Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w grudniu 2025r. wyniosła 117,40 pkt., co oznacza spadek o 0,07 pkt w ciągu miesiąca.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Polska – lokale mieszkalne
W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych ulegną poprawie. Takiego zdania jest 50% ankietowanych. Aż 30% ankietowanych uważa, że sytuacja pozostanie bez zmian, a 20% że ulegnie pogorszeniu w nadchodzącym półroczu.
Polska – lokale mieszkalne w grudniu 2025 r.
W grudniu 2025 r. rozpoczęto budowę ponad 13 tys. mieszkań ogółem. Było to o 0,6% więcej mieszkań niż w listopadzie i o 4,1% więcej niż w grudniu 2024 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 8,8 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 11,0% w porównaniu z listopadem. W ujęciu rok-do-roku liczba ta była wyższa o 7,8%.
W grudniu 2025 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 27,9 tys. mieszkań ogółem. Było to o 34,9% więcej wydanych pozwoleń niż w listopadzie 2025 i o 20,3% więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 20 tys. mieszkań, było to o 44,9% więcej miesiąc do miesiąca i jednocześnie o 17,4% więcej niż w grudniu 2024 r.
W grudniu ub. r oddano do użytkowania ponad 24,6 tys. mieszkań ogółem. Było to o 27,6% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 15,3% więcej niż w grudniu 2024 r. Deweloperzy oddali do użytkowania ponad 16,4 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 20,4% od wyniku z listopada 2025 i o 13,5% lepszym od wyniku z analogicznego okresu 2024 r.
Zgodnie z danymi Grupy PSB w grudniu 2025 roku w porównaniu z grudniem 2024 roku odnotowano minimalny spadek cen ogółem o 0,2%. W okresie od stycznia do grudnia 2025 roku, w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego odnotowano spadek o 0,6%. Wzrost cen w porównaniu do grudnia 2024 r. odnotowano w 5 grupach towarowych, które dotyczyły kategorii: płyty OSB, drewno (+15%), farby, lakiery (+3%), stolarka, ogród, hobby i dekoracje (+1%). Na tym samym poziomie pozostały ceny w kategoriach: sucha zabudowa, dachy, rynny, cement, wapno, chemia budowlana i płytki, łazienki, kuchnie. Spadek cen wystąpił w pozostałych 10 podgrupach – największy spadek cen dotyczył izolacji wodochronnych i wykończenia, gdzie ceny spadły o 4%.
„Wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych połączony z kontynuacją cyklu obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożą się na dalszy wzrost popytu na mieszkania. Dynamika cen mieszkań pozostaje jednak ograniczona przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe, znaczną podaż lokali deweloperskich, szczególnie tych gotowych, w miastach wojewódzkich oraz przeszacowane ceny mieszkań w budynkach wielkopłytowych, będące rezultatem boomu z 2023 r. W dłuższej perspektywie czynniki makroekonomiczne mogą wywierać negatywny wpływ na rynek nieruchomości, w szczególności w związku z polityką gospodarczą USA.” Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości
„Rok 2026 zapowiada się jako okres istotnych zmian strukturalnych na polskim rynku mieszkaniowym. Po latach silnego wzrostu cen i wysokiej aktywności zakupowej rynek wchodzi w fazę stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywają selektywność, analiza danych i racjonalne podejmowanie decyzji. W największych aglomeracjach coraz wyraźniej widać nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne. W nadchodzącym roku znaczący wpływ na rynek mogą mieć planowane zmiany legislacyjne, takie jak nowe regulacje dotyczące planowania przestrzennego, obowiązkowe standardy techniczne czy wymogi w zakresie bezpieczeństwa budynków. Zmiany te mogą wpłynąć na koszty inwestycji, tempo realizacji projektów oraz decyzje deweloperów, dlatego profesjonalna analiza i ostrożne planowanie będą szczególnie istotne. Prognozuję, że w 2026 roku rynek nieruchomości ukształtuje się w warunkach większej równowagi i profesjonalizacji. Stabilność sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych opartych na rzetelnej analizie popytu i danych, a nie krótkoterminowych impulsach politycznych. Dzięki temu zarówno nabywcy, jak i deweloperzy mogą planować swoje działania w sposób przewidywalny, co pozytywnie wpływa na długofalowy rozwój sektora mieszkaniowego.” Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
„Obecna sytuacja na rynku nieruchomości – zarówno mieszkaniowym, jak i komercyjnym – charakteryzuje się podwyższoną niepewnością regulacyjną przy jednoczesnym stopniowym uspokojeniu fundamentów rynkowych. Po okresie dynamicznych wzrostów i silnych impulsów popytowych rynek wchodzi w fazę większej równowagi, w której decyzje inwestycyjne są coraz częściej podejmowane w oparciu o dane, a nie oczekiwania krótkoterminowych zysków. Istotnym czynnikiem wpływającym na nastroje uczestników rynku są liczne projekty nowelizacji ustaw przygotowywane przez ministerstwa. Zapowiadane zmiany dotyczą m.in. planowania przestrzennego, procesu inwestycyjnego, ochrony nabywców oraz zasad funkcjonowania rynku najmu. Choć część tych regulacji ma na celu uporządkowanie rynku i zwiększenie transparentności, ich skala i tempo wprowadzania generują ostrożność po stronie inwestorów, deweloperów i instytucji finansowych. Brak stabilności legislacyjnej utrudnia długoterminowe planowanie i podnosi ryzyko realizowanych projektów. Na rynku mieszkaniowym widoczna jest większa selektywność popytu, rosnące znaczenie jakości produktu oraz presja na elastyczność cenową. Z kolei rynek komercyjny koncentruje się na optymalizacji portfeli, poprawie efektywności operacyjnej i dostosowaniu funkcji obiektów do zmieniających się potrzeb użytkowników. W obu segmentach coraz większą rolę odgrywają kwestie ESG, koszty eksploatacji oraz przewidywalność otoczenia prawnego. W najbliższym okresie kluczowe dla stabilności rynku będzie ograniczenie nadmiernej ingerencji regulacyjnej oraz prowadzenie dialogu z uczestnikami rynku. Przemyślane, spójne i przewidywalne prawo może wspierać rozwój sektora nieruchomości, natomiast częste i niekonsultowane zmiany legislacyjne mogą hamować aktywność inwestycyjną i ograniczać podaż, co w dłuższej perspektywie odbije się negatywnie zarówno na rynku, jak i na jego uczestnikach.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
„Kredyty mieszkaniowe to kluczowy motor napędowy polskiej mieszkaniówki, nie ma wątpliwości co do tego, że obniżki z 2025 r. pobudziły rynek. Istotne będzie teraz to, na ile owo przebudzenie będzie trwałe i czy siły popytowi wystarczy na cały rok. Z punktu widzenia dopasowania do popytu kluczowe będą elastyczna oferta deweloperów, a także ich bezpieczeństwo finansowe i odpowiednie zarządzanie harmonogramami projektów. Drugim istotnym elementem jest jakość obsługi klienta na rynku mieszkaniowym. Kupujący mając duży wybór mieszkań oczekują lepszej obsługi zarówno w biurach sprzedaży deweloperów jak i u pośredników. Chcą być wysłuchani i oczekują zaopiekowania ich potrzeb.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom.
„W obecnej chwili, czyli początek 2026 roku rynek nieruchomości w Polsce charakteryzuje się stabilizacją i powrotem równowagi, z umiarkowanym wzrostem sprzedaży napędzanym tańszymi kredytami i poprawą nastrojów, choć ceny pozostają pod presją dużej podaży, a czas sprzedaży się wydłuża, co sprzyja kupującym, podczas gdy na rynku najmu panuje spokój i większy komfort dla lokatorów. Oczekiwany jest umiarkowany wzrost cen, kilka procent rocznie, a inwestorzy wracają, skupiając się na najmie instytucjonalnym i rozwiązaniach ekologicznych.” – Dorota Parchem-Castillo.
„Fundamentalne znaczenie dla w ogóle rynku deweloperskiego, bez podziału na mieszkaniowy czy komercyjny, ma przyszłość zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, których symbolem jest i będzie data wejścia w życie przepisów o planach ogólnych gmin. Mam wrażenie, ze czeka nas z tym związane zamieszanie, bez względu na datę ich wprowadzenia. Przyspieszenie gospodarcze wynikające z konieczności terminowego wykorzystania środków unijnych, w tym tych na zbrojenia, ogólnoeuropejskie tendencje obniżania kosztu pieniądza, potężne i powiększające się zainteresowanie Polską – na całe szczęście przykryją nieumiejętne wprowadzanie w życie zmian prawnych i umożliwia dalszy rozwój polskiego rynku deweloperskich inwestycji mieszkaniowych, ale i komercyjnych. A ma to niebagatelny wpływ na gospodarkę, w tym wzrost gospodarczy. W ten sposób obieg się zamyka, dobrze wprawiany w ruch przez samych jego uczestników.” – Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes warszawskiego Marvipolu.
„Rynek nieruchomości mieszkalnych powoli się stabilizuje. Wraca do sytuacji normalnej, kiedy Kupujący mają możliwość zastanowienia się nad zakupem i wydatkowaniem środków. Jednocześnie Sprzedający muszą zaakceptować, że nie mogą już dowolnie kształtować ceny sprzedaży, a sam proces sprzedaży zamyka się w ramach kilku miesięcy, a nie tygodni. Procesy sprzedaży są bardziej poukładane, Kupujący bardziej zadowoleni, a i Sprzedający usatysfakcjonowani sprzedażą.” – Michał Karbowniczyn, Karbowniczyn Nieruchomości i Finanse
Ceny mieszkań w dużych miastach
Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast spadła o 0,07 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 131,91 pkt w grudniu 2025 roku.
W tej edycji ankiety eksperci przewidują, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu pozostaną bez zmian (50%). Za wzrostami cen opowiedziało się 30% ankietowanych. Jedynie 20% przewiduje, że najbliższe miesiące przyniosą spadek cen mieszkań.
Duże Miasta – lokale mieszkalne w grudniu 2025 r.
„Grudniowy monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wskazuje na zróżnicowaną sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości. We Wrocławiu, Krakowie, Gdyni i Poznaniu doszło do wzrostów średnich cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Miesięczne wzrosty wahały się od 0,5% w Poznaniu na rynku pierwotnym do 2,8% we Wrocławiu również na rynku pierwotnym. Natomiast w Gdańsku i Łodzi średnie ceny ofertowe spadły o ok. 1% w ciągu miesiąca.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
W tej edycji ankiety zapytaliśmy naszych zaprzyjaźnionych ekspertów rynku nieruchomości o sytuacje na rynku najmu mieszkań.
„Minęły czasy wysokiej rentowności najmu – stawki najmu są dłużej stabilne niż stawki zakupu. Na rynek trafiło dużo lokali kupionych inwestycyjnie w ostatnich latach, w efekcie już dziś widać w niektórych miastach realne spadki czynszów.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom
„Segment najmu długoterminowego w 2026 roku staje się coraz bardziej profesjonalny. Coraz większą rolę odgrywa PRS – najem instytucjonalny oparty na skali, standardach i długoterminowym zarządzaniu. Dla inwestorów kluczowe są: stabilność przychodów, retencja najemców, wysoka jakość lokali i zarządzania. Segment najmu krótkoterminowego wciąż oczekuje na planowane zmiany legislacyjne, które mogą negatywnie wpłynąć na rentowność inwestycji i zmniejszyć atrakcyjność tego typu projektów. Rynek najmu pozostaje wrażliwy na czynniki demograficzne i geopolityczne. Sytuacja na Ukrainie wciąż wpływa na popyt i poziom czynszów, a ewentualne zakończenie konfliktu może w dłuższej perspektywie zmienić strukturę migracyjną i popytową w Polsce. W segmencie PRS rośnie znaczenie profesjonalnych ofert najmu, które sprzyjają stabilizacji czynszów i poprawie standardu mieszkań. Coraz większą rolę odgrywa także elastyczność umów oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak monitoring, miejsca parkingowe czy przestrzenie wspólne, które stają się standardem w tego typu inwestycjach.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
„Rynek najmu mieszkań będzie czekała stabilizacja z potencjalną delikatną korektą cen. Wynika to chęci zakupu przez osoby do tej pory wynajmujące oraz z liczby oddawanych do użytku nowych lokali mieszkalnych. Jednocześnie widzimy zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi – również przez obcokrajowców, którzy planują na stałe osiąść w Polsce.” – Michał Karbowniczyn, Karbowniczyn Nieruchomości i Finanse
„Rynek długoterminowego najmu mieszkań konsekwentnie się stabilizuje; konsekwentnie zwiększa się udział profesjonalnych podmiotów budujących takie mieszkania od podstaw, włącznie z określaniem optymalnej lokalizacji, aby następnie nimi zarządzać, to bardzo porządkuje rynek. Z drugiej strony coraz więcej osób mieszkających w Polsce stać materialnie i chcą tego, aby przeprowadzać się do lepszych jakościowo mieszkań, a te dotychczas zajmowane pozostawiają na wynajem, często już nie dla dzieci, którym kupują nowe, przeznaczone od razu konkretnie dla dzieci, mieszkania. Zatem na rynku najmu łącznie przybywa mieszkań, co stabilizuje rynek, zwiększa możliwości wyboru. A jeśli są większe możliwości wyboru, większa przewidywalność, to najem zyskuje na atrakcyjności. Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla wynajmujących mieszkania – zmienne zapotrzebowanie na jakościowych pracowników pociąga za sobą elastyczność kwestii mieszkaniowych.” – Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes giełdowego Marvipolu.
„Okres przełomu roku oraz jego początkowych miesięcy na rynku najmu charakteryzuje się wyraźną stagnacją, wynikającą przede wszystkim z naturalnej sezonowości. Rok akademicki zakończył się już dawno, a procesy relokacji zawodowych znacząco wyhamowały, co przekłada się na spowolnienie decyzji dotyczących zmian miejsca zamieszkania. Analiza średnich cen ofertowych w największych aglomeracjach miejskich wskazuje na utrzymującą się stabilizację. Jednocześnie, w niektórych lokalizacjach obserwujemy delikatne korekty cenowe, nie wpływające na ogólny trend.” — Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości
Ceny mieszkań w Warszawie
W grudniu 2025 r. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku spadła o 0,34 pkt i wyniosła 129,40 pkt.
W tej edycji ankiety 70% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu będzie rosła. Stabilizacje sprzedaży prognozuje 30% rynkowych ekspertów. Żaden z ankietowanych nie przewiduje spadków wolumenu sprzedaży mieszkań w nadchodzących miesiącach.
Warszawa – lokale mieszkalne w grudzień 2025 r.
„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że w grudniu średnie ceny na rynku pierwotnym spadły o 3,2%, natomiast na rynku wtórnym wzrosły o 1,1% w skali miesiąca. Na koniec 2025 roku rynek nieruchomości w Warszawie wykazywał wyraźne ożywienie, z wzrostem sprzedaży mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym. Ceny nieznacznie się zmieniły, za sprawą wysokiej aktywności kupujących oraz dodatkowych rabatach i upustach deweloperskich.”- Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości
Ceny działek budowlanych
Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów spadła o 0,47 pkt. w ciągu miesiąca. Wartość indeksu wyniosła 154,86 pkt w grudniu 2025 r.
W tej edycji ankiety zdania co do przyszłości rynku gruntów są podzielone. Po 40% zyskały odpowiedzi o poprawie i pogorszeniu warunków na rynku gruntów. Pozostali eksperci (20%) opowiedzieli się za stabilizacją sytuacji w nadchodzącym półroczu.
Grunty pod zabudowę w listopadzie 2025 r.
W te edycji ankiety zapytaliśmy ekspertów o sytuację na rynku gruntów. Poniżej przedstawiamy poszczególne wypowiedzi.
„Rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wykazuje cechy niejednoznaczności, będąc pod wpływem kilku kluczowych czynników. Z jednej strony umiarkowany popyt na mieszkania, wynikający z nadal stosunkowo wysokich stóp procentowych i ostrożności kredytobiorców, wysoki poziom oferty deweloperskiej oraz tej z rynku wtórnego skłaniają inwestorów do ograniczania aktywności w zakupie gruntów. Z drugiej strony niepewność związana z nadchodzącymi zmianami w ustawie o planowaniu przestrzennym, w tym koniecznością uchwalenia przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 roku, hamuje potencjalne spadki cen, a wręcz utrzymuje je na rosnącym poziomie. Dodatkowo nowelizacja warunków technicznych (m.in. ograniczenie wysokości budynków i współczynników intensywności zabudowy) znacząco ogranicza podaż, wpływając na wyzwania inwestycyjne w tym segmencie rynku. Te regulacje, wprowadzone w 2025 r., wymuszają na deweloperach bardziej precyzyjne projekty, co podnosi koszty przygotowania inwestycji. Inwestycje w nieruchomości gruntowe pozostają atrakcyjną formą lokowania kapitału, szczególnie w warunkach niepewności ekonomicznej. Grunty nie generują kosztów utrzymania i zarządzania, są mniej podatne na gwałtowne spadki wartości, a ich wartość przeważnie rośnie w długim terminie. Poszukiwane są tereny w dobrze skomunikowanych lokalizacjach z pełną infrastrukturą, choć takie działki są rzadkością w największych miastach. W reakcji na ograniczoną podaż deweloperzy często wybierają tereny z istniejącymi obiektami przeznaczonymi do rozbiórki lub zwracają uwagę na mniejsze miejscowości, które oferują większą dostępność i atrakcyjniejsze ceny. Trend cenowy gruntów pod zabudowę wielorodzinną oraz jednorodzinną pozostaje wzrostowy. Według danych z końca 2025 roku średnia cena gruntów wzrosła o prawie 10% w ciągu roku. Wiodące lokalizacje, takie jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto oraz ich aglomeracje, cechują się najwyższymi cenami i najsilniejszymi wzrostami. Wzrostowy trend cen gruntów wskazuje na trwałe zainteresowanie inwestowaniem w ziemię, mimo istniejących wyzwań i niepewności rynkowej.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
„Reforma planowania przestrzennego powoli dociera do powszechnej świadomości społecznej. Osoby, które planują budowę domów zintensyfikowały poszukiwania działek, pojawiają się też coraz częściej inwestorzy. Natomiast osoby, które potencjalnie mogłyby je sprzedać czekają na wzrosty cen, więc zdecydowanie zmniejszyła się podaż działek budowlanych a zwiększył się popyt.” Marta Nalepa EKSPERCI.pro.
„Obecnie jest duży popyt na grunty budowlane – tzn. takie ze zweryfikowaną sytuacją prawną – MPZP, plan ogólny. Kupujący są skłonni zapłacić więcej za działkę o pewniejszym statusie prawnym.” Michał Karbowniczyn Karbowniczyn Nieruchomości i Finanse.
„Rynek gruntów budowlanych w Polsce nadal cechuje się wysokimi cenami i dużą dynamiką, choć w wybranych obszarach pojawiają się pierwsze symptomy stabilizacji oraz niepewności. Popyt na działki pod zabudowę mieszkaniową pozostaje wysoki, zwłaszcza w największych miastach, co utrzymuje ceny powyżej średniej krajowej. Warszawa, Gdańsk czy Kraków nadal przodują pod względem wartości gruntów, a presja ze strony deweloperów i inwestorów nie słabnie. Jednak tempo wzrostu cen zaczyna się spowalniać w niektórych segmentach i lokalizacjach, co wynika zarówno z ograniczonego popytu inwestorskiego, jak i niepewności dotyczącej przyszłych regulacji oraz polityki mieszkaniowej. Nadchodzące zmiany w ustawach o planowaniu przestrzennym, w tym obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez gminy do połowy 2026 roku, wprowadzają dodatkową niepewność. Ewentualne opóźnienia w przygotowaniu dokumentów mogą ograniczyć podaż gruntów pod zabudowę, co w konsekwencji może utrzymać lub podnieść ich wartość. Mimo częściowego spowolnienia, deweloperzy starają się utrzymać bank ziemi na poziomie umożliwiającym realizację przyszłych projektów, co dodatkowo stabilizuje ceny działek. Rynek gruntów budowlanych pozostaje konkurencyjny i kosztowny, szczególnie w dużych aglomeracjach, choć wzrost cen nie jest już tak gwałtowny jak wcześniej. Główne ryzyka to regulacje planistyczne oraz zmienność popytu, które mogą prowadzić do lokalnych różnic w cenach i aktywności inwestycyjnej.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
„Wbrew uprzednio dominującym hiobowym wieściom deweloperzy wciąż lokalizują, dogadują i nabywają nowe grunty pod zabudowę, tak, jak wszędzie na świecie. Jest to rzecz jasna coraz to bardziej skomplikowane, łatwiej już było i nie powróci. Jednak profesjonalni deweloperzy to twardzi przedsiębiorcy, przechodzący bez utraty entuzjazmu każda kolejna przeszkodę rzucana im pod nogi przez zawistną konkurencję tudzież regulatorów. Dla rynku gruntów kluczowe będzie wejście w życie bądź kolejne opóźnienie wejścia w życie, przepisów o planach ogólnych gmin. Niestety dzisiejsza niepewność odnośnie do dat i pragmatyki ich stosowania (np. niewiele osób łapie, o co chodzi z obszarami uzupełnienia zabudowy), nie sprzyja długoterminowym inwestycjom, a projekty deweloperskie potrafią trwać i po dziesięć lat. Niebawem zderzymy się z nowym otoczeniem prawnym, bo wraz z planami ogólnymi wejdą też w życie niektóre inne nowe lub zmodyfikowane normy.” – Sławomir Horbaczewski, były prezes giełdowej Wikany
