Indeks cen nieruchomości w lutym 2022

Polska – lokale mieszkalne luty 2022

W lutym 2022 indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 110,56 pkt. i był wyższy o 0,4 pkt. od styczniowego odczytu.

Eksperci rynkowi prognozują, że w najbliższym półroczu sytuacja na krajowym rynku lokali mieszkalnych ulegnie pogorszeniu, twierdzi tak prawie 82% ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za stabilizacją lub poprawą sytuacji (po 9% badanych).

W lutym w sektorze budownictwa mieszkaniowego odnotowano wzrosty liczby mieszkań oddanych do użytkowanie, a także tych których budowę rozpoczęto. Również wolumen pozwoleń na budowę wzrósł w ujęcie miesięcznym. Miesięczne wzrosty najważniejszych wskaźników w budownictwie mieszkaniowym nie dziwią. Polska na tle innych krajów UE ma niewystarczający zasób mieszkań, a pod względem liczby mieszkań na 1 000 osób zajmujemy jedno z ostatnich miejsc wśród państw członkowskich. Co prawda dojście do poziomów notowanych w krajach Europy Zachodniej tj. Francja czy Portugalia zajmie nam lata. Jednak sektor mieszkaniowy w naszym kraju na bardzo duże możliwości rozwoju, co ma potwierdzenie w danych za ubiegłe lata. W ostatnich miesiącach na rynek mieszkaniowy negatywnie oddziałuje inflacja, a także wysokie stopy procentowe co przekłada się zarówno na popyt jak i podaż. W związku z niekorzystnymi czynnikami występującymi w Polskiej gospodarce Komisja Nadzoru Finansowego wydała specjalne stanowisko wzywające banki do wdrożenia bardziej restrykcyjnego obliczania zdolności kredytowej, co spowoduje dalsze ograniczenia popytu. Wg danych BIK w lutym nastąpił spadek liczby umów kredytowych o 24,3% względem roku oraz spadek łącznej kwoty zaciągniętych kredytów mieszkaniowych o 14,4% w stosunku rocznym. Na rynku nowych lokali mieszkalnych w najbliższych miesiącach może nastąpić zmniejszenie podaży, które przy ograniczonym popycie, przełoży się na mniejszą liczbę zawieranych transakcji, a także wydłuży czas sprzedaży całych inwestycji. W obliczu trwającej wojny na Ukrainie i kolejnych sankcji nakładanych na Rosję wzrasta niepewność dotycząca przyszłych kosztów budowy, dostępności materiałów budowlanych, a także siły roboczej. Niepewność co do cen i terminów oddawania budynków do użytkowania skieruje część nabywców na rynek wtórny. Ten w ostatnim czasie za sprawą zwiększonego zainteresowania najmem staje się bardziej atrakcyjny. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

O komentarz dotyczący sytuacji na rynku poprosiliśmy ekspertów rynku nieruchomości. Zdaniem Tomasz Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości: Na perspektywy rozwoju branży deweloperskiej w 2022 roku wpływ będą miały następujące czynniki. Po pierwsze stale rosnąca inflacja a przez to zwiększanie się stóp procentowych po prostu i coraz droższe kredyty inwestycyjne i hipoteczne. Po drugie stale rosnące ceny działek budowlanych [brak ciekawych lokalizacji] i materiałów budowlanych, które powodują, że koszt inwestycji również jest droższy. Po trzecie rosnące koszty pracy i brak wykwalifikowanej kadry budowlanej. Przypomnę tylko, że związku z wojną na Ukrainie część pracowników budowlanych opuściło swoje miejsca pracy i udało się, aby bronić swojej ojczyzny, co spowodowało duży niedobór pracowników i wpływ na terminowość realizowanych robót budowlanych. Po czwarte stale rosnące ceny nośników energii. Mamy teraz droższą energię elektryczną a to wszystko też przekłada się na łączny koszt realizacji projektów deweloperskich. Generalnie do nie wiemy, jak rozwinie się również kwestia dopłat, które miały pojawić z programu Polski Ład i wspierać zakup pierwszego mieszkania, czy domu, ponieważ ze względu na sytuację wojenną wszystko się diametralnie zmieniło. Dlatego też, co najmniej do połowy roku będziemy mieli sytuację bardzo dynamicznie zmieniająca się, która może dopiero się unormować jesienią wtedy zobaczymy na ile jak branża deweloperska poradziła sobie z tymi przejściowymi kłopotami.

Podobnego zdania jest także prezes CMP Center Management Polska Michał Kubicki. Twierdzi on, że największy wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym mają jednak rosnące stopy kredytów hipotecznych, przy większych obostrzeniach, jakie stawiają banki. Kolejny element, to liczba uchodźców z Ukrainy, którzy szukają mieszkań na wynajem, rozgrzewając tym samym rynek najmu. Pośrednio, musi to mieć odzwierciedlenie także w cenach sprzedaży nowych mieszkań. Część klientów, posiadających zapasy gotówkowe, może być zainteresowana wycofaniem ich z banków na rynek mieszkań, w celu skorzystania z rosnących cen najmu. Docelowo, nawet niewielka część Ukraińców, która zostanie w Polsce na stałe, trafi na rynek najmu, a być może też, na rynek pierwotny. Będzie co impuls do wzrostu cen w największych ośródkach w Polsce oraz mniejszych, bliżej granicy z Ukrainą. Zakończenie działań wojennych może zatrzymać ten trend lub go osłabić.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach indeks urban.one w lutym 2022 r. wzrósł w ciągu miesiąca o 0,53 pkt i wyniósł 117,52 pkt.

Zdania ekspertów dotyczące cen mieszkań w nadchodzącym półroczu są podzielone. Większość ankietowanych prognozuje wzrost cen lokali mieszkalnych (55%). Spora grupa ekspertów (36%) przewiduje stabilizację w najbliższych miesiącach. Jedynie co dziesiąty badany opowiedział się za spadkiem cen.

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że wysoka inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych znajdują odbicie w cenach mieszkań z rynku pierwotnego. Sytuacja na lokalnych rynkach jest różna. Największe wzrosty cen odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie w ciągu miesiąca ceny ofertowe wzrosły o 11,8%. Spory wzrost, bo na poziomie 5,5% odnotowano w Gdyni. Niewielki, bo niespełna 3% wzrosty cen nastąpiły we Wrocławiu (2,5%) oraz Poznaniu (2,7%). Ceny pozostały stabilne w Łodzi, a w Gdańsku nieznacznie spadły. Na rynku wtórnym sytuacja wygląda zgoła inaczej. We wszystkich dużych miastach ceny ofertowe spadły. Korekta cen w dół była nie wielka, a największe odnotowane spadek dotyczyły nadmorskich lokalizacji, czyli Gdyni (3,8%) i Gdańska (3,3%).  Spadki przekraczające 2,5% odnotowano w Łodzi (2,6%) oraz Poznaniu (2,7%). Najmniejszym wahaniom cenowym uległy lokale z Wrocławia (1%) i Krakowa (0,2%).

Spadki cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego mogą dziwić, szczególnie że w ostatnich tygodniach obserwujemy ożywienie na rynku najmu. Skokowy popyt, o którym słyszymy od dobrych kilku tygodni jest kreowany w głównej mierze przez uchodźców z Ukrainy. Należy pamiętać również o Polakach, którzy w wyniku cyklicznych podwyżek stóp procentowych zostali wypchnięci na rynek najmu. Wzrosło przede wszystkim zainteresowanie najmem mieszkań, ale również i domów w gorszych lokalizacjach np. na peryferiach. Na popularności zyskały lokale mieszkalne w mniejszych miejscowościach wokół większych ośrodków miejskich. Wzmożone zainteresowanie przełożyło się na spadek dostępnej podaży nawet o kilkadziesiąt procent. Na tak drastyczny spadek podaży wpływ miało kilka czynników. Przede wszystkim była to większa liczba zawartych umów najmu. Należy pamiętać, że część mieszkań na wynajem została wycofana z portali ogłoszeniowych i przekazana do bezpłatnego użytku dla uchodźców z Ukrainy. Nadal obowiązuje zakaz eksmisji lokatorów wprowadzony na czas pandemii co przekłada się na wzrost obaw o bezpieczeństwo na rynku najmu. Z tego też powodu część wynajmujących postanowiło wycofać swoje lokale z rynku. Z obserwacji rynku wynika, że najbardziej wzrosły ceny lokali z segmentu popularnego. Stawki najmu lokali premium pozostają na stabilnym poziomie, można zakładać, że są bardziej odporne na zawirowania rynku. Wg naszych szacunków rentowność najmu już dziś oscyluje w granicach 6-7%, niewykluczone, że przy utrzymujących się tendencjach rentowność wzrośnie do poziomu 10%, a być może i nawet powyżej inflacji w przypadku najlepiej zlokalizowanych mieszkań. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W ciągu ostatnich tygodni mamy do czynienia z coraz szybciej kurczącą się ofertą mieszkań na wynajem. Zwiększony popyt generowany jest m.in. przez obywateli Ukrainy oraz jest pochodną wzrostu stóp procentowych. Rosnące stopy procentowe prowadzą do sytuacji, w której coraz więcej osób jest zmuszonych do odłożenia planów zakupu własnego mieszkania i przejścia na rynek najmu. Wydaje się, że wspomniane czynniki również w kolejnych tygodniach będą się utrzymywać, tym samym popyt nie będzie równoważony podażą. Prowadzić to może do dalszego wzrostu średnich stawek najmu. – Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A

Jak wynika z danych systematycznie zbieranych przez Rentier.io zmiany wysokości stawek czynszów na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy to rząd od kilku do kilkunastu procent.  Aby sprawdzić, jak zmieniły się stawki czynszów zestawiliśmy dane od 1 do 19 marca z poprzednimi miesiącami, czyli lutym i styczniem. Najwyższą dynamikę wzrostu czynszów można zauważyć w Katowicach i Łodzi, odpowiednio 12 i 13% w porównaniu do lutego bieżącego roku. W dużych miastach wzrost nie jest jeszcze drastyczny. W Warszawie w skali miesiąca stawki wzrosły o 6%, w Gdyni 7%. W Poznaniu i Krakowie, można przyjąć, że nie widać zmian jakie według prognoz ma implikować przybycie fali uchodźców, ponieważ wzrost o 2-3% jest kosmetyczną zmianą. Dane jasno pokazują, że potrzeba więcej czasu na ocenę zmian pod względem tego jak przybycie fali uchodźców wpływa na czynsze – Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome

 Wzrost czynszów najmu w największych miastach, gdzie przebywa najwięcej uchodźców wojennych z Ukrainy stał się faktem. Będzie się on nasilał wraz ze słabnącą zdolnością ludzi do kontynuowania udostępniania swoich mieszkań bezpłatnie oraz wraz z wprowadzanymi zmianami dofinansowania rządowego, zarówno dla właścicieli mieszkań jak i samych uchodźców. Ta druga fala jest jeszcze przed nami i będzie ona znacznie większa i bardziej odczuwalna. Już obecnie liczba ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem drastycznie spadła na większości portali nieruchomościowych. Do czasu zakończenia działań wojennych stan ten będzie się utrzymywał, a każde zaognienie na froncie będzie jeszcze go pogłębiać. – Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w Warszawie

W stolicy kolejny miesiąc z rzędu ceny transakcyjne mieszkań wzrosły. Z lutowego odczytu indeksu urban.one wynika, że ceny wzrosły o 0,43 pkt w stosunku miesięcznym a indeks osiągnął wartość 117,51 pkt.

Podobnie jak w poprzedniej edycji ankiety tak i w tej większość ekspertów prognozuje spadki sprzedaży lokali mieszkalnych w perspektywie kilku miesięcy (73%). Jedynie 18% ankietowanych uważa, popyt pozostanie na stabilnym poziomie. Co ciekawe, pozostali ankietowani uważają, że dojdzie do wzrostu sprzedaży mieszkań w najbliższych kilku miesiącach.

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w lutym ceny mieszkań w Warszawie rosły: na rynku wtórnym w tempie 2,7%, a na rynku pierwotnym w tempie 7,5%.  Ceny mieszkań deweloperskich były wyże w nowo dodanych ogłoszeniach o ok. 13%, natomiast w aktywnych o ok. 6%. Ceny lokali z tzw. drugiej ręki w aktywnych ogłoszeniach były wyższe o ok. 2,3%, jednak w przypadku nowo wprowadzanych ofert były niższe o niespełna 0,5%. Większe wzrosty cen mieszkań z rynku pierwotnego nie powinny dziwić, w szczególności w sytuacji wysokiej inflacji i drastycznego wzrostu kosztów budowy. Od kilku miesięcy obserwujemy spadek podaży mieszkań wynikający z polityki deweloperów, którzy ograniczyli wprowadzanie nowych projektów. Najwięcej ofert lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego znajdziemy w dzielnicach peryferyjnych tj. Białołęka i Włochy. Poza tym szeroka oferta występuje na Mokotowie i Woli. Najmniej inwestycji realizowanych jest w Śródmieściu i na Żoliborzu, wynika to z charakterystyki tych dzielnic i niskiej podaży gruntów pod zabudowę.

Ceny działek budowlanych

W lutym 2022 roku, kolejny miesiąc z rzędu ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną odnotowały spadek. Wartość indeksu urban.one dla takich nieruchomości wyniosła 141,92 pkt i była niższa o 0,87 pkt od styczniowego odczytu tego wskaźnika.

W tej edycji ankiety eksperci po raz kolejny opowiedzieli się za stabilizacją sytuacji na rynku gruntów (73%).  Pozostali przewidują pogorszenie się sytuacji w ciągu najbliższych 6 miesięcy.

Zapytaliśmy ekspertów jaka jest obecna sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę jednorodzinną i jak ona wpływa na sytuację na rynku domów?

Spadki cen transakcyjnych, które odnotowujemy w odczytach indeksu z ostatnich dwóch miesięcy mogą wskazywać na przejściowe spowolnienie wynikające z czynników statystycznych. Mogą być także sygnałem ostrzegawczym przed spowolnieniem. Część osób do tej pory zainteresowanych kupnem działki i postawieniem wymarzonego domu mogło wycofać się z rynku ze względu na drastyczny wzrost kosztów zarówno budowy jak i kredytu. Zmniejszenie popytu doprowadziło do większych negocjacji cenowych, a w konsekwencji do nieznacznego spadku cen gruntów. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Polacy coraz częściej decydują się na zamieszkanie w domu jednorodzinnym na obrzeżach miasta, zamiast w mieszkaniu w centrum. Ma to związek m.in. z dostępnością cenową mieszkań, lecz wpływ na powyższe miała również pandemia. Możliwość pracy w pełni zdalnej uwidoczniła potrzebę posiadania większej powierzchni mieszkalnej, czy też kontaktu z naturą. Ze względu na powyższe wydaje się, że wzrost popytu na grunty pod zabudowę jednorodzinną, może być zmianą struktury popytu, a nie czasowym trendem. Dodatkowym czynnikiem podtrzymującym popyt może być ustawa „Dom bez formalności”, która ułatwia budowę domu do 70m2. – Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A

Sytuacja na rynku domów zaczęła się zmieniać już od późnej jesieni, wraz z pierwszymi zmianami stóp procentowych. Ostatnie podwyżki dramatycznie wpłynęły na ruch na rynku nowych domów, ponieważ rosnące stopy obniżyły zdolność kredytową o połowę, w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku. Klient na dom pod miastem jest, najczęściej klientem posiłkującym się kredytem hipotecznym. Nie stać go na rekordowe stawki za mieszkania w miastach, szuka więc możliwości na rynkach podmiejskich. Jednak wobec obniżającej się zdolności kredytowej będzie raczej odkładał zakup, powracając na rynek najmu. – Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska

Najbardziej podrożały domy i działki. To prawidłowość wynikająca głównie z czynników ekonomicznych. Skoro mieszkania drożeją a szczególnie te na rynku pierwotnym trzeba zapłacić za nie w zależności od miasta średnio od 7 tys. do ponad 15 tys. zł., a ktoś ma dużą rodzinę, to spokojnie za te pieniądze znajdzie na rynku wtórnym kilkuletni dom z ładną działką. Zawsze, gdy drożeją mieszkania, klienci poszukują innych rozwiązań by zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe i dlatego też interesują się domami jednorodzinnymi, które można kupić w porównywalnej cenie mieszkania lub nawet taniej wszystko zależy od danego rynku i dostępności ofert. Identycznie jest z działkami. Kupienie działki i postawienie na niej prefabrykowanego domu modułowego w maksymalnie 3 miesiące jest bajecznie proste i opłacalne ekonomicznie. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Małgorzata Wełnowska

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

malgorzata.welnowska@cenatorium.pl