Indeks urban.one Polska – listopad 2018

W listopadzie 2018 r. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 100,10 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca poziom Indeksu wzrósł nieznacznie o 0,05 pkt. W analogicznym okresie ubiegłego roku indeks wskazywał poziom 96,82 pkt. Większość ankietowanych prognozuje, że w kolejnych miesiącach sytuacja na rynku lokali mieszkalnych pozostanie bez zmian. Odpowiedziało tak 53% ankietowanych. Prognozy na przyszły rok nie wyglądają katastroficznie. Zgodnie z zapowiedziami RPP w przyszłym roku nie planuje podwyżek stóp procentowych. Dlatego też popyt inwestycyjny powinien pozostać na stałym poziomie. Jedynym czynnikiem hamującym mogą być rosnące ceny mieszkań, choć w ich przypadku przewidujemy zmniejszenie się dynamiki wzrostu, która była bardzo wysoka w ciągu ostatnich dwóch lat. Rynek pierwotny natomiast utrzymuje racjonalny poziom podaży, co sprawia, że jest ona dopasowana do warunków rynkowych – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Zauważalny spadek tempa sprzedaży mieszkań jest faktem. Ufać więc trzeba, że nie zaistnieją żadne okoliczności, które wstrząsną rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Po pierwsze, że rosnące ceny energii nie przyniosą kolejnych wzrostów cen realizacji, poprzez zmianę kosztów materiałów budowlanych. Wiele będzie także zależało od efektów otwarcia niemieckiego rynku pracy dla pracowników z Ukrainy, a przez to ich dostępności na polskich budowach. Jeśli nie nastąpi zahamowanie presji płacowej, będzie to także dodatkowy asumpt to kontynuacji wzrostów cen mieszkań w największych ośrodkach w Polsce. Wzrost inflacji może stanowić bazę do podnoszenia stóp procentowych, a co za tym idzie, do kurczenia się zdolności kredytowej kredytobiorców, co będzie czynnikiem hamującym wzrosty cen w najtańszych lokalizacjach. No i kluczowa dla wielu małych deweloperów kwestia – likwidacja otwartych rachunków powierniczych.

Jeśli ustawa likwidująca otwarte rachunki powiernicze zostanie przyjęta w 2019 r., będzie to miało dramatyczne konsekwencje dla firm bez istotnego zaplecza kapitałowego. Zapotrzebowanie na finansowanie wzrośnie kilkukrotnie, co wyeliminuje z rynku najmniejszych i najsłabszych graczy, co także stanowić będzie bodziec do wzrostu cen. Przerzucenie rosnących kosztów finansowych na kupujących będzie oczywiste. Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w listopadzie 2018 r. wyniósł 101,67 pkt. W porównaniu do październikowego wyniku wzrost poziomu indeksu wyniósł 1,05 pkt. Specjaliści ankietowani przez Cenatorium oceniają, że na największych rynkach w Polsce w kolejnych miesiącach sytuacja rynkowa pozostanie na obecnym poziomie, stwierdziło tak 58% ankietowanych. Grupa pesymistów jest jednak również dość liczna, ponieważ pozostałe 42% odpowiadających stwierdziło, że warunki gospodarcze dla rynku mieszkań w dużych miastach ulegną pogorszeniu.

Rok 2019 będzie o tyle ciekawy, że przy inflacji przekraczającej cel inflacyjny NBP Rada Polityki Pieniężnej nie planuje podwyżek stóp procentowych, a więc lokaty nie będą znacznie lepiej oprocentowane niż dziś. W efekcie wartość pieniądza będzie topniała dwa-trzy razy szybciej niż banki będą dopisywały odsetki do lokat. Tak dużych realnych strat na bezpiecznych bankowych depozytach nie było od przynajmniej dekady. W efekcie Polacy będą łaknęli alternatywnych inwestycji. Wciąż sporo pieniędzy powinno więc trafiać na rynek mieszkań na wynajem. Może się to odbywać zarówno na zasadzie bezpośrednich inwestycji, ale też nieruchomości mogą wejść spod strzech dzięki formule FINN. Bardzo kuszącą propozycją są przecież akcje firm, które regularnie dzielą się nieopodatkowaną dywidendą, a przy tym w odróżnieniu od samodzielnego zakupu mieszkania na wynajem są bezobsługowe. Dopiero kolejny okres gorszej koniunktury pokaże, że inwestycja w FINN nie jest wcale tak bezpieczna, a akcje tego rodzaju wehikułów w przypadku cyklicznych problemów rynku mieszkaniowego stracą na wartości bardziej niż mieszkania w dużych miastach. – Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Indeks urban.one – Warszawa

Indeks urban.one w Warszawie w listopadzie osiągnął poziom 101,60 pkt. Miesięczny wzrost indeksu w stolicy wyniósł 0,32 pkt. W mijającym roku średnia cena za 1 m² lokalu mieszkalnego w stolicy przekroczyła symboliczny poziom 8 tys. zł jest to już dość wysoki poziom cen odpowiadający temu z 2010 roku, natomiast nie jest to jeszcze rekordowy poziom cen, jaki rejestrowano w 2008 roku, kiedy to 1 m² kosztował średnio 8,7 tys. zł. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 53% ekspertów oceniło, że najbliższe miesiące nie przyniosą istotnych zmian rynkowych

Odpowiedź na to pytanie co przyniesie 2019 r. nie jest łatwa, bo zależy od szeregu czynników. Po pierwsze, sytuacja gospodarcza. Jesteśmy nadal w fazie wzrostu, ale to oznacza także postępującą presję płacową i pole do inflacji. Ta, z kolei, oznaczać musi wyższe stopy procentowe, najdalej po wyborach parlamentarnych. Po drugie, koszt realizacji nie stabilizują się, ponieważ już wiadomo, że bardzo mocno wzrosną koszty energii, a ta jest największą składową cen produkcji materiałów budowlanych. Jeśli więc energia dla producentów wzrośnie o prognozowane 60-70%, to dalszy wzrost cen realizacji będzie nieunikniony. To zaś musi odbić się na cenach mieszkań. Wreszcie trzecim elementem są uwarunkowania zewnętrzne. Tląca się wojna na Ukrainie, BREXIT oraz niepokoje społeczne w Europie mogą zniechęcać klientów do zakupów. Jeśli suma tych czynników nie będzie znacząco, to możemy założyć, że rok 2019 r. nie będzie rokiem kryzysu, a co najwyżej lekkiego spowolnienia sprzedaży. Zasadniczym pytaniem jest, czy poziom cen zostanie zaakceptowany przez potencjalnych kupujących, bo sumarycznie, przez ostatnie 2 lata średnia cena m2 mieszkania w Warszawie wzrosła o ponad 20%. Jeśli nawet uwzględnimy wzrost płac, to mentalna granica jest niezwykle blisko i stanowi ona ok. 8.000 zł za m2 w dzielnicach takich, jak Białołęka, czy Wawer. A już dziś możemy obserwować ceny dobijające 10.000 zł na rzeczonej Białołęce. Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę wyniósł w listopadzie 129,33 pkt. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca indeks wzrósł symbolicznie o 0,08 pkt. W przypadku prognoz na kolejne miesiące ankietowani podzielili się na równe części. 42% ocenia, że sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę się nie zmieni jednocześnie taki sam odsetek specjalistów twierdzi, że sytuacja na rynku działek na cele budowlane ulegnie poprawie.

Ułatwienie dostępu do gruntów może spowodować, że w końcu deweloperzy będą mogli odtwarzać banki ziemi. Oczywiście te ułatwienia mogą być skutkiem liberalizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2019 roku jest też szansa, że zobaczymy jakieś pozytywne efekty specustawy mieszkaniowej. – Bartosz Turek, analityk Open Finance.

W 2019 roku należy oczekiwać spadku popytu na grunty inwestycyjne oraz korekty ich cen. – mówi anonimowo nasz ekspert.

Grunty muszą zacząć tanieć. Jest to dobro o ograniczonej podaży, ale wzrost cen, jaki miał miejsce do 2016 r. przekroczył miejscami 100%. Biorąc pod uwagę rekordowe ceny budowy, brak rąk do pracy oraz presję płacową pracowników firm deweloperskich, to perspektywy dla właścicieli gruntów nie są zbyt dobre. Ponadto, rok 2019 będzie pierwszym rokiem pełnego funkcjonowania tzw. specustawy mieszkaniowej. Jeśli uwolni on, mimo obstrukcji stosowanej obecnie przez samorządy, grunty poprzemysłowe, to zaistnieją warunki do obniżki cen gruntów o ok. 30-35%. Oczywiście, w lokalizacjach sąsiadujących z gruntami spełniającymi warunki specustawy mieszkaniowej. Najlepsze i najdroższe lokalizacje nie mają zbyt wielkich szans na obniżki, z uwagi na wciąż wysoki popyt na luksusowe apartamenty – Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)