Indeks cen nieruchomości we wrześniu 2020

Polska – lokale mieszkalne wrzesień 2020

Wrzesień 2020 roku przyniósł poprawę sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Indeks urban.one we wszystkich kategoriach wskazywał na delikatne wzrosty. Jego wartość dla lokali mieszkalnych w kraju we wrześniu 2020 ustabilizowała się na poziomie 103,86 pkt., czyli odnotowano wzrost względem poprzedniego miesiąca o 0,2 pkt. Wartość indeksu dla Polski nadal znajduje się jednak poniżej wartości sprzed pandemii. Nastroje na rynku pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie ponad 85,7% ekspertów przewidywało dalsze pogarszanie warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Pozostali nie spodziewali się już większych zmian.   

Najnowsze dane GUS dotyczące skali budownictwa w Polsce wskazują na znaczny wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W ostatnim miesiącu 3 kwartału 2020 roku rozpoczęto budowę 26,2 tys. mieszkań, w tym 17 tys. z przeznaczeniem na sprzedaż bądź wynajem. Na pierwszym miejscu w zestawieniu dużych miast pojawiła się stolica z 1916 nowymi mieszkaniami w budowie. We wszystkich głównych miastach w Polsce odnotowano wzrost w zakresie rozpoczętych budów mieszkań. Najmniej istotny był on w Łodzi. Z kolei największy wzrost aktywności deweloperskiej odnotowano we Wrocławiu, gdzie rozpoczęto budowę 1548 mieszkań, czyli ponad 7 razy więcej niż w poprzedzającym miesiącu.

Jeśli chodzi o wydane pozwolenia na budowę, to w tym zakresie deweloperzy także nie byli bierni i aktywnie szykowali nowe inwestycje. W całym kraju wydano pozwolenia na budowę blisko 14 tys. nowych lokali przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem. Najwięcej pozwoleń na budowę nowych mieszkań wydano w Warszawie – 1 512 szt. co stanowi także najwyższą wartość od początku roku. Tuż za stolicą znalazł się  Gdańsk (1 211 mieszkań) oraz Wrocław (1 028 mieszkań).

Wysoka aktywność uczestników rynku we wrześniu 2020 roku jest wynikiem między innymi poprawy sytuacji epidemiologicznej w Polsce w okresie wakacyjnym. Niska liczba zachorowań, powrót Polaków do zakupów mieszkaniowych, a także ówczesne deklaracje rządu o braku wprowadzenia  kolejnego lockdownu pozytywnie wróżyła na nadchodzące miesiące oraz zachęciła deweloperów do dalszej ekspansji. Nikt nie spodziewał się wówczas, że druga fala pandemii uderzy tak szybko i tak mocno. Deweloperzy rozpoczęli budowę znacznej liczby mieszkań, co wynika z faktu iż na wielu rynkach oferta była już mocno wyprzedana, z racji na mniejszą liczbę noworozpoczynanych projektów w ostatnich miesiącach. Wysoka liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje na chęć do dalszego inwestowania, jednakże mieszania te wcale nie muszą teraz trafić na rynek. Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata, a więc inwestycje można uruchomić w najbardziej właściwym momencie, niekoniecznie teraz. Należy pamiętać, że od 2021 roku zaczną obowiązywać nowe zapisy dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynków. Deweloperzy starają się teraz o pozyskanie pozwoleń na budowę nawet „na zapas”, aby stawiać budynki jeszcze wg aktualnych wytycznych. Druga fala pandemii z pewnością wstrzyma wiele projektów. Rząd podejmuje decyzje bardzo spontanicznie, ciężko więc powiedzieć w jakiej kondycji znajdzie się polska gospodarka na wiosnę, jak bardzo wzrośnie bezrobocie, co też po części przełoży się na popyt na mieszkania  – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Część deweloperów wstrzymuje obecnie rozpoczynanie projektów, bo zdają sobie sprawę z obniżenia popytu. Wprawdzie dane GUS za wrzesień były bardzo optymistyczne (bardzo dużo rozpoczętych nowych budów), ale może to być efekt spodziewanego lockdownu. Obecna sytuacja jest bardzo nieprzewidywalna, dynamiczna i pozostawia wiele zagadek. Jakiekolwiek prognozowanie obarczone jest ogromnym ryzykiem błędu, trudno nawet interpretować aktualne dane. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości dodaje: Deweloperzy będą z pewnością lepiej przygotowani na potencjalny drugi lockdown i wykorzystają zebrane doświadczenie z pierwszej połowy 2020 roku. Jeśli popyt na mieszkania ze strony odbiorców indywidualnych znacząco spadnie, to deweloperzy będą mogli się przestawić na budowę obiektów na sprzedaż w całości do funduszy działających na rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań).

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one we wrześniu 2020 r. wyniósł 104,65 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano wzrost cen transakcyjnych na poziomie 0,30 pkt. W przypadku dużych miast ponad 71,6% ekspertów prognozuje dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju.

Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, pokazuje, że ceny mieszkań w agregacji dla 7 największych miast nadal wykazują tendencję rosnącą jednak tempo wzrostu zacznie wyhamowało. W poszczególnych miastach sytuacja jest odmienna. We Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Poznaniu ceny raczej ustabilizowały się. W Gdańsku i Gdynii widać odbicie z dołka (który był największy na tle pozostałych rynków) i powrót cen do wzrostów, podczas gdy w stolicy ceny ofertowe powoli, ale rosną. We wrześniu wyraźnie wzrósł czas ekspozycji ofert. Ogłoszenia znikały z portali średnio po około 16-17 dniach. Dla porównania w sierpniu było to około 13 dni. – Anna Karaś, Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Wygląda na to, że rynek mieszkaniowy dość szybko otrząsnął się z pierwszej fali pandemii. Obserwujemy oczywiście spadek liczby transakcji, a ceny przestały rosnąć, ale do drastycznych cięć nie doszło, bo mieszkania nadal są atrakcyjną inwestycją dla wielu kupujących. W sytuacji niskich stóp i relatywnie wysokiej inflacji zakup nieruchomości nadal postrzegany jest jako dobry pomysł na długoterminową inwestycję. Nawet jeśli się na nim nie zarobi, to można po prostu przechować gotówkę. Co będzie dalej zależy od tego, jak wyglądać będzie sytuacja w Polsce w kolejnych miesiącach. W przypadku drugiego lockdownu rynek pewnie znów się zatrzyma, a czy odczuje długoterminowe skutki, to zależeć będzie od skali szkód jakie koronawirus uczyni gospodarce. Warto jednak przy tym zwrócić uwagę na to, że jest to rynek, który ma swoją specyfikę, wszystko dzieje się tutaj wolniej. Z obserwacji zachowań użytkowników obido.pl wiemy, że proces poszukiwania mieszkania trwa średnio pięć miesięcy. Często ludzie kupują mieszkanie, bo go potrzebują – u wielu tych osób potrzeba będzie aktualna, mimo pandemii. Jako ciekawostkę należy wspomnieć, że na pewno pandemia przyśpieszyła zmiany technologiczne na rynku – dużo szybciej niż dotąd zmienia się sposób sprzedaży mieszkania, co dotyczy zarówno rynku pierwotnego i wtórnego. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny mieszkań w Warszawie

Wrzesień 2020 roku w stolicy oznaczał dalszy wzrost średniej ceny transakcyjnej mieszkań względem poprzedzającego miesiąca. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 109,57 pkt., a więc w porównaniu do sierpnia odnotowano wzrost na poziomie 0,99 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 57,1% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a pozostali twierdzą, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu. Nikt nie spodziewa się poprawy sytuacji.

Wg Indeksu Szybkiego, średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie na koniec września kształtowała się na poziomie 11,3 tys. zł/mkw. Różnica pomiędzy aktywnymi ofertami, a cenami mieszkań usuwanymi z oferty nie jest istotna co oznacza, że warszawiacy zaakceptowali obecne poziomy cenowe. Transakcji jest nadal mniej. Wciąż widać wysoką aktywność inwestorów. Z rynku najszybciej znikają małe mieszkania jedno i dwupokojowe, typowe produkty inwestycyjne, kupowane z myślą o najmie bądź długoterminowym wzroście wartości. Lokowanie kapitału w nieruchomości jest ochroną kapitału przed spadkiem ich wartości, który w obliczu rosnącej inflacji i niskiego oprocentowania depozytów jest nieunikniony  – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Sytuacja na rynku najmu jest niekorzystna. Studenci nie wrócili na uczelnie, a więc w ofercie pojawił się duży wybór mieszkań do wynajęcia. Duża podaż wywiera presję na obniżki cen.

Rynek najmu przeżywa w tym roku bardzo poważny sprawdzian. Zdalne nauczanie na studiach połączone z pracą zdalną drastycznie ograniczyło popyt na mieszkania i pokoje w całym kraju. Dodatkowo najem krótkoterminowy też został mocno dotknięty przez ograniczenie podróżowania. Spadek rentowności najmu tym bardziej w tym roku jest zauważalny, gdyż ceny mieszkań cały czas delikatnie rosną przy spadających stawkach najmu. Wielu inwestorów nawet jeśli ich mieszkanie nie jest wynajęte, zakup mieszkania traktuje jako lokatę kapitału, która ma zabezpieczyć ich majątek przed utratą wartości spowodowaną inflacją. Utrzymujące się niskie stopy procentowe nie zostawiają wiele alternatyw i dlatego mieszkania cały czas cieszą się taka popularnością. Od wiosny br widoczny jest odpływ lokat bankowych, który w dużym stopniu trafia na rynek nieruchomości. Dlatego w trakcie tej pandemii sektor magazynowy ze względu na rozkwit e-commerce oraz rynek mieszkaniowy są jak do tej pory najbardziej odporne na zawirowania rynkowe. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości.

Ceny działek budowlanych

We wrześniu 2020 roku indeks urban.one dla gruntów budowlanych ustabilizował się na poziomie 136,01 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła 0,91 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci byli podzieleni. 42,9% prognozowało pogorszenie sytuacji dla gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach, podczas gdy 42,9% spodziewała się poprawy sytuacji.

Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną rosną wraz ze wzrostem popytu na nie. Nadal aktualny jest trend dotyczący wzrostu zainteresowania zakupem działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego. Potwierdzają to dane GUS dotyczące rozpoczynanych budów przez inwestorów indywidualnych oraz wydawanych pozwoleń na budowę.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)