Indeks cen nieruchomości w maju 2020

Polska – lokale mieszkalne maj 2020

Maj 2020 roku to kontynuacja spadków cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w kraju ustabilizował się na poziomie 101,15 pkt., czyli względem poprzedniego miesiąca spadł o 1,05 pkt. Nastroje  w dalszym ciągu pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie ponad 60% ekspertów przewiduje dalsze pogorszenie warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w Polsce. 

Sytuacja gospodarcza w Polsce nie jest już tak dobra, jak była kilka miesięcy temu. Liczba osób bezrobotnych w maju w ujęciu r/r wzrosła o 12%, w wyniku czego stopa bezrobocia sięgnęła 6% (+0,2 p.p. m/m). W maju aż 410 zakładów pracy zadeklarowało zwolnienia grupowe. Zmalała również znacząco liczba ofert pracy – o 46% r/r. Sytuacja finansowa Polaków pogarsza się co pokazują również dane dotyczące przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw – w maju, w porównaniu do marca 2020 zmalało ono o 6,7%, spadając do poziomu 5 119,94 zł. Co więcej, prognozy na nadchodzące miesiące również nie są korzystne. Najnowsze przewidywania Komisji Europejskiej na 2020 roku dla Polski mówią o spadku PKB do -4,3% oraz wzroście bezrobocia do 7,5%. Przewiduje się również znaczny spadek inwestycji deweloperskich. Wg danych płynących z portalu Kompas Inwestycji w ciągu minionych 4 miesięcy (marzec – czerwiec 2020) już wstrzymano budowę 156 inwestycji z sektora mieszkaniowego wielorodzinnego i 53 z sektora biurowego, co stanowi odpowiednio 72% i  91% wyniku z całego 2019 roku. Deweloperzy wstrzymują inwestycje, co potwierdzają również kurczące się dane dotyczące liczby rozpoczynanych budów.

W obliczu popularyzacji pracy zdalnej rynek biurowy znalazł się w bardzo trudnej sytuacji. Pojawia się pytanie czy w poszukiwaniu oszczędności firmy zrezygnują z powrotu do biur i czy możemy spodziewać się znacznych spadków stawek najmu powierzchni biurowych?

Moim zdaniem rynek biurowy czeka dużo zmian, a spadek stawek najmu jest nieunikniony. Już widać, że wielu deweloperów wstrzymało realizacje kolejnych przedsięwzięć biurowych, obawiając się spadku popytu. Firmy zaczną wymagać mniejszych powierzchni, a więcej pracowników będzie pracowało zdalnie. Takie podejście pozwala na ograniczenie kosztów działalności oraz zabezpiecza przed dużymi stratami na ewentualność kolejnej pandemii, która przecież jest wciąż prawdopodobna  – komentuje Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

COVID-19 sprawił, że biura stają się miejscem spotkań, wzajemnych relacji, a  nie beznamiętnym celem codziennego bezrefleksyjnego przemieszczania się, nierzadko bezsensownego, a bardzo kosztownego i w sposób nieuzasadniony zaburzającego  otaczające nas naturalne warunki. Stawki powierzchni biurowych, jak i w ogóle ich budowa zaczęły być intensywnie kontestowane, a to dopiero początek zmian – dodaje Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny.

Część firm na pewno częściowo pozostanie przy pracy zdalnej, wprowadzając na przykład system rotacyjny. Ale nie każda praca da się zrobić zdalnie i nie każdy też ma do czegoś takiego warunki i predyspozycje. Tutaj zmiana będzie tylko częściowa- Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

W niektórych branżach praca zdalna stała się popularna i przyniosła dobre efekty. Ale są takie firmy, które są i będą nadal funkcjonować w biurowcach. Z powodu COVID-19 ta sytuacja się diametralne nie zmieni. Myślę, że inwestorzy, deweloperzy planując czy realizując kolejne projekty biurowe zwrócą teraz większą uwagę na bezpieczeństwo pracowników i przygotują dobre systemy ochrony „antywirusowej’ w swoich biurowcach. By przygotować je do funkcjonowania w czasach kolejnej pandemii – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Praca zdalna pozostanie z nami na dłużej. Biorąc pod uwagę nakłady jakie firmy poniosły, aby w krótkim czasie zaadoptować się do nowej sytuacji rynkowej, to nawet po ustaniu pandemii w pewnym wymiarze praca zdalna powinna pozostać. Bardo prawdopodobny jest scenariusz ograniczenia przez firmy zapotrzebowania na powierzchnie biurową. Pracownicy będą mogli pracować w trybie rotacyjnym. Tym samym możemy się spodziewać też stopniowej ewolucji biur, który mógłby ograniczyć standardowy model open space na rzecz mniejszych odseparowanych przestrzeni. Deweloperzy biurowi będą obserwowali jak się sytuacja rozwinie. Obecnie bardzo duża ilość projektów jest w fazie realizacji i wiele z nich ma już solidny poziom najmu zabezpieczony – Radosław Okulski, Santander Bank Polska.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w maju 2020 r. wyniósł 103,38 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano spadek cen transakcyjnych na poziomie -0,26 pkt. W przypadku dużych miast eksperci byli podzieleni.  46% prognozuje pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju, podczas gdy 39% nie przewiduje zmian.

Bardzo słabe wyniki sprzedażowe z kwietnia i maja 2020 roku wywarły dużą presję na obniżkę cen mieszkań. Klienci powrócili do poszukiwań, jednak nie każdy z nich nadal ma wystarczającą zdolność kredytową. Kupujący negocjują, a sprzedający przeceniają mieszkania. Zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym widać spadek cen ofertowych. Deweloperzy masowo uruchomili akcje promocyjne mające przyciągnąć klientów do biur sprzedaży. Pojawiają się kilkuprocentowe przeceny mieszkań, zachęcające do zawierania transakcji teraz, a nie odwlekania ich na późniejszy okres. Wielu deweloperów ogłosiło już wyniki sprzedażowe za 2 kwartał 2020 roku, które pokazują jak duży spadek sprzedaży mają do odrobienia. Z rynku wycofują się jednak klienci inwestycyjni, którzy przed COVID-19 byli w głównej mierze odpowiedzialni za wzrost cen i popytu na rynku. Teraz czekają na spadek cen mieszkań i atrakcyjne oferty sprzedaży – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Duża aktywność klientów inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym przekłada się na rosnącą liczbę mieszkań dostępnych na wynajem. COVID-19 zmienił tryb nauczania na zdalny, ograniczył ruch turystyczny oraz poziom zatrudnienia. Czy w związku z tym istnieje na rynku ryzyko wystąpienia nadpodaży mieszkań na wynajem?

Obserwując stawki najmu w Polsce na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy zauważalne jest obniżenie stawek ofertowych. Obecnie to najemcy mogą dyktować warunki i mają większy wybór spośród dostępnych lokali. Kluczowe pozostanie pytanie czy od października studenci wrócą do zajęć stacjonarnych. Rynek najmu właśnie w tym okresie odczuwa co roku najwyższy popyt na nowe mieszkania lub pokoje. Zwiększona podaż mieszkań miała też związek z czasowym przesunięciem lokali wynajmowanych w najmie krótkoterminowym na długi termin. Obecnie ze względu na zniesienie restrykcji związanych z podróżowaniem oraz prawdopodobnym pozostaniem turystów w kraju ten segment rynku powinien się odradzać. Radosław Okulski – Santander Bank Polska

Nadpodaż spowodowana znacznym spadkiem popularności najmu krótkoterminowego będzie występowała tylko lokalnie, w rejonach, gdzie takich mieszkań jest najwięcej, czyli np. w okolicy rynków i największych atrakcji turystycznych w danym mieście. Na mieszkania wynajmowane długoterminowo na „zwykłych” osiedlach mieszkaniowych wpływ będzie relatywnie niewielki. Dodatkowo, w związku z utrudnionym dostępem do kredytów hipotecznych, może być tak, że część osób zrezygnuje z zakupu mieszkania na rzecz wynajmu. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Na rynku nieruchomości już daje się zaobserwować zjawisko nadpodaży mieszkań i korekty czynszów. Silne rozwinięte miasta metropolitalne w dłuższej perspektywie mogą borykać się z takim problemem. Wszystko rozstrzygnie się jesienią jak poznamy wyniki prowadzonej obecne na wyższe uczelnie „onlainowej” rekrutacji. Zobaczymy wtedy, które uczelnie najlepiej sobie z tym poradziły i zyskały najwięcej nowych studentów.  Obecnie rynek najmu jest w czasie wakacyjnej stagnacji i z utęsknieniem czeka na jesienne ożywienie spowodowanie przez studentów. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Maj 2020 roku w stolicy, czyli najdroższym mieście w Polsce, oznaczał dalszy, spadek średniej ceny transakcyjnej mieszkań. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 101,56 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotował spadek na poziomie -0,13 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 54% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a 31% twierdzi, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu.

Wcześniejszy dość pozytywny obraz sytuacji obecnej na rynku mieszkaniowym w Warszawie uległ zmianie. Wydawało się, że stosunkowo niewielka oferta mieszkaniowa oraz wysoki poziom przedsprzedaży w nowych projektach mieszkaniowych uchroni stołecznych deweloperów przed przeceną mieszkań. Śródkwartalne dane sprzedaży opublikowane przez JLL pokazują jednak wzrost wracających do oferty mieszkań. Warszawiacy rezygnują z wcześniejszych zakupów – nie raz z uwagi na negatywną decyzję kredytową, ale także zmianę planów mieszkaniowych. Duża presja na obniżkę cen mieszkań oraz spadek popytu (także inwestycyjnego) znajduje odbicie w spadku cen transakcyjnych mieszkań  – Anna Karaś, starszy analityk Cenatorium Sp. z o.o.

W tej edycji ankiety urban.one zapytaliśmy ekspertów jak ich zdaniem zmieni się struktura zakupów mieszkaniowych po COVID-19?

COVID-19 zmieni społeczeństwo i podejście do miejsca zamieszkania. Praca zdalna zostanie z nami na dłużej, a więc wymagania wobec warunków mieszkaniowych wzrosną. Mieszkanie blisko centrum, w świetnym punkcie komunikacyjnym, blisko punktów aktywności społecznej straci na znaczeniu na rzecz kameralnych inwestycji podmiejskich. Wielu klientów zmieni swoje spojrzenie na peryferyjne obszary np. na Wawer czy Białołękę – dotychczas uważane za mało atrakcyjne dzielnice, mogą nagle zyskać na popularności i atrakcyjności i to nie tylko z racji na niższe ceny, ale raczej otoczenie i ofertę skierowaną na kameralne inwestycje – Karaś, starszy analityk Cenatorium Sp. z o.o.

Zdecydowanie widać więcej zapytań o większe mieszkania, ogródki przy mieszkaniach oraz rozległe tereny zielone. Możemy, pierwszy raz od wielu lat, zaobserwować rosnącą średnią wielkość mieszkań. Do tej pory było to ok. 50 m2, teraz jest szansa, że zwiększy się do 55 m2, co oznacza zasadniczą zmianę w preferencjach nabywców. Doświadczenia izolacji, zdalnej pracy i szkoły będą nadal oddziaływać na kształt nowych projektów mieszkaniowych. Więcej uwagi będzie poświęcane terenom zielonym, powierzchniom wspólnym, ale także rozwiązaniom chroniącym mieszkańców przed rozprzestrzenianiem się wirusa, czyli wszelkie urządzenia dezynfekujące. Nastąpi także zmiana modelu zarządzania nieruchomościami w aspekcie ochrony zdrowia lokatorów. Deweloperzy, w sporej części, wstrzymują rozpoczęcie nowych projektów, jedynie testując rynek pod kątem sprzedażowym. Oferują mieszkania, jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, by uzyskać pewność, że popyt nadal istnieje i nie będzie problemów ze zbyciem lokali. Dotyczy to także zapewnienia finansowania bankowego. Realne efekty wpływu pandemii zobaczymy najwcześniej na koniec wakacji, kiedy na rynek pracy trafią osoby, mające trzymiesięczny i dłuższy okres wypowiedzenia. Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska.

Nadal utrzymuje się na wysokim poziomie popyt na działki budowlane i domy jednorodzinne. Klienci poszukują tych nieruchomości m.in. dla tego, że ceny mieszkań są już nie do zaakceptowania i taniej jest zbudować czy kupić kompaktowy dom jednorodzinny niż przepłacać za mieszkanie. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Struktura popytu nieco się zmienia, ale nie wynika to tylko z preferencji kupujących, ale również z tego jacy kupujący na tym rynku zostali. Z rynku zostali wyłączeni kupujący, którzy przed koronawirusem znajdowali się na skraju zdolności kredytowej, choć jeszcze wtedy ten kredyt by otrzymali. Po zaostrzeniu polityki kredytowej przez banki stało się to niemożliwe. Dlatego na rynku zostały osoby, które w obecnych warunkach nie mają problemu z zaciągnięciem kredytu oraz posiadają oszczędności. To właśnie dzięki tym osobom zmieniła się struktura popytu. Ci klienci mogą kupić większe mieszkania, zwracają uwagę na powierzchnie przynależne takie jak wystarczająco duży balkon, czy ogródek. Niewątpliwie pewna część planujących zakup zmienia swoje preferencje przenosząc się na rynek domów szeregowych, czy bliźniaczych, tym bardziej, że praca zdalna jest już zupełnie normalnym stanem rzeczy. Klienci rzadko wycofują się z decyzji o zakupie mieszkania, jednak zauważalnie ich proces decyzyjny się wydłuża. – Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.pl

Dużo mówiło się o wzroście zainteresowania działkami rekreacyjnymi, pamiętajmy jednak, że ten wzrost to był wzrost liczby wyszukiwań w google czy na portalach nieruchomościowych, a nie transakcje. Moim zdaniem większego skoku tu nie będzie. Za to większą wagę zaczniemy przywiązywać do tego jak i gdzie mieszkamy. Kilka tygodni zamknięcia w mieszkaniach sprawiło, że bardziej doceniamy balkon, taras czy zielony skwerek na osiedlu. Te detale mogą być języczkiem u wagi, który zadecyduje o finalnej decyzji zakupowej. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny działek budowlanych

W maju 2020 roku podobnie jak w segmencie mieszkań, odnotowano spadek cen działek na cele budowlane. Miesiąc zamknął się wynikiem równym 131,95 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła – 1,10 pkt.

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium specjaliści mieli odmienne spojrzenie na wpływ COVID-19 na rynek gruntów. Pogorszenie sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w najbliższych 6 miesiącach przewidywało 31% ekspertów, 39% ankietowanych nie spodziewała się zmian, podczas gdy poprawy spodziewało się pozostałe 30%.

Z powodu nadal nieustabilizowanej sytuacji spowodowanej COVID-19 jednoznacznie trudno jest określić teraz jak zachowa sie rynek mieszkaniowy. Generalnie prognozy są dobre, bo pomimo pandemii budownictwo nie stanęło i deweloperzy kontynuują rozpoczęte inwestycje, posiadają w swojej ofercie zapasy działek, na których mogą realizować kolejne inwestycje. Tak, więc prognozy dla branży deweloperskie wydają się być dobre i o gwałtownych czy tez masowych spadkach cen z tego punktu widzenia być nie może.  Natomiast realnymi zagrożeniami dla rynku mieszkaniowego a w szczególności dla kupujących mieszkania może być powrót pandemii COVID-19 i zwiększone restrykcje w uzyskaniu kredytów hipotecznych oraz nadmierne podwyżki cen mieszkań przez deweloperów chcących „odbić” sobie z nawiązką wcześniejszy zastój w transakcjach spowodowany epidemią. Taka sytuacja spowoduje ochłodzenie rynku i jeszcze większe zainteresowanie klientów zakupem działek pod budowę domów, co może w perspektywie ostudzić zainteresowanie zakupem mieszkań zarówno na własne potrzeby jak i na wynajem, które już też nie jest tak rentowny jak kiedyś. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)