Indeks cen nieruchomości w listopadzie 2020

Polska – lokale mieszkalne listopad 2020

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w listopadzie 2020 ustabilizował się na poziomie 103,69 pkt. Wobec poprzedzającego miesiąca odnotowano korektę cen na poziomie 0,25 pkt. Nastroje na rynku względem października uległy pogorszeniu. W najnowszej ankiecie 57% ekspertów przewiduje pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Pozostali nie przewidują zmian.

Koniec 2020 roku przyniósł pogorszenie sytuacji w kraju. Co prawda, druga fala pandemii nie sparaliżowała gospodarki w równym stopniu, co w marcu czy kwietniu minionego roku – pełnego lockdownu nie było, działały placówki opieki dla dzieci najmłodszych, dzięki czemu odsetek pracowników na zwolnieniach opiekuńczych był niższy niż przednio, to jednak wyraźnie spadły nastroje gospodarcze. Widać to m.in. po dołującym wskaźniku ufności konsumenckiej. W listopadzie BWUK sięgnął wartości -30,0 pkt., czyli porównywalnej do poziomu z marca 2009 roku. Jak wiadomo, wskaźnik ten bazuje na założeniu, że większa ufność konsumencka oznacza wzrost gospodarczy, który przekłada się następnie na większą liczbę wydanych pieniędzy oraz wzrost konsumpcji. 

Pomimo spadającej ufności konsumenckiej, wysokiej inflacji i rosnącego długu publicznego międzynarodowe organizacje stosunkowo pozytywnie (na tle Europy) postrzegają sytuację gospodarczą w Polsce. Goldman Sachs oraz Bank Światowy pod koniec 2020 roku zmieniły prognozy polskiego PBK za 2020 oraz na 2021 rok. Zgodnie z nimi spadek za 2020 rok będzie mniejszy, a wzrost w 2021 roku większy niż wcześniej prognozowano. Wg amerykańskiego banku sięgnie on nawet 6,1%. Czy przewidywania staną się rzeczywistością dużo zależy od tempa szczepień na COVID-19, które jest jedyną szansą na opanowanie pandemii.

W listopadzie ceny ofertowe mieszkań pozostawały stabilne, podczas gdy ceny transakcyjne nieznacznie się obniżyły. Popyt wciąż utrzymuje się na zmniejszonym poziomie, w wyniku czego rośnie podaż, szczególnie na rynku wtórnym.  

Czy szczepionka sprawi, że ceny wrócą do wzrostów, a sprzedaż do poziomów z 2019 roku? Czego spodziewać się w 2021 roku na rynku mieszkaniowym?

Szczepionka daje duże nadzieje dla gospodarki na powrót do normalności, jednak patrząc na tempo szczepień, trzeba liczyć się z tym, że minie sporo czasu aż tak się stanie. Na rynku mieszkaniowym najaktywniejsi są obecnie klienci inwestycyjni/gotówkowi, lokujący oszczędności w nieruchomości. Popyt wyraźnie spadł ze strony osób młodych, uzależnionych od sytuacji na rynku pracy oraz dostępności kredytów mieszkaniowych. Jeśli taka sytuacja utrzyma się przez dłuższy czas, czyli popyt będzie utrzymywał się na obniżonym poziomie, będzie rosła presja na obniżkę cen. Już teraz widzimy, że oferta na rynku wtórnym jest trzykrotnie wyższa niż przed pandemią. Deweloperzy, co prawda, obniżyli liczbę rozpoczynanych inwestycji, dostosowując ją do obecnego popytu, jednakże rośnie presja na rynku wtórnym. Mieszkania sprzedają się znacznie wolniej. Ceny ofertowe trzymają się stabilnie, a gdzieniegdzie nawet rosną. Ceny transakcyjne pokazują jednak, że z rynku znikają najtańsze mieszkania, bądź droższe, ale zakupione z rabatem. W dłuższej perspektywie czasu taka sytuacja prowadziłaby do obniżki cen ofertowych. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Moim zdaniem raczej nie ma się co spodziewać powrotu do wzrostów cen i wolumenów sprzedaży z 2019 roku. Nawet gdyby udało się opanować pandemię (co uważam za wątpliwe w perspektywie kilku miesięcy), to należy pamiętać, że firmy, które upadły czy ludzie, którzy stracili pracę, nie wrócą od razu na powierzchnię, trochę im to zajmie. Spodziewam się dalszej stabilizacji, jeśli chodzi o ceny na rynku pierwotnym. Na wtórnym podobnie, ale częściej trafiać się będą okazje i większe możliwości negocjowania cen. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Pandemia Covid-19 mocno wpłynęła na rynek nieruchomości w roku 2020. Deweloperzy szybko zaadoptowali się do nowej sytuacji wprowadzając możliwość zdalnego spotkania lub prezentowania wirtualnego spaceru po kupowanej nieruchomości. Dodatkowo znacząco została ograniczona podaż nowych lokali, tak aby ceny mogły pozostać na stabilnym poziomie. Biorąc pod uwagę sytuacje na rynku pracy, rynek najmu oraz niepewność związaną z odmrażaniem gospodarki oraz skutecznością szczepionki nie spodziewam się wzrostów cen w roku 2021. Wielkość sprzedaży również nie wróci do poziomów z 2019, gdyż mamy też sporo mniejszą podaż. Czynnikiem pobudzającym rynek z pewnością będą zapowiedzi dalszego obniżania stóp procentowych. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że przestrzeń do obniżek już jest niewielka. Bazując na podejściu RPP to obecne niskie stopy procentowe zostaną z nami na dłużej. Jest to sytuacja o tyle niekorzystna dla oszczędzających, że mamy do czynienia z inflacją około 3%, co przekłada się na jedne z najniższych realnych stóp procentowych w regionie. Tym samym dla wielu osób będzie to motywacja do znalezienia odpowiedniej inwestycji dla swojego kapitału. Jedną z opcji może być zakup nieruchomości, nawet bez konieczności jej wynajmu. Skuteczność szczepionki może przełożyć się na powrót do studiów w modelu stacjonarnym, a pracy w modelu mieszanym, a tym samym sytuacja na rynku najmu również ulegnie poprawie. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku Nieruchomości

Wszystko zależeć będzie od faktycznego wygaszenia pandemii. Początkowo, skutki gospodarcze, załamanie na rynku pracy, nie pozwolą na wzrosty. Ale można się spodziewać odbicia w sprzedaży z uwagi na poprawę nastrojów, jaka następuję po długotrwałych kryzysach, jak konflikty zbrojne, kryzysy gospodarcze, czy właśnie światowe pandemie. Niemniej, nie nastąpi to wcześniej, niż w drugie połowie roku, a być może dopiero w roku 2022. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w listopadzie 2020 r. wyniósł 104,09 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano korektę cen transakcyjnych na poziomie 0,51 pkt. W przypadku dużych miast, podobnie jak w przypadku całego kraju, 57% ekspertów prognozowało dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych. Pozostali nie spodziewają się większych zmian wobec obecnego okresu.

W przypadku dużych miast korekta cen transakcyjnych była zauważalna, jednak wciąż ciężko mówić o spadku, gdyż miesięczna zmiana nie przekroczyła nawet 1%. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w listopadzie ceny mieszkań w agregacji dla 7 największych przestały rosnąć. Równocześnie czas ekspozycji oferty utrzymywał się na wysokim poziomie bliskim 20 dni. Nie oznacza, to jednak, że do transakcji dochodziło po średnio 20 dniach. Wiele ogłoszeń kończyło się po to, aby je odnowić i wystawić po niższej cenie. Oferta mieszkaniowa na rynku wtórnym jest ponad 3 razy wyższa niż przed pandemią. Duży wpływ ma na to nowa podaż mieszkań, które zostały skierowane na sprzedaż, podczas gdy wcześniej były wynajmowane. W wyniku pandemii i związanych z nią obostrzeń spadła liczba wynajmujących mieszkania, co przełożyło się także na spadek stawek najmu i jego rentowności. Pomimo to, na rynku widać spory popyt na mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych, w celu ochrony kapitału przed spadkiem jego wartości.

W tej edycji indeksu urban.one zapytaliśmy naszych ekspertów co sądzą o inwestycjach alternatywnych w czasie pandemii. Flipping, crowdinvesting, condo – czy ich zdaniem to dobry czas na takie formy inwestowania?

Flipping stał się nową modą na rynku mieszkaniowym, aczkolwiek, jest on dość ryzykowny, bowiem znalezienie lokalu w dobrej lokalizacji, za niską cenę i doprowadzenie go do stanu, w którym można osiągnąć niezłą marżę, wymaga wiedzy i środków. Aktualnie, istnieje ryzyko spadku cen, w wyniku rosnącej podaży na rynku wtórnym oraz pogarszającym się nastrojom na rynku pracy. Co się tyczy crowdfundingu, czy też crowdinvestingu, to jest on doskonałą alternatywą dla lokat bankowych i obligacji korporacyjnych, przy podwyższonym ryzyku, ponieważ projekty, finansowane w ten sposób są obarczone takim samym ryzykiem, jak inne, realizowane przez deweloperów. Niemniej, oferują znacznie wyższe zwroty, niż bezpieczne lokaty. Ten segment rynku będzie się dynamicznie rozwijał. Natomiast condohotele, wobec kolejnych fal restrykcji covidowych, praktycznie przestaje funkcjonować. Tam też możemy obserwować najwyższy stopień ryzyka w związku z brakiem najemców. Średniookresowo, sytuacja powinna się poprawiać. Niemniej, dzisiaj jest to segment najwyższego ryzyka, zarówno realizacyjnego, jak i sprzedażowego. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Moim zdaniem pandemia to czas, kiedy na rynku wtórnym będzie pojawiać się więcej okazji – osoby mające z różnych względów nóż na gardle będą bardziej skłonne do negocjacji, by jak najszybciej pozyskać gotówkę. A to może być okazja dla flipperów. Jednocześnie trzeba jednak pamiętać, że mamy teraz okres, w którym ceny mieszkań nie rosną, więc zarobki flipperów mogą być mniejsze. Najważniejsze w kontekście zysków będzie jak najtaniej kupić. Bo przy stabilizacji cen „drogo sprzedać” będzie po prostu trudniejsze. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Każda inwestycja wiążę się z ryzykiem. W takiej sytuacji to inwestor powinien indywidualnie ocenić, czy dany produkt znajdzie popyt na rynku. Jeśli chodzi o flipping to stał on się bardzo popularny w ostatnich latach. Niższy popyt na mieszkania z rynku wtórnego jednak mógł zweryfikować czy dany inwestor posiadał odpowiednie doświadczenie i przeprowadził proces remontu w efektywny kosztowo sposób. Inwestycje typu condo w roku 2020 miały bardzo ciężki okres ze względu na ograniczenia w najmie krótkoterminowym. Nie obyło się bez głośnych na rynku bankructw, więc ten segment może cieszyć się mniejszym zainteresowaniem potencjalnych inwestorów. Crowdinvesting jest namiastką REITów, których w Polsce cały czas nie ma ze względu na brak regulacji oraz przepisów. W takiej formie inwestowania trzeba mieć duże zaufanie do podmiotu, który to aranżuje. To od jego doświadczenia oraz znajomości rynku zależy ostateczny sukces danej inwestycji. Dla Inwestorów pozostaje jeszcze zakup REIT notowanych na giełdach zagranicznych jednak ich wahania cen nierzadko są większe niż innych akcji. Przy tej okazji trzeba pamiętać też o podatku WTH (withholding tax), który jest potrącany od każdej wypłaconej dywidendy przez taki zagraniczny REIT. Dodatkowo taka dywidenda jest następnie w Polsce opodatkowana podatkiem Belki. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości

Crowdinvesting pomimo regulacji parę lat temu nie ma zbyt wielu chętnych w RP (to raczej stosowne dla artystów). Condo ma większą szansę, ponieważ łączy użytkowanie/posiadanie z dochodowością. Ciekawa propozycja to apart-hotele, zamiast hoteli (pod warunkiem wydzielenia odrębnych lokali/pokoi z KW). Anonimowy ekspert

Ceny mieszkań w Warszawie

W listopadzie 2020 roku zmiana cen w Warszawie była symboliczna. Indeks urban.one w stolicy osiągnął poziom 109,76 pkt., a więc w porównaniu do października odnotowano spadek na poziomie 0,19 pkt. 57% ankietowanych ekspertów prognozuje, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a pozostali twierdzą, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu. Nikt nie spodziewa się poprawy sytuacji.

W listopadzie 2020 roku w Warszawie ceny mieszkań pozostawały stabilne. Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa w stolicy ustabilizowała się na poziomie 11,3 tys. zł/mkw., czyli takim samym jak na koniec września oraz października 2020. Średnia cena mieszkań usuwanych z oferty kształtuje się poniżej średniej ofertowej. Różnica pomiędzy wskaźnikami wynosi 2%. Wg danych GUS w listopadzie w stolicy deweloperzy rozpoczęli budowę 1,8 tys. mieszkań. To o 30% więcej niż w październiku i 4,4% mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Analizując dane narastająco za okres styczeń-listopad zauważa się, że w 2020 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Warszawie jest o 34% mniejsza niż w 2019 roku. Równocześnie sprzedaż mieszkań utrzymuje się wciąż na obniżonym poziomie. Duzi deweloperzy nie odczuwają jednak znacznego spadku popytu. Firma Dom Development opublikowała dane sprzedażowe za 2020 rok, z których wynika, że liczba zakontraktowanych lokali w pandemicznym roku była wyższa niż w 2019 (+3% r/r). Łączna sprzedaż wszystkich deweloperów działających w stolicy powinna być jednak mniejsza niż w roku ubiegłym. Dobre wyniki giełdowej spółki mogą być efektem dużej niepewności na rynku, która może skłaniać do zakupów mieszkaniowych u dużych, rozpoznawalnych i godnych zaufania deweloperów aniżeli od mniejszych spółek, których płynność finansowa może budzić wątpliwość niektórych kupujących. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Ceny działek budowlanych

W listopadzie 2020 roku ponownie mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen gruntów pod zabudowę. Indeks urban.one dla gruntów budowlanych ustabilizował się na poziomie 139,26 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła 1,45 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 57% prognozowało, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach nie zmieni się, podczas gdy pozostali prognozowali pogorszenie sytuacji.

Cenatorium w dalszym ciągu notuje zwiększony popyt na działki budowlane oraz domy jednorodzinne. Podczas gdy wzrost cen mieszkań w 2020 roku wyhamował, ceny domów jednorodzinnych zaczęły dynamicznie rosnąć. W ujęciu wojewódzkim w ciągu minionego roku ceny transakcyjne w wielu miejscach wzrosły o ponad 20%, a w niektórych regionach nawet o 25%.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)