Indeks cen nieruchomości w czerwcu 2023 r.

W czerwcu wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wzrosła o 0,31 pkt i wyniosła 107,97 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety przewidywania ekspertów pokryły się z wynikami ankiety z zeszłego miesiąca. Aż 55% ekspertów przewiduje, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu ulegnie poprawie. 27% ankietowanych jest zdania, że sytuacja się nie zmieni. Pozostali (18%) uważają, że dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych.

Polska – lokale mieszkalne w czerwcu 2023 r.

Zgodnie z danymi GUS w czerwcu br. rozpoczęto budowę 16,1 tys. mieszkań, czyli o 1,4% mniej niż w maju i o 32,8% mniej w niż czerwcu u br. Deweloperzy rozpoczęli budowę 8,9 tys. lokali mieszkalnych, co jest wynikiem o 2,1% lepszym od majowego i o 43,4% gorszym od wyniku z czerwca 2022 r. W czerwcu 2023 r. wydano 20,9 tys. pozwoleń na budowę mieszkań ogółem. Oznacz to o 12,4% więcej wydanych pozwoleń niż w maju br. i o 40,2% mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (13,4 tys.), co było wynikiem o 19,3% lepszym od wyniku majowego. Jedyną statystyką, gdzie nie odnotowano rocznych spadków jest liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W czerwcu br. oddano do użytkowania 18,2 tys. mieszkań ogółem, czyli o 2,7% więcej niż w maju i o 2,1% więcej niż w czerwcu 2022 r. Mieszkań deweloperskich oddanych do użytkowania było o 13,3 tys., czyli o 35% więcej niż w maju i o 20,2% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Wg danych BIK w czerwcu udzieliły kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 4,25 mld zł. Jest to wynik o 5,7% lepszy od majowego i o 8,4% lepszy od wyniku z czerwca zeszłego roku. W ujęciu liczbowym banki udzieliły o 5,1% więcej kredytów niż w maju i jedynie o 0,8% więcej niż w czerwcu 2022 r. Łącznie banki podpisały ponad 11,5 tys. umów kredytowych. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 382 tys. zł i była o 12,1% wyższa od tej z czerwca 2022 r.

Wg danych Grupy PS ceny materiałów budowlano-remontowych w czerwcu 2023 r. były wyższe o 3,6% w odniesieniu do czerwca 2022 r. W okresie pierwszego półrocza br. w porównaniu z analogicznym okresem u br. ceny wzrosły o 9%. Najwyższe wzrosty niezmiennie dotycząc grupy towarowej cement i wapno (+27% r/r). Natomiast największe obniżki cen dotyczą cen płyt OSB i drewna (-27% r/r).

„Na rynku nadal dominują nabywcy gotówkowi, jednak coraz większy udział w transakcjach sprzedaży przypada nabywcom wspomagającym się kredytem, co bezpośrednio związane jest ze zmniejszenie bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych. Do zakupów mieszkań zachęca wysoka inflacja i brak alternatywnych form lokowania oszczędności. Dodatkowo elementem, który stymuluje rynek są oczekiwania na dalsze wzrosty cen wywołane uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Na rynku pierwotnym w II kw. br. doszło do wzrostu liczby sprzedanych mieszkań. Na głównych rynkach wyniki sprzedażowe były lepsze o ok. 36% niż w I kw. br. wg danych JLL. Doszło do sytuacji, w której sprzedaż przewyższa liczbę nowo wprowadzanych mieszkań na rynek deweloperski. Na ceny lokali z rynku pierwotnego wpływa nie tylko popyt, ale także wysokie ceny wykonawstwa, brak dostępności odpowiednich gruntów pod zabudowę czy wysokie koszty finansowania projektów budowlanych. To wszystko sprawia, że ceny nieruchomości rosną. Z ofert sprzedaży znikają przede wszystkim mieszkania tańsze, ale także te które są idealne pod inwestycje (1 i 2 pokojowe). Brak odpowiedniej ilości mieszkań deweloperskich sprawia, że część potencjalnych nabywców poszukuje mieszkań na rynku wtórnym.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Wprowadzenie bezpiecznego kredytu 2%, rozpoczęło kolejne nakręcanie spirali cenowej. Należy zwrócić uwagę, że obecny wzrost popytu jest sztucznie kreowany. Składają się na niego klienci, którzy wstrzymywali się z zakupami w I i II kw. bieżącego roku oraz ci, którzy planowali nabyć nieruchomość za rok, ale przyspieszyli decyzję o zakupie, w obawie przed wzrostami, które mogą mieć miejsce przez kolejnych kilkanaście miesięcy. Paradoksalnie, może więc dojść do sytuacji, w której, po wyczerpaniu się puli środków na dopłaty, w ramach programu bezpieczny kredyt 2%, powstanie spora dziura popytowa. Jedyną szansą na jej zmniejszenie dawać będzie mocny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, a te mogą tanieć wyłącznie przy spadającej inflacji.” –  Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Ożywienie rynku mieszkaniowego kredytami dla młodych dopiero się zaczyna, trudno ocenić co dalej? Perturbacje polityczne szykujące się pod koniec tego roku, wprowadzają niewiadomą przyszłości. Logistyka ma się dobrze, handel siada, w hotelarstwie też niewesoło. Polacy mają bardziej ograniczone środki finansowe (powód gł. recesja).” – anonimowy ekspert

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,81pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 122,20 pkt w czerwcu br.

Wśród ankietowanych ekspertów 82% z nich twierdzi, że ceny mieszkań w najbliższych 6-ciu miesiącach będą rosnąć. Pozostali są zdania, że ceny pozostaną stabilne (9%) lub dojdzie do spadków cen (9%).

Duże Miasta – lokale mieszkalne w czerwcu 2023 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że sytuacja na lokalnych rynkach jest różna. We Wrocławiu i Krakowie ceny ofertowe rosną zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. W stolicy Dolnego Śląska ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 1%, a na rynku wtórnym o 1,7%. W Krakowie miesięczne wzrosty cen przekroczyły 4% na obu rynkach. Jedynym miastem z analizowanych przez nas dużych miast jest Gdynia, w której doszło do już kolejnych spadków średniej ceny ofertowej. Na rynku pierwotnym był to spadek to 3,1%, a na wtórnym o 2,7% w ciągu miesiąca. W Gdańsku i Poznaniu można powiedzieć, że ceny ofertowe mieszkań się ustabilizowały, bo ich miesięczna zmiana nie przekracza 0,5%. Za to w Krakowie mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen mieszkań deweloperskich o 2% oraz nieznacznym spadkiem mieszkań z tzw. drugiej ręki o 0,5% w skali miesiąca. Wahania cen ofertowych są wynikiem wzmożonego ruchu w biurach sprzedaży, na stronach internetowych. Sprzedający upatrują także okazji w kredycie 2% który przyczynił się do większego zainteresowania nabywaniem mieszkań. Jednak najbliższe miesiące pokażą czy ten program będzie miał istotny wpływ na sprzedaż lokali mieszkalnych.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Budownictwo deweloperskie zaczyna się ożywiać, jednak na rynku nieruchomości wakacyjnych ożywienie nie ma. Widać to po danych dotyczących liczby rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń w miejscowościach typowo turystycznych. Czy inwestowanie w mieszkania w nadmorskich/górskich lokalizacjach jest nadal atrakcyjne?

„Inwestycje w kurortach muszą się mierzyć z konkurencją ze strony innych aktywów, jak lokaty czy obligacje korporacyjne. Jeszcze niedawno, na początku bieżącego roku, lokaty przekraczały 10% w skali roku. Obecnie, są one na znacznie niższym poziomie, ale nadal, przy 7%, stanowią mocną alternatywę dla lokali na wynajem w kurortach.  Z kolei, obligacje są nadal oprocentowane na poziomie znacznie powyżej 10%, rekordowymi, osiągającymi nawet 15%. Zatem, zwrot z inwestycji jest znacznie lepszy niż w przypadku lokali wakacyjnych, przy znacznie wyższej płynności papierów dłużnych.  Nie da się też ukryć, że boom na nadmorskie i górskie inwestycje spowodował nadpodaż i zadyszkę sprzedażową. Sytuacja może się poprawić, po spadku inflacji, znacznie poniżej 10%. Wtedy porównanie rentowności będzie wyrównane.” – Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Po pandemiczne reakcje dot. zdrowych klimatów może nieco osłabło, ale w dalszym ciągu oceniane jest atrakcyjnie, tym bardziej że pogodowo jest w RP coraz bardziej ciepło. Może te górskie lokalizacje mają mniej chętnych, bo śniegu coraz mniej.” – anonimowy ekspert

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na stołecznym rynku wzrosła o 0,5 pkt i wyniosła 118,95 pkt w czerwcu br.

W tej edycji ankiety podobnie jak w poprzedniej edycji, aż 73% ankietowanych jest zdania, że sprzedaż mieszkań w najbliższym półroczu będzie rosnąć. 18% badanych sądzi, że liczba zawieranych transakcji na rynku będzie stabilna. Pozostali (9%) przewidują spadki liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży.

Warszawa – lokale mieszkalne w czerwcu 2023 r.

„Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny mieszkań w stolicy ulegają okresowym wahaniom. W czerwcu średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich była o 2,7% niższa niż miesiąc wcześniej. Na rynku wtórnym średnie ceny wzrosły o ok. 0,8% w ciągu miesiąca. Średnia cena ofertowa 1 mkw. lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego zbliża się do 15 tys. zł. Niewiele taniej jest na rynku wtórnym, gdzie odnotowaliśmy średnią cenę w granicach 14,5 tys. zł. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości kupujących w znacznej mierze koncentrują swoją uwagę na dzielnicach peryferyjnych (Białołęka, Ursus), gdzie jest po prostu taniej. Jednak nadal w kręgu ich obserwacji pozostają lokalizacje z dobry dojazdem do ścisłego centrum miasta. Są to przede wszystkim dzielnice, przez które przebiega 1 linia metra tj. Ursynów, Mokotów czy Bielany. W czerwcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ok. 1,2 tys. nowych mieszkań na stołeczny rynek. Większość nowych wprowadzeń dotyczyła segmentu popularnego, a ceny w tych projektach zaczynały się od 10 tys. zł/mkw. Jedynie 5% nowych projektów deweloperskich dotyczyło segmentu premium, w którym ceny apartamentów rozpoczynały się od 22 tys. zł/mkw. Z danych ofertowych widać, że na rynku pierwotnym popyt oraz podaż koncentrują się na niższych poziomach cenowych co może być częściowo związane z programem Bezpieczny Kredyt 2%.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek pod zabudowę

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen gruntów budowlanych wyniosła 141,95 pkt w czerwcu br. Jest to wartość o 0,62 pkt wyższa od tej z maja br.

W tej edycji ankiety zdania ekspertów co do przyszłości rynku gruntów budowlanych są podzielone. Po 36% ankietowanych jest zdania, że dojdzie do poprawy lub pogorszenia warunków gospodarczych dla tego rynku w najbliższym półroczu. Pozostali ankietowani uważają, że sytuacja pozostanie stabilna.

Grunty pod zabudowę w czerwcu 2023 r.

„Zważywszy na szykowane zmiany w legislacji około nieruchomościowej, nie tak ważne mogą być same grunty, jak uzyskane decyzje o WZ i pozwolenia na budowę. Oczywiście, gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, nie będzie przybywać, a popyt, wraz ze wzrostem popytu na mieszkania, w ślad za wprowadzeniem bezpiecznego kredytu 2%, będzie rósł przez co najmniej kolejny rok.  Na rynku już widać wzrost zainteresowania gruntami, zwłaszcza w dużych miastach.” – Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Problem z gruntami jest widoczny już od kilku lat. Przede wszystkim dotyczy on dużych miast. Jeszcze w 2021 r. w obliczu niskiej dostępności gruntów i wysokiej sprzedaży deweloperzy poczynili rekordowe zakupy gruntów, aby zapewnić bank ziemi pod kolejne inwestycje. W 2022 r. ze względu na niższą sprzedaż, problem gruntów zszedł na drugi plan, jednak teraz w obliczu lepszych perspektyw sektora znowu powraca. Deficyt gruntów w dużych miastach będzie nadal widoczny, a ewentualne braki w banku ziemi deweloperzy muszą zacząć zapełniać już teraz. Wszystko to pomimo wysokich cen i często działek o nieuregulowanym stanie. Dodatkowo procedury administracyjne mocno spowolniły, więc czas do uzyskania pozwolenia na budowę na tych działkach jest liczony w latach (często ok. 2 lata), a nie miesiącach.” –  Bartosz Wałecki, analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A.