Indeks cen nieruchomości we wrześniu 2024 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do mieszkań w Polsce wyniosła 115,01 pkt. we wrześniu br., co oznacza wzrost wartości o 0,84 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

Kolejny miesiąc z rzędu rynkowi specjaliści przewidują, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkań. Takiego zdania jest 77,8% ekspertów. Pozostali ankietowani mają podzielone zdania. Po 11,1% ankietowanych uważa, że warunki na rynku mieszkań pozostaną stabilne bądź ulegną poprawie.

Polska – lokale mieszkalne we wrześniu 2024 r.

We wrześniu 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 19,2 tys. mieszkań ogółem. Było to jedynie o 3,3% mniej mieszkań niż w sierpniu i o 0,8% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 11,7 tys. mieszkań, co było wynikiem o 7,9% gorszym od wyniku z sierpnia i o 3,3% gorszym od wyniku z września zeszłego roku.

We wrześniu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 22,9 tys. mieszkań ogółem. Było to o 10,1% mniej wydanych pozwoleń niż w sierpniu i o 0,5% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 16,1 tys. mieszkań. Było to o 10,0% mniej wydanych pozwoleń niż w sierpniu i o 1,0% mniej niż we wrześniu 2023 roku. 

We wrześniu 2024 r. oddano do użytkowania ponad 16,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 13,7% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 1,9% więcej niż we wrześniu 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania prawie 11,1 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 31,3% od wyniku z sierpnia i o 4,2% lepszym od wyniku z września okresu 2023 r.

Wg danych BIK we wrześniu 2024 r. banki udzieliły 15,3 tys. kredytów o wartości ponad 6,4 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów wzrosła o 2,7%, natomiast w ujęciu rocznym spadła o 14,6%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 2,2% wyższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w sierpniu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 420,1 tys. zł.

Dane Grupy PSB wskazują, że już od prawie roku spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu wrzesień 2024 vs wrzesień 2023 doszło do spadku cen o ok. 0,8%. W skali miesiąca doszło do spadku cen materiałów budowlanych o 1,3%. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 5-ciu grupach towarowych: płyty OSB, drewno (+11%), cement, wapno (+5%), ściany i kominy (+4%), farby, lakiery i otoczenie domu (+1%). Ceny stolarki pozostały na niezmienionym poziomie. W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły kategorii oświetlenie, elektryka oraz wykończenia, gdzie ceny obniżyły się o 5%.

„Do uczestników rynku dotarło, że nowego programu mieszkaniowego nie będzie albo dostępność i skala subsydiowanych kredytów będzie bardzo ograniczona. W rezultacie skala wniosków o kredyty hipoteczne była co prawda znacząco niższa niż rok temu, jednak wyraźnie wyższa niż dwa lata temu, kiedy zaostrzenie warunków kredytowania zamroziło popyt na lokale mieszkalne. Utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz spodziewany na początku przyszłego roku wzrost inflacji ograniczają popyt. Spodziewane obniżki stóp procentowych najprawdopodobniej nastąpią w drugiej połowie przyszłego roku, do tego czasu sytuacja na rynku mieszkaniowych pozostanie bez zmian.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Właśnie padł ostatni bastion w wojnie o program Kredyt na Start. Wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, Jacek Tomczak, podał się do dymisji. To oznacza, moim zdaniem, ostateczne pogrzebanie wysiłków, zmierzających do wprowadzenia taniego kredytu dla kupujących pierwsze mieszkanie. Czy ta zmiana wpłynie na sytuację na rynku? Brak programu jest widoczny w mniejszych miastach oraz na obrzeżach dużych metropolii, gdzie spadki poziomów sprzedaży są nawet kilkudziesięcioprocentowe. Najwyraźniej, kupujący doszli do wniosku, że obecne ceny nie mają już dla nich uzasadnienia ekonomicznego, ponieważ realny zwrot z inwestycji jest niższy od promocyjnych lokat bankowych, bez specjalnych nadziei na lepszy wynik poprzez aprecjację wartości lokali w czasie. Tymczasem, widać wyraźne ożywienie w inwestycjach kurortowych, gdzie ceny, po raz pierwszy od wielu lat, są niższe niż w dużych miastach.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management, Członek Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Obecnie na rynku nieruchomości można zauważyć kilka niepokojących zjawisk; 1 Ceny nieruchomości wciąż są na wysokim poziomie, co utrudnia zakup dla wielu osób, zwłaszcza młodych. 2 Wyższe stopy procentowe wpływają na koszt kredytów hipotecznych, co może zniechęcać potencjalnych nabywców i prowadzić do spadku popytu. 3 Inflacja oraz ogólny spadek nastrojów gospodarczych mogą wpływać na decyzje inwestycyjne i chęć do zakupu nieruchomości. 4 W ostatnich latach powstało wiele nowych inwestycji, co może prowadzić do przesytu na rynku, zwłaszcza w niektórych lokalizacjach. 5 Wysokie ceny zakupu mieszkań wpływają również na rynek wynajmu, gdzie wzrastające koszty utrzymania mieszkań mogą zniechęcać najemców. Taki czynniki mogą prowadzić do niepewności na rynku zarówno po stronie nabywców, jak i inwestorów.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

„Pozostawienie rynku mieszkaniowego bez sztucznych, spowodowanych wyimaginowanymi wyobrażeniami o gospodarce i chwilowymi potrzebami wyborczymi, ingerencji polityków, byłoby ozdrowieńcze dla zapanowania względnej stabilizacji i stopniowo równowagi, a więc i przewidywalności kosztów gruntów, usług budowlanych, a zatem i cen mieszkań.” – Sławomir Horbaczewski, menedżer rynku nieruchomości, finansista

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,66 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 128,53 pkt we wrześniu 2024 r.

W tej edycji ankiety 44,4% ankietowanych opowiedziało się za spadkami cen mieszkań w nadchodzącym półroczu. Za stabilizacją cen opowiedziało się 33,4% ankietowanych, a 22% za wzrostami cen mieszkań w nadchodzących miesiącach.

Duże Miasta – lokale mieszkalne we wrześniu 2024 r.

„Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w III kw. br. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili łącznie ponad 8 tys. mieszkań do sprzedaży. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali 6 tys. mieszkań. Na koniec III-ego kwartału na rynkach dużych miast pozostało w ofercie ponad 35 tys. nowych lokali. Największa podaż mieszkań spośród dużych miast występuje we Wrocławiu. Na koniec września było to ponad 8,5 tys. mieszkań wystawionych do sprzedaży w projektach deweloperskich. W Krakowie i Łodzi w ofercie sprzedaży znajdziemy ok. 8 tys. nowych mieszkań. Natomiast w Poznaniu ponad 7 tys. lokali mieszkalnych, a w Gdańsku i Gdyni łącznie prawie 6,5 tys. mieszkań deweloperskich. Ceny ofertowe nieznacznie wzrosły w ciągu kwartału. W Łodzi, Poznaniu i Krakowie średnie ceny ofertowe na koniec września były nieco wyższe niż na koniec czerwca br. W pozostałych miastach odnotowaliśmy kwartalne wzrosty cen przekraczające 1%. W szczególności we Wrocławiu, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o 5% w ciągu 3 miesięcy i zbliża się do 15 tys. zł/mkw.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce wskazuje na pewne zmiany w dynamice sprzedaży mieszkań. Wzrost oferty mieszkań, w połączeniu z wydłużającym się czasem sprzedaży, może sugerować, że rynek staje się bardziej korzystny dla kupujących. Oto kilka kluczowych aspektów; 1. Rynek kupujących: W miarę jak oferta mieszkań rośnie, kupujący mogą mieć większy wybór, co może prowadzić do bardziej negocjacyjnych warunków zakupu. Ceny mieszkań mogą stać się bardziej elastyczne, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które nie sprzedają się szybko. 2. Obniżki cen: Wiele zależy od lokalnych uwarunkowań. W niektórych regionach sprzedający mogą być skłonni do obniżek cen, aby przyciągnąć potencjalnych nabywców, zwłaszcza jeśli rynek jest nasycony ofertami. Jednak w bardziej popularnych lokalizacjach, gdzie popyt wciąż przewyższa podaż, obniżki mogą być mniej powszechne.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

We wrześniu br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 1,05 pkt i wyniosła 126,94 pkt.

W tej edycji ankiety 55,6%% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostanie stabilna. Pozostali ankietowani przewidują, że nachodzące miesiące przyniosą spadki wolumeny sprzedaży. W tym miesiącu żaden z ankietowanych nie prognozuje wzrostu sprzedaży w kolejnych 6-ciu miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne we wrześniu 2024 r.

„W stolicy w III kw. br. deweloperzy, wprowadzili na rynek ponad 3,7 tys. nowych lokali do sprzedaży. Sprzedaż nowych mieszkań wyniosła ponad 2,7 tys. jednostek. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali ponad 13 tys. mieszkań w ofercie. Większość projektów wprowadzonych do sprzedaży w III kw. br. zlokalizowana jest w znacznej odległości od centrum tj. na Białołęce. Średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich się ustabilizowały. Jednak największe wzrosty cen odnotowujemy w przypadku mieszkań najmniejszych. Dynamika cen lokali na stołecznym rynku maleje wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Na ten moment nie widać obniżek cen w dużej skali. Od kilku miesięcy pojawiają się dawno niewidziane promocje w postaci miejsc postojowych za złotówkę czy system płatności 20/80. Jednak wraz z kolejnymi spadkami poziomów sprzedaży, co słabsi finansowo deweloperzy będą musieli lub chcieli pozbywać się zapasów. Zwłaszcza, będzie to dotyczyć projektów z zapadającymi kredytami inwestycyjnymi, których banki udzieliły na budowę projektów.  Czy to już jest rynek kupującego? Chyba nie. Kupujący, z zapasem gotówki, czekają na rozwój sytuacji i spadki cen, a mniej zasobni, którzy muszą się posiłkować Kredytem, oprócz nadziei na obniżki, liczą na niższe stopy procentowe, których wszyscy spodziewają się w nadchodzącym roku. Zasadnym jest jednak zadanie pytania, czy korekta cen o 5% i spadek oprocentowania hipotek o 1% rozwiążą problem większej dostępności mieszkań. Można wątpić.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management, Członek Komitetu ds Nieruchomości KIG

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów spadła o 0,12 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 149,31 pkt we wrześniu 2024 r.

W tej edycji ankiety 55,6% rynkowych specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów ulegnie pogorszeniu. Pozostali (44,4%) prognozują utrzymanie się obecnej sytuacji w nadchodzących miesiącach.

Grunty pod zabudowę we wrześniu 2024 r.

W tej edycji ankiety zapytaliśmy rynkowych ekspertów co sądzą o projekcie nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzających zmianę w opodatkowaniu garaży i miejsc postojowych?

„Deficyt miejsc parkingowych szczególnie w dużych miastach sprawia, że ceny sprzedaży jak i wynajmu garaży są bardzo wysokie i cały czas rosną. Zmiana ustawy doprowadzi do zniwelowani różnic w naliczaniu podatków za garaże, bo do tej pory samorządy naliczały opłaty różnie. Zmiana ta ujednolici zasady, co może korzystnie wpłynąć na rynek. Z drugiej strony ujednolicenie stawek za mieszkania i garaże może doprowadzić do wzrostu kosztów eksploatacji.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Nie ma on dużego wpływu na koszty utrzymania nieruchomości, ale wprowadza ład w opodatkowaniu miejsc, wykorzystywanych nie do celów komercyjnych, a do zaspakajania podstawowych potrzeb życiowych.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management, Członek Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Rynkowi potrzebna jest stabilizacja, kolejne zmiany regulacji wzmagają jedynie chaos wywołany zmianami ustawy o planowaniu i potęgującymi się oczekiwaniami zmian w zakresie i harmonogramie wchodzenia tych zmian w życie. Optymalne rozwiązanie to pozostawienie przez polityków rynku mieszkaniowego w spokoju, aby sami przedsiębiorcy i klienci decydowali o jego kształcie na podstawie już obowiązujących przepisów.” – Sławomir Horbaczewski, menedżer rynku nieruchomości, finansista

„Rządowy projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który wprowadza zmiany w opodatkowaniu garaży i miejsc parkingowych, może budzić różne opinie. Z jednej strony, takie zmiany mogą przyczynić się do zwiększenia wpływów budżetowych gmin, co może być korzystne dla lokalnych inwestycji i usług publicznych.   Z drugiej strony, mogą pojawić się obawy dotyczące obciążenia finansowego właścicieli garaży i miejsc parkingowych, co może wpłynąć na ich decyzje inwestycyjne oraz na dostępność miejsc parkingowych w miastach. Istotne jest również, aby zmiany te były wprowadzone w sposób przejrzysty i zrozumiały dla obywateli, a także aby uwzględniały różnice w sytuacji lokalnej.  Warto również rozważyć, jak te zmiany wpłyną na politykę transportową i zachęcanie do korzystania z transportu publicznego w miastach, gdzie problem z miejscami parkingowymi jest szczególnie istotny.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości