Indeks cen nieruchomości w październiku 2021

Polska – lokale mieszkalne październik 2021

W październiku 2021 dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce wyraźnie wyhamowała i na większości rynków obserwowano stabilizację cen. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 109,73 pkt. co oznacza, że względem poprzedzającego miesiąca odnotowano nieznaczny spadek, na poziomie 0,04 p.p. W tej edycji indeksu 70,0% ekspertów spodziewała się pogorszenia warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzących 6 miesiącach. Poprawy sytuacji nie spodziewał się nikt z ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za stabilizacją otoczenia gospodarczego.

W ostatnich tygodniach w Polsce ogromną uwagę poświęca się inflacji, która z finalnych wyliczeń GUS-u w październiku wyniosła 6,8%. Paliwa podrożały aż o 3,1% (o 33,9% w porównaniu z październikiem ubiegło roku), a gaz zdrożał o 11,9%, a w porównaniu z październikiem 2020 r. jego ceny były wyższe o 53,1%. W reakcji na rosnące ceny Rada Polityki Pieniężnej na początku listopada po raz kolejny podniosła stopy procentowe, które obecnie kształtują się na poziomie 1,25%. Z drugiej strony rząd pracuje nad pakietem antyinflacyjnym, który m.in. ma zatrzymać wzrost cen na rynku nieruchomości. Wśród propozycji jest m.in. wprowadzenie podatku katastralnego od drugiego czy trzeciego mieszkania, podatek od zysku ze spekulacji, czy podatek od pustostanów. Zapytaliśmy naszych ekspertów jak oceniają te propozycje.

Niestety, rząd, z jednej strony zdaje się nakręcać spiralę cen poprzez wprowadzanie gwarancji kredytu bez udziału własnego. Z drugiej zaś strony, próbuje walczyć z rosnącymi cenami poprzez walkę z tzw. zakupami inwestycyjnymi. Przeczy to prawom rynku, ale to nie pierwszy raz, kiedy rząd próbuje zmienić prawa wolnego rynku decyzjami znanymi z czasów słusznie minionych. Moim zdaniem, będzie to działanie nieefektywne – Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach indeks urban.one w październiku 2021 r. wyniósł 115,96 pkt., co oznacza, że w stosunku do września odnotowano spadek na poziomie 0,05 p.p. W tej edycji ankiety znacząco spadł odsetek ekspertów, którzy spodziewają się dalszego wzrostu cen. Tym razem takiego zdania było 40% ankietowanych. 50% spodziewała się stabilizacji cen, a co dziesiąty – ich spadku.

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w październiku na rynku pierwotnym w agregacji dla 7 głównych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) odnotowano wzrost cen na poziomie 3%, podczas gdy na rynku wtórnym utrzymywała się spowolniona dynamika wzrostu z września 2021 – ceny rosły w tempie 1% m-d-m. Na poszczególnych rynkach sytuacja kształtuje się jednak zupełnie odmiennie. Największy wzrost cen ofertowych w październiku na rynku pierwotnym odnotowano w Warszawie (6,4%) a także w Krakowie i Gdańsku (powyżej 3%). W Gdyni, Wrocławiu i w Łodzi ceny pozostawały stabilne względem poprzedniego miesiąca, podczas gdy w Poznaniu odnotowano przecenę na poziomie 6,4%. Na rynku wtórnym sytuacja była bardziej jednorodna i widać było wyraźne wyhamowanie wzrostu, a nawet przeceny. Zmiany m-d-m w zależności od miasta wahały się od -1,2% w stolicy do +1,3% w Poznaniu. Spowolniony wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym może być wynikiem początku serii podwyżek stóp procentowych. W sumie, na ostatnich dwóch posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej podniesiono stopy procentowe z 0,1% do 1,25% i prawdopodobnie, obserwując inflacje, należy spodziewać się, że to nie koniec podwyżek. Wraz ze wzrostem stóp procentowych rośnie opłacalność lokat bankowych, a także wzrasta oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. W związku z tym część inwestorów dotychczas inwestujących środki na rynku mieszkaniowym mogło wycofać się, bądź chwilowo wstrzymać z decyzją o zakupie mieszkania. Coraz więcej na rynku mówi się także o rosnącej bańce na rynku mieszkaniowym, a wiadomo, że kupowanie „na górce” nie jest dobrą decyzją. Co więcej, obawy budzi także sytuacja na giełdzie nieruchomości. Od czasu pierwszej podwyżki stóp procentowych WIG-Nieruchomości traci na wartości. W okresie od 14 października do 23 listopada odnotowano spadek na poziomie 14%, co zdaniem niektórych, może zwiastować początek problemów na rynku mieszkaniowym. Na rynku pierwotnym, póki co nie obserwujemy jednak obniżki cen ofertowych, a dalsze wzrosty, co z kolei wynika, w bardzo dużej mierze z problemów z podażą. W wielu miastach tj. np. Warszawa deweloperzy celowo spowalniają sprzedaż, podnosząc ceny, gdyż mają problemy z uzupełnianiem oferty. Wybór na rynku jest mocno ograniczony, dlatego lepiej poczekać na kupca dłużej, ale w zamian sprzedaż drożej, aniżeli sprzedać taniej i nie móc adekwatnie uzupełnić oferty – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Choć dużo się mówi teraz o podwyżkach stóp, to warto racjonalnie zauważyć, że stopy nadal są niższe od tych sprzed pandemii, a wówczas były najniższe w historii. Do poziomów sprzed kilkunastu lat jest nam bardzo daleko.  Dotychczasowe wzrosty stóp są relatywnie niewielkie i ich wpływ na rynek mieszkaniowy też będzie ograniczony, ale jeśli będą kolejne i to gdy stopa referencyjna dotrze do 3-4 proc., to bez wątpienia to odczujemy.  Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Inflacja przyspiesza, prawdopodobnie cykl podwyżek stóp będzie kontynuowany. Ponadto deweloperzy mierzą się z wyzwaniem bieżącego uzupełniania oferty i pozyskiwania nowych gruntów. Mieszkania są wyprzedane kilka kwartałów do przodu, większość deweloperów osiąga przy tym wysokie marże, które mogą się kurczyć ze względu na wzrastające koszty budowy i ceny gruntów, co jednak prawdopodobnie nie oznacza, że deweloperzy nie będą osiągać zadowalających wyników finansowych. Bartosz Wałecki, DI, M/S DM SA

Wzrost stóp procentowych zmniejsza atrakcyjność lokowania kapitału w rynek nieruchomości. Popyt ze strony osób, które poszukują mieszkania na własne potrzeby również może zostać ograniczony, ponieważ spadnie zdolność kredytowa. Deweloperzy mają również problemy z pozyskaniem nowych gruntów w rozsądnej cenie, więc wielkość sprzedaży w najbliższym czasie zapewne będzie spadać. Giełda dyskontuje taki scenariusz stąd obserwujemy spadek notowań deweloperów.Radosław Okulski, ekspert Rynku Nieruchomosci

Spadek indeksów nie dotyczy jedynie deweloperów. Mieliśmy do czynienia z prawdziwym czarnym piątkiem na warszawskiej giełdzie. Jest to raczej nerwowa reakcja inwestorów instytucjonalnych, zaskoczonych skalą niezapowiedzianych podwyżek stóp, ale też niepokojem na granicy polsko – białoruskiej oraz ruchami wojsk rosyjskich na granicy rosyjsko – ukraińskiej. Uspokojenie sytuacji przyniesie stabilizację – Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w Warszawie

Ceny mieszkań w stolicy w październiku 2021 wyraźnie wyhamowały choć nadal cechowały się  tendencją rosnącą. Indeks urban.one na koniec miesiąca ukształtował się na poziomie 117,36 pkt. co oznacza, że wobec września odnotowano zmianę na poziomie 0,16 p.p.  W tej edycji ankiety eksperci znacząco zmienili zdanie w przypadku pytania o popyt w nadchodzących miesiącach. W poprzedniej ankiecie większość, bo 62,5% spodziewała się stabilizacji poziomu sprzedawanych mieszkań, podczas gdy w tym miesiącu 80% uważa, że popyt spadnie. Pozostałe 20% opowiada się za stabilizacją.

Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że tempo wzrostu cen w Warszawie po sierpniowej i wrześniowej stabilizacji znowu nabrało tempa. Niska podaż przy przewadze popytowej stymuluje wzrost cen. W październiku 2021 roku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wzrosła względem września 2021 aż o 6,4%. W tym samym czasie na rynku wtórnym odnotowano spadek średniej ceny o 1,2%. Dane wskazują jednak na to, że jest on podyktowany nie obniżką cen przez sprzedających, a wyprzedawaniem się z oferty średnio droższych mieszkań. Widać, że kupujących nie wstrzymywały przed zakupami wysokie stawki za mkw. Nieruchomości nadal postrzegane są jako ochrona kapitału przed wysoką inflacją, która wg prognoz ma przekraczać cel inflacyjny jeszcze przez cały 2022 rok. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Będzie to nerwowy koniec roku, przyczyn jest kilka; mutacja wirusa, rosnąca inflacja, obawy przed drożyną i ew. kryzysem. Te czynniki i nie tylko one będą miały wpływ na nasze  życie, gospodarkę, ale i rynek nieruchomości. Nadal głównym motywem inwestowania w rynek nieruchomości jest wiara, że ulokowane tam pieniądze uchronimy przez inflacją i kryzysem. Taki trend moim zdaniem będzie się utrzymywać do końca tego roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy, działki, ale i deweloperzy rozpoczynający, co rusz to nowe inwestycje. W mojej ocenie jest to mocno zawyżone zaufanie, co do przyszłej rentowności zakupionych teraz nieruchomości. Szczególnie będzie to bolesne dla tych, co kupowali i nadal kupują mieszkania na „górce inflacyjnej” sądząc, że inwestycja na wynajem uchroni ich majątek teraz i na przyszłość mówi Tomasz Błeszyński i dodaje Obawiam się jednak, że już pomału strumień zachomikowanej wcześniej gotówki się kończy i to znaczące źródło finansowania zakupu wyschnie. Banki obecnie też już nie są tak skore do finansowania zakupu nieruchomości na korzystnych dla kredytobiorców warunkach. W pespektywie może okazać się, że będzie duża podaż nieruchomości na rynku, popyt też, ale zabraknie pieniędzy i możliwości by te transakcje skutecznie zrealizować. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

Przy dalszym wzroście stóp procentowych spadać będzie relatywna opłacalność wynajmu mieszkań. Może to prowadzić do wycofywania się inwestorów z rynku mieszkaniowego na rzecz innych aktywów o podobnej rentowności i większej płynności niż inwestycja w mieszkanie na wynajem. Dodatkowo dochodzi do tego prawdopodobne spowolnienie dynamiki wzrostu cen nieruchomości, które również będzie wpływać na całkowitą opłacalność inwestycji w nieruchomość. Bartosz Wałecki, DI, Analityk Michael / Ström DM S.A.

Ceny działek budowlanych

W październiku 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną wzrosła o 0,22 pkt. Na koniec miesiąca indeks urban.one wyniósł 142,84 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci byli podzieleni odnośnie pytania o sytuację na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach. 50% głosów uzyskała odpowiedź, że sytuacja na rynku gruntów pogorszy się, a 40% spodziewa się stabilizacji. Do 10% spadł udział ankietowanych, którzy spodziewają się poprawy sytuacji na rynku gruntów budowlanych.

Mamy do czynienia z tzw. bańką deweloperską polegającą na masowej produkcji towaru na rynek, a nie z typową bańką cenową. Co prawda, w wyniku tych czynników, o których pisałem wyżej, rynek nieustanie się napędza i ceny rosną, bo przecież m.in. rosną koszty realizacji inwestycji deweloperskiej, materiałów, robocizny, energii, paliwa i inne opłaty związane z prowadzeniem firmy. To wszystko przekłada się i przekładać się będzie na ceny towarów, w tym przypadku mieszkań i domów na rynku pierwotnym. A skoro rosną ceny na rynku pierwotnym, to i na rynku wtórnym następuje podwyżka cen mieszkań, domów i działek. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl