Indeks cen nieruchomości w sierpniu 2021

Polska – lokale mieszkalne sierpień 2021

W sierpniu ceny mieszkań w Polsce nadal cechowały się dynamicznym wzrostem. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych wyniósł 109,47 pkt. co oznacza, że względem poprzedzającego miesiąca odnotowano zmianę na poziomie 1,72 p.p. W tej edycji indeksu 75% ekspertów spodziewała się stabilizacji warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzących 6 miesiącach w Polsce. Pozostali, którzy stanowią już 25%, spodziewają się jej pogorszenia.

W sierpniu sytuacja gospodarcza w Polsce w dalszym ciągu ulegała poprawie. Wg danych GUS, stopa bezrobocia kształtowała się na poziomie z lipca, czyli 5,8%, a poziom wynagrodzeń w gospodarce narodowej wykazywał tendencję wzrostową. W sierpniu odnotowano także najszybszy w historii wzrost PBK, który urósł aż 11,1 proc. rdr. Dzięki temu pandemiczne straty Polska gospodarka nadrobiła już o prawie 2 proc. W obliczu dobrych danych agencje ratingowe zmieniają prognozę dla Polski. Wg Fitch PKB w 2021 ma wzrosnąć do 5,7 proc. We wcześniejszej prognozie agencja ratingowa prognozowała wzrost polskiego PKB na poziomie 4,4 proc. Zmianę zawdzięczamy większemu, niż się spodziewano, odbiciu polskiej gospodarki w II kwartale.

W sierpniu w dalszym ciągu najbardziej niepokojące dane dotyczyły inflacji, która osiągnęła poziom 5,5%. Mimo utrzymującego się znacznie powyżej celu inflacyjnego wzrostu cen, Rada Polityki Pieniężnej na ostatnim posiedzeniu pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie.

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest coraz mocniej rozgrzany i pojawia się coraz więcej głosów za narastaniem bańki cenowej. Ceny mieszkań rosną w tempie 10% rocznie, a mimo to popyt na rynku utrzymuje się na rekordowych poziomach. Wśród kupujących dominują inwestorzy, kupujący za gotówkę, rzadziej korzystający z kredytów bankowych. Ceny mieszkań w dużych miastach, w wielu rejonach są tak wysokie, że osoby powiększające rodziny, szukające nowego lokum w celu zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych migrują na przedmieścia i inwestują w ziemie/domy. Dłuższe dojazdy do centrum miasta tracą na znaczeniu w dobie pracy zdalnej /hybrydowej. Rośnie w siłę sektor PRS – na rynku pojawia się coraz więcej funduszy zagranicznych kupujących pakiety mieszkań na wynajem. Z jednej strony wydaje się, że mieszkania są już zbyt drogie i bańka musi w końcu pęknąć, jednak brak gruntów pod zabudowę, rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych nie przemawiają za ich spadkiem. Co więcej, z raportu firmy Deloitte pt. Property Index 2021 wynika, że na tle Europy, mieszkania w Polsce wcale nie kształtują się na wygórowanym poziomie. Nasz kraj w większości zestawień znajduje się w środku hierarchii, co może oznaczać, że sytuacja cenowa na rynku mieszkaniowym nie wyróżnia się na tle innych krajów. Spośród miast w Europie Centralnej Warszawa wiedzie jednak prym, jeśli chodzi o ceny wynajmu mieszkań – średnia cena za mkw. /miesiąc to 15,1 EUR. Praga osiągnęła wynik 11,5 EUR a Bratysława 10,7 EUR/ mkw. / mc. Najdroższym miastem w Europie pod względem najmu, podobnie jak w przypadku cen transakcyjnych, pozostaje Paryż ze średnimi stawkami na poziomie 28,6 EUR/mkw. Być może dążymy więc do modelu popularnego w zachodniej Europie  – tzn. że mieszkania posiadają tylko bogaci, a Ci których na nie nie stać, całe życie je wynajmują bądź wyprowadzają się na przedmieścia. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatrium Sp. z o.o.

W kolejnych miesiącach możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której ceny nadal będą rosły, a sprzedaż spadnie – a to dlatego, że na wielu rynkach popyt przewyższa podaż i po prostu w niektórych sektorach nie będzie czego sprzedawać. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Sytuacja na rynku jest mocno napięta. Wzrost cen w ostatnich 24 miesiącach był bezprecedensowy, co spowodowało zawirowania na rynku gruntów, materiałów budowlanych oraz wykonawstwa. Dzieje się tak z uwagi na wypychanie przez banki środków klientów z lokat. Są one przenoszone głównie na rynek nieruchomości, jako najbezpieczniejszy oraz najbardziej stabilny. Jednak mamy do czynienia z nieprzerwanym wzrostem dziesiąty rok, co jest sytuacją bez precedensu od czasu przemian politycznych w 1989 r. Gdzie długotrwałe wzrosty, tam i mocne spadki. W obecnej sytuacji iskrą zapalną może być tąpnięcie w polityce, gospodarce, czy też na światowych rynkach. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach ceny mieszkań, podobnie jak w mniejszych miejscowościach w kraju nadal dynamicznie rosły. Indeks urban.one w sierpniu 2021 r. wyniósł 115,67 pkt., co oznacza, że w stosunku do lipca odnotowano zmianę na poziomie 1,43 p.p. Eksperci w większości spodziewają się, że w nadchodzących 6 miesiącach ceny nadal będą rosły. Takiego zdania było 75% ekspertów. Pozostali przewidują stabilizację cen mieszkań. Nikt nie wskazał na spadki stawek za mkw.

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że oferenci nadal podnoszą stawki cen mieszkań. W większym stopniu dotyczy to rynku pierwotnego, gdzie w sierpniu ceny, w agregacji dla 7 miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) w ciągu miesiąca wzrosły o 2,4%, podczas gdy na rynku wtórnym wzrost osiągnął 1,6%. Kraków, Gdynia i Wrocław to miasta, w których ceny nowych mieszkań rosły najszybciej (powyżej 4,5% w skali miesiąca). W segmencie używanych mieszkań największe podwyżki notowano w Łodzi (+4,7%). Ze znalezieniem nabywcy większych problemów nie ma; średni czas ekspozycji oferty na portalu ogłoszeniowym spadł z 15 do 14 dni.

Czy podwyższenie stóp procentowych wpłynie na spadek sprzedaży mieszkań?

Częściowo tak, jednak kluczowym pozostaje pytanie jak duża będzie podwyżka stóp procentowych. Z tego co można przypuszczać nie będzie skokowej zmiany stóp procentowych. Należy się spodziewać powolnego i systematycznego wzrostu stóp. Jest graniczny poziom stóp procentowych, który spowoduje zauważalny wyraźny spadek zainteresowania zakupem mieszkań. Zakładam, że 45 % wzrost kosztów kredytowych wpłynie w sposób istotny na spadek sprzedaży mieszkań. – anonimowy ekspert

Zgodnie z zapowiedziami NBP podwyżki stóp procentowych będą stopniowe i dostosowane do warunków rynkowych. NBP zaznaczał również, że przy potencjalnych zmianach polityki monetarnej będzie obserwować również działania, decyzje i ich efekty europejskiego i amerykańskiego banku centralnego. FED i EBC zgodnie komunikują, że zarówno podwyżki stóp i wycofywanie z programów płynnościowych będzie jasno i z wyprzedzeniem komunikowane rynkowi. Bez agresywnych ruchów, które mogą mięć skutek przeciwny do zamierzonego. Zatem rynek jak i jego uczestnicy nie powinni być zaskoczeni podwyżkami stóp ani ich skalą. Czy zapowiedziane i oczekiwane podwyżki stóp wpłyną na spadek sprzedaży mieszkań? Prawdopodobnie w pierwszej fazie podwyżek i w krótkim terminie obejdzie się bez większego wpływu na rynek nieruchomości. Popyt inwestycyjny prawdopodobnie pozostanie na zbliżonych poziomach, a wzrost kosztu kredytu hipotecznego nie będzie znaczny. Natomiast w perspektywie średnio i długoterminowej podwyżki stóp, wzrost rentowności np. lokat bankowych, obligacji skarbowych itp. z pewnością obniżą popyt inwestycyjny, a wyższy koszt kredytu hipotecznego może wpłynąć na jego dostępność i możliwości obsługi. Deweloperzy w wyważony sposób podchodzą do swoich ofert i nowych budów zatem podaż z pewnością dostosuje się do zmienionego popytu. Natomiast bardzo ciężko przewidywać czy i potencjalnie o ile będzie on niższy. – Szymon Gil, CIIA Dom Maklerski Michael&Strom.

Jeśli faktycznie dojdzie do wzrostu stóp, to na pewno odczujemy to na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony wyższe stopy to wyższe raty kredytów, co może trochę przystopować zapędy do zadłużania się. A z drugiej powinno to spowodować podniesienie oprocentowania bankowych lokat, wtedy część osób może wybrać powrót do banku zamiast lokowania swoich oszczędności na rynku mieszkaniowym. – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Wszystko zależy od skali podwyżek. Przy nieznacznej zmianie, do poziomu, powiedzmy, 1,5%, nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym. Zmiana musiałby być znacznie większa, by odwrócić kierunek przepływu kapitału z rachunków bankowych do nieruchomości. Ponadto, Rada Polityki Pieniężnej zapowiada, że takiej podwyżki nie będzie co najmniej do końca roku. Jest to jednak bez znaczenia, ponieważ gros mieszkań jest kupowana za gotówkę, więc spadek może nastąpić jedynie w sytuacji pojawienia się jakiegoś atrakcyjnego aktywa inwestycyjnego, stanowiącego alternatywę dla mieszkań. – Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w Warszawie

W Warszawie dynamika wzrostu cen w ostatnich miesiącach wyhamowała. Ceny mieszkań w stolicy w sierpniu wykazywały tendencję rosnącą, jednak zmiana wobec poprzedniego miesiąca była marginalna. Indeks urban.one na koniec wakacji ukształtował się na poziomie 116,71 pkt. czyli wobec lipca odnotowano zmianę na poziomie 0,12 pkt. W tej edycji ankiety eksperci podzielili się na dwa fronty odnośnie pytania o popyt w nadchodzących miesiącach. Większość, bo 62,5% spodziewała się stabilizacji popytu, a pozostali, czyli 37,5% spadku sprzedaży mieszkań. Wobec poprzedniej edycji, wzrósł odsetek ekspertów opowiadających się za spadkiem wolumenu upłynnianych lokali.

Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że tempo wzrostu cen w Warszawie wyraźnie wyhamowało. W sierpniu 2021 roku odnotowano nawet spadek średniej ceny ofertowej na rynku pierwotnym o 0,4%, podczas gdy na rynku wtórnym ceny urosły o 1,0%. Deweloperzy w sierpniu rozpoczęli budowę 3178 mieszkań, czyli 45% więcej niż w lipcu br. Pomimo wzrostu akcji inwestycyjnej, oferta mieszkaniowa nadal się kurczy. Najszersza oferta dostępna jest na Ursusie i Białołęce. Deweloperzy nawet na peryferiach dzielnic oferują mieszkania w cenie 9-10 tys. zł/mkw. Wysokie ceny skłaniają do wyprowadzki mieszkańców stolicy do satelickich Warszawy. W okresie styczeń – sierpień 2021 liczba rozpoczętych budów indywidualnych w powiatach okalających Warszawę wyniosła 3556 domów, co oznacza 33% wzrost względem analogicznego okresu rok i dwa lata temu. Największy boom widać w powiecie grodziskim i otwockim (+58% względem okresu styczeń – sierpień 2019). 40% wzrost widać także w powiecie legionowskim oraz pruszkowskim.  Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości, Cenatorium

Jak widzą Państwo przyszłość rynku biurowego?

Rynek biurowy po pandemii i wprowadzeniu pracy zdalnej nie będzie już taki jak wcześniej. Biura czeka zamiana funkcji i będzie miejscem, które ma zachęcić pracowników do przebywania w nim, umożliwienia dostarczenia funkcji społecznych, wymiany doświadczeń oraz podniesienie wydajności w stosunku do pracy zdalnej. Wiele firm przymierza się do wprowadzenia pracy w modelu hybrydowym. Taki model oznacza, że wielkość powierzchni biurowej wynajmowanej przez firmy zostanie zredukowana. Taki ograniczony popyt wpływa na działalność deweloperską. Obecnie w stolicy kraju rozpoczyna się budowa tylko dwóch projektów podczas gdy jeszcze kilka lat temu biurowce powstawały w bardzo dużych ilościach. Radosław Okulski – inwestor/ekspert rynku nieruchomości

Pandemia przyspieszyła zmiany na rynku biur w kierunku większej elastyczności. Można się spodziewać spadku liczby umów długoterminowych, a zwiększania się wolumenu umów elastycznych, zarówno w zakresie czasu, na jaki będą zawierane umowy, jak i w kwestii powierzchni. Praca zdalna spowodowała w wielu firmach przeorganizowanie systemu pracy na hybrydowy, czyli część tygodnia praca z domu, a druga część w biurze, przy hot deskach. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Przekształcenie części w budynki wielofunkcyjne. Część starej substancji zostanie wyburzona i zmieni swoją funkcję – anonimowy ekspert

Ceny działek budowlanych

W sierpniu 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną spadła o 1,,03 pkt. Na koniec miesiąca wartość indeksu urban.one wyniosła 142,46 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci byli podzieleni odnośnie pytania o sytuację na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach. Po 37,5% głosów uzyskała odpowiedź, że sytuacja będzie stabilna oraz że sytuacja pogorszy się. Jedynie 25% ankietowanych spodziewa się poprawy sytuacji.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl