Indeks cen nieruchomości w październiku 2025 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w październiku br. wyniosła 117,76 pkt., co oznacza wzrost o 0,24 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych ulegną pogorszeniu. Takiego zdania jest 40% ankietowanych. Pozostali uczestnicy ankiety mieli podzielone zdania. Po 30% uzyskały odpowiedzi o poprawie lub stabilności sytuacji w nadchodzącym półroczu.

Polska – lokale mieszkalne w październiku 2025 r.

W październiku 2025 r. rozpoczęto budowę ponad 20,3 tys. mieszkań ogółem. Było to o 3,8% więcej mieszkań niż we wrześniu i o 13,1% mniej niż w październiku 2024 r. „Deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 12,8 tys. mieszkań w październiku 2025 r., co oznacza wzrost o około 10,3 % w porównaniu z wrześniem. W ujęciu rok-do-roku liczba ta była znacznie niższa — spadek o ok. 19,6 % w porównaniu z październikiem 2024 r

W październiku br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 24,4 tys. mieszkań ogółem. Było to o 3,2% więcej wydanych pozwoleń niż we wrześniu 2025 i o 1,3% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ok. 16,0 tys. mieszkań w październiku 2025 r., co było o 3,6% więcej miesiąc do miesiąca i jednocześnie o 3,8% mniej niż w październiku 2025 r.

W październiku br. oddano do użytkowania ponad 19,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 4,1% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 13,4% więcej niż w październiku 2024 r. Deweloperzy oddali do użytkowania ponad 13,1 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 9,3% od wyniku z września 2025. i o 25,7% lepszym od wyniku z analogicznego okresu 2024 r.

Zgodnie z danymi Grupy PSB w październiku 2025 roku w porównaniu z październikiem 2024 roku odnotowano minimalny spadek cen ogółem o 0,7%. W okresie od stycznia do października 2025 roku, w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, zarówno w kanale detalicznym i hurtowym odnotowano spadek o 0,8%. Wzrost cen w porównaniu do października 2024 r. odnotowano w 4 grupach towarowych, które dotyczyły kategorii: płyty OSB, drewno (+11%), farby, lakiery (+3%) oraz cement, wapno i ogród, hobby (po +1%). Na tym samym poziomie pozostały ceny w kategoriach: sucha zabudowa, dekoracje oraz instalacje, ogrzewanie. Spadek cen wystąpił w pozostałych 13 podgrupach – największy spadek cen dotyczył: ściany, kominy, oświetlenie, elektryka, wykończenia oraz izolacje wodochronne, które potaniały o 3%.

„Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa ożywienie dzięki cyklowi obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, która od maja dokonała pięciu obniżek, łącznie o 1,25 pkt, poprawiając tym samym dostępność kredytów hipotecznych. Popyt na mieszkania rośnie dynamicznie, a liczba wniosków kredytowych jest czterokrotnie wyższa niż w 2022 roku. Wzrost zdolności kredytowej klientów stymuluje popyt na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Deweloperzy notują wyższe wolumeny transakcji. Ceny mieszkań się ustabilizowały, bez gwałtownych zmian mimo rosnącego zainteresowania, co daje kupującym przestrzeń negocjacyjną. Na finiszu 2025 roku deweloperzy dysponując dużą ofertą mogą wprowadzić rabaty i promocje, by przyśpieszyć sprzedaż i rozładować zapasy mieszkań gotowych.” — Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Obecnie polski rynek mieszkaniowy przechodzi fazę stabilizacji po latach dynamicznych wzrostów cen. Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na umiarkowanym poziomie, a podaż nowych inwestycji spada, co pokazuje, że deweloperzy działają ostrożniej i starają się lepiej dopasować ofertę do realnego popytu. Coraz większe znaczenie zyskuje segment najmu instytucjonalnego (PRS), który przyciąga inwestorów dzięki stabilnym przychodom i rosnącemu zainteresowaniu wynajmem mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Na rynku komercyjnym sytuacja również jest stosunkowo stabilna. Najwięcej inwestycji przypada na sektor biurowy i magazynowo-logistyczny, gdzie popyt pozostaje wysoki, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na umiarkowanym poziomie. Coraz większą rolę odgrywają inwestorzy krajowi, co zwiększa odporność rynku na wahania globalnego kapitału i ogranicza jego zależność od funduszy zagranicznych. Wyzwania rynku obejmują rosnące koszty budowy i gruntów, ostrożność inwestorów przy dużych transakcjach oraz zmieniające się preferencje kupujących, którzy coraz częściej decydują się na najem zamiast zakupu własnego mieszkania. Pomimo tych ograniczeń rynek mieszkaniowy i komercyjny w Polsce pozostaje w dobrej kondycji, a perspektywy na najbliższe lata są stabilne, ze stopniowym rozwojem nowych segmentów, takich jak mieszkania dla seniorów czy inwestycje w nieruchomości logistyczne.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,07 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 132,32 pkt w październiku 2025 roku.

W tej edycji ankiety eksperci przewidują, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu będą spadać (50%). Za stabilizacją cen opowiedziało się 30% ankietowanych. Jedynie 20% przewiduje, że najbliższe miesiące przyniosą wzrost cen mieszkań.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w październiku 2025 r.

„Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wskazuje na zróżnicowaną sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości. We Wrocławiu odnotowano spadek cen ofertowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, odpowiednio o 0,9% oraz 1,9% w skali miesiąca. Natomiast na rynkach w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku średnie ceny ofertowy wykazały wzrosty. W Krakowie nastąpił wzrost cen mieszkań nowych o 1,1%, na rynku wtórnym o 0,5%. W Poznaniu ceny wzrosły odpowiednio o 1,5% w segmencie pierwotnym oraz 0,9% w segmencie wtórnym. W Gdańsku zaobserwowano wzrosty o 0,9% na obu rynkach. W Gdyni ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego spadły o 3%, podczas gdy na rynku wtórnym wzrosły o 1,2%. W Łodzi ceny nowych mieszkań obniżyły się o 1,6%, przy jednoczesnym wzroście cen na rynku wtórnym o 1,7%. Wzrost cen ofertowych można powiązać z ostatnimi obniżkami stóp procentowych, które mogły zachęcić sprzedających do podniesienia cen i tym samym osiągnięcia wyższych zysków ze sprzedaży mieszkań.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

„Jawność cen to istotny krok w stronę demokratyzacji rynku nieruchomości: lepsza informacja to mniej asymetrii, lepsza pozycja negocjacyjna dla kupujących, mniej „pułapek” sprzedażowych. W dłuższej perspektywie może to wymusić zdrowszą konkurencję między deweloperami — jeśli firmy będą musiały konkurować ceną i jakością, a nie “trikami marketingowymi”. Z drugiej strony — jeśli deweloperzy zaczną przerzucać dodatkowe koszty na klientów albo ograniczą inwestycje (bo dodatkowe procedury są kosztowne) — rynek mógłby się zwęzić. Na razie efekt jest mieszany: widać wzrost popytu i popyt na transparentność, ale nie widać dramatycznego spadku cen. To sugeruje, że jawność cen raczej stabilizuje rynek niż rewolucjonizuje.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

„Nowelizacja ustawy wprowadzająca obowiązek publikacji cen mieszkań zwiększyła wiedzę i świadomość osób poszukujących mieszkania. To sprawiło, że potencjalni kupujący zgłaszają się do biur sprzedaży deweloperów wyposażeni w więcej niż dotąd informacji na temat oferty – zarówno tej, o której mowa, jak i konkurencyjnej. Nie spowodowało to rewolucji na rynku, ale zwiększyło jego transparentność.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

Ceny mieszkań w Warszawie

W październiku 2025 r. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,08 pkt i wyniosła 129,91 pkt.

W tej edycji ankiety 50% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu będzie rosła. Stabilizacje sprzedaży prognozuje 30% rynkowych ekspertów, natomiast spadek sprzedaży przewiduje 20%.

Warszawa – lokale mieszkalne w październiku 2025 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że październik był miesiącem, w którym doszło do wzrostów cen ofertowych mieszkań na stołecznym rynku. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 0,8% a na rynku wtórym o 1,3% w skali miesiąca. Zgodnie z danymi Otodom, Warszawa pozostaje jednym z nielicznych= rynków, na którym pomimo wysokiej oferty deweloperskiej szacowanej na ok. 15 tys. mieszkań, utrzymuje się równowaga podażowo-popytowa. Liczba sprzedanych mieszkań rośnie nieprzerwalnie od maja, a prognozy wskazują na utrzymanie tego trendu do końca roku.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W tej edycji ankiety zapytaliśmy rynkowych specjalistów o perspektywy rynku senioralnego w Polsce.

„Rynek senioralny to niewątpliwie jedna z kluczowych perspektyw rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Wobec dynamicznego starzenia się społeczeństwa, rośnie zapotrzebowanie na dedykowane rozwiązania mieszkaniowe, które odpowiadają potrzebom osób starszych. Inwestycje w mieszkania i osiedla z udogodnieniami takimi jak dostęp do opieki zdrowotnej, infrastruktury rekreacyjnej czy systemów bezpieczeństwa, stają się coraz bardziej atrakcyjne zarówno dla deweloperów jak i inwestorów. Ponadto rosnąca świadomość jakości życia seniorów sprzyja rozwojowi innowacyjnych konceptów takich jak domy opieki wspierane technologią smart home. Uwzględnienie rynku senioralnego w strategii biznesowej stanowi nie tylko odpowiedź na demograficzne wyzwania, ale szansę na stabilny wzrost i dywersyfikację portfela inwestycyjnego na długoletnią metę.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rynek senioralny staje się jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków rozwoju nieruchomości. Wynika to głównie z szybko starzejącego się społeczeństwa oraz rosnących oczekiwań seniorów dotyczących komfortu, dostępności usług i bezpieczeństwa. Obecna podaż mieszkań i obiektów dostosowanych do potrzeb osób starszych jest bardzo ograniczona, co tworzy dużą lukę rynkową i przestrzeń do inwestycji. Segmenty takie jak senior living, assisted living czy nowoczesne domy opieki będą rozwijać się dynamicznie, ponieważ łączą funkcje mieszkaniowe z usługowymi, odpowiadając na realne potrzeby — od niezależnego życia po częściową lub stałą opiekę. Dla inwestorów oznacza to stabilny popyt, długoterminowe przychody i mniejszą wrażliwość na cykle gospodarcze. W efekcie rynek senioralny ma wszystkie cechy, by w najbliższych latach stać się jednym z kluczowych i najpewniejszych segmentów nieruchomości w Polsce.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,19 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 155,33 pkt w październiku 2025 r.

We wrześniu zdecydowana większość rynkowych ekspertów (50%) przewiduje pogorszenie się sytuacji na rynku gruntów budowlanych. Ustabilizowanie się warunków gospodarczych przewiduje 40% ankietowanych. Jedynie 10% ankietowanych sądzi, że sytuacja ulegnie poprawie w najbliższych miesiącach.

Grunty pod zabudowę w październiku 2025 r.