Indeks cen nieruchomości w sierpniu 2025 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w sierpniu br. wyniosła 117,07 pkt., co oznacza wzrost o 0,52 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali pozostaną stabilne. Takiego zdania jest aż 55,6% ankietowanych. Za pogorszeniem sytuacji rynkowej opowiedziało się 44,4% ankietowanych.

Polska – lokale mieszkalne w sierpniu 2025 r.

W sierpniu 2025 r. rozpoczęto budowę prawie 16,1 tys. mieszkań ogółem. Było to o 18,3% mniej mieszkań niż w lipcu i o 19,3% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 8,3 tys. mieszkań, co było wynikiem o 29,7% gorszym od wyniku z lipca br. i o 34,9% gorszym od wyniku z sierpnia 2024 r.

W sierpniu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na prawie 19,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 26,8% mniej wydanych pozwoleń niż w lipcu br. i o 26,7% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 11,3 tys. mieszkań. Było to o 38,1% mniej wydanych pozwoleń niż miesiąc wcześniej i o 33,2% mniej niż w sierpniu 2024 r.

W sierpniu br. oddano do użytkowania prawie 15,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 16,3% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 4,0% więcej niż w sierpniu 2024 r. Deweloperzy oddali do użytkowania ponad 9,7 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o 15,6% od wyniku z lipca br. i o 16,1% lepszym od wyniku z analogicznego okresu 2024 r.

Wg danych BIK w sierpniu 2025 r. banki udzieliły 19,4 tys. kredytów o wartości prawie 8,9 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 13,9%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 29,5%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 11,9% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w lipcu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 457,4 tys. zł i była wyższa o 2,6% o średniej z lipca br.

Dane Grupy PSB wskazują, że średnia dynamika cen materiałów spadła w sierpniu 2025 r. W ujęciu rocznym dynamika wyniosła -1,2%. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 3-ech grupach towarowych: płyty OSB, drewno (+6%), farby, lakiery (+3%) oraz cement, wapno (+1%). Na tym samym poziomie ceny pozostały w kategoriach: dekoracje i instalacje, ogrzewanie. W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły kategorii: wykończenia i izolacje termiczne, gdzie ceny obniżyły się o 4%.

„Rynek mieszkaniowy w ostatnim okresie charakteryzował się nieznacznym wzrostem sprzedaży mieszkań, co było wspierane przez obniżone stopy procentowe oraz stabilizację cen. Te czynniki zwiększyły zdolność kredytową kupujących i utrzymały popyt na mieszkania. W tym roku obniżka stóp procentowych, w tym trzecia na początku września, dodatkowo sprzyjała poprawie sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Finansowanie zakupów wciąż w dużej mierze pochodzi ze środków własnych – wg danych NBP około 51% w II kw. br., choć udział kredytów wzrósł względem wcześniejszych okresów. Dane te potwierdzają również raporty BIK. Rynek podąża w kierunku stopniowego ożywienia, a w kolejnych miesiącach oczekiwane jest dalsze zwiększenie popytu na mieszkania. Wszystko za sprawą dobrej sytuacji makroekonomicznej, obejmującej spadek inflacji i stóp procentowych oraz realnemu wzrostowi dochodów. Ostatnie miesiące przyniosły oznaki stabilizacji cen mieszkań. Można się spodziewać bardziej umiarkowanego wzrostu cen mieszkań, w szczególności w dobrych lokalizacjach.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Niepotrzebnie nadmiernie obawiałem się projektu planu ogólnego gminy dla Warszawy. Został opublikowany, działa – tzn. względnie łatwo można do niego wejść, pracować na nim i czekać, aż można będzie zgłaszać wnioski, tudzież uwagi.  Jednak wiele gmin wciąż śpi lub ma niedowład organizacyjny czy też finansowy i ich plany ogólne są wciąż w powijakach, to dzisiaj duży problem, wzmocnijmy te gminy finansowo i merytorycznie, aby niebawem nie żałować, że skąpiliśmy na to grosza. Odejdźmy od wieszania psów na deweloperach, pomóżmy im ruszyć z kolejnymi inwestycjami. W Polsce deweloperzy wzięli na siebie ciężar bycia motorem postępu, dobrze na tym zarabiają, ale najpierw pobudzają lokalne i gminne biznesy. Referencyjne stopy procentowe są stabilnie w systemowym trendzie spadkowym, wciąż jednak brakuje lepszej atmosfery medialnej i głębszej wiedzy u polityków, jak i działaczy samorządowych. A przełożyłoby się to raz za razem na poprawę dynamiki wzrostu.” – Sławomir Horbaczewski, ekonomista 

„Wyniki indeksu BNG pokazują nieznaczne odbicie w sektorze biznesu i gospodarki, ale jednocześnie dalsze pogorszenie w nieruchomościach. Sytuacja pozostaje trudna, choć widać pierwsze oznaki stabilizacji poza rynkiem mieszkaniowym. Rynek nieruchomości; Popyt na mieszkania i biura jest bardzo niski. Ceny mogą znajdować się pod presją dalszych spadków. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Nieruchomości stają się z miesiąca na miesiąc największym hamulcem dla całej gospodarki. Biznes i gospodarka wykazują pierwsze symptomy odbicia, choć nadal funkcjonują
w osłabionym otoczeniu. Nieruchomości pozostają w głębokim kryzysie i stanowią największe zagrożenie dla stabilności gospodarczej. Trendy sugerują, że jeśli poprawa w biznesie i gospodarce się utrzyma, możliwe jest stopniowe wyjście z recesji, ale dopiero w dłuższym horyzoncie.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,62 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 131,54 pkt w sierpniu 2025 roku.

W tej edycji ankiety eksperci przewidują, że ceny mieszkań pozostaną stabilne w najbliższych miesiącach. Takiego zdania jest aż 66,7% ankietowanych. Ponadto 33,3% ekspertów opowiedziało się za spadkami cen nieruchomości. W tym miesiącu żaden z ankietowanych nie przewiduje wzrostu cen.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w sierpniu 2025 r.

„Monitoring cen ofertowych prowadzonych przez Cenatorium pokazuje, że w sierpniu ceny mieszkań w większości miast spadały. W Łodzi i Gdańsku średnie ceny spadły o ok. 1% w ciągu miesiąca. We Wrocławiu, w Krakowie i Gdyni średnie doszło do niewielkich spadków cen na rynku pierwotnym, średnio ok. 0.5% w skali miesiąca. Na rynkach wtórych ww. miast ceny wzrosły odpowiednio o 0,5%, 2,7% oraz 4%. Jedynym miastem, w którym niedoszło do obniżek średnich cen był Poznań, gdzie ceny na obu rynkach wzrosły o ponad 2% w porównaniu do cen z lipca. We wszystkich dużych miastach oferta mieszkań deweloperskich nieznacznie się zmniejszyła, jednak łącznie wciąż przekracza 42 tys. lokali. Zdecydowanie mniejsza liczba nowych wprowadzeń, obserwowana od kilku miesięcy, może być efektem dostosowania podaży do popytu i chęci utrzymania cen przez deweloperów.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rynek pierwotny wciąż drogi, ale tempo wzrostu cen zaczyna hamować; podaż rośnie, popyt jest ostrożny; deweloperzy stosują promocje i elastyczne oferty. W wielu miastach deweloperzy zwiększają ofertę nowych mieszkań. Mimo to sprzedaż nie rośnie proporcjonalnie – klienci są bardziej ostrożni.  Wynika to m.in. z wysokich kosztów finansowania (kredytów), ogólnej niepewności gospodarczej, a także z oczekiwań co do ewentualnych zmian cen, na które wciąż liczą kupujący. Ceny mieszkań deweloperskich cały czas umiarkowanie rosną, choć już na niektórych rynkach wzrosty zwalniają. Wszystko zależy od potencjału lokalnego rynku, podaży od popytu na mieszkania. W odpowiedzi na spowolnienie popytu deweloperzy często oferują różne bonusy, promocje, korzystne warunki finansowania, by przyciągnąć klientów. Jawność cen daje większa przejrzystość, łatwiejsze porównywanie ofert, lepsza pozycja kupujących, ograniczenie nieuczciwych praktyk. Minusem jawności cen jest możliwe ujednolicanie cen i mniejsza skłonność do rabatów, dodatkowe obciążenia administracyjne dla deweloperów, wciąż brak pełnej jawności cen transakcyjnych. Wpływ jawności cen na decyzje klientów już widać – lepsza orientacja, świadomość rynku – klienci są bardziej krytyczni wobec ofert „bez ceny” albo z niejasnym kosztem dodatków. To z kolei wymusza na deweloperach większą klarowność w opiach ofert sprzedaży mieszkań. Jawność cen deweloperskich to krok w dobrą stronę, który może działać przede wszystkim jako stabilizator
i czynnik ograniczający praktyki niekorzystne dla konsumentów. Nie spodziewałbym się, że nagle ceny zaczną spadać drastycznie — raczej będą rosnąć wolniej, w bardziej przewidywalny sposób, a oferty staną się bardziej porównywalne.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

„Wprowadzenie jawności cen deweloperskich nie ma dużego wpływania rynek, jednak zmniejsza koszty sprzedaży w firmach deweloperskich, ponieważ jest mniej pustych zapytań jedynie o cenę. Sprzedawcy mogą w znacznie większym stopniu koncentrować się na obsłudze faktycznie zainteresowanych, a nie tylko beznamiętnie odpowiadać na proste pytania o cenę. Ponadto prawdziwe negocjacje i tak są zawsze w jednym kierunku – rabatowania lub dodawania do mieszkania gadżetów jak komórka lokatorska czy miejsce parkingowe. Ponadto wcześniej i tak wielu istotnych deweloperów otwarcie publikowało ceny na swoich stronach, a nawet portalach ogłoszeniowych.” – Sławomir Horbaczewski, ekonomista

Ceny mieszkań w Warszawie

W sierpniu 2025 r. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,65 pkt i wyniosła 129,45 pkt.

W tej edycji ankiety 55,6% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostanie stabilna. Spadek wolumenu sprzedaży prognozuje 22,2% rynkowych ekspertów, natomiast wzrost wolumenu sprzedaży również 22,2%.

Warszawa – lokale mieszkalne w sierpniu 2025 r.

„W sierpniu br. średnie ceny warszawskich lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym spadły o 1,3%, podczas gdy na rynku wtórnym odnotowano stabilizację cen. Pomimo to, poziom cen pozostaje wysoki – średnia cena za mkw. na rynku pierwotnym przekracza 17 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym 18 tys. zł. Liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży nieznacznie się zmniejszyła, co na rynku wtórym może wynikać nie tyle z wycofania ofert, ile z ich przeniesienia na rynek najmu, gdzie trwa intensywny sezon wynajmu mieszkań, szczególnie przez studentów.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W tej edycji ankiety zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów co sądzą o projekcie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która została ogłoszona na początku września.

„Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy prawo spółdzielcze ma trzy główne cele: przywrócenie członkostwa osobom pozbawionym go na mocy nowelizacji z 2017 roku, wprowadzenie mechanizmów sprzyjających inwestycjom w ustanawianie lokatorskich praw do lokali oraz wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni oraz zwiększenie transparentności i usprawnienie ich funkcjonowania. Ważniejszą zmianą jest przywrócenie członkostwa osobom, które straciły je po wejściu nowelizacji w 2017 roku. Dotyczy to m.in. osób mieszkających w lokalach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, członków spółdzielni popegeerowskich, tzw. członków oczekujących, a także małżonków mających prawo do lokalu na wyłączność. Utrat członkostwa wiązała się z ograniczeniem możliwości decydowania o sprawach spółdzielni, mimo że osoby te nadal zamieszkiwały w jej zasobach. Nowe przepisy przyznają im członkostwo z mocy prawa lub dają prawo do ubiegania się o jego przywrócenie. W zakresie zarządzania spółdzielniami wprowadzono obowiązek określania wymogów kwalifikacyjnych dla członków zarządu, kadencyjność organów oraz możliwość zastępowania walnych zgromadzeń zebraniami przedstawicieli, co może ułatwić podejmowanie decyzji. Projekt przewiduje również udział zdalny w walnym zgromadzeniu oraz zmianę zasad liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał. Nowelizacja podnosi transparentność, nakładając obowiązek prowadzenia stron internetowych oraz umożliwiając członkom i właścicielom lokali dostęp do dokumentów spółdzielni. Wprowadza rygorystyczne zasady dotyczące ustanawiania hipoteki na nieruchomościach spółdzielczych oraz reguluje kwestie odpowiedzialności za zadłużenia. Dodatkowo zmiany upraszczają procedury związane z budową spółdzielczych mieszkań lokatorskich i wzmacniają kontrolę przez związki rewizyjne. Nowelizacja ustawy na zostać przyjęta w II kwartale przyszłego roku, a formalnie wejść w życie w II połowie 2026 r.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Uważam, że projekt nowelizacji jest w dużej mierze potrzebny i zasługuje na poparcie — zwłaszcza ze względu na konieczność zwiększenia ochrony praw mieszkańców i transparentności działania spółdzielni mieszkaniowych, bo z tym bywa bardzo różnie. W praktyce może pomóc osobom, które dotychczas miały utrudnioną pozycję — np. z racji formalnych barier albo braku możliwości uzyskania własności mieszkania mimo swoich praw. Jednak sukces tej noweli będzie zależał od precyzji w przepisach, dobrej implementacji, przejrzystych standardów i solidnej kontroli wykonania. Bez tego istnieje ryzyko, że zmiany pozostaną „na papierze”, lub będą wykorzystywane wybiórczo. Ogólnie projekt oceniam jako krok w dobrą stronę, ale jego skuteczność będzie zależeć od jasności przepisów i ich realnego egzekwowania.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości 

„Spółdzielnie mieszkaniowe były i będą, ustawa powinna zostać skonstruowana od nowa, wg dzisiejszych zasad wolnego rynku, a nie prehistorii.  Spółdzielnie mieszkaniowe to pradawni poprzednicy dzisiejszej ekonomii współdzielenia, powinna odżyć i być realną alternatywą dla Wspólnot.  A gdyby zbadać stan świadomości społecznej o spółdzielniach mieszkaniowych, ich zarządy powinny mocno rumienić się ze wstydu.  Zatem najpierw powinniśmy mieć kampanię społeczną zwiększającą wiedzę o spółdzielniach mieszkaniowych, a zaraz po niej – publiczną dyskusję o podstawach takiej nowej kompleksowej ustawy.” – Sławomir Horbaczewski., ekonomista

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,22 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 154,73 pkt w sierpniu 2025 r.

Podobnie jak miesiąc wcześniej w tej edycji ankiety większość rynkowych ekspertów przewiduje stabilizację sytuacji na rynku gruntów budowlanych (55,6%).  Pogorszenie warunków gospodarczych przewiduje 44,4% ankietowanych. W tym miesiącu żaden z ankietowanych nie przewiduje poprawy sytuacji na rynku gruntów.

Grunty pod zabudowę w sierpniu 2025 r.