Raport o rynku nieruchomości – lipiec 2017

Indeks urban.one przez admin

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Indeks urban.one Polska – Lokale mieszkalne

Chociaż wyobraźnię Polaków rozbudzają kolejne doniesienia o rekordowych zyskach deweloperów i ilości sprzedanych przez nich mieszkań, dane wskazują na zrównoważoną sytuację na rynku ogólnopolskim. W lipcu ceny lokali mieszkalnych w Polsce pozostały na poziomie sprzed miesiąca. Indeks urban.one w wskazał poziom 95,81 pkt. i w porównaniu do czerwca lekko spadł (o 0,06 pkt.). W odniesieniu do lipca 2016 roku ceny mieszkań poza dużymi miastami wzrosły o 0,35 pkt. Podobnie jak w poprzednim miesiącu nasi eksperci (70%) ocenili, że sytuacja na rynku nieruchomości utrzyma się do końca roku. Pozostała część specjalistów (30%) zachowując optymizm, zapowiada kolejny rekordowy rok na rynku mieszkaniowym.

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

W dużych miastach Indeks urban.one w lipcu 2017 r. wyniósł 95,20 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca znowu odnotowaliśmy lekki wzrost cen (o 0,04 pkt.).

W większości dużych miast w ostatnim czasie dochodzi do kilkuprocentowych wzrostów cen mieszkań. Mimo tego, że marże kredytów mieszkaniowych rosły zgodnie z raportami BIK, od kilku miesięcy wzrasta popyt na kredyty. Oznacza to, że polepszyła się sytuacja materialna Polaków. Widoczne jest to szczególnie na rynku pracy. Dobra koniunktura sprzyja poczuciu stabilizacji i ułatwia szybsze podejmowanie decyzji zakupowych. Perspektywa zmiany pracy na lepszą w kontekście zarobkowym również podsyca dobre nastroje potencjalnych nabywców. Potwierdzają to nie tylko dane o rosnących wynagrodzeniach, czy spadającym bezrobociu rejestrowanym, ale też wskaźnik koniunktury konsumenckiej (prowadzony przez GUS), który w maju br. przekroczył po raz pierwszy od 2005 roku poziom zero i wyniósł 5,7 pkt. – mówi Barbara Bugaj, Starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

W najnowszej edycji Indeksu U1 eksperci prognozują, że warunki gospodarcze dla rynku nieruchomości w dużych miastach do końca tego roku pozostaną bez zmian. Tak odpowiedziało 70% ankietowanych, natomiast 30% specjalistów uważa, że dojdzie do zwiększenia sprzedaży i kolejnych kwartalnych rekordów.

W najbliższej perspektywie wydaje się, że dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym utrzyma się i nie grozi nam bańka nieruchomościowa. Polacy zarabiają coraz więcej, niskie stopy procentowe zachęcają do skorzystania z kredytów, stąd wysoki popyt na mieszkania. Z drugiej strony deweloperzy budują na potęgę, ale większość inwestycji jest przemyślana i zabezpieczona. Odrobili lekcję z przed blisko 10 lat komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Na rynku trwają spekulacje, czy dojdzie do kolejnej bańki nieruchomościowej. Większość specjalistów uważa jednak, że poprzedni kryzys dał sektorowi tak dotkliwą nauczkę, że tym razem decyzje są podejmowane bardziej racjonalnie.

Bieżąca sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest odmienna od tej z lat 2007/08. Mieszkania są dobrze wyceniane w kontekście lokalizacji i standardu inwestycji, nie ma wzrostów cen z dnia na dzień o znaczne kwoty w ramach tej samej inwestycji, klienci dokładnie wiedzą jakie poziomy cen są dla konkretnego miejsca rzeczywiste, zaś zdolności kredytowe są solidnie analizowane, bez zbytniego optymizmu, na wypadek przyszłego wzrostu inflacji, a tym samym wzrostu rat. Podaż równoważy popyt, a rynek mając w pamięci wydarzenia sprzed 10 lat powinien umieć elastycznie zareagować gdyby w przyszłości miał być on mniej chłonny – Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

W pierwszym półroczu 2017 doszło do ożywienia w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Lokale mieszkalne w rozsądnych cenach i dobrze położone sprzedają się szybciej niż przed rokiem. Powodów takiego stanu rzeczy jest kilka min. nadal dostępne finansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych, w miarę rozsądne oprocentowanie kredytów, dobra rentowność zakupów mieszkań na wynajem, a także poprawa koniunktury w gospodarce, a tym samym wzrost wynagrodzeń. To spowodowało, że Polacy chętniej ruszyli na zakupy mieszkań. Co prawda oferty mieszkań wystawiane na rynek przez deweloperów nie są szczególne atrakcyjne nie zachwycają ani pod względem lokalizacji, funkcjonalności czy standardu wykończenia. Deweloperzy wyraźnie spuścili z tonu i tak jak kilka lat temu niemal wszyscy reklamowali się, że budują wyłącznie apartamenty tak teraz skupili się na realizacjach mieszkań z tzw. segmentu popularnego. Stąd też zrobiła się tak atrakcyjna cena metra kwadratowego i zwiększyła się dostępność ofert na rynku. Kupujący zdają się tego nie zauważać, pochłonięci kalkulowaniem cen, rat kredytu i ewentualnych zysków np. z wynajmu, komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W lipcu Indeks urban.one w Warszawie wyniósł 94,02 pkt. i lekko spadł w porównaniu do czerwca, gdy osiągnął poziom 94,13 pkt. W dłuższej perspektywie obserwujemy jednak systematyczny, ale też łagodny wzrost cen mieszkań w stolicy.

Ceny muszą rosnąć, z uwagi na wzrost cen gruntów pod zabudowę oraz drastyczne zwiększenie kosztów realizacji, powyżej 10%, mówi Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development.

W skali roku, czyli w porównaniu do lipca 2016 roku, Indeks urban.one dla Warszawy wzrósł o prawie 1 pkt. (dokładnie 0,78 pkt.). Już aż 40% ekspertów prognozuje, że w kolejnych miesiącach warunki gospodarcze dla stołecznego rynku ulegną poprawie, co przełoży się na kolejny wzrost sprzedaży mieszkań. Jednak wciąż większość – 60% ankietowanych uważa, że nastroje rynkowe pozostaną bez zmian.

Rekordowa liczba sprzedawanych mieszkań powoduje jednak pewne obawy. Deweloperzy raportują, że w niektórych inwestycjach prawie 1/2 transakcji to zakupy inwestycyjne. Co oznaczałoby, że struktura popytu ulega zaburzeniu w kontekście wysokiej liczby zakupów inwestycyjnych. Może to stwarzać problemy w przyszłości dla inwestorów np. spadek rentowności najmu (po wzroście stóp) oraz nadpodaż mieszkań, jeśli deweloperzy będą budować zakładając wysokie zakupy inwestycyjne, które jednak kiedyś wyhamują.

Taki scenariusz jest możliwy. Dużo zależeć będzie od działań inwestorów instytucjonalnych. Jeżeli działania BGKN nabiorą rozpędu (a wciąż nie jest to wykluczone) i powstaną REITy, to inwestorzy indywidualni mogą mieć w przyszłości kłopoty z uzyskaniem dzisiejszej stopy zwrotu. Spodziewany znaczny wzrost inflacji będzie oznaczał większe niż dziś stopu zwrotu z kapitału instrumentów finansowych, konkurencyjne wobec lokat w mieszkania, komentuje anonimowo nasz ekspert.

Obawiam się, że dalszy wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić spółki deweloperskie do bardziej śmiałych podwyżek, to z kolei może zdestabilizować rynek mieszkaniowy i doprowadzić do bańki cenowej znanej z lat 2006 -2008. Konsekwencją mogłoby być przegrzanie rynku i pojawienie się problemów, jakie już wcześniej obserwowaliśmy. Nie będzie to dobre ani dla rynku, ani dla jego inwestorów a tym bardziej dla kupujących mieszkania na własne potrzeby z udziałem kredytu hipotecznego. Ponieważ obawiam się, że gdyby ta nowa banka deweloperska się nakręciła spowodowałoby też zwiększenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych, mówi Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości – Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Na rynku gruntów, tym razem zaszły kosmetyczne zmiany. W porównaniu do poprzedniego miesiąca Indeks urban.one wzrósł zaledwie o 0,02 pkt i wyniósł 126,78 pkt. Trudno założyć jednak, że ceny będą stabilne, w porównaniu do lipca 2016 roku Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę wzrósł aż o 5,16 pkt. Eksperci rynkowi są podzieleni. Większość z nich (60%) uważa, że w kolejnych miesiącach sytuacja pozostanie na stabilnym poziomie. Duża część specjalistów (25%) uważa jednak, że warunki gospodarcze dla rynku gruntów ulegną pogorszeniu.

Aktualnie rynek gruntów jest przegrzany, ceny realizacji idą znacząco w górę, nie tylko z uwagi na rosnące koszty wykonawstwa, ale także ostrzejsze normy energooszczędności. Poza tym ilość rozpoczynanych projektów powoduje wzrost cen stali i betonu oraz wszystkich innych materiałów budowlanych. To może przynieść przesilenie cenowe w momencie, kiedy stopy procentowe ruszą w górę, przez co zdolność kredytowa kupujących zacznie spadać, komentuje Michał Kubicki Prezes Unimax Development.

Więcej o Indeksie urban.one dowiesz się na stronie Bankier pl – Raport o cenach nieruchomości „Pulsu Biznesu”, Bankier.pl i urban.one.