Nieruchomość z licytacji komorniczej to alternatywa dla nieruchomości z rynku wtórnego. Choć popularność tego rozwiązania raz rośnie, raz maleje, to jednak w ciągu kilku ostatnich lat na licytacjach komorniczych swoje mieszkania każdego roku zdobyło około 8-10 tysięcy nowych właścicieli. Warto zatem przyjrzeć się nieco bliżej temu zagadnieniu.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Co to jest licytacja komornicza nieruchomości?
Licytacja komornicza nieruchomości to sprzedaż publiczna. Pod licytację nadają się zarówno mieszkania czy domy własnościowe, ale i mieszkania spółdzielcze własnościowe. Najważniejszą informacją jest jednak to, że przetarg komorniczy może dotyczyć jedynie nieruchomości, będącej własnością dłużnika. Samą licytację prowadzi komornik pod nadzorem sędziego z sądu właściwego dla adresu licytowanej nieruchomości. W licytacji mieszkania komorniczego może wziąć udział w zasadzie każdy zainteresowany. Warunkiem uczestnictwa jest jednak wpłacenie wadium w wysokości 1/10 oszacowanej wartości nieruchomości. Kwota tej rękojmi jest zaliczana na poczet ceny sprzedaży w przypadku wygranej licytacji. W przypadku przegranej, cała kwota wraca do uczestnika.
Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości?
Najpierw komornik musi zająć nieruchomość. To jednocześnie ostatni moment, aby dotychczasowy właściciel nieruchomości uregulował swoje zadłużenie. Od tego momentu ma na to tylko 2 tygodnie. Po tym czasie wierzyciel może zwrócić się do komornika, aby ten sporządził opis nieruchomości pod licytację i oszacował jej wartość. Najwcześniej po 2 tygodniach od uprawomocnienia się tych dokumentów i najpóźniej na 2 tygodnie przed licytacją komornik wraz z sądem ogłaszają jej termin. Jako że licytacja nieruchomości jest publiczna, to informacji o niej należy szukać w sądzie, jednostce gminnej czy lokalnym dzienniku właściwym dla adresu mieszkania komorniczego. Można ją też teraz zanleźć w różnych serwisach informacyjnych, jak np. Lista Przetargów.
Sama licytacja odbywa się ustnie, a wygrywa ją ten, kto zaoferuje najwyższą cenę. Wygraną potwierdza sąd, a po uprawomocnieniu decyzji zwycięzca licytacji ma 2 tygodnie od otrzymania wezwania na uregulowanie sumy wylicytowanej nieruchomości. Dopiero wtedy sąd będzie mógł przysądzić własność, co zostaje odnotowane w księdze wieczystej. Jeżeli zwycięzcy nie uda się wyłonić w pierwszym terminie licytacji, powołuje się drugi termin. Jeśli ten również nie przyniesie rozwiązania, a wierzyciel nie przejmie nieruchomości po cenie wywoławczej, całe postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone. Kolejny przetarg komorniczy może się odbyć najwcześniej dopiero po pół roku.
Gdzie tu okazja i o co nie trzeba się martwić?
Popularność tego rozwiązania tkwi przede wszystkim w cenie licytowanej nieruchomości. W pierwszym terminie przetargu komorniczego cena wywoławcza mieszkania wynosi co najmniej ¾ ceny oszacowanej ceny. Jeżeli nie znajdzie się kupiec, ogłaszany jest drugi termin licytacji komorniczej, a cena wywoławcza mieszkania spada do 2/3 oszacowanej wartości nieruchomości. Niewątpliwie z tego punktu widzenia mieszkanie komornicze jest okazją dla kupującego. Jeśli jeszcze uda się kupić nieruchomość na drugiej licytacji po cenie wywołania (bez podbijania przez konkurentów) lub po krótkiej i niewiele zmieniającej cenie licytacji, to wówczas można mówić nawet o wyjątkowej okazji. Inna sprawa, że taka sytuacja choć możliwa, w rzeczywistości nieczęsto się zdarza.
Niewątpliwą zaletą nabywania mieszkania w drodze licytacji komorniczej jest także ograniczona niemal do zera możliwość zakupu mieszkania z wadami prawnymi. Komornik stoi bowiem na straży prawa podobnie jak notariusz i również w jego interesie jest, aby wszystkie kwestie prawne licytowanej nieruchomości były uregulowane. Warto także podkreślić, że zakup mieszkania w drodze licytacji komorniczej jest tzw. nabyciem pierwotnym. Oznacza to, że kupujemy nieruchomość bez obciążeń hipoteki i długów poprzedniego właściciela.
Gdzie może być haczyk i na co trzeba uważać?
Tak jak cena w przypadku mieszkania komorniczego może stanowić o rynkowej okazji oferty, tak samo może przeważyć o tym, że oferta kompletnie okazją nie jest. Nie zawsze jest tak, że przetargi komornicze są dla wygranych licytacji złotym interesem. Z czego to wynika? Po pierwsze, należy pamiętać, że działanie komornika odbywa się poza jego interesem majątkowym. Komornik działa przede wszystkim w interesie zadłużonego, więc z urzędu dąży do uzyskania jak najwyższej ceny licytowanej nieruchomości. Nierzadko jest też tak, że opis i szacunkowa cena nieruchomości do licytacji przygotowywane są bez rzeczoznawcy. Cena w tym wypadku może okazać się co najmniej nieprecyzyjna, jeśli nie zawyżona względem rynkowej wartości lokalu. Do tego weźmy pod uwagę sytuację, w której na pierwszej licytacji kilku licytantów podbija cenę wywoławczą do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania. Wówczas kupno mieszkania może okazać się transakcją powyżej ceny rynkowej.
Ryzyko kupowania nieruchomości w drodze obwieszczenia komorniczego może kryć się też w kupnie mieszkania z lokatorem. Jeżeli z mieszkaniem wiąże się umowa dożywocia czy tradycyjnego najmu, to sam proces egzekucji komorniczej nie zbywa ważności tych porozumień. W takim przypadku musimy się liczyć w postępowaniem eksmisyjnym, a więc i z obowiązkiem zapewniania lokatorom lokum zastępczego, co zazwyczaj jest czasochłonne.
Inna sprawa, że zdarza się też tak, że właściciel skutecznie uniemożliwia wizję lokalną, czyli istnieje ryzyko, że kupujemy przysłowiowego kota w roku. Z kolei prawem dotychczasowego właściciela jest też zaskarżenie postanowienia sądu o przysądzeniu nowego właściciela nieruchomości. Nowy właściciel wpłaca całą wylicytowaną cenę za mieszkanie, ale mimo tego fizycznie nie ma do niego prawa aż do czasu, kiedy sąd rozpatrzy zażalenie dłużnika, co czasem przeciąga się miesiącami, a nawet latami.
Czy zatem komornik w roli pośrednika to rozwiązanie godne polecenia? Tak, pod warunkiem, że uczestnik licytacji jest co najmniej dobrze zorientowany w realiach rynku nieruchomości i związanych z tym cenach nieruchomości i kwestiach prawnych. W tym przypadku jak nigdy trzeba umiejętności odróżnienia prawdziwej okazji od oferty, która tylko z pozoru jest okazyjna. Warto więc przemyśleć działanie, zanim ostatecznie skusimy się na kupno mieszkania komorniczego. Niewątpliwie jednak nawet w dobie mnóstwa okazji sprzedażowych na rynku wtórnym i pierwotnym aukcje komornicze mogą stanowić ciekawą, nierzadko korzystną, alternatywę dla kupującego.
