Indeks cen nieruchomości w lipcu 2020

Indeks urban.one Polecane 0 komentarzy przez

Polska – lokale mieszkalne lipiec 2020

W lipcu 2020 roku sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce pozostawała stabilna względem poprzedzającego miesiąca. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w kraju ustabilizował się na poziomie 103,50 pkt., czyli względem poprzedniego miesiąca wzrósł o zaledwie 0,10 pkt. Nastroje w dalszym ciągu pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie, ponad 66,7% ekspertów przewiduje dalsze pogarszanie warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Tylko co dziesiąty ankietowany spodziewa się poprawy sytuacji w kraju.  

indeks urban.oneindeks urban.one

Najnowsze dane opublikowane przez NBP za II kwartał 2020 roku wskazują na spore zmiany w zakresie cen mieszkań na rynku mieszkaniowym w kraju. O ile średnia cena ofertowa w 7 głównych miastach w Polsce na rynku pierwotnym nadal rosła, to średnia cena transakcyjna odwróciła swój trend i spadła o 1,4%, kształtując się na poziomie 8377 zł/mkw. Na rynku wtórnym odnotowano odwrotną tendencje. Średnia cena ofertowa w 7 największych miastach spadła, podczas gdy średnia cena transakcyjna wzrosła o 2%, wyniosła 8151 zł/mkw., a więc nadal plasuje się poniżej średniej obliczonej dla rynku pierwotnego. Biorąc pod lupę dane opublikowane przez NBP widać jednak spore różnice na poszczególnych rynkach. W Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen ofertowych, przy równoczesnym spadku średniej ceny transakcyjnej. Wzrost cen może więc wynikać z wyprzedawania z oferty najtańszych mieszkań. W Poznaniu i Krakowie wzrosła z kolei zarówno średnia cena oferty, jak i średnia cena sprzedanych mieszkań. Te miasta w II kwartale odnotowały jednak najmniejsze spadki wolumenu sprzedaży, a więc deweloperzy nie odczuwali dużej presji na obniżkę cen. Z kolei w Łodzi i Gdyni, gdzie spadek liczby transakcji w II kwartale był bardzo wysoki, na rynku pierwotnym spadła zarówno średnia cena ofertowa, jak i cena transakcyjna. Można więc wnioskować, że w tych miastach ceny mogły być wcześniej sporo zawyżone, a udział zakupów inwestycyjnych bardzo wysoki. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Dane Cenatorium także wskazują na większy spadek cen transakcyjnych na rynku pierwotnym, niż na rynku wtórnym. W 14 spośród 20 największych miast w Polsce na rynku pierwotnym średnia cena mkw. mieszkania spadła, podczas gdy na rynku wtórnym taką sytuację odnotowano tylko na 4 rynkach. Sytuacja ta wynika z faktu, iż mieszkania na rynku wtórnym w większości miast są tańsze niż na rynku pierwotnym, a także, nie dość że są urządzone, to i gotowe do zamieszkania.  Stąd mniej widoczna jest tendencja do nabywania najtaniej wycenionych na rynku mieszkań.

Z danych opublikowanych przez GUS, dotyczących skali budownictwa w Polsce można wnioskować o poprawie sytuacji w budownictwie. O ile kwiecień 2020 roku był najsłabszym od dawna miesiącem w zakresie liczby wydanych pozwoleń na budowę, jak i liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, o tyle kolejne miesiące 2020 roku wskazywały na odbicie. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę rosła do czerwca 2020 roku, co po części było efektem odbicia po dwóch pełnych miesiącach ograniczonej pracy urzędów. Jednak w lipcu br. liczba wydanych pozwoleń na budowę w Polsce odwróciła trend i spadła m/m o blisko 8%. Odpowiedzialni byli za to głównie deweloperzy, którzy ostrożnie planują kolejne inwestycje, nie chcąc doprowadzić do nadpodaży mieszkań na rynku. W przeciwnym razie będzie rosła presja na obniżki cenkomentuje Anna Karaś. Równocześnie liczba pozwoleń na budowę uzyskiwanych przez inwestorów indywidualnych nadal rosła. Liczba rozpoczynanych budów od kwietnia do lipca br. sukcesywnie rosła, najbardziej dynamicznie w zakresie inwestycji przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem, ale także w zakresie inwestycji realizowanych przez inwestorów indywidualnych. Z opublikowanych danych można wnioskować, że w kolejnych miesiącach liczba nowych inwestycji deweloperskich będzie niższa niż w kilku ubiegłych kwartałach oraz, że Polacy coraz liczniej decydują się na budowę domu – mówi Anna Karaś. 

Jakie są możliwe scenariusze dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce po wakacjach? Rząd deklaruje, że kolejnego lockdown-u już nie będzie. Czy wszystko zacznie wracać do normy i czasów „z przed wirusa”?

Już czerwcowe i lipcowe dane pokazały, że rynek mieszkaniowy wraca do życia, ale należy zachować ostrożność z prognozami. Brak zamknięcia gospodarki to jedna, ale skutki pandemii też nie do końca jeszcze potrafimy ocenić. Spodziewam się okresu niższych obrotów (mniejszej liczby transakcji) z względną stabilizacją cen. Na rynku wtórnym dużo łatwiej będzie o jakąś okazję, bo niektórzy sprzedający będą przyciśnięci do muru i wzrośnie ich skłonność do negocjowania stawek. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Powrót do czasów przed wirusa może trochę potrwać. Uczniowie szkół mają co prawda 1 września wrócić już do nauki stacjonarnej. Inaczej wygląda sytuacja jeśli chodzi o studia. Tu w wielu przypadkach zapowiadane jest rozpoczęcie semestru zimowego z nauczaniem zdalnym. Ma to przełożenie na brak studentów, którzy zazwyczaj o tej porze poszukiwali stancji lub mieszkań na wynajem. Powrót pracowników do biur również rozciąga się w czasie i będzie miał konsekwencje na zapotrzebowanie firm na powierzchnie biurową. Praca zdalna wygląda, że zostanie w pewnym wymiarze na dłużej. Tak samo zapotrzebowanie na hotele przeznaczone dla klienta biznesowego w dobie telekonferencji i webinarów może pokrzyżować wiele biznesplanów. Przed nami ciekawe czasy adaptacji do nowej normalności. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w lipcu 2020 r. wyniósł 104,20 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Zmiana ceny ukształtowała się na poziomie 0,21 pkt. W przypadku dużych miast ponad 50% ekspertów prognozuje dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju, podczas gdy 33,3% nie przewiduje już większych zmian.

indeks urban.oneindeks urban.one

W najnowszym raporcie dotyczącym sytuacji na rynku kredytowym w Polsce, opublikowanym przez NBP po drugim kwartale br. czytaliśmy o zaostrzonych kryteriach oraz warunkach udzielania kredytów. Niepewność co do dalszych gospodarczych i społecznych skutków rozprzestrzeniania się pandemii COVID-19 silnie obniżyła popyt na kredyt ze strony sektora niefinansowego, w tym szczególnie na kredyty dla małych i średnich przedsiębiorstw i kredyty konsumpcyjne. Na III kwartał banki przewidywały jednak odwrócenie tendencji i nieznaczne łagodzenie polityki kredytowej oraz niewielki wzrost popytu we wszystkich kategoriach kredytów dla przedsiębiorstw i gospodarstw domowych.

Zapytaliśmy ekspertów jaka jest aktualnie sytuacja na rynku kredytów hipotecznych? Czy planowane łagodzenie polityki kredytowej faktycznie przełożyło się na wzrost popytu na kredyty?

Stopniowe przywracanie działalności gospodarki po jej zamrożeniu w drugim kwartale wpływa na wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Banki w całym 2020 roku udzielą mniejszą ilość kredytów na sfinansowanie zakupu nieruchomości niż w rekordowym 2019. Należy jednak podkreślić, że odbicie po słabym II kwartale jest zauważalne i w konsekwencji może przełożyć się na lepszą sprzedaż. Czynnikami hamującymi popyt na kredyty mieszkaniowe może być zwiększony do 20% wkład własny oraz większa ostrożność kredytodawców, jeśli chodzi o osoby zatrudnione w sektorach narażonych na pogorszenie koniunktury. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości.

Nie obserwuje jakiegoś szczególnego wzrostu zapotrzebowania na kredyty hipoteczne. Klienci od dłuższego czasu raczej kupują mieszkania za gotówkę, czasem tylko wspomagając się kredytem. Na rynku domów jednorodzinnych jest trochę inaczej tam z powodu wyższych cen udział kredytów przy zakupie domów jest większy. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Lipiec 2020 roku w stolicy oznaczał stabilizację średniej ceny transakcyjnej mieszkań względem czerwca 2020. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 108,40 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotował wzrost na poziomie 0,12 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 55,6% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a 33,3% twierdzi, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu.

indeks urban.oneindeks urban.one

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w stolicy na pandemii ucierpiał najmocniej. W II kwartale 2020 roku to właśnie w Warszawie sprzedaż mieszkań wyhamowała najmocniej. Z danych opublikowanych przez redNet Property Group wynika, że w stolicy sprzedano o 55% mniej mieszkań w ujęciu r/r. Z kolei dane opublikowane przez NBP pokazują, że w tym samym czasie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym spadła o blisko 4% i wyniosła 9438 PLN/mkw. W tym samym czasie na rynku wtórnym odnotowano stabilizację średniej ceny transakcyjnej.

Dane opublikowane przez NBP dotyczące cen transakcyjnych pokazują, że zgodnie z przypuszczeniami Warszawiacy wstrzymywali się z zakupami, szczególnie drogo wycenionych mieszkań, licząc na przeceny. Spadek średniej ceny transakcyjnej może świadczyć o większej skłonności deweloperów do udzielania upustów w celu sfinalizowania większej liczby transakcji. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

W ofercie mieszkaniowej w największych miastach w Polsce widnieje sporo projektów mieszkaniowych budowanych typowo pod inwestorów, chodzi o inwestycje w centrach miast ze zdecydowaną przewagą małych mieszkań idealnych do zakupu „na wynajem”. Czy deweloperzy będą teraz skłonni do obniżki cen tych mieszkań? Czy nie ma ku temu powodów?

Przy niezmiennie niskich stopach procentowych i brakach na rynku mieszkaniowym nie widzę za bardzo miejsca do znaczących obniżek cen mieszkań, bez względu na ich rozmiar.  Obniżki najprędzej pojawią się lokalnie, w miejscach gdzie wystąpi nadpodaż, ale w skali całych miast raczej będą one niewielkie. Trzeba pamiętać, że nie obniżyły się koszty budowy (robocizna, ceny materiałów) ani nie potaniały działki. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Rynek najmu mieszkań znalazł się w stanie zawieszenia spowodowanego pandemią. Kluczowi klienci na tym rynku, czyli studenci, nie wiedzą, czy w październiku wrócą na uczelnie, czy nadal będą się uczyć zdalnie. Część szkół wprowadzi pewnie mieszany tryb nauczania stacjonarny, i online. Na razie trudno powiedzieć, jak wielu studentów zdecyduje się w takiej sytuacji na najem mieszkania. Niektórzy zostaną w rodzinnych domach, dojeżdżając do szkoły. Najemcami mogą zostać ci, którzy mają też inne obowiązki, bo np. w danym mieście pracują. Jeśli sytuacja dalej się utrzyma to odbije się to zapewne na popycie typowych mieszkań z rynku pierwotnego budowanych z myślą na wynajem. Niektórzy inwestorzy z powodu niepewności, co do przyszłego najmu zakupionych mieszkań mogę zrezygnować z tego typu inwestycji. Może to odbić się na cenach tych mieszkań, ponieważ w dużej czyści są budowane po wynajem a jak docelowe lokale.  Deweloperzy mogą mieć Roblem np. ze sprzedażą tzw. mikrokawalerek za dotychczasowe ceny.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Działanie deweloperów jeśli chodzi o projekty dedykowane pod inwestorów w centrach miast będzie uzależnione od zaawansowania budowy oraz poziomu przedsprzedaży w projekcie. Do tej pory większość projektów mieszkaniowych sprzedawała się przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Oferta gotowych i niesprzedanych lokali była mocno ograniczona i zazwyczaj dotyczyła większych lokali lub tych z pewnymi mankamentami. Jeśli sytuacja na rynku najmu ulegnie znacznemu pogorszeniu to ograniczy to z pewnością na zainteresowanie inwestorów lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości.

Ceny działek budowlanych

W lipcu 2020 roku ceny działek na cele budowlane pozostawały stabilne względem poprzedniego miesiąca. Lipiec zamknął się wynikiem równym 135,84 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła jedynie 0,12 pkt.

indeks urban.oneindeks urban.one

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 44% ekspertów przewidywała poprawę  sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w najbliższych 6 miesiącach. 33% było zupełnie odmiennego zdania i spodziewała się pogorszenia sytuacji.  

Pandemia COVID-19 wyraźnie wpłynęła na wzrost popytu na zakup domów i działek budowlanych. Przymusowa kwarantanna uświadomiła ile warty jest kawałek ogródka, co znajduje już pierwsze odbicie w danych transakcyjnych i danych GUS. Ze wstępnych szacunków wynika, że w drugim kwartale 2020 roku w porównaniu do kwartału poprzedniego liczba transakcji dotyczących zakupu domu jednorodzinnego wzrosła na poziomie 15-18%. Największy wzrost odnotowano w województwie podlaskim i warmińsko-mazurskim. Pokazują to także dane dotyczące zakupu gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Ze wstępnych danych wynika, że w minionym kwartale w Polsce liczba transakcji dotyczących zakupu działek budowlanych wzrosła o około 7%. Obok rosnącej liczby transakcji dotyczących zakupów domów i działek budowlanych notujemy duży wzrost rozpoczynanych budów domów jednorodzinnych realizowanych przez inwestorów indywidualnych. Średnio w Polsce w II kwartale 2020 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o niecałe 6%, przy czym w zakresie samego budownictwa indywidualnego o ponad 14%. W zakresie rozpoczynanych budów wyniki są jeszcze ciekawsze. Średnio w Polsce w II kwartale rozpoczęto budowę blisko 10% mniej mieszkań niż w I kwartale, ale w zakresie budownictwa indywidualnego odnotowano wzrost na poziomie aż 26%. Największy wzrost w zakresie rozpoczynanych budów indywidualnych odnotowano w województwie lubelskim i podkarpackim.  


Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl


[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Powiązane wpisy

0 Komentarzy

Brak komentarzy

Nikt nie dodał komentarzy – bądź pierwszy! dodaj komentarz

Dodaj komentarz