Indeks cen nieruchomości w czerwcu 2020

Polska – lokale mieszkalne czerwiec 2020

W czerwcu 2020 roku sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce pozostawała stabilna względem poprzedzającego miesiąca. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w kraju pozostał na poziomie 101,40 pkt. Nastroje w dalszym ciągu pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie, ponad 62,5% ekspertów przewiduje dalsze pogarszanie warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Pozostali nie spodziewają się już większych zmian.

Sytuacja gospodarcza w Polsce i w Europie nadal nie napawa optymizmem, a eksperci od ekonomii i gospodarki zastanawiają się nad tym, co przyniesie niedaleka przyszłość. Prognozy są różne, jednak w jednym eksperci są zgodni – do końca 2020 roku nie powinniśmy liczyć na znaczną poprawę sytuacji gospodarczej w regionie. Czynnikami utrudniającymi powrót na ścieżkę wzrostu np. wg IPAG będzie utrzymująca się niepewność, wpływająca na ograniczenie popytu krajowego oraz spadek popytu zagranicznego, związany z wysokim natężeniem pandemii za granicą. Wg najnowszych danych GUS stopa bezrobocia w Polsce na koniec czerwca 2020 roku wyniosła 6,1% (wzrost o 0,1 p.p. względem poprzedniego miesiąca), a przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w czerwcu pozostawało na poziomie 3,3% niższym niż analogicznym okresie rok temu. PKB w Polsce w 2020 wg prognoz NBP spadnie o 5,4%. Odważniejsi wskazują na poprawę sytuacji gospodarczej już w 2 kwartale 2021 roku, jednak wiele agencji ocenia, że negatywne skutki pandemii będziemy odczuwać jeszcze długie lata.

Na rynku mieszkaniowym w czerwcu widać było wzmożony – względem poprzednich dwóch miesięcy – ruch inwestycyjny. Wg GUS, w czerwcu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 26,8 tys. mieszkań, tj. o ponad 38% więcej niż w maju br. oraz o ponad 19% w ujęciu r/r. Z kolei liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wyniosła 18,8 tys. i była większa niż w poprzednim miesiącu o 25%, ale nieco mniejsza niż przed rokiem (o 1%).  Deweloperzy ponownie aktywizują się, jednak dość ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje, mając na uwadze niepewność i ryzyko spadku popytu na rynku mieszkaniowym.

Obawy firm budowlanych przed konsekwencjami pandemii COVID-19 w lipcu br. są zbliżone do wskazywanych przed miesiącem. Blisko 26% podmiotów spodziewa się poważnych negatywnych konsekwencji pandemii, a ok. 10% – zagrażających stabilności firmy (w czerwcu takich skutków doświadczyło odpowiednio ok. 29% oraz ok. 10% jednostek). Przedsiębiorstwa budowlane szacują, że spadek otrzymywanych przez nie zamówień wyniesie w lipcu średnio ok. 14%, a prawie 64% firm obawia się pojawienia lub nasilenia zatorów płatniczych (zbliżony odsetek deklaruje wystąpienie takich problemów w czerwcu).

Z powodu nadal nieustabilizowanej sytuacja spowodowanej COVID-19 jednoznacznie trudno jest określić teraz jak zachowa się rynek mieszkaniowy. Generalnie prognozy są dobre, bo pomimo pandemii budownictwo nie stanęło i deweloperzy kontynuują rozpoczęte inwestycje, posiadają w swojej ofercie zapasy działek, na których mogą realizować kolejne inwestycje. Tak, więc prognozy dla branży deweloperskiej wydają się być dobre, a gwałtownych czy też masowych spadków cen z tego punktu widzenia być nie może.  Natomiast realnymi zagrożeniami dla rynku mieszkaniowego, a w szczególności dla kupujących mieszkania może być powrót pandemii COVID-19 i zwiększone restrykcje w uzyskaniu kredytów hipotecznych oraz nadmierne podwyżki cen mieszkań przez deweloperów chcących „odbić” sobie z nawiązką wcześniejszy zastój w transakcjach spowodowany epidemią. Taka sytuacja spowoduje ochłodzenie rynku i jeszcze większe zainteresowanie klientów zakupem działek pod budowę domów, co może w perspektywie ostudzić zainteresowanie zakupem mieszkań zarówno na własne potrzeby jak i na wynajem, które już też nie jest tak rentowny jak kiedyś – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Na ten moment, po pełnym kwartale w trakcie epidemii, można uznać, że rynek nieruchomości mieszkaniowych zachowuje się stabilnie. Niepewność powoduje, iż rozpoczynanych jest mniej nowych projektów, ale jest to równoważone przez nieco mniejszy popyt. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w czerwcu 2020 r. wyniósł 103,53 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano stabilizację cen transakcyjnych. Zmiana ceny ukształtowała się na poziomie 0,15 pkt. W przypadku dużych miast eksperci byli podzieleni.  50% prognozuje dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju, podczas gdy 50% nie przewiduje już większych zmian.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w czerwcu i lipcu ulegała poprawie, choć nadal pozostawała znacznie gorsza niż przed pandemią. Wielu Polaków powróciło do poszukiwań nowego M, jednak ostrożniej pochodzą do zakupów. Średni czas ekspozycji ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych spadł o klika dni, jednak nadal utrzymuje się na wysokim poziomie (16-17 dni), a liczba mieszkań w sprzedaży na rynku jest nadal o kilkaset procent wyższa niż przez pandemią. Z oferty znikają głównie tańsze lokale, a transakcji jest niewiele.  Klienci szukają okazji, chętniej decydują się na atrakcyjnie wycenione metry. Zainteresowani zakupem mieszkań większych czy w lepszym standardzie, wstrzymują się z zakupem licząc na spadki cen. Znaczna część potencjalnych klientów odłożyła zakup mieszkania na później z obawy przed utratą pracy, a ponadto z rynku chwilowo wycofali się klienci inwestycyjni z powodu spadku rentowności najmu – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Zapytaliśmy ekspertów czy na dzisiejszym rynku nieruchomości nadal można wskazać bezpieczne produkty, w które warto zainwestować zgromadzony kapitał i czy nieruchomości premium to bezpieczna lokata?

Moim zdaniem warto teraz poczekać na rozwój sytuacji. Rynek jest trudny do przewidzenia, ale bardziej prawdopodobne są spadki cen mieszkań w peryferyjnych lokalizacjach i stabilizacja w dobrych lokalizacjach aniżeli dalsze wzrosty cen mieszkań. Myśląc o inwestycji długoterminowej warto popatrzeć na rozwijające się peryferia, które jeszcze niedawno urosły do wysokich stawek (nieadekwatnie do cen ziemi), a teraz może je czekać spora korekta cenowa.  Mam na myśli np. Ursus Przemysłowy czy bliską Białołękę – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Moim zdaniem dobrze zlokalizowane mieszkanie kupione za dobrą cenę to nadal dobry pomysł na inwestycję. Warto pamiętać o tym, że wpływ na rentowność ma nie tylko sytuacja na rynku, ale i np. umiejętności negocjacyjne inwestora. Gdy wynegocjujemy 3% ceny zakupu, a jednocześnie wynajmiemy mieszkanie o 3% drożej, zyskowność operacji powędruje znacząco w górę. Bez względu na sytuację na rynku atrakcyjne mieszkanie w dobrej lokalizacji wynająć będzie łatwiej niż coś mniej chodliwego. Warto jednak zachować ostrożność, bo w trudnych czasach łatwo jest przeszarżować. Pod uwagę należy przede wszystkim wziąć to, co będzie się działo z polską gospodarką. Jest to w dużej mierze zależne od sytuacji epidemicznej, a ta jest mocno nieprzewidywalna. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Z pewnością mieszkania są i nadal będą dobrą lokatą kapitału, szczególnie w czasach niepewności w gospodarce oraz zagrożenia epidemicznego. Jak zwykle, najistotniejsza będzie lokalizacja, w tym dostęp do infrastruktury społecznej, jak szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia oraz transport publiczny. Dzięki rozbudowie drugiej linii metra, takie obszary znacząco się powiększają w Warszawie. Także budowa nowych stacji kolei poprawia system komunikacji, przez co rośnie atrakcyjność mieszkań w ich sąsiedztwie. W przypadku nieruchomości premium, kwestią kluczową będzie cena, a przez to, zwrot z zainwestowanego kapitału. Jak wskazują przypadki dotychczas realizowanych, wielkich apartamentowców, sprzedaż nieruchomości z wysokiej półki nie jest prostą rzeczą, należy się więc liczyć z ograniczoną płynnością takiego drogiego aktywa. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Inwestycji w sektor premium nie polecam ze względu na specyficzny i bardziej niszowy charakter tego rynku. Od 30 lat jak zajmuje się nieruchomościami polecam inwestycje na rynku nieruchomości lokalowych i gruntowych. Cała sztuka polega na tym, że trzeba robić to bardzo rozważnie, śledzić trendy na rynku i jeśli nie ma się gruntowej wiedzy to korzystać z usług profesjonalistów w tym zakresie. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Inwestowanie kapitału na rynku nieruchomości z pewnością obarczone jest wyższym ryzykiem niż inwestowanie w obligacje skarbu Państwa. Z drugiej strony w związku z tym oczekiwane stopy zwrotu też są zdecydowanie wyższe. Nieruchomości premium są tym segmentem, który jest bardziej odporny na zawirowania koniunktury. Ceny takich nieruchomości wciąż są relatywnie tanie w porównaniu do Europy Zachodniej czy nawet Europy Środkowo-Wschodniej. Należy jednak obecnie liczyć się z okresami pustostanów, spowodowanych pogorszeniem koniunktury oraz szukaniem oszczędności przez korporacje, które często takie nieruchomości wynajmują dla wyższej kadry menedżerskiej. W perspektywie długoterminowej za bezpieczną lokatę kapitału można uważać grunt w dobrej rozwijającej się lokalizacji. Minusem takiej inwestycji jest jednak ograniczona możliwość osiągania regularnych przychodów z dzierżawy, jak w przypadku mieszkania na wynajem –  Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.

Na dziś dzień bezpieczniej jest nie spieszyć się z nowymi inwestycjami, także w segmencie premium nieruchomości. Czyli trzymamy gotówkę czekając na niepowtarzalne okazje inwestycyjne – mówi anonimowy ekspert. Z kolei inny doradza: warto postawić na aparthotele, ale trzeba sprawdzić jakość zarządzania. Grunty na obrzeżach miast i działki ROD, to także dobra inwestycja z racji podwajające ceny w odniesieniu do roku ubiegłego.

Ceny mieszkań w Warszawie

Czerwiec 2020 roku w stolicy oznaczał stabilizację średniej ceny transakcyjnej mieszkań. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 101,83 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotował wzrost na poziomie 0,28 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 62,5% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a 37,5% twierdzi, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu.

Ceny mieszkań w Warszawie póki co mocno trzymają się  i są odporne na odczuwalne spadki. Średnia cena ofertowa na portalach ogłoszeniowych trzyma poziom oscylując w okolicach 11 tys. zł za mkw. Liczba transakcji  pozostaje na niskim poziomie, a więc przybywa ofert sprzedaży mieszkań. Presja na obniżki będzie rosła, jednakże deweloperzy będą bronić cen. Projekty w budowie zostały zakontraktowane według stawek przed pandemią, stąd też duży opór przed obniżkami wiążącymi się ze spadkiem rentowności przedsięwzięć. Na większą elastyczność i gotowość do negocjacji możemy liczyć na rynku wtórnym – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

W najnowszym raporcie NBP podsumowującym 1 kwartał 2020 roku na rynku nieruchomości czytamy, że największym zagrożeniem dla deweloperów w nadchodzącej przyszłości będzie spadek popytu  i związane z nim ryzyko utraty płynności. Jak deweloperzy mogą poradzić sobie z ryzykiem utraty płynności finansowej? Czy czeka nas fala upadłości firm deweloperskich?

Duzi deweloperzy powinni sobie z czekającym nas spadkiem popytu poradzić. Małe firmy mogą mieć kłopoty, bo jak nie upłynnią mieszkań, to nie będą miały środków na realizowanie kolejnych inwestycji. Ratunkiem będzie skupienie się na poprawie efektywności działań sprzedażowych, co pozwoli uniknąć obniżek cen. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Aby nastąpiła utrata płynności w firmie deweloperskiej, musi zaistnieć kilka okoliczności. Podstawową jest zdecydowany, głęboki spadek sprzedaży. Na ten moment nie obserwujemy żadnych symptomów tąpnięcia, zatem nie należy się też spodziewać fali bankructw. Ponadto, ważna jest też pozycja banków finansowych. Jeśli następuje znaczące osłabienie sprzedaży, banki, zgodnie z umowami kredytowymi, mają prawo do wstrzymania finansowania inwestycji. Takie działanie może rodzić nagłe zagrożenie dla płynności projektu. Tylko współpraca banku i dewelopera może uchronić inwestycję od niechybnego upadku. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Nie spodziewam się „trzęsienia ziemi” w tym zakresie, ale zawsze tak było, że sytuacje kryzysowe weryfikowały nie tylko realizacje inwestycji, ale i inwestorów czy deweloperów. Przetrwają Ci, którzy potrafią zarządzać antykryzysowo i realizować swoje inwestycje w oparciu o racjonalne wskaźniki i monitoring rynku, a nie tylko marketingowe życzenia i cenowe zachcianki. Dotyczy to deweloperów, ale i flipperów działających na rynku nieruchomości. Przetrwają dobre projekty i wiarygodni inwestorzy. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

W czerwcu 2020 roku ceny działek na cele budowlane pozostawały stabilne względem poprzedniego miesiąca. Pierwsza połowa roku zamknęła się wynikiem równym 131,96 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła jedynie 0,01 pkt.

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium, eksperci mieli dość podobne spojrzenie na wpływ COVID-19 na rynek gruntów. Pogorszenie sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w najbliższych 6 miesiącach przewidywało już tylko 25% ekspertów, a pozostałe 75% ankietowanych była zdania, że nie powinniśmy spodziewać się już większych zmian.

Czy w kolejnych miesiącach można spodziewać się wzmożonych zakupów na rynku gruntów budowlanych? Czy raczej wyhamowania akcji inwestycyjnej?

Obserwujemy duże zainteresowanie zakupami działek budowlanych w dobrych miejskich i podmiejskich lokalizacjach. Klienci ruszyli kupować działki z dwóch powodów. Po pierwsze pandemia i kwarantanna sprawiły, że przebywanie w 4 ścianach nawet najpiękniejszego mieszkania stało się na dłuższą metę bardzo uciążliwe i czasem nawet zdrowotnie szkodliwe i po drugie ceny mieszkań szczególnie tych nowo budowanych i ich, jakość oraz lokalizacje, architektura, funkcjonalność i standard wykończenia dają wiele do życzenia w stosunku do proponowanej ceny. Nie ma się czemu dziwić, że za podobne a czasem nawet mniejsze pieniądze można kupić działki i wybudować w dowolnej technologii ładny kompaktowy dom zaprojektowany na własne potrzeby. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Najwięksi deweloperzy cały czas uzupełniają bank ziemi. Atrakcyjnych gruntów nie przybywa, zatem posiadanie odpowiedniego pipeline jest kluczową kwestią w zachowaniu regularnego rytmu inwestycji w każdej firmie. Pojawiają się okazje, ale raczej mające swoją historię. Na nowe grunty, z zasobów firm dotkniętych spowolnieniem z powodu epidemii przyjedzie jeszcze poczekać kilka kwartałów, do momentu, w którym nie będzie obserwowany znaczący spadek sprzedaży nowych mieszkań. Do tego czasu chęć zakupów nowych gruntów będzie na stałym poziomie. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Ilość dostępnych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych metropoliach w Polsce sukcesywnie się zmniejsza z roku na rok. Z tego powodu coraz częściej deweloperzy decydują się na zakupy gruntów na obrzeżach miast lub nawet poza jego granicami. Wybuch pandemii koronawirsua oraz związana z nią popularyzacja pracy zdalnej może spowodować zwiększenie zainteresowania mieszkaniami poza ścisłym centrum. Bardzo często pracownicy w celu zorganizowania sobie dogodnego miejsca do pracy w domu mogą decydować się na zakup takich mieszkań. Cena nominalna tych nieruchomości ze względu na odległość od centrum metropolii będzie wciąż atrakcyjna. Aspektem, który może przekonywać do takiej decyzji jest dynamiczny rozwój infrastruktury drogowej. Radosław Okulski – Ekspert rynku nieruchomości.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)