Indeks cen nieruchomości w styczniu 2021*

Polska – lokale mieszkalne styczeń 2021*

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w styczniu 2021 ustabilizował się na poziomie 104,57 pkt. Wobec poprzedzającego miesiąca odnotowano wzrost indeksu o 0,40 pkt. Nastroje na rynku nadal pozostają pesymistyczne, chociaż coraz więcej ekspertów opowiada się za stabilizacją sytuacji na rynku mieszkaniowym. Coraz mniej osób spodziewa się dalszego pogarszania sytuacji na rynku mieszkaniowym (25,0% vs. 42,9% w poprzedniej ankiecie).

Główny Urząd Statystyczny pod koniec lutego 2021 roku opublikował dane dotyczące dynamiki produktu krajowego brutto (PKB) za IV kw. 2020 rok i za cały 2020 rok. Według GUS, PKB w 2020 roku był realnie niższy o 2,7 proc. w porównaniu do 2019 r., a spadek w IV kwartale 2020 roku wyniósł 2,8 proc. r/r. Według najnowszych prognoz Ministerstwa Rozwoju, w I kwartale br. spadek PKB powinien wyhamować do ok. 1,5 proc., a w skali roku resort spodziewa się wzrostu na poziomie 4 proc.

Wraz z początkiem 2021 roku odnotowano wzrost bezrobocia w Polsce. Stopa bezrobocia na koniec stycznia 2021 roku wyniosła 6,5%, względem grudnia wzrosła o 0,3 p.p. Ekspeci komentują iż w 2020 roku kluczowym czynnikiem stabilizującym sytuację na rynku pracy była pomoc publiczna dla przedsiębiorstw, nakierowana na utrzymanie poziomu zatrudnienia. W trakcie 2021 r. będzie wygasać wymóg utrzymania zatrudnienia przez firmy korzystające z pomocy, co może doprowadzić do zwolnień, a więc pogarszania sytuacji materialnej polskich gospodarstw domowych.

Wg najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kw. 2020 roku ceny transakcyjne na rynku wtórnym zaczęły spadać, podczas gdy na rynku pierwotnym dynamika wzrostu istotnie wyhamowała. Największą przecenę na rynku wtórnym odnotowano w stolicy, gdzie ceny w ujęciu k/k spadły, pierwszy raz od czterech lat,  o 2,2%. Większa skłonność sprzedających do obniżek wskazuje na większe trudności ze znalezieniem kupującego. Deweloperzy są mniej chętni do obniżek mieszkań w budowie, ale widać, że do oferty wprowadzają mieszkania w niższych cenach.

Rynek mieszkaniowy w obliczu wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych wciąż przyciąga nowy kapitał. Inwestorzy, zarówno krajowi jak i zagraniczni szukają inwestycji, które ochronią kapitał przed spadkiem wartości. Rynek nieruchomości daje szerokie spektrum możliwości – pomysłów na inwestowanie jest wiele. Widać duży popyt m.in. na nieruchomości w kurortach; mieszkania wakacyjne i działki rekreacyjne. Polacy zmęczeni ograniczeniami związanymi z podróżami coraz częściej myślą o nabyciu własnej nieruchomości na weekendowe wyjazdy.  

W tej edycji ankiety urban.one zapytaliśmy naszych ekspertów w co oni zainwestowaliby w obecnych czasach. Działki czy mieszkania? W dużych miastach, miejscowościach wypoczynkowych czy może małych miastach?

Moim zdaniem warto zainwestować w mniejszych miastach, gdzie w perspektywie długoterminowej ceny mają dużą przestrzeń do wzrostów. Jeszcze rok temu były to np. Kielce, a dziś mam na myśli np. takie rynki jak Zielona Góra, gdzie podaż mieszkań na rynku jest niewielka, popyt na nowe mieszkania wysoki, a ceny wciąż nie sięgają nawet 5,5 tys. złotych za mkw. Jednocześnie poziom wynagrodzeń w Zielonej Górze jest zbliżony np. do tego notowanego w Kielcach. Warto także pomyśleć o działkach pod zabudowę mieszkaniową w aglomeracjach podmiejskich i miastach, gdzie planowane są duże inwestycje infrastrukturalne. Dla przykładu średnia cena działki pod zabudowę mieszkaniową w Wawrze, w okolicy Południowej Obwodnicy Warszawy jeszcze w 2019 roku kształtowała się na poziomie 377 zł/mkw., a w 2020 roku, kiedy nastąpiło otwarcie nowej trasy, ceny wzrosły do 434 zł/mkw. Oznacza to wzrost na poziomie 15% rocznie – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Według mnie, odpowiedź na tego typu pytania jak zwykle brzmi: to zależy. Bo wszystko zależy od szczegółów. Małe miasto nie jest równe innemu małemu miastu, a aglomeracja też każda ma swoją specyfikę. Na pewno wskazana jest ostrożność w miejscach turystycznych, gdzie pandemia koronawirusa mocno przetrzebiła rynek. Nie wiemy, jak będzie wyglądał świat po pandemii, kiedy rynek wróci do normalności i jak będzie ona wyglądała. Dziś bezpieczniejszym kierunkiem wydaje się dobrze wyselekcjonowane mieszkanie na wynajem dla rodziny – ze szkołą i przedszkolem w pobliżu, 3-4 pokojami, dwiema łazienkami i dobrą infrastrukturą wokół. Pandemia zmieniła nieco preferencje Polaków i warto się do tego dopasować. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Land development jest nadal bardzo dochodowym zajęciem, dającym zwrot z kapitału nawet powyżej 200% rocznie. Oczywiście, jest to również ryzykowna forma inwestowania, z uwagi na zagrożenia, jakie czają w tej wąskiej specjalności, jak nieuregulowany stan prawny, brak dojazdu, infrastruktury technicznej i wiele innych. Im większe miasto, tym większe zyski na inwestycjach z ziemię pod zabudowę. Działa tu efekt skali. Stąd, dla przykładu, nasza firma inwestuje również spekulacyjnie w grunty pod mieszkaniówkę. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska.

Miniony rok 2020 stał pod znakiem dynamicznego rozwoju sektora e-commerce. Zyskał on na znaczeniu przez ograniczenia handlu stacjonarnego oraz konieczności zachowania dystansu społecznego. Przełożyło się to bezpośrednio na zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Trend ten powinien dalej się utrzymywać w Polsce, gdzie wciąż e-commerce odpowiada za mniejszy udział w handlu ogółem niż na zachodzie Europy. Tym samym ciekawą formą inwestycji mogą być obecnie kwatery pracownicze zlokalizowane w niedużej odległości od dużych obiektów magazynowych. Grunty inwestycyjne lub rolne, które umożliwią w przyszłości wykorzystanie pod zabudowę logistyczną również powinny być dobrym wyborem dla osób chcących zainwestować swój kapitał. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

Biorąc pod uwagę spodziewany dalszy wzrost cen nieruchomości zarówno działki jak i mieszkania wydają się ciekawymi potencjalnymi inwestycjami. Częściowo działają na nie jednak różne czynniki. Mieszkania w dużych miastach – w wyniku studiów i pracy w przynajmniej częściowym modelu home office oraz aktualnych ograniczeniach w przemieszczaniu ludzi (niepewność co do pracowników z zagranicy lub ich praca jeżeli to możliwe w modelu home office z kraju pochodzenia) – są dalej ciekawą inwestycją, ale istnieje kilka czynników przemawiających za spadkiem rentowności najmów. Prawdopodobnie nie odstraszy to inwestorów ponieważ niższa rentowność najmu i tak będzie znacznie wyższa (przynajmniej w krótkim i średnim terminie) niż oprocentowanie lokat i depozytów w bankach. Natomiast działki na obrzeżach i w okolicach dużych miast wydają się ciekawą propozycją inwestycyjną. W głównej mierze częściowy model pracy home office, niższa potrzeba przebywania w centach miast, lockdown pokazujący wielu osobom, że życie w centrum nie jest koniecznie – między innymi te czynniki mogą wpłynąć na „wypływ” ludzi z centrum miast na ich obrzeża do np. bliźniaków, szeregowców, domów jednorodzinnych – tym samym powodując wzrost cen działek. Szymon Gil, CIIA Dyrektor ds. Klientów Strategicznych, Makler Papierów Wartościowych

Działki o charakterze rekreacyjnym znajdują wielu chętnych do oderwania się od obecnej rzeczywistości, na łonie natury. Przede wszystkim polowanie na pandemiczne okazje, to już się dzieje przy zakupie za gotówkę. – anonimowy ekspert

Ceny mieszkań w dużych miastach*

W dużych miastach^[1] Indeks urban.one na koniec stycznia 2021 r. wyniósł 109,34 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m ceny wzrosły od 0,59 p.p. 37,5% ekspertów prognozuje, że w nadchodzącym półroczu ceny będą utrzymywały się na stabilnym poziomie. Ten sam odsetek spodziewa się wzrostów, a co czwarty pytany ekspert spodziewa się spadku cen.

Z monitoringu cen ofertowych[2] prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w styczniu ceny ofertowe mieszkań w największych miastach w Polsce, po grudniowych spadkach wróciły na tory wzrostu. W agregacji dla 7 miast widać wzrost na poziomie 1,1%. Zmianę powyżej 1% odnotowano w Łodzi, Krakowie i Poznaniu. Najbardziej stabilnie zachowywały się ceny w Gdańsku i Gdyni, gdzie miesięczne zmiany wyniosły odpowiednio 0,1% oraz 0,25%. Wg danych GUS dotyczących rozpoczynanych inwestycji, wynika, że deweloperzy w styczniu rozpoczęli budowę 12,4 tys. mieszkań, z czego aż 13,7% przypadło na Poznań. W stolicy wielkopolskich inwestorzy uruchomili budowę aż 1715 mieszkań, co stanowi blisko 50% wszystkich mieszkań, jakich budowę rozpoczęto w całym 2020 roku w Poznaniu, oraz 45,5% wyniku z 2019 roku. W pozostałych dużych miastach liczba mieszkań, jakich budowę rozpoczęto nie odbiegała od średnich wartości. – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Nowe warunki techniczne, jakie weszły w życie od 1 stycznia 2021 r. przyniosą z pewnością kolejne podwyżki cen mieszkań, z uwagi na wzrost kosztów budowy. Zainteresowanie zakupem mieszkań także nie spada, ponieważ wpływają na to i niskie stopy procentowe i, aktywne już, zniechęcanie klientów przez banki do lokat krótkoterminowych. Co zaś przyniesie druga połowa roku, w dużej mierze zależeć będzie od rozwoju pandemii. Jeśli gospodarce przyjedzie się mierzyć z kolejnymi lockdownami, w większości branż usługowych, to może to negatywnie wpłynąć na rynek nowych mieszkań. Z drugiej strony, obserwujemy bezprecedensową skalę inwestycji zagranicznych funduszy w segment mieszkań na wynajem, co może zniwelować ewentualne spadki w zakupach inwestorów indywidualnych. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Istotnym tematem w ostatnim czasie było utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Nie ma wątpliwości, co do tego, że państwo powinno chronić słabszą stronę transakcji, a taką w zestawieniu z deweloperem (a także bankiem czy innym dużym podmiotem) jest konsument. Pozostaje pytanie, czy podniesienie cen (bo nie ma wątpliwości, że składka zostanie przerzucona na klientów, którym o około 1% wzrosną ceny mieszkań) jest dobrym na to pomysłem. Wprowadzone ustawą deweloperską rachunki powiernicze służą przecież temu samemu. Jeśli, zdaniem kogoś, nie spełniają swojej roli, to warto byłoby to naprawić, a nie wprowadzać w ten sposób skonstruowaną dodatkową opłatę. Przecież można byłoby zbudować to tak, że po zakończeniu inwestycji z sukcesem, część składki wraca do dewelopera, a część przechodzi do funduszu bezpieczeństwa na poczet potencjalnych bankructw. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny mieszkań w Warszawie*

W styczniu 2021 roku w stolicy indeks urban.one wskazywał na wzrost transakcyjnych cen mieszkań. Zmiana wobec poprzedzającego miesiąca wyniosła 1,64 pkt. w wyniku czego na koniec stycznia wartość indeksu w stolicy wyniosła 114,33 pkt. Ceny zbliżyły się już do wartości sprzed pandemii, czyli marca 2020 roku kiedy indeks osiągnął maksimum na poziomie 114,68 pkt.

W ostatnim czasie powrócił temat polskich REIT-ów. Jak pokazują dane, w 2020 roku w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestorzy ulokowali 5,5 mld euro, co stanowi trzeci wynik w historii. Kapitał napływa przede wszystkim z zagranicy, co może się zmienić właśnie poprzez wprowadzenie REIT-ów do polskiego porządku prawnego. Do końca I kwartału Ministerstwo Rozwoju oczekuje złożenia przez osoby z branży wniosków i uwag, co ustawa o REIT-ach powinna uwzględniać. Na tej podstawie jesienią powinien powstać dokument do dalszego procedowania. Czy tym razem REIT-y dojądą do skutku? Czy to dobry moment na ich wprowadzenie?

To już trzecie podejście do REIT-ów i, mam wrażenie, nie ostatnie. Rynek oczekuje otwarcia ustawodawcy na inwestycje w segmencie komercyjnym, podczas gdy rządzący raczej skłaniają się nad procedowaniem nad propozycjami REITów mieszkaniowych. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska.

Obecnie (dane NBP grudzień 2020) średnie oprocentowanie depozytów bieżących gospodarstw domowych wynosi 0,04%, a na depozytach bieżących i do 2 lat tych gospodarstw znajduje się około 950 mld zł. Kierunek napływu pieniądza wydaje się oczywisty. Pierwszym wyborem inwestycyjnym osoby wyciągającej pieniądze z banku (gdzie depozyty czy lokaty, szczególnie dla wyższych kwot oscylują wokół 0%) jest właśnie rynek nieruchomości. Dodatkowo chciałbym zwrócić uwagę na dwie rzeczy. Pierwsza z nich – Według danych GUS deweloperzy w styczniu rozpoczęli budowę około 12,4 tys. mieszkań. Wynik ten oznacza wzrost o niecałe 24% r/r oraz o ponad 5% m/m. Tym samym – pod względem liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji i projektów był to najlepszy styczeń w historii. Działania deweloperów jasno wynikają z popytu ze strony klientów. Druga rzecz – pokazująca stopień wypływu środków z depozytów – W styczniu do funduszy inwestycyjnych wypłynęło (netto, po wypłatach) niecałe 5 mld zł. W przypadku funduszy detalicznych to trzeci najlepszy wynik w historii. Ponad 2/3 nowych środków trafiło do funduszy dłużnych (3,2 mld zł) – czyli jednej z najbezpieczniejszych klas aktywów.Na prawie nieoprocentowanych depozytach leży niecały bilion złotych, deweloperzy budują na potęgę, a do funduszy w ciągu miesiąca ludzie wpłacają prawie 5 mld zł – zatem na rynek nieruchomości płyną prawdopodobnie dziesiątki mld zł. Dla przykładu 10-20% depozytów to 95-190MLD zł. Czas na wprowadzenie REIT-ów jest więc idealny, niecały bilion złotych depozytów i tak częściowo znajdzie ujście w rynku nieruchomości. Dostęp do tego rynku przez inwestowanie pośrednie (REIT-y) na pewno skieruje na niego dodatkowe miliardy zł. Szymon Gil, CIIA Dyrektor ds. Klientów Strategicznych, Makler Papierów Wartościowych

REIT powinny już od dawna być obecne w polskiej rzeczywistości. Istotne, aby dotyczyły wszystkich dostępnych typów nieruchomości, nie tylko mieszkaniowych. Jeśli projekt będzie dobrze przygotowany, to dobry moment na jego wprowadzenie. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych*

W styczniu 2021 roku, indeks urban.one dla gruntów budowlanych drugi miesiąc z rzędu zanotował spadek wartości. Na koniec miesiąca jego wartość wyniosła 137,43 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano spadek na poziomie 0,64 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 62,5% ekspertów prognozowało, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach nie zmieni się. Pojawiło się więcej głosów za poprawą sytuacji. Optymistycznie na ten segment patrzy obecnie 25% ekspertów.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

[2] Indeks szybki monitoruje zmiany cen na ofertowych na rynku wtórnym i pierwotnym łącznie

*Wartości za 2020 rok, szczególnie w przypadku cen mieszkań w dużych miastach zostały w bieżącej edycji indeksu skorygowane. Korekta cen ma miejsce co roku, na początku I kwartału i wynika z opóźnienia pracy RCiWN-ów w całej Polsce.