W ustaleniu ceny nieruchomości niezbędna jest pomoc rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość domu, czy mieszkania. Tak, jak wśród nieruchomości i wśród ich cen, można wyróżnić kilka rodzajów, a mianowicie: cenę ofertową, cenę oferowaną oraz cenę transakcyjną.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Cena ofertowa a cena transakcyjna nieruchomości
Jak rozróżnić te różne rodzaje cen nieruchomości? Ceny transakcyjne domów, czy ceny transakcyjne mieszkań to wiarygodne i rzeczywiste ceny nieruchomości sprzedanej – zbytej, pochodzące z najbardziej wiarygodnego źródła, jakim jest akt notarialny. Do zapamiętania, cena transakcyjna definicja, czyli cena przedmiotu transakcji zawieranej przez podmioty, które są powiązane w rozumieniu podatkowym. Ceny transakcyjne nieruchomości to inaczej ceny transferowe. Oznacza to za ile faktycznie sprzedaliśmy lub kupiliśmy nieruchomość.
Cena ofertowa nieruchomości to cena, którą określa zbywający, właściciel nieruchomości, korzystając przy tym z wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Cena ofertowa jest najczęściej pochodną cen funkcjonujących na rynku nieruchomości, popytu, stanu technicznego nieruchomości oraz lokalizacji danej nieruchomości. Często ulega ona zmianie w czasie. Jeżeli zainteresowanie nieruchomością jest małe, zmniejszenie ceny ofertowej może przyciągnąć potencjalnych klientów. W przypadku deweloperów obserwują oni zachowania nabywców przy wypuszczeniu nowej oferty na rynek. Cena, jeśli na początku jest zbyt wysoka, ulega weryfikacji wraz z kształtowaniem się popytu i reakcją kupujących. Jeżeli chodzi o osoby prywatne, czas oczekiwania na sprzedaż może czasem trwać parę lat, a obniżenie ceny ofertowej może znacznie go skrócić.
Cena transferowa a cena transakcyjna
Po drugiej stronie odnajdziemy cenę oferowaną, czyli taką którą nabywca nieruchomości oferuje zbywającemu. Ceny transakcyjne nieruchomości różnią się od cen nieruchomości oferowanych. Skuteczna sprzedaż ofertowa to różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną nawet około 10%.
Znajomość cen transakcyjnych jest czynnikiem bardzo istotnym w przypadku podejmowania decyzji w kwestii opłacalności inwestycji. Pozwala na określenie rynku lokalnego i oszacowanie zysku z zamierzonego przedsięwzięcia.
Skąd biorą się różnice między ceną ofertową a transakcyjną nieruchomości? Po pierwsze osoba prywatna sprzedająca mieszkanie szacuje wartość swojej nieruchomości często „na oko” podbijając cenę z sentymentu lub opierając się na całkowicie indywidualnych i irracjonalnych preferencjach. Dokłada się do tego brak wiedzy na temat rynku nieruchomości i korzystanie przy ofercie sprzedaży z cen ofertowych lokali niekoniecznie podobnych. Co nakazuje sprzedającemu nieruchomość zejść na ziemię? Brak zainteresowania i negocjacje, które weryfikują cenę. Drugim powodem kilkuprocentowych rozbieżności pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną są umyślne działania deweloperów. Oni natomiast specjalnie zawyżają ceny ofertowe, aby zostawić sobie margines bezpieczeństwa na ewentualne negocjacje lub prowizję dla pośredników. Jeśli deweloper sprzeda mieszkania po cenie ofertowej – tym większy zysk dla niego.
Trzeba pamiętać, że to ceny transakcyjne kształtują rynek nieruchomości, a nie ofertowe. Znajomość cen, za które mieszkanie zostało sprzedane jest bardzo istotną informacją. Dostęp do tych danych pozwoli nam na określenie wartości mieszkania. Dobrym narzędziem do tego są internetowe serwisy wyceny nieruchomości takie jak urban.one. Wycena poprzez takie narzędzie jest dużo niższa od kosztu opłacenia rzeczoznawcy majątkowego za sporządzenie operatu szacunkowego, który nie jest nam w tym przypadku potrzebny. Znajomość ceny transakcyjnej porównywalnych nieruchomości pozwoli nam dobrze dopasować cenę ofertową do realiów rynku i da informacje, jaki margines powinniśmy zostawić na negocjacje.
Ceny transakcyjne nieruchomości w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości
Ceny transferowe (transakcyjne) zawarte w aktach notarialnych, jak również wartości nieruchomości ujęte w określonych przez rzeczoznawców majątkowych operatach, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków, są gromadzone i odnotowywane przez starostę w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Są one wykorzystywane m.in. przez rzeczoznawców majątkowych do wyceny nieruchomości. Obowiązek gromadzenia takich danych przez starostów wynika z Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, § 74. 1. Więcej na temat napisaliśmy tutaj.
