Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Sytuacja w Polsce
W 2020 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę bądź zgłoszeń z projektem budowlanym na budowę domu jedno bądź dwurodzinnego po raz pierwszy w historii przekroczyła 100 tys. i wyniosła dokładnie 105 566 sztuk. Aż 94,7% stanowiły w tym pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.
Liczba wydawanych pozwoleń na budowę w 2020 roku względem 2019 wzrosła o 6,1%. Zauważa się jednak, że tempo wzrostu wyhamowało, gdyż przyrost r-d-r w latach 2015-2017 kształtował się na poziomie 10-11%.
W ujęciu kwartalnym widać, że II kwartał, na który nakłada się początek pandemii COVID-19 i spowolnienie pracy urzędów, przyniósł drastyczny spadek liczby wydanych pozwoleń, aniżeli wynikałoby to z sezonowych tendencji. W ujęciu r-d-r ich liczba wydanych pozwoleń (i zgłoszeń) spadła o 8,2%, ale nadal była wyższa niż w I kwartale 2020 roku, wyniosła 25 650. W kolejnych kwartałach 2020 roku widać był znaczne odbicie i wzrost liczby wydawanych pozwoleń, która w IV kwartale 2020 roku była o blisko 22% wyższa niż w IV kwartału roku poprzedniego. Tak duży wzrost był w dużej mierze spowodowanych spiętrzeniem liczby z poprzednich kwartałów, ale nie tylko.
Pandemia COVID-19 oraz rosnące ceny mieszkań coraz częściej skłaniają Polaków do zakupu domu jednorodzinnego. Część traktuje to jako alternatywę dla zakupu własnego M w mieście, ale sporo osób zdecydowało się także na budowę domów wakacyjnych w rejonach wypoczynkowych.
Zwiększony popyt na domy przełożył się na dynamiczny wzrost cen takich nieruchomości. W 2020 roku średnia cena 1 m2 nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wzrosła o 13,4%. Nawet w II kwartale ceny transakcyjne wzrosły o 12% podczas gdy na rynku mieszkaniowym obserwowano stabilizację, a na niektórych rynkach nawet okresowe spadki cen. W 2020 roku tempo wzrostu cen domów jednorodzinnych wyraźnie przyspieszyło. Na koniec 2020 roku średnia cena obliczona dla całego kraju wyniosła 5 052 zł/m2.
Sytuacja w aglomeracji warszawskiej
W ostatnich latach szczególnie ciekawie kształtowała się sytuacja w Warszawie i aglomeracji warszawskiej. W stolicy, w latach 2010 – 2019 średnia cena 1 m2 domu jednorodzinnego kształtowała się na dość stabilnym poziomie nie przekraczającym 6,6 tys. zł/m2. Po 2015 roku, czyli w okresie hossy na rynku mieszkaniowym, rosnąć zaczęła również liczba wydawanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Maksimum osiągnęła ona w 2018 roku, kiedy zezwolono na budowę aż 1,5 tys. domów jedno i dwurodzinnych. W tym samym czasie wzrost cen domów był dużo wolniejszy niż wzrost popytu/zainteresowania, a także wzrost cen na rynku mieszkań. Dopiero w 2019 roku, kiedy ceny domów poszły w górę, przekraczając 7 tys. zł/m2, spadła liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W 2019 i 2020 roku liczba domów jedno i dwurodzinnych, na których budowę wydano pozwolenia nie przekroczyła 600 sztuk, czyli wróciła do poziomu sprzed 2015 roku.
Od 2019 roku, liczba wydawanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych w stolicy drastycznie zmalała, jednakże, równocześnie odnotowano zwiększone zainteresowanie budową domu w powiatach okalających Warszawę. Szczególnym powodzeniem cieszył się powiat wołomiński. W 2020 roku trend był kontynuowany – wysokie ceny gruntów w Warszawie oraz rosnące ceny mieszkań skłaniają do przeprowadzki na przedmieścia. W 2020 roku obserwowano wysoką dynamikę wzrostu liczby wydawanych pozwoleń na budowę w powiecie wołomińskim oraz legionowskim. W obu powiatach liczba domów, na jakich budowę wydano pozwolenia przekroczyła 1000 szt. i była o 15-16% wyższa niż w 2019 roku. Dużym zainteresowaniem cieszył się także powiat piaseczyński (817), miński (802) oraz pruszkowski (802). Ten ostatni jednocześnie odnotował największy przyrost popytu względem 2019 roku (+21,7%).
Obrót domami jednorodzinnymi w dużych miastach w Polsce
Pomimo spadku liczby wydawanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych w Warszawie, liczba transakcji kupna-sprzedaży takich nieruchomości jest w stolicy najwyższa na tle największych aglomeracji w Polsce. W okresie od początku I kw. 2019 do końca III kwartału 2020 roku odnotowano w stolicy ponad 2,3 tys. transakcji. Drugim miastem o dużej liczebności transakcji był Kraków – 1,2 tys. transakcji a dalej znalazła się Łódź – 1,1 tys. transakcji. W pozostałych miastach liczba zakupów w nie przekroczyła 1 tys.
Ceny domów jednorodzinnych w 2020 w dużych aglomeracjach
2020 rok, pomimo pandemii COVID-19 przyniósł dalsze wzrosty cen mieszkań. Spadków nie odnotowano w żadnym z 7 największych miast. Na rynku pierwotnym w ujęciu r-d-r, najmniejszy wzrost cen odnotowano w Gdyni (+1,3%), a największy w Gdańsku (+9,5%). Czy domy drożały w podobnym tempie?
Z danych transakcyjnych Cenatorium wynika, że średnia cena całkowita domu jednorodzinnego najbardziej poszybowała w górę w Sopocie, gdzie odnotowano wzrost cen o 43,2%. Średnia cena transakcyjna w 2020 roku za dom w sercu Trójmiasta wyniosła ok. 2 mln zł i była najwyższa w Polsce. Na drugim miejscu znalazła się stolica ze średnią ceną na poziomie 1,2 mln zł. Tuż za Warszawą znalazła się Gdańsk, gdzie średnia cena transakcyjna wywindowała do 1 mln zł, w ujęciu r-d-r odnotowano wzrost o przeszło 30%. Kilkunastoprocentowe wzrosty cen domów odnotowano także w Krakowie oraz Wrocławiu.
W stolicy średnia cena transakcyjna domu w 2020 roku wyniosła 1,2 mln złotych i w porównaniu do 2019 roku pozostawała w zasadzie stabilna. Odnotowano jest zmiany w rozmieszczeniu przestrzennym kupowanych domów. W 2020 roku co trzeci dom kupiony w Warszawie znajdował się na Wawrze. Dzielnica ta odnotowała największy wzrost popyt – o blisko 8 p.p. w stosunku do 2019 roku.
Wzrost popytu na domy na Wawrze wynika z najniższych cen w stosunku do atrakcyjności lokalizacji. Taniej jest tylko na Rembertowie i w Wesołej. Wawer cieszy się jednak większym zainteresowaniem głównie ze względu na obecność kolei i jej szybki dojazd do centrum.
Rozmieszczenie transakcji dotyczących zakupu domu jednorodzinnego w Warszawie w 2020 roku.
Czy deweloperzy przestawili się na budowę domów jednorodzinnych?
Pandemia COVID-19 wpłynęła na zmianę preferencji nabywców mieszkań. Kwarantanna i wynikająca z niej konieczność spędzania większej ilości czasu w domu wpłynęła na zwiększenie popytu na duże mieszkania, lokale z ogródkami, ale także domy jednorodzinne. Czy deweloperzy w 2020 roku zauważając ten trend próbowali zwiększyć podaż domów jednorodzinny?
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2020 roku udział pozwoleń na budowę (PnB) uzyskanych przez deweloperów w ogóle wydanych decyzji w większości miast i aglomeracji był niższy niż w roku ubiegłym. Największy spadek odnotowano w Łodzi (-14 p.p.) oraz w Gdańsku (-8,0 p.p.).
Porównując wolumen wydanych pozwoleń uzyskanych przez deweloperów zauważa się, że w 2020 roku, względem 2019 roku, spadki odnotowano w większości miast i ich aglomeracjach. Największe ograniczenia akcji inwestycyjnej zanotowano w Łodzi (-56,9%) oraz w Warszawie (-38,5%). Wzrost zainteresowania deweloperów budową osiedli domów jednorodzinnych miał z kolei miejsce we Wrocławiu i jego aglomeracji, w aglomeracji Łodzi oraz w aglomeracji Warszawy.
Zmiany w liczbie wydanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych dla osób prywatnych w 2020 względem 2019 roku nie były tak duże jak w przypadku pozwoleń komercyjnych.
