Indeks cen nieruchomości w czerwcu 2021

Polska – lokale mieszkalne czerwiec 2021

W czerwcu indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 105,88 pkt. co oznacza, że względem poprzedzającego miesiąca odnotowano zmianę na poziomie 0,52 p.p. Nastroje na rynku są umiarkowanie optymistyczne. W tej edycji indeksu 57% ekspertów spodziewała się stabilizacji warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzących 6 miesiącach w Polsce. Równocześnie wzrósł odsetek ankietowanych, którzy spodziewają się pogorszenia sytuacji – w tej edycji stanowili oni 29%.

II kwartał 2021 roku to kontynuacja hossy na rynku nieruchomości. Wzrosty notowano zarówno w przypadku cen mieszkań; ofertowych jak i transakcyjnych, sprzedaży mieszkań, która utrzymywała się na rekordowym poziomie, jak i liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W pierwszej połowie 2021 roku deweloperzy rozpoczęli już budowę 87,7 tys. mieszkań, co stanowi rekordowy wynik patrząc na dane od 2005 roku. Liczby te są, jednak wciąż niewystarczające, aby zaspokoić wysoki utrzymujący się na bardzo wysokim poziomie popyt.

Rynek mieszkaniowy w dalszym ciągu wspierany jest niskimi stopami procentowymi, tanimi kredytami i zakupami o charakterze tezauryzacyjnym. W najbliższych miesiącach otoczenie gospodarcze nie powinno się zmienić. Równocześnie notujemy poprawiającą się sytuację w krajowej gospodarce. W czerwcu stopa bezrobocia spadła o 0,2 p.p. i ustabilizowała się na poziomie 5,9%. Wzrósł poziom zatrudnienia, o 0,3 p.p.,  a przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,9%. W dalszym ciągu niepokojący jest poziom inflacji, która w ciągu II kwartału, w każdym miesiącu przekraczała 4,0%.   

Sytuacja na rynku jest dziwna, bo nikt nie spodziewał się tak dramatycznych wzrostów cen. Dzisiaj, w rozmowach z Zarządami firm deweloperskich i ich działami sprzedaży dominuje niedowierzanie, że ceny będą rosły dalej, niż do końca bieżącego roku. Pierwszym sygnałem do odwrotu będzie wzrost stóp procentowych. Mimo deklaracji szefa NBP, może on nastąpić jeszcze w tym roku, w ślad za podnoszeniem stóp na Węgrzech, które notują podobnie wysoką jak w Polsce inflację. Ograniczenie zdolności kredytowej, zmiany w prawodawstwie deweloperskim i silna konkurencja w akwizycji gruntów mogą zniechęcić do działania mniejszych deweloperów.  Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

W trzecim kwartale obserwować będziemy nadal duże zainteresowanie inwestycjami antyinflacyjnymi w rynek mieszkaniowy, co powodować będzie zainteresowanie zakupami mieszkań i dalsze podwyżki cen.  Zobaczymy jakie faktycznie znaczenie dla rynku nieruchomości będzie miało wprowadzenie Polskiego Ładu kiedy pojawią się stosowne ustawy i rozporządzenia w tym zakresie.  Zobaczymy jaki ostateczny kształt  przybierze procedowana ustawa o polskich reitach i jak to ożywi lub nie, inwestycje  na rynku najmu. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach^[1] Indeks urban.one w czerwcu 2021 r. wyniósł 112,23 pkt., co oznacza, że w stosunku do maja odnotowano zmianę na poziomie 0,79 p.p. Eksperci przewidują, że w najbliższym półroczu mieszkania nadal będą drożeć – takiej odpowiedzi udzieliło 71,4% pytanych.   

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych znajdują odbicie w cenach mieszkań. W agregacji dla 7 miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) w ciągu miesiąca na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen o 1,4%. Na rynku wtórnym ceny pozostawały stabilne, choć zauważa się tendencję do podnoszenia cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Osoby sprzedające stare mieszkanie, w celu wykończenia nowego mieszkania, które odbierają do użytkowania muszą brać pod uwagę rosnące ceny wykończenia nowego lokum i podnoszą stawkę. Ze znalezieniem nabywcy większych problemów nie ma; średni czas ekspozycji oferty na portalu ogłoszeniowym w przypadku mieszkań na rynku wtórnym w czerwcu wynosił 14 dni, podczas gdy na rynku pierwotnym; 18 dni. Rosnące ceny materiałów budowlanych, a więc także wykończenia mieszkania, działają także na korzyść rynku wtórnego, który oferuje mieszkania gotowe już do zamieszkania.

Czy ceny materiałów budowlanych zaczną spadać?

Jeszcze nie w tym kwartale, ale w niektórych grupach materiałów nastąpiła stabilizacja cen. Natomiast w III kwartale, a z pewnością już w ostatnim ceny zaczną spadać, razem z popytem – Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska

W mojej ocenie ceny materiałów budowlanych będą nadal rosnąć z powodu stale rosnącego popytu na materiały budowlane. Deweloperzy nadal uruchamiają kolejne inwestycje, więc potrzeby na materiały rosną.  Obawiam się, że jeśli wydłuży się czas oczekiwania na zamówione materiały i zmaleje ich dostępność to może się to odbić na terminowości realizacji projektów deweloperskich. Natomiast, jeśli radykalnie podrożeją materiały budowlane to spodziewam się, że deweloperzy zaczną „oszczędzać” stosując tańsze zamienniki, co nie będzie dobrym rozwiązaniem dla jakości i trwałości budowanych mieszkań, za które klienci płacą już coraz więcej.  Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Ceny mieszkań w stolicy powróciły do wzrostów. W czerwcu 2021 roku indeks urban.one ukształtował się na poziomie 115,70 pkt. czyli wobec poprzedzającego miesiąca odnotowano zmianę o 0,66 pkt. W tej edycji ankiety eksperci nie byli zgodni odnośnie przewidywań dotyczących popytu w nadchodzącym półroczu. Ponad połowa spodziewała się stabilizacji, jednak pozostali podzielili się na dwa fronty – 28,6% spodziewała się wzrostu, a 14,3% spadku sprzedaży mieszkań.

Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny w Warszawie, po kilku miesiącach stabilizacji wróciły na ścieżkę wzrostu. W II kwartale 2021 roku odnotowano wzrost średniej ceny ofertowej na rynku pierwotnym o 7,7%, a na rynku wtórnym o 3,5%. Deweloperzy w II kwartale wprowadzili do oferty więcej mieszkań, niż w miesiącach poprzednich, a średnia cena tych mieszkań była o 14% wyższa niż w analogicznym okresie 2020 roku. Jest to wynik rosnących cen materiałów budowlanych, ale także spadającej podaży/konkurencji. Ceny mieszkań w Warszawie są już tak wysokie, że rentowność inwestycji robi się coraz niższa, wielu inwestorów poszukuje przystani dla gotówki w innych, mniejszych miastach. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości, Cenatorium

Czy deweloperzy nadążą z uzupełnianiem podaży?

Podaż spada, bo ceny budowy są tak absurdalnie wysokie, że część deweloperów podjęła decyzję o wstrzymaniu nowych budów do czasu stabilizacji cen. Nałóżmy na to brak dostępnych gruntów pod zabudowę i niewydolną administrację architektoniczną, jak również zatkane wnioskami o wpisy sądy wieczystoksięgowe i mamy dramatyczny spadek podaży – Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska

Jest kilka czynników, które mogą wpłynąć na realizacje inwestycji deweloperskich- stabilność finansowa dewelopera lub dobry dostęp do zewnętrznych źródeł finansowania inwestycji i jego zdolność kredytowa, podaż działek budowlanych, procedury administracyjne związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę, podaż materiałów budowlanych, wykwalifikowana kadra pracowników budowlanych oraz prognozy dotyczące czwartej fali covid i jej wpływu na gospodarkę i sektor budownictwa (czy w przypadku ogłoszenia lockdown-u obejmie on również prace budowlane). Jeśli te czynniki nie zakłócą procesów inwestycyjnych, budowlanka będzie pracować nadal pełną parą.  Oprócz już istniejących od lat firm deweloperskich, powstają jak grzyby po deszczu małe średnie firemki realizujące po jednej czy po kilka mniejszych inwestycji, które weszły i jeszcze wchodzą na rynek budowlane zachęcone krocimi zyskami i marżami, jakie można uzyskać sprzedając mieszkania czy domy na tak nagrzanym rynku.  Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Deweloperzy robią, co mogą aby uzupełnić podaż, jednak nie na wszystkich rynkach udaje się to z powodzeniem. Najgorzej jest w Gdyni, gdzie równocześnie notuje się największą dynamikę wzrostu cen – zarówno mieszkań wprowadzanych do oferty, jak i tych już w niej widniejących. W Warszawie w II kwartale 2021 roku deweloperzy rozpoczęli budowę znacznie większej liczby mieszkań niż notowano w minionych kilku kwartałach – 5,1 tys. mieszkań, co stanowi wynik porównywalny do średniej kwartalnej z 2019 roku. Liczba ta wciąż jest jednak niewystarczająca aby pokryć utrzymujący się na wysokim poziomie popyt. W II kwartale deweloperzy w stolicy sprzedali 6,0 tys. mieszkań. Z pewnością wynik ten byłby jeszcze wyższy gdyby wybór mieszkań w ofercie byłyby szerszy. Są jednak miasta, w których  problem z zasileniem oferty nie występuje. Np. w Katowicach, Kielcach czy Poznaniu w pierwszej połowie 2021 roku deweloperzy rozpoczęli budowę większej liczby mieszkań niż w całym 2020 roku. W Poznaniu pobili także wynik z 2019 roku. Ceny mieszkań wprowadzanych do oferty są jednak kilka procent wyższe niż ceny mieszkań widniejących w ofercie – w agregacji dla 7 głównych miast, średnio o 4%.   Jest to efekt wysokiej inflacji i rosnących cen materiałów budowlanych. Z rozmów z deweloperami wynika, że dzisiejsze cenniki są tymczasowe i w przypadku dalszej podwyżki cen, ceny będą korygowane, a w wyniku tego, ceny podnoszone  – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Spodziewam się, że górka popytowa zbliża się do końca, jeśli jeszcze tego końca nie osiągnęliśmy. Widać już spowolnienie w popycie na kredyty mieszkaniowe, a to przecież nierozerwalnie łączy się z popytem na mieszkania. Podaż ma ograniczone możliwości, jeśli chodzi o wzrost (dostępność działek, formalności urzędowe itd), więc jedyną szansą na powrót równowagi jest spadek popytu i na ten powrót równowagi liczę, bo byłoby to korzystne dla wszystkich. To wcale nie jest tak, że dla deweloperów obecna sytuacja jest korzystna – nie jest, bo w nieprzewidywalnych warunkach trudno jest prowadzić biznes, zdrowy organiczny wzrost rynku byłby zdecydowanie lepszy – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny działek budowlanych

W czerwcu 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną wzrosła o 0,45 pkt. Na koniec miesiąca wartość indeksu urban.one wyniosła 141,52 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano zmianę o 0,45 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 71,4% ekspertów prognozowało, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach ulegnie pogorszeniu. Pozostali spodziewają się stabilizacji sytuacji.

Coraz więcej firm przechodzi na pracę zdalną/hybrydową podobnie jak zwiększa się dostępność usług świadczonych online. Czy Państwa zdaniem mieszkanie w  pobliżu centrum miasta stanie się z czasem mniej pożądane i atrakcyjne? Czy zanieczyszczone centra miast i rosnąca świadomość klimatyczna nie zachęcają do wyprowadzki na peryferia?

W dobie pandemii i związanej z nią pracy zdalnej, obecność i szybkie połączenia z centrum miasta zeszły na dalszy plan. Ludzie większą uwagę przywiązują do miejsca zamieszkania i jego okolicy, w której zaczęli spędzać więcej czasu. Widać utrzymujący się wysoki popyt na domy na obrzeżach miast, które często stanowią tańszą alternatywę dla mieszkania w mieście. Jeżeli praca hybrydowa stanie się nową normalnością (a w mojej ocenie tak będzie), chętnych na mieszkanie w centrum będzie mniej, co nie znaczy jednak, że ich zabraknie. Atrakcyjne lokalizacje w metropoliach, zielone dzielnice zawsze będą w cenie, gdyż miasto, poza bliskością miejsc pracy, to również bogata oferta kulturalno – rozrywkowo – oświatowa, szczególnie atrakcyjna dla ludzi młodych. Rozlewanie się miast to duża szansa dla rynku handlowego i rozwoju małych parków handlowych i centrów typu „convenience”. Anna Karaś starszy analityk rynku nieruchomości

Rozlewanie się miast jest faktem. Nie stało się to w pandemii. Trwa od wielu lat i jest wynikiem wielu składowych: wzrostu cen, problemów z parkowaniem, ograniczoną podażą w centrach miast i brakami s planach zagospodarowania. Pandemia jedynie dokłada kolejną cegiełkę do tzw. urban sprawl. Ważnym jest, by za rozlewaniem się zabudowy na przedmieścia nadążył rozwój infrastruktury społecznej, technicznej i transportowej. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska

Zdecydowanie mieszkanie w pobliżu centrum miasta stanie się z czasem mniej pożądane i atrakcyjne – anonimowy ekspert

Rynek nieruchomości dynamicznie przystosowuje się do pandemicznej sytuacji. Część firma faktycznie przechodzi na systemy hybrydowe, co w perspektywie będzie miało znaczenie dla rynku biurowego i handlu stacjonarnego. Rynek mieszkaniowy w centrach miast będzie się nadal rozwijać i ciekawe projekty deweloperskie będą się cieszyły zainteresowaniem zarówno osób poszukujących mieszkań na własne potrzeby, jak i tych inwestujących swoje oszczędności w mieszkania na wynajem. Dobrze zurbanizowane centra miast zawsze były i będą atrakcyjne i nie grozi im wymarcie. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)