Indeks cen nieruchomości w sierpniu 2024 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do mieszkań w Polsce wyniosła 114,17 pkt. w sierpniu br., co oznacza wzrost wartości o 0,53 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

Po raz kolejny rynkowi specjaliści przewidują, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkań. Takiego zdania jest 50% ekspertów. Dla 30% ankietowanych sytuacja pozostanie bez zmian.  20% badanych opowiedziało się za polepszeniem warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych.

Polska – lokale mieszkalne w sierpniu 2024 r.

W sierpniu 2024 r. rozpoczęto budowę prawie 19,9 tys. mieszkań ogółem. Było to jedynie o 0,4% mniej mieszkań niż w lipcu i o 10,6% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 12,8 tys. mieszkań, co było wynikiem o 8,6% lepszym od wyniku z lipca i o 18,7% lepszym od wyniku z sierpnia zeszłego roku.

W sierpniu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 25,6 tys. mieszkań ogółem. Było to o 4,0% mniej wydanych pozwoleń niż w lipcu i o 28,0% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 17,9 tys. mieszkań. Było to o 1,8% mniej wydanych pozwoleń niż w lipcu i o 40,4% więcej niż w sierpniu 2023 roku. 

W sierpniu 2024 r. oddano do użytkowania ponad 14,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 21,7% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 18,0% mniej niż w sierpniu 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania 8,4 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o 25,9% od wyniku z lipca i o 30,3% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w sierpniu 2024 r. banki udzieliły 14,8 tys. kredytów o wartości prawie 6,3 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 12,2%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 10,3%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 11,9% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w lipcu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 422 tys. zł.

Dane Grupy PSB wskazują, że już od prawie roku spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu sierpień 2024 vs sierpień 2023 doszło do spadku cen o ok. 0,4%. W skali miesiąca doszło do niewielkiego spadku cen materiałów budowlanych. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 7-miu grupach towarowych: płyty OSB, drewno (+10%), cement, wapno (+4%), stolarka i ściany, kominy (+3%), farby, lakiery i otoczenie domu (+1%) oraz motoryzacja (+0,1%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły kategorii oświetlenie, elektryka, wykończenia, dachy, rynny oraz sucha zabudowa, gdzie ceny obniżyły się o 4%.

„Na rynku mieszkaniowym panuje pewnego rodzaju stabilizacja. Średnie ceny mieszkań zarówno transakcyjne jak i ofertowe stabilizują się, jedynie lokalnie można zaobserwować wahania. Rynek z niecierpliwością czeka na informację co z nowym programem kredytów subsydiowanych. Jednak ostatnie wydarzenia związane z powodzią na południu Polski sprawiają, że coraz częściej się słyszy, że zamiast pomocy kredytobiorcom warto te pieniądze przeznaczyć na pomoc powodzianom. Z danych GUS wynika, że w okresie styczeń-sierpień 2024 roku oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem. Wzrosła z kolei liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Dane te nie ukazują całej prawdy o rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jednak mniej przekazanych do użytkowania mieszkań może martwić, w szczególności branże odpowiadające za wykończenie lokali czy producentów mebli.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

 „Mija już niemal pół roku przepychanek w sprawie Kredytu na Start. Niepewność powoduje, że prywatni właściciele, którzy chcieliby sprzedać swoje mieszkania, przyjmują pozycję wyczekującą, licząc na zwyżki cen. Deweloperzy zaś meldują spadki sprzedaży lub wręcz zastój. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji peryferyjnych, podmiejskich, przede wszystkim zaś, jednorodzinnych. Nie sprzyja to także stabilizacji na rynku wykonawstwa. Ponieważ, od niemal roku, spada liczba zamówień, spora część wykwalifikowanych robotników opuszcza ten rynek i przekwalifikowuje się. To bardzo zły sygnał na przyszłość, ponieważ już dzisiaj, brakuje rąk do pracy, a w momencie znaczącego ożywienia, ten brak będzie jeszcze boleśniejszy. Apelować więc należy o pilne stworzenie długofalowej strategii dla rynku mieszkaniowego, by zapobiegać sinusoidzie zmian cen.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Obecna powódź jest najważniejszym wyzwaniem również dla rynku nieruchomości. Problemy z prawidłowym zagospodarowaniem terenów i poszanowaniem krajobrazu od lat trapią Polskie gminy. Ze względu na podatki chcą przyciągać jak najwięcej mieszkańców. Dlatego są coraz bardziej uległe przy wydawaniu warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. Powoduje to dynamiczny przyrost „betonozy”, karczowanie drzew, eliminowanie zieleni. Budując domy, ludzie nie zwracają uwagi na warunki geologiczne i hydrologiczne. Kupując wymarzoną działkę, skupiają się na ładnym widoku z okna, „ekologicznej okolicy”, miłym sąsiedztwie. Wybierając nieruchomość pod zabudowę wielorodzinną czy jednorodzinną, trzeba bezwzględnie przeanalizować wszystkie czynniki i warunki dotyczące terenu.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

„Jednoznaczne przesadzenie przez Rząd, że ani w tegorocznym, ani w przyszłorocznym budżetach Państwa nie ma i nie będzie pieniędzy na jakiekolwiek nowe programy dopłat czy ulg w kredytach mieszkaniowych uspokoiło rynek, dało pewność, że trzeba radzić sobie samemu, dobrze kalkulować, czy i jakie mieszkanie brać na kredyt. Po kilkutygodniowym zastygnięciu w przemyśleniach, zarówno nabywcy mieszkań, jak i deweloperzy dostosują się do aktualnej podaży mieszkań, a następnie zaczną dopasowywać swoje apetyty do przewidywalnej sytuacji w nadchodzących latach. Żaden rząd nie sprostał oczekiwaniom społecznym co do programów pomocowych na rynku mieszkaniowym, oceny istniejących programów były tak różne, jak różne pozycje zajmowane w gospodarce przez oceniających. Niech rząd nie przeszkadza niepotrzebnym gdybaniem i snuciem antywizji, a zajmie się upraszczaniem przepisów, rynek tym bardziej sam się dostosuje do okoliczności.” – Sławomir Horbaczewski, menedżer rynku nieruchomości, finansista

„Wakacje 2024 r. były kontynuacją okresu względnej stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Uczestnicy rynku (zarówno po stronie podaży jak i popytu) wyczekują na ostateczne decyzje dotyczące programu wsparcia kredytobiorców, ale póki co więcej w tym niewiadomych niż pewników. A rynek sobie jakoś radzi. Sprzedaż deweloperów jest niższa od oczekiwań, ale liczba udzielanych kredytów hipotecznych wskazuje, że kupujących na własne potrzeby nie brakuje.” – Marcin Krasoń, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,57 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 127,87 pkt w sierpniu 2024 r.

W tej edycji ankiety 60% ankietowanych opowiedziało się za stabilizacją cen w nadchodzącym półroczu. Pozostali eksperci mieli podzielone zdania. 20% badanych jest zdania, że ceny wzrosną oraz 20% uważa, że dojdzie do spadków cen.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w sierpniu 2024 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że w sierpniu sytuacja na lokalnych rynkach mieszkaniowych w dużych miastach była różna. We Wrocławiu, Krakowie oraz Gdańsku średnie ceny mkw. mieszkań wzrosły. W Krakowie wzrosty nie przekroczyły 0,5% w skali miesiąca. Z kolei na rynkach pierwotnych w Gdański i we Wrocławiu ceny średnio wzrosły o ok. 3%, na rynkach wtórnych o niespełna 1%. W Łodzi i Poznaniu na rynku pierwotnym ceny wzrosły średnio o 3,5%, a na rynkach wtórnych spadły o 1,5%. Jedynym miastem, w którym doszło do obniżek cen ofertowych na oby rynkach była Gdynia. Na rynku pierwotnym doszło do niewielkiego spadku średniej ceny mkw. o 0,9%, natomiast na rynku wtórnym o 3,2% w skali miesiąca. Podaż mieszkań przeznaczonych do sprzedaży rośnie niemal od roku. W ostatniego miesiąca zwiększyła się o 1,5%, natomiast od początku roku o prawie 30%. Na rynku deweloperskim najwięcej ofert sprzedaży mieszkań występuje w Warszawie. Kolejnym miastem z zaskakująco dużą liczbą mieszkań wystawionych na sprzedaż jest Łódź (ok. 9 tys. ofert). Na podium znajduje się Wrocław z ofertą przekraczającą 8,5 tys.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Najnowsze dane o zakupach nieruchomości w Hiszpanii wskazują, że Polacy w II kw. 2024 r. kupili tam rekordowe 1005 lokali. To o ponad 25% więcej niż w poprzednim kwartale i o 13% więcej niż rok wcześniej. W pierwszym półroczu było to ponad 1,8 tys. nieruchomości, by pokazać skalę warto przyrównać tę wartość do polskich realiów. Te 1,8 tys. lokali to więcej niż łącznie w Bydgoszczy i Szczecinie, a niewiele mniej niż w Łodzi. Skala odpływu kapitału na tamtejszy rynek nieruchomości jest coraz większa.” – Marcin Krasoń, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

W sierpniu br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,05 pkt i wyniosła 125,89 pkt.

Podobnie do wyników sprzed miesiąca, także w tej edycji ankiety 60% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu będzie spadać. Stabilizację sprzedaży przewiduje 30% ekspertów. Jedynie 10% ankietowanych prognozuje, że sprzedać będzie rosnąć w kolejnych miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w sierpniu 2024 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że sierpień był miesiącem, w którym doszło do spadku średniej ceny ofertowej mkw. na rynku pierwotnym o 2,9%, natomiast na rynku wtórnym średnia cena wzrosła o 1,9% w ciągu miesiąca. Na rynku widoczne jest spowolnienie sprzedaży. Oferta mieszkań rośnie. W ciągu ostatniego miesiąca podaż mieszkań na sprzedaż powiększyła się o ok. 5%. Najszersza oferta dostępna jest na Białołęce, Mokotowie czy Ursusie. Pomimo spowolnienia na rynku nie brakuje osób poszukujących mieszkań inwestycyjnie. Szczególnie teraz kiedy sezon poszukiwań mieszkań na wynajem przez studentów nadal trwa. Stanowią oni obecnie największą grupę na rynku najmu. Mieszkania wynajmują także osoby, które są do tego zmuszone albo sytuacją rodzinną albo pracą. Liczba dostępnych ofert mieszkań na wynajem w sierpniu była dość duża, zbliżona do tej z lipca. A to wszystko za sprawą nowych mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Niezmienne największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania jedno- i dwupokojowe.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Sprzedaż wyhamowała, więc właściciele mieszkań, by nie tracić, wykorzystują poszukiwania mieszkań przez studentów i wystawiają lokale na wynajem, by mieć przychody i nie trzymywać pustostanu. Konkurencja jest duża do puli prywatnych mieszkań na wynajem doszły oferty fundusze PRS i ośrodki akademickie uczelni, które przygotowały własną bazę noclegową. Akademiki nadal cieszą się popularnością m.in. ze względu na cenę i ofertą tzw. pierwszego wyboru. Jak brakuje miejsca w akademikach wtedy szuka się mieszkania czy pokoju na rynku. Na rynku studenckim od lat panuje duża migracja. Część osób wybiera studia w rodzinnym mieście, część dojeżdża na uczelnie, więc nie wynajmuje mieszkań. Proponowane w ogłoszeniach stawki czynszów najmu to głównie oczekiwania właścicieli, często ustalane nie na podstawie danych z rynku, ale własnego widzimisię. Koszty utrzymania mieszkań rosną, co przekłada się na domowe budżety również studentów.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

„Rynek najmu mieszkań w Polsce się stabilizuje, ubytki demograficzne rdzennie miejscowej ludności jedynie uzupełniane są przez ludność napływową do Polski, łączna liczba ludności w Polsce nie będzie wzrastać. Zatem popyt na nowe mieszkania, zarówno do kupna, jak i do wynajmu, generowany jest poprzez wzrost zasobów materialnych, jak i wzrost świadomości społecznej – oczekiwanie wyższego standardu życia, lepszego dostępu do infrastruktury, co sprzyja przemieszczaniu się do większych ośrodków miejskich zarówno wojewódzkich, jak i powiatowych – ruch odbywa się już nieustannie a jego tempo przyspiesza – pojawia się naturalny i zdrowy gospodarczo i społecznie arbitraż pomiędzy różnymi ośrodkami, co sprzyja stabilizowaniu się cen i warunków wynajmu, a także pojawieniu się konkurencji pomiędzy wynajmującymi, a nie tylko najemcami, jak dotąd.” – Sławomir Horbaczewski menedżer rynku nieruchomości, finansista

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów spadła o 1,19 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 149,43 pkt w sierpniu 2024 r.

W tej edycji ankiety 60% rynkowych specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów ulegnie pogorszeniu. 30% ankietowanych prognozuje utrzymanie się obecnej sytuacji w nadchodzących miesiącach. Pozostali (10%) uważają, że nadchodzące miesiące przyniosą poprawę warunków.

Grunty pod zabudowę w sierpniu 2024 r.

W tej edycji ankiety zapytaliśmy rynkowych ekspertów co sądzą o podatku od pustostanów oraz jakie mogą być potencjalne korzyści z wprowadzenia tego podatku?

„Z danych zebranych podczas Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że na koniec marca 2021 r. 1,8 mln mieszkań w Polsce było niezamieszkałych. Takie lokale stanowiły 11,7% ogólnej liczby mieszkań. Ankieterzy GUS uwzględnili w tej statystyce zarówno deklaracje spisowe, jak i dane od dostawców energii elektrycznej, uzyskując tym samym dokładną liczbę mieszkań niezamieszkałych, które mogą być utożsamiane z pustostanami. Przyczyny, dla których właściciele nieruchomości nie zamieszkują lub nie wynajmują swoich mieszkań mogą być bardzo różne. Do nieruchomości niezamieszkałych zaliczają zarówno opuszczone domy wiejskie, zaniedbane mieszkania komunalne oraz apartamenty traktowane przez właścicieli jako lokata kapitału. W Polsce od jakiegoś czasu powraca temat opodatkowania pustostanów. Aby podjąć ten temat potrzebne są szczegółowe dane, z których będzie można wywnioskować, ile dokładnie niezamieszkałych mieszkań stanowią faktyczne pustostany nadające się do zamieszkania.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Jakiekolwiek podatki rozkręcają biurokrację, pojawiają się koszty obsługi takich podatków, aparat państwowy i samorządowy się rozrasta, sami urzędnicy w nim pracujący dbają o to, aby swoich miejsc pracy nie utracić. To jest bardzo zły kierunek myślenia – zniechęcający do ciężkiej pracy, pomysłowości i zaangażowania w codziennej pracy, znacznie lepszym rozwiązaniem byłoby zniesienie lub co najmniej znaczne ograniczenie nadmiernie rozbudowanej dzisiaj ochrony lokatorów, co wyzwoliłoby dziesiątki tysiące dotąd pustych mieszkań na rynek najmu. Gospodarka doskonale się samo reguluje, także na rynku mieszkaniowym, jednak trzeba jej pozwolić na taką samoregulację, nie można dławić inicjatywy właścicieli mieszkań poprzez narażanie ich na niepotrzebne olbrzymie ryzyko. Stąd, dopóki rynek wynajmu nie zostanie oswobodzony z kłopotliwych sztucznych barier antyprzedsiebiorczych, dopóty setki tysięcy mieszkań pozostanie zamrożonych bezpiecznie dla ich właścicieli.” – Sławomir Horbaczewski, finansista

„Wprowadzenie podatku nie może mieć miejsca bez zmiany przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów. Nie może być tak, że właściciel lokalu będzie wypychany na rynek najmu, przy jednoczesnym narażaniu się na batalie sądowe, w przypadku problemów z otrzymaniem czynszu. Nadto, nie łudźmy się, bardzo duża część z kilkuset tysięcy pustych mieszkań, wymaga wykończenia, czyli zainwestowania 100, 200 tysięcy złotych. Nie wszyscy będą dysponowali wolnym kapitałem na prace wykończeniowe i wyposażenie lokali. Dobrze byłoby również zaadresować odpowiednio wpływy na takiego „przymusu” podatkowego. Skoro ma on pobudzić rynek mieszkaniowy, zwłaszcza zaś, rynek najmu, to niech wpływy z niego trafiają do odpowiedniego funduszu celowego, który będzie wspierał budowę mieszkań na wynajem. To miałoby jakieś racjonalne wytłumaczenie: nie chcesz wynająć, to zapłać, a my wesprzemy budowę lokali na wynajem.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Pomysł nie realny rodem z PRL – jak tamten z dokwaterowywaniem.  Do tego nie zgodny z konstytucją, a gdyby wszedł w życie w co wątpię to będzie nie możliwy do wyegzekwowania. Jest tyle sposobów by to „legalnie zagospodarować” mieszkanie, by nadal mogło być puste. Dla mnie to kolejna próba budowania popularności politycznej niż pomysł zmian w sektorze mieszkaniowym.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości