Indeks cen nieruchomości w lipcu 2023 r.

W lipcu br. wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wzrosła o 0,07 pkt i wyniosła 108,04 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

Przewidywania rynkowych specjalistów co do sytuacji na rynku lokali mieszkalnych w Polsce pozostają bez zmian. W tej edycji ankiety 46,2% ankietowanych spodziewa się, że sytuacja rynkowa ulegnie poprawie. 30,8% badanych jest zdania, że sytuacja na rynku pozostanie bez zmian. Rośnie za to grupa ekspertów przewidujących pogorszenie sytuacji – 23,1%.

Polska – lokale mieszkalne w lipcu 2023 r.

W lipcu 2023 r. rozpoczęto budowę 16,2 tys. mieszkań ogółem. Jest to o 0,3% więcej mieszkań w porównaniu do czerwca br. oraz o 0,5% mniej mieszkań w porównaniu do lipca ub.r. Z kolei deweloperzy rozpoczęli budowę 9,3 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 4,4% więcej niż w czerwcu oraz o 10,8% więcej niż w lipcu 2022 r. Według wstępnych danych w czerwcu oddano do użytkowania 14,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 20,2% mniej niż w czerwcu br. oraz o 16,9% mniej niż w lipcu u. br. Deweloperzy przekazali od eksploatacji 9,3 tys. lokali, czyli o 30% mniej niż w czerwcu oraz o 12,6% mniej niż w lipcu 2022 r. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanych w lipcu spadła zarówno w porównaniu do czerwca jak i do analogicznego okresu zeszłego roku. W lipcu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 19,2 tys. mieszkań ogółem, co było wynikiem gorszym o 8% w porównaniu do czerwca oraz o 14,1% gorszym niż w lipcu u. br. Deweloperzy wystąpili o pozwolenia na budowę 11,9 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 10,9% mniej niż w czerwcu i o 16,7% mniej niż w lipcu 2022 r.

Na rynku kredytów mieszkaniowych w lipcu sytuacja znacznie się poprawiła. Wg danych BIK banki udzieliły 11,1 tys. kredytów na wartość 4,16 mld zł. Względem czerwca zarówno wartość jak i liczba udzielonych kredytów jest nieznacznie niższa (odpowiednio o 0,5% i 1,7%), jednak w porównaniu do lipca zeszłego roku wartość i liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych znacznie wzrosła (odpowiednio o 10,8% i 5,2%).

To już kolejny miesiąc z rzędu, gdzie tempo wzrostu cen materiałów budowalno-remontowych spada. W lipcu ceny materiałów były o 2,3% wyższe niż w lipcu 2022 r. Najwyższe wzrosty niezmiennie dotycząc grupy towarowej cement i wapno (+24% r/r). Natomiast największe obniżki cen dotyczą cen płyt OSB i drewna (-22% r/r).

„Zwiększone zainteresowanie kupnem mieszkań widoczne jest praktycznie od początku tego roku. Można było oczekiwać, że utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie przez dłuższy czas będzie poprawiać nastroje konsumentów skłonnych do zakupu mieszkań. Wraz z nadejściem wiosny złagodzono warunki wyliczania zdolności kredytowej, doszło do dynamicznego wzrostu płac, a grupa popytowa która przymierzała się do zakupu lokalu powróciła na rynek. Jednak to zapowiedź wprowadzenia preferencyjnych warunków kredytowania przy rządowym zdynamizowała rynek nieruchomości. Dodatkowym bodźcem, który silnie wpłynie na rynek będą obniżki stóp procentowych, które mogą nastąpić już pod wakacjach.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Bezpieczny kredyt 2 procent rozkręcił rynek nieruchomości. Zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym więcej osób szuka, rezerwuje i kupuje mieszkania. Beneficjentami Bezpiecznego kredytu 2 proc. to głównie młodzi ludzie, bo takie są też kryteria tego programu.  na tzw. dorobku. Chętniej wybierają mieszkania z rynku pierwotnego, bo to w pewnym sensie dla nich nobilitacja. Nowe mieszkanie, bo mogą sobie urządzić według własnego gustu i aktualnej mody. Mniej zamożni klienci wyszukują i porównują dostępne na rynku wtórnym oferty używanych mieszkań. Właściciele atrakcyjnych jedno i dwupokojowych mieszkań podnoszą ceny i urządzają castingi dla kupujących.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

„Rok wyborczy nie sprzyja stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Licytowanie się na bardziej ekstremalne pomysły na dostęp do mieszkań dla wyborców niż polityczny przeciwnik, przynosi wzrost oczekiwań co do zaoferowania tanich kredytów. Przy drastycznym wzroście deficytu budżetowego, tego typu działania przypominają dorzucanie pieniędzy na rynek przez chińskie banki, gdzie rynek budowlany ma niemal 25% udział w PKB Chin. Przegrzanie koniunktury skutkuje teraz zagrożeniem upadkiem dla czołówki tamtejszych firm deweloperskich, których łączne zadłużenie przekracza 4 biliony dolarów. Tak się kończy sztuczne pobudzanie popytu. Przy czym, rosnąca inflacja powoduje konieczność podnoszenia stóp procentowych, a to, z kolei, jeszcze bardziej ogranicza dostęp do kredytów hipotecznych, zamykając krąg niemocy. Warto skorzystać z chińskiej lekcji, by nie popełnić tych samych błędów i nie spowodować krachu.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,26 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 122,46 pkt w lipcu br.

Zdecydowana większość ekspertów (69,2%) przewiduje, że ceny mieszkań w najbliższych 6-ciu miesiącach będą rosnąć. Pozostali rynkowi specjaliści są zdania, że ceny pozostaną stabilne (30,8%). W tej edycji ankiety ani jeden ankietowany nie opowiedział się za spadkiem cen lokali mieszkalnych.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w lipcu 2023 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że obecna sytuacja rynkowa znajduje odbicie w cenach mieszkań. W agregacji dla 7 miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) w ciągu miesiąca na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen o 1,5%. Na rynku wtórnym ceny rosły nieznacznie wolniej, o 1,2% w ciągu miesiąca. Na wszystkich analizowanych przez Nas rynkach ceny mieszkań deweloperskich wzrosły. Najwyższe wzrosty odnotowano w Gdyni, gdzie ceny wzrosły o 5,6% w ciągu miesiąca. Najmniejsze wzrosty wystąpiły w Gdańsku, jedynie o 0,6% w skali miesiąca. Na rynkach wtórnych sytuacja była podobna. Jedynym miastem, w którym odnotowano spadek średniej ceny ofertowej mieszkań z tzw. drugiej ręki był Poznań. Korekta średniej ceny nie przekroczyła 0,5%. W pozostałych miastach średnie ceny ofertowe wzrosły. Największy wzrost wystąpił w Łodzi, gdzie ceny wzrosły o 4,2% w ciągu miesiąca. Natomiast najmniejszy w Gdańsku, jedynie o 0,2% w skali miesiąca. Wyższe tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym nie powinno nikogo dziwić, w szczególności, że od kilku miesięcy napływają z rynku informacje o kurczącej się ofercie deweloperskiej.  Wzrosty na rynku wtórnym są po części odzwierciedleniem stanu rynku pierwotnego. Dynamiczny wzrost cen nowych lokali powoduje, że mieszkania z rynku wtórnego również są wyceniane wyżej przez sprzedających. Dodatkowo inwestorzy szukają alternatyw częściej na rynku wtórym, gdzie wykończone lokale w bardzo dobrym stanie są sprzedawane w cenach mieszkań deweloperskich.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Aktualnie na rynku obserwujemy nierównowagę pomiędzy popytem a podażą. Popyt wzrósł głównie za sprawą kredytu 2%, z kolei podaż nie nadąża za tym wzrostem. W szczególności dotyczy to nieruchomości z segmentu popularnego, czyli mieszkań często finansowanych kredytem i mieszczących się w kryteriach programu rządowego. Deweloperzy w okresie spowolnienia sprzedaży ograniczyli rozpoczynanie nowych budów, w dużej mierze właśnie w tym segmencie. Teraz gdy popyt wzrósł ponownie powraca problem z dostępnością gruntów i długością procedur administracyjnych dla nowych inwestycji. Ze względu na powyższe ceny na rynku pierwotnym szybko rosną. Dodatkowo względnej stabilizacji uległy koszty wykonawstwa. Perspektywa dla wyników finansowych deweloperów uległa polepszeniu.”  – Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A.

„Mamy do czynienia ze sztucznie generowanym popytem, przy znacząco ograniczonej podaży. To spowoduje dwie, zasadniczo złe, dla rynku problemy: 1) dynamiczny wzrost cen mieszkań, kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2% 2) przesunięcie popytu z roku 2024, z obawy o rosnące ceny i wyczerpanie puli środków.  Jednocześnie, brak znaczącego spadku stóp procentowych w przyszłym roku, nie pomoże w pobudzeniu całego rynku i zauważalnego wzrostu akcji kredytowej. Może to spowodować sporą dziurę popytową w okolicy połowy 2024 r. lub wcześniej, jeśli wyczerpią się środki na program BK2%. Cały program destabilizuje rynek, powoduje wzrost kosztów ziemi i wykonawstwa, a także materiałów budowlanych, jako że w sytuacji gorącego popytu każdy uczestnik rynku chce na tych zwyżkach zarobić, także jako wykonawca, producent czy właściciel nieruchomości pod zabudowę.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Na rynku pierwotnym widać coraz większy rozjazd pomiędzy podażą a popytem. Sprzedaż mieszkań ruszyła, ale nowych inwestycji nie ma. Od początku roku deweloperzy zaczęli budowę 57,2 tys. mieszkań, o ponad 38% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Przyczyn ograniczenia podaży na przełomie 2022 i 2023 r. należy upatrywać w kilku czynnikach. Wymienić należy utrudnienia administracyjne, niską dostępność działek, niepewną sytuację polityczno-legislacyjną oraz cały czas wysokie koszty materiałów budowlanych i robocizny. Przede wszystkim jednak stoi za tym ograniczenie popytu, spowodowane wzrostem stóp procentowych i niezwykle szybkim spadkiem zdolności kredytowej. Sytuacja na rynku kredytowym wraca jednak do normalności (za sprawą zakończenia cyklu podwyżek stóp, złagodzenia rekomendacji dotyczącej liczenia zdolności kredytowej oraz uruchomienia programu BK2). Pora, by i liczba nowych inwestycji deweloperskich wróciła na właściwe tory.” – Marcin Krasoń, Otodom Analytics

„Sytuacja na rynku pierwotnym w dużej mierze zależy od polityki inwestycyjnej deweloperów. Na razie nie ma wyraźnych sygnałów, by masowo ruszyli na budowy. Raczej przyglądają się sytuacji, zastanawiają się, czy wstrzymywać się jeszcze z inwestycją, czy budować pojedyncze bloki. Część firm deweloperskich zapewne rozpocznie budowę skuszona aktualnie panującą hossą w zakupie mieszkań. Oby zrobili to z rozwagą. W przeszłości można znaleźć przykłady, podejmowania raptownych decyzji inwestycyjnych w czasie szczególnie pozornie nakręconej hossy, które kończyły się fiaskiem, kiedy na rynku zapanowała bessa. Przypominam, trendy na rynku zmieniają się szybko a proces przygotowania i realizacji inwestycji deweloperskiej jest długi i szalenie kosztowny by tak ryzykować.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na stołecznym rynku wzrosła o 0,1 pkt i wyniosła 119,05 pkt w lipcu br.

W tej edycji ankiety zdania ekspertów dotyczące sprzedaży mieszkań są podzielone. Po 38,5% odpowiedzi ankietowanych na pytanie o sprzedaż lokali mieszkalnych dotyczyło spadków lub wzrosty wolumenu. Jedynie 23% badanych jest zdania, że liczba zwieranych transakcji kupna-sprzedaży pozostanie stabilna w nadchodzącym półroczu.

Warszawa – lokale mieszkalne w lipcu 2023 r.

„Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny w Warszawie, wróciły na ścieżkę wzrostu. W lipcu 2023 roku odnotowano wzrost średniej ceny ofertowej na rynku pierwotnym o 5,2%, a na rynku wtórnym o 3,9%. Ceny mieszkań w Warszawie rosną, nie tylko z uwagi na większy popyt generowany przez osoby zainteresowane „Bezpiecznym kredytem 2%”. Należy także wziąć pod uwagę to, że stolica zarówno dla klientów indywidualnych jak i instytucjonalnych pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestowania w mieszkania.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen gruntów budowlanych wyniosła 143,07 pkt w lipcu br. Jest to wartość o 1,12 pkt wyższa od tej z czerwca br.

W tej edycji ankiety opinie ekspertów dotyczące sytuacji na rynku gruntów budowlanych są podzielone. Po 38,5% odpowiedzi ankietowanych jest zdania, że sytuacja na rynku pozostanie bez zmian lub dojdzie do jej pogorszenia. Jedynie 23% badanych przewiduje poprawę warunków gospodarczych na rynku gruntów budowlanych w ciągu następnych 6-ciu miesięcy.

Grunty pod zabudowę w lipcu 2023 r.

Sejm zakończył pracę nad deregulacją prawa budowlanego, która wprowadza uproszczenia w budowie domów powyżej 70 mkw. powierzchni zabudowy. Zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów jak takie rozwiązanie wpłynie na rynek?

„Poza zamętem urbanistycznym, nic specjalnie się nie zmieni. Ważniejsza, od uproszczenia postępowań administracyjnych jest poprawa dostępności domów i mieszkań. A każde działanie, które powoduje wzmożony ruch na rynku, tylko ten dostęp ogranicza. Ważny jest także szerszy kontekst sytuacji na rynku, bo należy te zmiany zestawić z rosącymi cenami wykonawstwa i materiałów budowlanych. Ceny te są ściśle związane z popytem i podążą na rynku i nie będą spadać tylko dlatego, że proces inwestycyjny został nieznacznie skrócony.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Domy budowane na zasadach uproszczonych są dla rynku nieruchomości bombą z opóźnionym zapłonem. Po ukończeniu budowy domu na zgłoszenie nie jest wymagane wykonanie świadectwa energetycznego. Jeśli jednak w przyszłości będziemy chcieli taką nieruchomość sprzedać, to w takim wypadku ten dokument będzie konieczny. Nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę. Potencjalni kupcy będą chcieli mieć gwarancję, że budynek, który kupują, jest bezpieczny i energooszczędny, a także zbudowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Przypominam, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia pod koniec lat 90. Pojawił się wówczas wysyp domów jednorodzinnych budowanych tzw. metodą gospodarczą, które powstawały często z pomocą rodziny, budowane z tego, co było akurat pod ręką. Następnie z różnych przyczyn, często losowych trafiały do sprzedaży. Niestety, w praktyce nikt ich nie chciał. Udawało się je sprzedać, gdy właściciel obniżył cenę. W przypadku domów budowanych na zgłoszenie może być podobnie.” – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

„Problemem nie są uregulowania prawa budowlanego lub planowania przestrzennego, a opieszałość postepowań administracyjnych wynikająca nie ze złego prawa postępowania administracyjnego  (polski kodeks postepowania administracyjnego i system sądownictwa administracyjnego są całkiem nowoczesne i rzeczywiście zapewniają uczestnikom takich postepowań realną ochronę), a w pierwszej kolejności ze zbyt skąpych i nie kształconych na bieżąco kadr odpowiednich komórek zajmujących się planowaniem przestrzennym (urbanistyką), architekturą czy budownictwem w urzędach samorządów czy różnych szczebli administracji rządowej. Prawo budowlane musi zapewniać odpowiedni poziom pewności i przewidywalności wznoszonych konstrukcji budowlanych i rzecz nie w osłabianiu regulacyjnej ochrony zdrowia i życia ich przyszłych mieszkańców czy użytkowników, a w zwiększeniu przepustowości odpowiednich urzędów. Priorytety zostały bezładnie pomieszane i poplątane.” – Sławomir Horbaczewski, finansista, praktyk nieruchomości.