Indeks cen nieruchomości w lipcu 2021

Polska – lokale mieszkalne lipiec 2021

W lipcu indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 107,75 pkt. co oznacza, że względem poprzedzającego miesiąca odnotowano zmianę na poziomie 1,87 p.p. Nastroje na rynku są dość optymistyczne. W tej edycji indeksu 82% ekspertów spodziewała się stabilizacji warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzących 6 miesiącach w Polsce. Pozostali spodziewają się pogorszenia sytuacji – w tej edycji stanowili oni 18%.

Sytuacja gospodarcza w Polsce w lipcu ulegała dalszej poprawie. Wzrostowi wynagrodzeń towarzyszył dalszy spadek stopy bezrobocia. W lipcu, wg danych GUS, bezrobocie kształtowało się na poziomie 5,8%, czyli jego poziom powoli zbliża się do tego sprzed pandemii. Najbardziej niepokoją jednak dane dotyczące tempa wzrostu cen dóbr i usług. Inflacja w lipcu w Polsce wyniosła 5% r-d-r, a wg wstępnego komunikatu GUS w sierpniu 2021 ceny rosły już w tempie 5,4% r-d-r. Tak szybko wartość pieniądza w naszych portfelach nie spadała od 2001 roku. Największy wpływ na wzrost cen miał kurs ropy naftowej i gazu, ale także dodruk pieniądza i nowe podatki.

Stopy procentowe od kilku miesięcy bez zmian kształtują się na zerowym poziomie. Przy galopującej inflacji utrzymuje się presja na zakupy tezauracyjne – Polacy kupują wszelakie nieruchomości, aby uchronić kapitał przed spadkiem wartości. Widać to także w bankach.  W lipcu br. wg danych Biura Informacji Kredytowej akcja kredytowa po raz pierwszy w historii przekroczyła 8 mld zł. Średnia wartość udzielanego w lipcu kredytu osiągnęła 328,53 tys. zł i była wyższa o 17,5% od średniej z lipca 2020 r. Banki nie nadążają z procesowaniem wniosków, niektórzy czekają na kredyt nawet po kilka miesięcy.

W takim otoczeniu gospodarczym deweloperzy nie są skłonni do obniżki cen, a wręcz uwzględniając podwyżkę cen materiałów budowlanych, bez wahania, podnoszą je. Podwyżkę cen widać nie tylko w przypadku mieszkań na sprzedaż. Zmienia się także sytuacja na rynku najmu. 17 mln Polaków jest w pełni zaszczepiona i chętna do powrotu do normalności. Widać powracających do miast studentów i osoby poszukujące pracy. Przekłada się to na rosnące stawki najmu, zwłaszcza w przypadku mieszkań 40- i 50-metrowych. Średnie stawki ofertowe wciąż są jednak niższe w ujęciu r-d-r. Na rynku widać nadpodaż większych mieszkań. Najmujący w dobie pandemii preferują wynajmować mniejsze lokale, aby współdzielić je z mniejszą liczbą osób. Widać ogromny popyt na kawalerki.

Druga połowa 2021 roku może przynieść zmiany na rynku nieruchomości. Rośnie presja na podwyżkę stóp procentowych. Do końca tego roku zostały zaledwie cztery posiedzenia RPP, w tym kluczowe w listopadzie, kiedy Rada zapoznawać się będzie z najnowszymi prognozami NBP dotyczącymi PKB i inflacji. To może być właśnie ten kluczowy moment, kiedy stopy zostaną podniesione.

Przed nami ciekawe miesiące. Zobaczymy, jaki wpływ będą miały na rynek nieruchomości rządowe programy mieszkaniowe. Czy i w jakiej formie zostaną wprowadzone, kogo obejmą i jakie wsparcie zaproponują. Zobaczymy też jak będzie się rozwijać rynek najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Czy i kiedy wejdzie w życie ustawa o REIT-ach. Jaka będzie podaż gruntów pod budownictwo i ceny materiałów budowlanych oraz robocizny. Te wymienione czynniki mogą znacząco wpłynąć na wszystkie segmenty rynku nieruchomości – Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań wystrzeliły bardziej niż przed pandemią. Trend wzrostu cen jest około 15-20% szybszy niż przed pandemią, w 2019. Wynika to z dużego popytu oraz niesłabnącego optymizmu wśród społeczeństwa – nikt nie boi się znacznego wpływu ze strony pandemii Covid-19. Mieszkania miały chwilę zawahania na przełomie  II/III kw. 2020, ale to nadrobiły i teraz dalej rosną jak szalone. Najszybciej rosną grunty i domy i to wszędzie bez wyjątku – po 20% wzrostu. Popularne stało się posiadanie drugiego lokum lub domku nad morzem, nad jeziorami czy w górach, a nawet gdzieś przy lesie w głuszy, czy nad rzeką. W dobrej lokalizacji (blisko gór czy wody) – cena nowego lokum to prawie jak w centrum miasta przy parku  tj. 16-18 tys. zł/m2. Powraca do łask najem, bo praca hybrydowa stała się standardem. Powracają Ukraińcy, budowlańcy, a także studenci, co odbija się na stawkach najmu. Dziś oglądana oferta mieszania na wynajem w mieście jutro może być już niedostępna. To samo dotyczy zakupu mieszkania czy to za gotówkę czy na kredyt. Banki znacznie poluzowały wymagania kredytowe, co przekłada się na rekordowe poziomy kredytów hipotecznych. Bank potrzebują automatyzacji i digitalizacji procesu hipotecznego, gdyż obecnie mamy po prostu korek w bankach. Na rynku rośnie aktywność dużych funduszy międzynarodowych. Przy dostępnym, niewystarczającym zasobie mieszkaniowym i rosnącym popycie ceny muszą rosnąć. Na szczęście ciągle mamy prawie 800 tys. mieszkań na różnym etapie budowy. Dopóki stopy procentowe są na poziomie zera, a inflacja na poziomie prawie 5% w skali roku, to nieruchomości będą cieszyły się powodzeniem. Ceny materiałów rosną (drewno, stal, beton, płyty OSB, dachówki), co też dokłada swój kawałek do wzrostu cen. Przed nami dodatkowy impuls: Mieszkanie Plus dla młodych i zakup lokum bez udziału kapitału własnego, co w przyszłości może być dla nich problemem, bo nie będzie po prostu tych ludzi stać na raty. Podsumowując, na rynku jest pęd i dopóki stopy procentowe nie wzrosną sytuacja nie powinna się zmienić. Bańka nam narasta i jeszcze przez chwilę pęknąć nie powinna – Mariusz Kurzac, dyrektor generalny w spółce Cenatorium

Popyt na kredyty mieszkaniowe nie spada, mieszkania nadal sprzedają się bardzo dobrze. Osoby myślące o zakupie inwestycyjnym powinny zachowywać daleko idącą ostrożność, bo z kolejnymi wzrostami cen ryzyko obniżenia rentowności takiej inwestycji jest coraz większe. A co z osobami, które kupują mieszkanie na własne potrzeby? To trochę inna sytuacja, bo tutaj priorytet rentowności i ceny jest niższy niż spełnienia potrzeb i oczekiwań kupujących. Moim zdaniem warto skupić się właśnie na tym, by znaleźć mieszkanie jak najlepiej spełniające potrzeby i wtedy dokonać zakupu. Próby utrafienia w zniżkę cen mogą zakończyć się różnie. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach ceny mieszkań nadal rosły. Indeks urban.one w lipcu 2021 r. wyniósł 114,24 pkt., co oznacza, że w stosunku do czerwca odnotowano zmianę na poziomie 2,01 p.p. Eksperci są podzieleni jeśli chodzi o ceny mieszkań w nadchodzących miesiącach. 54,5% prognozuje dalszy wzrost, jednak już 36,4% spodziewa się stabilizacji. Za spadkiem cen opowiadają się nieliczni.    

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że oferenci nadal podnoszą stawki cen mieszkań. W większym stopniu dotyczy to deweloperów, którzy zmagają się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych. W agregacji dla 7 miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) w ciągu miesiąca na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen o 2,2%, podczas gdy na rynku wtórnym stawki urosły o 0,6%. Ze znalezieniem nabywcy większych problemów nie ma; średni czas ekspozycji oferty na portalu ogłoszeniowym w przypadku mieszkań z rynku wtórnego w lipcu wynosił 15 dni, podczas gdy na rynku pierwotnym wzrósł z 18 do 19 dni.

Rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że deweloperzy mogą próbować chronić swoje marże poprzez obniżanie jakości stosowanych rozwiązań. Takie zjawisko na rynku nazywa się obecnie patodeweloperką. Zapytaliśmy naszych ekspertów czy deweloperzy faktycznie stosują tańsze materiały budowlane/obniżają jakość wykonawstwa aby podnieść/utrzymać marże na wysokim poziomie? Jaka jest skala tego zjawiska? Wzrost cen realizacji na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy jest bezprecedensowy. Oczywistym jest więc szukanie rozwiązań zastępczych w stosowanych do budowy materiałach. Przypomnijmy, że prawo zabrania modyfikacji ceny sprzedaży mieszkania, zapisanej w umowie deweloperskiej. Cena nie odnosi się w żaden sposób do sytuacji na rynku wykonawstwa. Tymczasem, wykonawcy mają twarde i bolesne narzędzia do egzekwowania od deweloperów dopłat do kontraktów. Począwszy od zejścia z placu budowy, a na sporze sądowym o dopłaty z uwagi na nadzwyczajne zmiany na rynku materiałów budowlanych skończywszy. I pewne jest, że większość deweloperów siada do stołu z wykonawcą, by znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony. Niestety, jest ono mniej korzystne dla kupujących mieszkania, bo uzyskane, de facto, ich kosztem, a ściślej, jakością produktu, jaki im zostanie przekazany. Skala zależy od poziomu desperacji deweloperów w ratowaniu własnej marży. Jeżeli kurczy się ona bardzo dynamicznie, to zmiany w jakości są większe. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska

Tak, w zeszłym roku deweloperzy nabudowali całą masę „apartamentów” tych mini i maxi w przeciętnych lokalizacjach, nieoszałamiających architekturą, ani funkcjonalnością w prostych technologiach głownie z „silki” i w tym roku również budują niemal na masową skalę. Bo podobno na mieszkaniówce można dobrze zrobić. W perspektywie kilku lat okaże się ile złego dla rynku nieruchomości zrobiła pato i pando deweloperka. Pandemia trzyma wszystkich w ryzach, co rusz przedstawiając hiobowe wieści. Rynkiem zakupów mieszkań nie zachwiał nawet spadek zainteresowania najmem spowodowany rzeczywistością covidową i lockdownami w wielu sektorach gospodarki, w tym i edukacji. Nadal inwestorzy kupują mieszkania zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym licząc na zyski z najmu, które się im ROI–ą a deweloperzy budują byle szybko, byle dużo – dopóki rynek zakupu jest nagrzany. Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Ceny mieszkań w stolicy w lipcu nadal wykazywały tendencję rosnącą. Indeks urban.one na koniec miesiąca ukształtował się na poziomie 116,59 pkt. czyli wobec poprzedzającego miesiąca odnotowano zmianę na poziomie 0,89 pkt. W tej edycji ankiety eksperci podzielili się na dwa fronty odnośnie pytania o popyt w nadchodzących miesiącach. Większość, bo 73% spodziewa się stabilizacji popytu, a pozostali, czyli 27% spadku sprzedaży mieszkań. Obawy o spadek sprzedaży związane są między innymi z prognozowaną podwyżka stop procentowych, która potencjalnie może ograniczyć ucieczkę kapitału z kont bankowych.

Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny w Warszawie, po kilku miesiącach stabilizacji wróciły na ścieżkę wzrostu. W lipcu 2021 roku odnotowano wzrost średniej ceny ofertowej na rynku pierwotnym o 1,7%, a na rynku wtórnym o 1,1%. Deweloperzy w lipcu rozpoczęli budowę 1455 mieszkań. Biorąc pod uwagę fakt, że średnia miesięczna sprzedaż w stolicy na rynku pierwotnym w pierwszym półroczu wynosiła ponad 2 tysiące mieszkań, nowa oferta jest niższa niż popyt, w wyniku czego podaż kurczy się. Daje to deweloperom komfortowe warunki do dyktowania cen. Średnia cena transakcyjna w Warszawie przekracza już 10,5 tys. zł bez względu na to czy jest to nowe czy używane mieszkanie. Najszerszy wybór mieszkań w Warszawie znajdziemy na poprzemysłowym Ursusie oraz na Białołęce. W tych dzielnicach najłatwiej też o mieszkanie w cenie nie przekraczającej 9 tys. zł/mkw. Trzecią dzielnicą z najszerszą ofertą jest Mokotów, gdzie ceny reprezentują drugi biegun – w tej części miasta trudno znaleźć mieszkanie w cenie poniżej 15 tys. zł/mkw. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości, Cenatorium

Rząd w ramach Polskiego Ładu planuje zmienić zasady rozliczania się z najmu mieszkań. Czy rozliczanie ryczałtem zmniejszy opłacalność tej działalności? Czy kupowanie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem zostanie ograniczone?

Zmiany zaproponowane w ramach projektu Polskiego Ładu wpływają na opłacalność wynajmu mieszkań, przy których stosowana była przyśpieszona amortyzacja nieruchomości i dzięki temu można było podatek od najmu ograniczyć do zera. Takie osoby najem rozliczały na zasadach ogólnych i płaciły podatek od dochodu, którego przez dużą amortyzacje teoretycznie nie było. Tym samym dla pozostałych osób, które się rozliczały do tej pory ryczałtem zmiana jest neutralna. Opłacalność wynajmu będzie zależało od cen nieruchomości, które w ostatnich latach bardzo wzrosły oraz od stawek najmu, które wciąż nie wróciły do poziomów z roku 2019. Tak długo jak stopy procentowe będą utrzymywane na obecnym poziomie przy inflacji powyżej 5% to zainteresowanie mieszkaniami na wynajem powinno się utrzymać. Oczywiście dużo osób może w takiej sytuacji spoglądać również na obligacje skarbowe indeksowane inflacją, które w takich warunkach są lepszą alternatywą niż trzymanie środków na niskooprocentowanych lokatach lub rachunkach oszczędnościowych w Bankach. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

Płaczliwe głosy, że proponowana zamiana zasady opodatkowania i rozliczna wynajmu mieszkań zniszczy rynek najmu jest dla mnie próbą zawczasu przerzucania ew. niepowodzeń z tym związanych na regulacje zawarte w Polskim Ładzie. Jest wiele innych bardziej niebezpiecznych czynników, które jeśli tylko się spełnia to mogą wpłynąć bardzo negatywnie na rynek najmu. Dobrze, profesjonalnie przygotowany i obliczony biznes wynajmu mieszkań, potrafi przewidywać ew. zmiany i optymalizować. W mojej ocenie ten czynnik nie zmieni opłacalności tej działalności. Przypomnę, że na krajowym rynku najmu od wielu, wielu lat z powodzeniem funkcjonuje w dużym procencie transakcji najmu tzw. szara strefa, która wynajmuje mieszkania bez żadnego opodatkowania przychodów. Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości

Póki stopy procentowe lokat przynoszą realne straty, póty inwestycje w nieruchomości na wynajem będą nadal popularne. W tym momencie nie ma to już nic wspólnego z inwestycją kapitałową, a jest li tylko paniczną ucieczką w ochronę posiadanych środków pieniężnych. Nikt już nie ogląda się na Excel, tylko na galop inflacji i prowizje, jakie pobierają banki za utrzymywanie dodatnich sald kont przedsiębiorstw. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska

Ceny działek budowlanych

W lipcu 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną wzrosła o 1,97 pkt. Na koniec miesiąca wartość indeksu urban.one wyniosła 143,49 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 63,6% ekspertów prognozowało, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach pozostanie stabilna, podczas gdy 27,3% spodziewało się pogorszenia sytuacji.

Popyt na działki budowlane oraz domy jednorodzinne wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, a ceny tych nieruchomości rosną w dwucyfrowym tempie. Deweloperzy realizujący osiedla jednorodzinne nie nadążają za rosnącym popytem. Widać także ogromne zainteresowanie budową na własny rachunek. Wg danych GUS w okresie styczeń-lipiec 2021 inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę blisko 65 tys. domów, co w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego daje wzrost na poziomie 20,8%. Najwięcej domów przybywa w powiecie poznańskim, gdzie liczba domów, których budowę rozpoczęto wynosi 1179 szt. Intensywną akcję inwestycyjną widać także w powiecie krakowskim, lubelskim, wrocławskim i rzeszowskim. Bardzo duży wzrost liczby budowanych domów odnotowano także w stolicy, gdzie do końca lipca rozpoczęto budowę 535 domów na cele własne, podczas gdy w całym 2020 roku ich liczba wyniosła 559 szt.

W ujęciu wojewódzkim procentowo największy wzrost liczby rozpoczętych budów indywidualnych notuje się w województwie warmińsko-mazurskim (+34,1%) oraz w kujawsko-pomorskim (+28,9%). W ramach tych województw wyróżniają się powiaty podmiejskie (bydgoski, olsztyński, toruński, włocławski), ale także powiaty o bogatej ofercie rekreacyjnej: ełcki, brodnicki, mogileński czy ostródzki, co może potwierdzać wzrost popytu na nieruchomości wakacyjne. Polacy coraz chętniej kupują działki, najchętniej z dostępem do wody, a także w pobliżu dobrej sieci drogowej. Widać wpływ ukończenia trasy ekspresowej nr 7, dzięki której wypad na weekend w okolice Ostródy jest coraz wygodniejszy.

indeks urban.one

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl