Ceny mieszkań w Polsce: sierpień 2019 r.

Ceny mieszkań w Polsce: Indeks urban.one w sierpniu

W sierpniu Indeks urban.one lokali mieszkalnych wzrósł dość nieznacznie, bo o 0,12 pkt. Oznacza to, że indeks osiągnął poziom 102,27 pkt. Zbliżający się ostatni kwartał skłania do podsumowań całego roku.Do tej pory był to czas systematycznych wzostów cen mieszkań. Uśredniając dynamikę w miastach wojewódzkich, skala wzrostu średnich cen za 1m2 była dwucyfrowa i wynosiła 11%. Niestety nie znamy odpowiedzi na pytanie, co dalej, kiedy koniec wzrostów. Wszystko zależy jakie czynniki wpływające na rynek przeważą szalę w jedną, bądź drugą stronę i kiedy zostaną „uruchomione”. Jednym z czynników ryzyka jest, m.in. wyczekiwany wyrok TSUE. Jeśli dojdzie do orzeczenia na korzyść frankowiczów, zostaną odblokowane sprawy założone bankom przez kredytobiorców (część z nich została zawieszona w oczekiwaniu na TSUE). Rozgłos medialny oraz rozpowszechnienie informacji mogą spowodować lawinę nowych pozwów. One nie rozwiążą się z miesiąca na miesiąc, tak więc skutki tego zamieszania mogą być odczuwalne dopiero długoterminowo – będą widoczne w tworzeniu dodatkowych rezerw bankowych. Drugim czynnikiem ryzyka jest spowolnienie gospodarcze, którego pierwsze symptomy już zaczynają się odzywać. W tym cyklu jednak każdy kij ma dwa końce i dla czynników hamujących występują również stymulujące. Najnowszy odczyt wskaźnika koniunktury konsumenckiej przekroczył 10 pkt., oznacza to, że gospodarstwa domowe czują się pewnie, co pomaga konsumpcji, wynagrodzenia wciąż są na wysokim poziomie a bezrobocie jest niskie. Analizując wszystkie te czynniki holistycznie można oczekiwać, że jeśli dojdzie do zmian to w dłuższym terminie, a ochłodzenie czy spadki, poprzedzi stabilizacja cen – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Cenatorium eksperci prognozują, ze najbliższe miesiące nie przyniosą zmian (56%). 28% ankietowanych przewiduje, że sytuacja na rynku lokali ulegnie pogorszeniu.

Rok 2020 zapowiada się niezwykle ciekawie, bo popyt na nowe lokale nie spada, wynagrodzenia wciąż rosną, ale też ceny wykonawstwa, gruntów inwestycyjnych nie zatrzymały się na rekordowych poziomach. Zmiany w składkach na ZUS, rozszerzony split payment, kolejne obostrzenia w przepisach ustawy deweloperskiej mogą zachwiać nie tyle popytem, co podażą. Wyniki finansowe największych firm deweloperskich mogą się pogorszyć wobec rosnących kosztów około pracowniczych, drożejących działek, rekordowo drogiego wykonawstwa oraz przeciągających się procedur administracyjnych. Nawet, pomimo stabilnego popytu. – komentuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

W ostatnim czasie pojawiają się pierwsze oznaki spowolnienia gospodarczego w Polsce. Do tej pory kłopoty niemieckiego przemysłu i inne globalne zawirowania nie miały bezpośredniego wpływu na odczyty makroekonomiczne w Polsce, ale w sierpniu doświadczyliśmy spadku produkcji przemysłowej o 1,3% r/r. Część deweloperów mieszkaniowych prowadzi również działalność komercyjną, czy to biurową, magazynową lub handlową. Spowolnienie koniunktury może spowodować osłabienie wyników w tych segmentach i skupienie się na segmencie mieszkaniowym i większą konkurencję, czyli korzystniejsze ceny dla klientów. Zwłaszcza, że i popyt może się osłabiać, kiedy banki ograniczą akcję kredytową przewidując dekoniunkturę. Nie należy jednak spodziewać się gwałtownych ruchów,  a raczej stabilizacji cen. Z drugiej strony ewentualny wzrost płac minimalnych, brak rąk do pracy powodujący dalsze wzrosty płac, mogą napędzać inflację, która może też dotknąć rynku mieszkaniowego. Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.Nadchodzące spowolnienie gospodarcze już wywołuje zauważalny wpływ także na rynek deweloperski, zarówno mieszkaniowy, jak i komercyjny. Wspomagane przez politykę społeczną Państwa dobre nastroje konsumenckie wzmagają zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym, a to pozytywnie wpływa na chęć zakupu mieszkania i dalszego zwiększania poziomu kredytowania ze strony nabywców. Rynek komercyjny z kolei bezpośrednio odzwierciedla poprawiająca się pozycje Polski jako hubu logistycznego Europy zarówno w przemieszczaniu towarów (magazyny, centra logistyczne), jak i relokowaniu usług (biura, ale również centra logistyczne). Oba segmenty: komercyjny i mieszkaniowy nawzajem się wspomagają, wraz z poprawą infrastruktury komunikacyjnej w Polsce trend do relokowania do Polski centrów logistyczno – biurowych będzie się wzmagał (centralne położenie w Europie, doskonały punkt wypadowy do dalszej ekspansji na Ukrainę, do Rosji i dalej do innych krajów poza Unia Europejską, ale i do Unii Europejskiej!)- mówi Sławomir Horbaczewski, finansista i menadżer.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w sierpniu 2019 r. wyniósł 104,37 pkt. W odniesieniu do lipca odnotowano wzrost równy 0,38 pkt, co oznacza że tempo wzrostu z poprzedniego miesiąca utrzymało się. W przypadku największych rynków mieszkaniowych w Polsce (pomijając stolicę) większość ekspertów ocenia, że w kolejnych miesiącach nie dojdzie do zmian.

Nie tylko rynek pierwotny, ale także rynek wtórny ma się dobrze. Tempo wzrostu cen mieszkań jest na nim często wyższe niż na rynku pierwotnym, liczba transakcji również rośnie. Jakie są tego przyczyny? Czy ograniczona podaż na rynku pierwotnym, czy może złożona grupa popytowa (zakup na potrzeby mieszkaniowe, fliperzy, inwestorzy na wynajem)?Wzrosty na rynku wtórnym są odzwierciedleniem stanu rynku pierwotnego. Dynamiczny wzrost cen nowych mieszkań powoduje, że lokale z rynku wtórnego także są wyceniane drożej przez sprzedających. Jest to także wynik zainteresowania rynkiem wtórnym kupujących nieruchomości inwestycyjnie. Wobec rekordowych cen nowych lokali, szukają oni alternatyw na rynku wtórnym, gdzie, często, wykończone lokale w bardzo stanie są sprzedawane w cenach mieszkań nowych, niewykończonych. Są one także dostępne od ręki, co stanowi ich istotną przewagę. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Deweloperzy mieszkaniowi bardzo umiejętnie wprowadzają na rynek nową ofertę mieszkaniową kierując się przede wszystkim zachowaniem dotychczasowych bardzo wysokich marż na sprzedawanych mieszkaniach. Wpływa to pośrednio na podwyższanie poziomów cen na rynku wtórnym, ponieważ nabywcy mieszkań coraz częściej kupując mieszkania nie ograniczają się do ich wyboru na jednym rynku (wtórnym lub pierwotnym), a szukają mieszkania na całym dostępnym rynku (tzn. zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym, traktowanymi łącznie). Zatem cenotwórcze przemyślane zachowania deweloperów mieszkaniowych kształtują ceny na całym rynku mieszkaniowym, bez względu na to, czy jest to rynek wtórny czy pierwotny. Ponadto, wobec stabilizacji sytuacji na rynku pracy, coraz mniej kłopotów jest ze znalezieniem wiarygodnych, tzn. przewidywalnych firm budowlanych, które względnie tanio i bezpiecznie z punktu widzenia dewelopera mieszkaniowego wybudują nowe wielorodzinne budynku mieszkaniowe. Rynek wynajmu mieszkań wciąż nie zyskuje istotnie w Polsce na znaczeniu, stąd sprzedawanie mieszkań ma się dobrze i w najbliższych kwartałach nie ma fundamentalnych zagrożeń dla jego stabilnej sytuacji – Sławomir Horbaczewski, finansista i menadżer.

Rynek wtórny zawsze będzie bronił się swoimi argumentami – mamy większy wybór mieszkań (pod kątem szczególnie lokalizacji), dochodzi do tego ich dostępność (można od razu się wprowadzić) i mamy receptę na sukces. Osoby kupujące lokal w celach mieszkalnych (dla siebie) widzą te zalety. Inna sprawa, że jakość rynku wtórnego też rośnie. Coraz więcej jest na nim mieszkań prawie nowych i atrakcyjnych – mówi ekspert ankietowany przez Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

Sierpień w Warszawie przyniósł lekką korektę Indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych. W porównaniu do lipca indeks obniżył się o 0,24 pkt. Obecnie wzrost cen średnich 1m² lokali w skali roku w stolicy wynosi 9% na rynku pierwotnym, 10% na rynku wtórnym. Większość, bo 56% specjalistów uważa, że kolejne miesiące nie przyniosą drastycznych zmian. Rośnie nieco grupa, która spodziewa się ochłodzenia, ponieważ ponad 33% ankietowanych twierdzi, że w kolejnych 6 miesiącach sytuacja na rynku ulegnie pogorszeniu.

Prognozowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym przypomina wróżenie ze szklanej kuli. Z jednej strony, polska gospodarka ma się nieźle, mimo symptomów lekkiego spowolnienia produkcji przemysłowej. Wynagrodzenia wciąż rosną, a rząd jeszcze pompuje wysokość płacy minimalnej. Rynek kredytów hipotecznych wygląda pozytywnie, a koszty budowy nie przestają rosnąć, co wróżyłoby dalsze wzrosty cen mieszkań. Z drugiej strony jednak, nie można abstrahować od sytuacji zewnętrznej, która stwarza olbrzymi stan niepewności, zarówno w gospodarce europejskiej, jak i, szerzej, ogólnoświatowej. Wojny celne, niepokoje społeczne, zagrożenie poważnym konfliktem zbrojnym w Zatoce Perskiej mogą wpłynąć także na kondycję polskiego rynku mieszkaniowego. Do tego należy dopisać zmiany w składkach na ZUS, planowanym utworzeniu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, wciąż drożejące grunty oraz poważne zagrożenie dla rynku bankowego ze strony TSUE ws. tzw. kredytów „frankowych” i możemy spokojnie zakładać, że na rynku nie będzie chwili spokoju, a sytuacja może spowodować zarówno ostry wzrost cen, jak i ich mocną korektę. Wektor siły działających na rynek będą więc zależeć od olbrzymiej ilości czynników – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Aktualne warunki na rynku nieruchomości wskazują, że stabilizacja cen mieszkań jest bardzo prawdopodobna. Od deweloperów słyszymy, że ceny gruntów już nie rosną, tak samo jak koszty wykonawstwa, a sami deweloperzy, po zastoju z okresu wyborów samorządowych zeszłej jesieni, ruszyli z dużą ilość budów i mocno rozszerzyli ofertę, więc stosunkowo duża podaż również zapobiega presji na podwyżki cen mieszkań. Wszystko powyższe wskazuje, że ceny mieszkań w przyszłym roku powinny być podobne do obecnych. Pewne zagrożenie, które widzę dla stabilności cen to kwestia podniesienia płacy minimalnej, która może wywołać inflację, nie tylko cen mieszkań, ale ogólnie wzrost cen w całej gospodarce – Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.

Prawdopodobieństwo zmiany cen mieszkań w 2020r. jest niewielkie, deweloperzy będą bardzo ostrożnie wprowadzali na rynek nowe mieszkania, kierując się przede wszystkim zachowaniem na wysokim poziomie marży. Dywagacje medialne na temat uwolnienia bardzo dużych zasobów gotówkowych kredytobiorców walutowych, a w konsekwencji być może oczekiwań co do podobnych procesów ze strony dotychczasowych kredytobiorców złotowych, mogą spowodować na tyle duże poluzowanie ostrożności nabywców mieszkań, że zapobiegnie to naturalnemu ochłodzeniu optymizmu konsumenckiego przy nabywaniu mieszkań wobec konsekwentnie nadchodzącego spowolnienia gospodarczego – uważa Sławomir Horbaczewski, finansista i menadżer.

Moim zdaniem tematem miesiąca jest niewątpliwie komunikat UOKiK-u i KNF-u zalecający ostrożność wobec inwestowania w projekty condo. Przerywa to zmowę milczenia wobec promowych od lat tych inwestycji gwarantujących wysokie stopy zwrotu. Pokazuje to wierzchołek góry lodowej rentownych z pozoru inwestycji i ich wpływu nie tylko na rynek nieruchomości, ale i konsumentów. Obawiam się, że to dopiero początek problemów inwestorów niebawem nadejdzie czas na „mikrokawalerki”, gotowce inwestycyjne oferujące super zyski na super bezpiecznych i „samo-zarabiających” projektach. Podobny cios spadnie też na konsumentów inwestujących w produkty fliperskie. Wymienione wcześniej problemy nie przysłużą się dobre dla kondycji rynku nieruchomości, który już i tak nieuchronnie zmierza do fazy recesji – ocenia Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Ceny działek pod zabudowę

Po mocnym wzroście Indeksu urban.one dla gruntów pod zabudowę w ubiegłym miesiącu sierpień przyniósł spadek równy 2,34 pkt. W wyniku czego Indeks urban.one w badanym miesiącu wynosił 131,81 pkt. A opinie ekspertów odnośnie tego co przyniesie przyszłość są bardzo podzielone. Grupa będąca w większości (39%) twierdzi, że kolejne półrocze nie przyniesie zmian na rynku. Jednak poprawy spodziewa się 33% ankietowanych, a pogorszenia warunków oczekuje 28% specjalistów.

Mocno ograniczona dostępność spowodowała wzrost cen gruntów na poziomie z lat 2006-2008, kiedy to inwestorzy z Hiszpanii, Irlandii, czy Izraela nakręcili spiralę cenową. Dzisiaj, na rynku zakupowym prym wiodą firmy z kapitałem belgijskim, francuskim czy fińskim, które napędzają środki że spółek – matek, które mają stosunkowo niskie oczekiwania, jeśli idzie o stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału. Ujemne stopy procentowe w strefie euro powodują napływ setek milionów złotych na polski rynek nieruchomości, w tym także na rynek mieszkaniowy. Ta sytuacja nie zmieni się jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy i będzie powodować dalszy wzrost cen działek. To także zmusza deweloperów do poszukiwania gruntów poprzemysłowych, rolnych, czy zabudowanych obiektami produkcyjnymi, czy biurowymi.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)