Indeks cen nieruchomości w sierpniu 2020

Polska – lokale mieszkalne sierpień 2020

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w sierpniu 2020 ustabilizował się na poziomie 103,66 pkt., czyli już 4 miesiąc z rzędu odnotowano wzrost (choć niewielki) względem poprzedniego miesiąca. Tym razem zmiana wyniosła 0,16 pkt. Wartość indeksu dla Polski nadal znajduje się jednak poniżej wartości sprzed pandemii. Nastroje na rynku pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie ponad 55,6% ekspertów przewiduje dalsze pogarszanie warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. 44,4% ankietowanych nie spodziewa się już zmian.  

Powrót cen transakcyjnych do wzrostu wynika z większej aktywności zakupowej Polaków. W okresie wakacyjnym notowaliśmy wzrost liczby transakcji oraz większy udział droższych nieruchomości w ich ogóle. Polacy realizują plany zakupowe sprzed koronawirusa, choć nie wszystkim banki równie chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. Wg danych firmy Expander liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy w 3 kwartale 2020 roku w Polsce była o 19% wyższa niż w tym samym okresie 2019 roku. Nie przełożyło się to jednak na wyższą liczbę uruchomionych hipotek – ta była o 9,0% niższa w porównaniu do analogicznego kwartału roku ubiegłego. Mając na uwadze niskie oprocentowanie depozytów bankowych  należy jednak wnioskować, że wysoki jest udział zakupów gotówkowych – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Po okresie letargu, spowodowanym lockdownem mamy ponowne odbicie w zainteresowaniu klientów zakupem. Także liberalizacja wymagań kredytowych, stawianych przez banki przyczyniła się do zwiększenia ilości zapytań oraz rezerwacji na największych rynkach. Nowo wschodzące na rynek projekty cieszą się dużym zainteresowaniem, a klienci gotówkowi coraz chętniej podpisują umowy deweloperskie, wobec braku alternatywnych produktów inwestycyjnych. Zwrot z zainwestowanego w mieszkania na wynajem kapitału na poziomie 5% stał się znacznie bardziej interesujący po drastycznej obniżce stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. W ślad za tymi obniżkami poszły także stopy oprocentowania obligacji skarbowych oraz papierów dłużnych największych, najbardziej wiarygodnych firm. Stąd, część klientów, posiadających duże nadwyżki finansowe, przekierowała je ponownie na rynek mieszkaniowych, co skutkuje, albo stabilizacją cen (wobec oczekiwań ich spadku), albo wręcz ich wzrostem, co dla części obserwatorów jest niezrozumiałe. Niemniej, zapasy gotówki na rynku prywatnych oszczędności, szacowane na ponad 300 mln złotych, gdzieś muszą znaleźć swoje miejsce. Z pewnością, nie będą to lokaty bankowe, które, w niektórych bankach, mają wręcz wartość ujemną. Z pewnością zaś, w 90% przypadków, nie pokrywają nawet strat wynikających z inflacji. Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Dane GUS dotyczące skali budownictwa pokazują, że w sierpniu liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia spadła względem lipca o 13,9%. Spadkowy trend odnotowano także w zakresie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Ogólnie ich liczba spadła o 10,3% w ujęciu m/m. Pierwsze miesiące po lockdown-ie wskazywały na duże odbicie w zakresie wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych budów. W maju, a najbardziej w czerwcu i lipcu widać było ponadprzeciętnie wysokie wskaźniki będące odbiciem po kwietniowym przestoju. Sierpniowy spadek nie jest wynikiem ograniczenia aktywności uczestników rynku, a raczej powrotem do przeciętnych wartości. Kolejne miesiące 2020 roku pokażą czy inwestorzy/deweloperzy wstrzymują akcję inwestycyjną i szykują mniej projektów mieszkaniowych czy podtrzymują ekspansje na wysokim poziomie. Biorąc jednak pod uwagę niepewność dotyczącą najbliższej przyszłości należy spodziewać się, że na rynku będzie pojawiać się mniej inwestycji. Niska podaż będzie chronić ceny przed presją na obniżkę. – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w sierpniu 2020 r. wyniósł 104,35 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Zmiana średniej ceny ukształtowała się na poziomie 0,15 pkt. W przypadku dużych miast ponad 55,6% ekspertów prognozuje dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju, podczas gdy 44,4% nie przewiduje już większych zmian.

Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, pokazuje, że sytuacja w dużych miastach w Polsce jest zróżnicowana. Na wielu rynkach ceny ofertowe mieszkań powróciły do wzrostu, a w niektórych przypadkach przekraczają już poziomy z początku marca. Największą dynamikę dodatnich zmian notujemy w Krakowie. Na drugim biegunie znajduje się Gdynia – tutaj ceny ofertowe od kilkunastu tygodni wykazują tendencje spadkową. Widać także, że z oferty znikają najtańsze mieszkania. We wszystkich miastach spada czas ekspozycji ofert. Ogłoszenia w sierpniu znikały z portali po około 13 dniach. Dla porównania przed pandemią było to około 10-11 dni, a wiosną – nawet 20. – Anna Karaś, Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

19.09.2020 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego. Jej założeniem jest prostszy i szybszy proces inwestycyjny w budownictwie, który miałby przełożyć się na wzrost liczby oddawanych mieszkań. Spytaliśmy ekspertów czy ich zdaniem nowe zapisy usprawnią deweloperom rozpoczynanie i przygotowanie planowanych inwestycji?Wprowadzone nowelizacje nie zmieniają wiele dla deweloperów. Podział samego projektu budowlanego na dwie części nie załatwia, czasowo, zbyt wiele w całej procedurze administracyjnej, jako że jej długość zależy od wielu czynników, m.in. od czasochłonnego ustalania z gestorami infrastruktury technicznej możliwości fizycznego wykonania przyłączy, ustalenia zjazdu z drogi publicznej i wielu innych, np. decyzji środowiskowej, czy decyzji ZRiD o budowie fragmentu drogi publicznej. Ta ostatnia może trwać nawet ponad 12 miesięcy. Ponadto, wprowadzone przepisy, same w sobie, nie zmieniają też nic w sytuacji, kiedy urzędy stosują obstrukcję urzędniczą, celowo przewlekając lub wręcz odmawiając wydania decyzji. Zdarza się to często w roku wyborów samorządowych. Jednocześnie, przy znikomej liczbie planów zagospodarowania w dużych miastach, nowe przepisy w niczym nie wspierają w procesie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, a ta jest podstawą do kolejnych procedur. Zdarza się niejednokrotnie, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez kilkanaście miesięcy, a nawet przez kilka lat. Nagminne są też problemy w uzyskiwaniu decyzji samodzielności dla hal garażowych. Urzędy potrafią, z uporem maniaka, odmawiać wydania decyzji o samodzielności, która jest niezbędna do podpisania aktów notarialnych sprzedaży miejsc postojowych. Dzieje się tak wielokrotnie, mimo uchylania decyzji odmownych przez Samorządowe Kolegia Odwoławcze. Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Nowelizacja jest kolejnym bublem legislacyjnym, jest niespójna sprzeczna pełna wątpliwości prawnych.  Moim zdaniem nie ułatwia procesu inwestycyjnego a zmusza to wyszukiwania „luk” w przepisach by można było rozpocząć przygotowanie do realizacji danego projektu.  Oceniam, że to z dużej chmury mały deszcz… Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Nowelizacja Prawa Budowlanego nie przyniesie rewolucji na rynku mieszkaniowym, jednak w niektórych przypadkach może przyspieszyć proces administracyjny. Nowe prawo zmienia bowiem definicję „obszaru oddziaływania obiektu” w taki sposób, że zawęża krąg podmiotów, które jako strona będą mogły uczestniczyć w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Zmiana ta w niektórych przypadkach może znacznie skrócić czas ubiegania się o pozwolenie na budowę, gdyż zmniejszy się ilość potencjalnych podmiotów mogących brać udział w postępowaniu i wnoszących zaskarżenia – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w Warszawie

Sierpień 2020 roku w stolicy oznaczał niewielki wzrost średniej ceny transakcyjnej mieszkań względem poprzedzającego miesiąca. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 108,58 pkt., a więc w porównaniu do lipca odnotowano wzrost na poziomie 0,19 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 55,6% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a pozostali twierdzą, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu. Nikt nie spodziewa się poprawy sytuacji.

Indeks urban.one w Warszawie odbił się od kwietniowego dna i powrócił do tendencji wzrostowej.  Powodem jest większa niż na wiosnę liczba transakcji. Warszawiacy przestali już liczyć na obniżki cen mieszkań, jakich spodziewali się po wiosennym lockdownie. Ceny ofertowe mieszkań, po okresie stabilizacji, ponownie zaczęły rosnąć. W wielu miejscach jest drożej niż było, więc Ci którym zależy na zamianie mieszkania nie wstrzymują się już z zakupem. Wysokie ceny mieszkań skłaniają do poszukiwań nowego lokum na peryferiach. Widać zwiększony popyt na domy szeregowe w podwarszawskich miejscowościach – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

W sierpniu 2020 roku indeks urban.one dla gruntów budowlanych ustabilizował się na poziomie 136,01 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła 0,17 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 44,4% ekspertów nie przewidywało zmiany sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w nadchodzącym półroczu. 33,3% prognozuje pogorszenie sytuacji. 

Koronawirus zmienił preferencje kupujących. Atrakcyjną alternatywą dla mieszkania w mieście stały się domy na obrzeżach, nawet niewielkie i w nie najlepiej skomunikowanych lokalizacjach. Widać większy popyt na domy, działki budowlane i rekreacyjne. Rośnie liczba transakcji oraz ceny. Czy taki trend zostanie z nami na dłużej? Czy w związku z rosnącym popytem na dom z ogródkiem  deweloperzy przestawią się na budowę osiedli jednorodzinnych? Jest to trend czasowy. W dobie pandemii i intensywnej burzy medialnej, ale i nadal rosnących cen mieszkań, część klientów decyduje się na zakup domu, szeregówki lub działki budowlanej, w celu prowadzenia własnej inwestycji. Wystarczy przejechać się po ościennych gminach wokół Warszawy, gdzie gros inwestycji, to właśnie domy szeregowe. W tym roku sprzedają się one wybitnie dobrze, jednak pozostaje zasadniczy problem w postaci komunikacji z centrum Warszawy. Wymaga posiadania dwóch aut, względnie znacznie wcześniejszego wyjazdu komunikacją zbiorową. Średnio, dojazd z miejscowości takich, jak Piaseczno, Marki, Ząbki, czy Izabelin, zajmuje, w godzinach rannych od 40 do 60 minut, a przy niesprzyjających warunkach atmosferyczny nawet i 1,5 godziny. Zatem sama cena lokalu oraz brak styczności z sąsiadami nie stanowią jedynych determinantów podczas podejmowania decyzji zakupowej. Potrzebujemy więc jeszcze kilku lub nawet kilkunastu miesięcy, by móc ocenić, czy trend przenoszenia się do domów jednorodzinnych pod miastem jest stały. Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Moim zdaniem raczej jest to trend dobrze widoczny w wyszukiwarkach, a nie transakcjach. W skali kraju czy większych rynków nie będzie to znacząca i trwała zmiana. Prędzej ludzie będą trochę inaczej wybierać mieszkania – zwrócą uwagę na więcej pokoi itd. Trzeba pamiętać, że domy czy segmenty zwykle budowane są w oddaleniu od centrów miast, w lokalizacjach, które dopiero się rozwijają. A to nie tylko kłopot z długim dojazdem do pracy (nawet jeśli zakładamy, że praca zdalna w jakiejś formie pozostanie z nami na dłużej, to duża część osób czasami do biura pojechać musi), ale też utrudniony dostęp do przedszkola czy szkoły – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Anna Karaś z Cenatorium dodaje: Moim zdaniem jest to trend, który minie. Największy wpływ na wzrost zainteresowania domami czy własną działką miał nie tyle wirus, co związany z nim lockdown – konieczność zamknięcia się w 4 ścianach. Każdy wówczas marzył o własnym ogródku. Zgodnie z wieloma opiniami był on jednak nie potrzebny i raczej nic podobnego nas już nie czeka. Kiedy pandemia minie ludzie powrócą do chęci życia w mieście. Konieczność powrotu do biur w większym zakresie, otwarte szkoły i przedszkola oraz ich bliskość będą przemawiać za mieszkaniem w pobliżu rozwiniętej infrastruktury miejskiej. Duzi deweloperzy raczej nie przestawią się na budowanie osiedli domów jednorodzinnych, bo takie inwestycje sprzedają się znacznie dłużej i jest z nich mniejszy zysk niż w przypadku wielopiętrowych osiedli w centrach miast. Domy pozostaną domeną małych, lokalnych deweloperów działających na mniejsza skalę. Teraz mogą oni liczyć na duże zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców. Aktualnie domy pod Warszawą sprzedają się znacznie szybciej niż przybywa nowych ofert. Największym zainteresowaniem cieszą się najtańsze propozycje; segmenty oraz mieszkania budowane w zabudowie szeregowej.

Wprowadzenie na szeroką skalę pracy zdalnej, która w wielu firmach do tej pory pozostaję jedynym sposobem wykonywania zadań ma przełożenie na rynek mieszkaniowy. Coraz więcej osób zaczyna rozglądać się za większymi lokalami lub segmentami zlokalizowanymi na obrzeżach miast lub na przedmieściach. Część deweloperów realizujących projekty wielorodzinne może również zainteresować się budową osiedli jednorodzinnych. Zakładam jednak, że znacznie większa ilość budynków jednorodzinnych będzie realizowana samodzielnie przez osoby fizyczne lub przez małe firmy budowlano-deweloperskie zachęcone zwiększonym zainteresowaniem ze strony nabywców. Deweloperzy działający do tej pory w miastach mogą wstrzymać się z realizacją części projektów w budynkach wielorodzinnych, aby nie wprowadzić za dużej podaży na rynek mieszkać i tym samym wywołać presje na spadek cen. Jak długo taki trend się może utrzymać to w dużym stopniu uzależnione jest od odpowiedzi jak długo koronawirus z nami pozostanie. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)