Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w listopadzie 2025 r. wyniosła 117,47 pkt., co oznacza spadek o 0,29 pkt w ciągu miesiąca.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Polska – lokale mieszkalne
W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych pozostaną stabilne. Takiego zdania jest 62,5% ankietowanych. Aż 25% ankietowanych uważa, że sytuacja ulegnie pogorszeniu, a jedynie 12,5% że ulegnie poprawie w nadchodzącym półroczu.
Polska – lokale mieszkalne w listopadzie 2025 r.
W listopadzie 2025 r. rozpoczęto budowę ponad 13 tys. mieszkań ogółem. Było to o 35,9% mniej mieszkań niż w październiku i o 20,7% mniej niż w listopadzie 2024 r. „Deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 8 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 37,7% w porównaniu z październikiem. W ujęciu rok-do-roku liczba ta była znacznie niższa — spadek o 30,3 % w porównaniu z listopadem 2024 r.
W listopadzie 2025 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 20,7 tys. mieszkań ogółem. Było to o 15,0% mniej wydanych pozwoleń niż w październiku 2025 i o 8,9% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 13,8 tys. mieszkań, było to o 13,6% mniej miesiąc do miesiąca i jednocześnie o 17,1% mniej niż w listopadzie 2024 r.
W listopadzie ub. r oddano do użytkowania ponad 19,3 tys. mieszkań ogółem. Było to o 2,6% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 18,8% więcej niż w listopadzie 2024 r. Deweloperzy oddali do użytkowania ponad 13,6 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 3,5% od wyniku z października 2025. i o 30,8% lepszym od wyniku z analogicznego okresu 2024 r.
We listopadzie 2025 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 9 mld zł, co oznacza wzrost o 30,7% rok do roku i spadek o 17,0% w porównaniu z październikiem 2025r. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 22,3% w porównaniu do listopada 2024 r i spadła o 17,8% w porównaniu z październikiem 2025 r. Przeciętna kwota finansowania osiągnęła 455,9 tys. zł – o 6,2% więcej niż przed rokiem.
Zgodnie z danymi Grupy PSB w listopadzie 2025 roku w porównaniu z listopadem 2024 roku odnotowano minimalny spadek cen ogółem o 0,2%. W okresie od stycznia do listopada 2025 roku, w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego odnotowano spadek o 0,7%. Wzrost cen w porównaniu do listopada 2024 r. odnotowano w 4 grupach towarowych, które dotyczyły kategorii: płyty OSB, drewno (+13%), farby, lakiery (+4%) cement, wapno (+2%) i ogród, hobby (+1%). Na tym samym poziomie pozostały ceny w kategoriach: dekoracje, chemia budowlana i płytki, łazienki, kuchnie. Spadek cen wystąpił w pozostałych 13 podgrupach – największy spadek cen dotyczył izolacji wodochronnych, które potaniały o 3%.
„Po słabym starcie 2025 roku, spowodowanym wysokimi stopami procentowymi i niepewnością gospodarczą, końcówka roku na rynku nieruchomości przyniosła wyraźne ożywienie głównie dzięki sześciu obniżkom stóp procentowych NBP zapoczątkowanym w maju. Dzięki temu zdolność kredytowa Polaków znacząco się poprawiła, przyciągając nabywców mieszkań i podnosząc sprzedaż nowych mieszkań. Już od listopada deweloperzy, dysponując rekordową ofertą ponad 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać liczne rabaty i upusty cenowe dodatkowo napędzając sprzedaż. Nastroje na rynku kredytów mieszkaniowych są bardzo dobre, a cały rok pod względem udzielonego finansowania będzie znacznie lepszy niż 2024 rok. Nowy rok powinien przynieść dalszy wzrost poziomu sprzedaży i poprawę relacji pomiędzy popytem a podażą, głownie dzięki ostrożniejszym inwestycjom deweloperskim i nadchodzącej reformie planowania przestrzennego” — Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
„Obecna sytuacja na rynku nieruchomości – zarówno mieszkaniowym, jak i komercyjnym – charakteryzuje się podwyższoną niepewnością regulacyjną przy jednoczesnym stopniowym uspokojeniu fundamentów rynkowych. Po okresie dynamicznych wzrostów i silnych impulsów popytowych rynek wchodzi w fazę większej równowagi, w której decyzje inwestycyjne są coraz częściej podejmowane w oparciu o dane, a nie oczekiwania krótkoterminowych zysków. Istotnym czynnikiem wpływającym na nastroje uczestników rynku są liczne projekty nowelizacji ustaw przygotowywane przez ministerstwa. Zapowiadane zmiany dotyczą m.in. planowania przestrzennego, procesu inwestycyjnego, ochrony nabywców oraz zasad funkcjonowania rynku najmu. Choć część tych regulacji ma na celu uporządkowanie rynku i zwiększenie transparentności, ich skala i tempo wprowadzania generują ostrożność po stronie inwestorów, deweloperów i instytucji finansowych. Brak stabilności legislacyjnej utrudnia długoterminowe planowanie i podnosi ryzyko realizowanych projektów. Na rynku mieszkaniowym widoczna jest większa selektywność popytu, rosnące znaczenie jakości produktu oraz presja na elastyczność cenową. Z kolei rynek komercyjny koncentruje się na optymalizacji portfeli, poprawie efektywności operacyjnej i dostosowaniu funkcji obiektów do zmieniających się potrzeb użytkowników. W obu segmentach coraz większą rolę odgrywają kwestie ESG, koszty eksploatacji oraz przewidywalność otoczenia prawnego. W najbliższym okresie kluczowe dla stabilności rynku będzie ograniczenie nadmiernej ingerencji regulacyjnej oraz prowadzenie dialogu z uczestnikami rynku. Przemyślane, spójne i przewidywalne prawo może wspierać rozwój sektora nieruchomości, natomiast częste i niekonsultowane zmiany legislacyjne mogą hamować aktywność inwestycyjną i ograniczać podaż, co w dłuższej perspektywie odbije się negatywnie zarówno na rynku, jak i na jego uczestnikach.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
„Wyraźnie wzrasta zainteresowanie mieszkaniami, ze względów lokalizacyjnych nie tylko na rynku pierwotnym. Ucichła niepotrzebna publiczna dyskusja o rządowych mieszkaniowych programach pomocowych, wyciszyło to niepotrzebną wrzawę na rynku, usunęło sztucznie wywołany galimatias, potencjalni nabywcy skoncentrowali się na merytorycznej, a nie spekulacyjnej, ocenie tego, co jest na rynku dostępne. Banki chętnie udzielają kredyty hipoteczne. Systematyczny spadek, aczkolwiek wciąż w kategoriach symbolicznych, kosztu pieniądza w bankach, łagodzi pesymizm nabywców mieszkań co do przyszłego radzenia sobie z obciążeniami kredytowymi, w końcu liczonymi w dekadach, a nie w parunastu latach. Pojawiła się nadzieja na dłuższą stabilizację na rynku nieruchomościowym, z tendencją do wieloletniego trendu zmniejszania kosztów, a przez to ryzyka, zadłużania się na całe pokolenie. Warto wypatrywać odwilży w nieruchomościach.” – Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes Marvipolu, były prezes Wikany.
Ceny mieszkań w dużych miastach
Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast spadła o 0,34 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 131,98 pkt w listopadzie 2025 roku.
W tej edycji ankiety eksperci przewidują, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu pozostaną bez zmian (50%). Za spadkami cen opowiedziało się 37,5% ankietowanych. Jedynie 12,5% przewiduje, że najbliższe miesiące przyniosą wzrost cen mieszkań.
Duże Miasta – lokale mieszkalne w listopadzie 2025 r.
„Listopadowy monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wskazuje na zróżnicowaną sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości. Łódź była jedynym miastem, w którym doszło do miesiącach wzrostów cen średnich. Na rynku pierwotnym średnia cena wzrosła o 0,6%, natomiast na rynku wtórym o 0,3%. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu średnie ceny wzrosły na rynkach pierwotnych, na rynkach wtórnych spadły. Odwrotna sytuacja miała miejsca w Gdańsku i Gdyni. Deweloperzy stali się ostrożniejsi, ograniczając nowe inwestycje, co wraz z wysoką podażą mieszkań na sprzedaż zapobiegło presji cenowej, choć lokalne różnice wskazują na zróżnicowanie rynkowe. Wg danych Otodom w listopadzie sprzedaż mieszkań deweloperskich na głównych rynkach wyniosła ok. 5 tys. jednostek, podczas gdy w tym samym czasie do oferty weszło ok. 3,6 tys. nowych lokali. Czas wyprzedaży oferty spada, głownie dzięki temu, że to kolejnym miesiąc w którym stosunek sprzedaży do nowych wprowadzeń jest bardzo korzystny.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Końcówka roku to niezmiennie okres przewidywań tego co przyniesie kolejny rok. W tej edycji ankiety zapytaliśmy naszych zaprzyjaźnionych ekspertów jaki będzie rynek nieruchomości w 2026 roku.
„Rok 2026 będzie w dużej mierze odzwierciedleniem sytuacji geopolitycznej za naszą wschodnią granicą. Rynek mieszkaniowy w 2026 roku będzie w dużej mierze opierał się na klientach dokonujących tzw. transakcji zamiany. Sprzedaż dotychczasowego mieszkania w celu powiększenia powierzchni z uwagi na rozwój rodziny, poprawy standardu życia czy migracji do większych miast będzie głównym impulsem do zakupów. W takich transakcjach kredyt hipoteczny będzie odgrywał rolę uzupełniającą, a nie dominującą. Koszty wytworzenia metra kwadratowego w Polsce będą nadal rosły, m.in. w wyniku podnoszenia płacy minimalnej, zwiększonych kosztów obsługi inwestycji deweloperskich (w tym jawności cen mieszkań), nowych regulacji prawnych, takich jak tzw. ustawa schronowa, nakładająca obowiązek projektowania i realizacji miejsc ochronnych. W efekcie 2026 rok może okazać się okresem umiarkowanego, ale stabilnego rynku, opartego bardziej na realnych potrzebach niż na spekulacji.” – Dariusz Górski Masterhouse Poznań.
„Rok 2026 zapowiada się jako okres istotnych zmian strukturalnych na polskim rynku mieszkaniowym. Po latach silnego wzrostu cen i wysokiej aktywności zakupowej rynek wchodzi w fazę stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywają selektywność, analiza danych i racjonalne podejmowanie decyzji. W największych aglomeracjach widoczna jest nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne. Zmiany te nie oznaczają gwałtownego załamania cen, lecz stopniową i kontrolowaną korektę. Ceny transakcyjne, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą wykazywać tendencję spadkową, jednak będzie to proces rozłożony w czasie. Otoczenie makroekonomiczne pozostaje relatywnie stabilne – umiarkowany wzrost PKB oraz środki z Krajowego Planu Odbudowy wspierają gospodarkę, choć dynamika płac wyraźnie słabnie. Ostrożniejsze nastroje w sektorach BPO i IT ograniczają popyt kredytowy, przez co większą aktywność wykazują nabywcy gotówkowi. Na rynku pierwotnym deweloperzy koncentrują się na redukcji zapasów gotowych mieszkań, oferując rabaty, elastyczne harmonogramy płatności oraz dodatkowe pakiety wykończeniowe. Coraz większe znaczenie mają standard energetyczny, jakość wykonania i zgodność z regulacjami środowiskowymi. Jednocześnie postępuje konsolidacja branży – silniejsze podmioty przejmują mniejsze firmy lub ich projekty. Rynek wtórny cechuje się iększą stabilnością, choć rosnąca podaż mieszkań sprzedawanych przez flipperów sprzyja negocjacjom cenowym. Sprzedający muszą coraz częściej inwestować w poprawę stanu technicznego lokali, profesjonalną prezentację i pełną dokumentację prawną, aby przyciągnąć nabywców. W miastach o dobrej infrastrukturze i dostępie do komunikacji publicznej konkurencja jest szczególnie silna, co wymusza dodatkowe rabaty lub atrakcyjne warunki transakcji. Kupujący stają się bardziej wymagający, zwracając uwagę nie tylko na lokalizację, ale także koszty eksploatacji i standard wykończenia. W segmencie najmu rośnie znaczenie inwestorów instytucjonalnych z sektora PRS, a popyt pozostaje wrażliwy na czynniki demograficzne i geopolityczne, w tym sytuację na Ukrainie. Wzrost profesjonalnych ofert najmu sprzyja stabilizacji czynszów i poprawie standardu lokali dostępnych dla długoterminowych najemców. Coraz większą rolę odgrywa także elastyczność umów najmu oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak monitoring, miejsca parkingowe czy przestrzenie wspólne, które stają się standardem w segmencie PRS. Całość rynku w 2026 roku kształtuje się w warunkach większej równowagi i profesjonalizacji i mam nadzieję, że nie doczekamy się jakiejś politycznej ingerencji realizującej ambicje parlamentarzystów i rządu do „naprawiania i regulowania” tego, co już funkcjonuje. Stabilność rynku sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych opartych na danych i analizie realnego popytu, a nie krótkoterminowych impulsach politycznych. Dzięki temu zarówno nabywcy, jak i deweloperzy mogą planować swoje działania w sposób przewidywalny, co sprzyja długofalowemu rozwojowi sektora mieszkaniowego.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Ceny mieszkań w Warszawie
W listopadzie 2025 r. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku spadła o 0,17 pkt i wyniosła 129,74 pkt.
W tej edycji ankiety 62,5% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu będzie rosła. Stabilizacje sprzedaży prognozuje 25% rynkowych ekspertów, natomiast spadek sprzedaży przewiduje 12,5%.
Warszawa – lokale mieszkalne w listopadzie 2025 r.
„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że w listopadzie średnie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 5,8%, natomiast na rynku wtórnym nieznacznie się obniżyły o ok. 0,8% w skali miesiąca. Ceny oscylują wokół 17 tys. zł/mkw. na rynku pierwotnym i nieco wyżej, bo ok. 18 tys. zł/mkw. na rynku wtórnym. Oferta deweloperska jest na wysokim poziomie i przekracza 15 tys. ofert sprzedaży. Jednak kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych ofert, dzięki czemu Warszawa wyróżniała się lepszym bilansem sprzedaży nad nową podażą.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
W tej edycji ankiety poprosiliśmy naszych zaprzyjaźnionych rynkowych specjalistów o podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości handlowych.
„Rok 2026 zapowiada się jako czas dalszej transformacji rynku handlowego, a nie jego kryzysu. Handel stacjonarny będzie funkcjonował w bardziej dojrzałej i selektywnej formule, w której kluczowe znaczenie mają lokalizacja, dopasowanie do lokalnego popytu oraz jakość oferty, a nie sama skala obiektu. Najlepiej radzić sobie będą parki handlowe, obiekty typu convenience oraz mniejsze centra osiedlowe, odpowiadające na codzienne potrzeby konsumentów. Ich odporność wynika z niższych kosztów operacyjnych, łatwego dostępu i silnej obecności operatorów spożywczych oraz usług. Duże, klasyczne centra handlowe utrzymają pozycję jedynie tam, gdzie pełnią funkcję regionalnych destynacji zakupowo-rozrywkowych i oferują bogaty miks gastronomii, usług oraz rozrywki. Presja kosztowa, ostrożniejsza konsumpcja i zmiany demograficzne będą wymuszać dalszą optymalizację sieci sprzedaży detalicznej. Najemcy oczekują elastycznych umów, mniejszych powierzchni i lepszej relacji czynszu do obrotów. Właściciele obiektów będą musieli aktywnie zarządzać portfelem, inwestować w modernizację, ESG oraz funkcje pozahandlowe. E-commerce nie wyeliminuje handlu stacjonarnego, lecz będzie go uzupełniał. Model omnichannel stanie się standardem, a sklepy fizyczne coraz częściej pełnić będą rolę punktów odbioru, showroomów i miejsc budowania relacji z klientem. W 2026 roku rynek handlowy będzie bardziej stabilny, ale też bardziej wymagający. Przyszłość należy do projektów przemyślanych, funkcjonalnych i dobrze osadzonych w lokalnym kontekście. To rynek dla profesjonalistów, oparty na analizie danych, realnym popycie i długofalowym zarządzaniu, a nie na spekulacji czy nadmiernej ekspansji.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
„Rynek handlowych nieruchomości komercyjnych to obszar nieustannych zmian – obecnie wyczerpuje się już format supermarketów, a uniwersalne hipermarkety, pretendujące w swoim charakterze bardziej do delikatesów, też są już w fazie ostrej, wyniszczającej konkurencji. Jednak te Galerie Handlowe, które na rynek weszły niedawno i maja zróżnicowany portfel najemców, tudzież te starsze zlokalizowane optymalnie – będą się miały dobrze. Z konkurencją przegrywają te zbyt ekstensywnie wykorzystujące teren i te, które przespały jakościowe oczekiwania najemców. Również w nieruchomościach słabsi ustępują miejsca bardziej energicznym i zmotywowanym, a już na pewno tym bardziej intensywnie wykorzystującym zajmowany teren. Zdrowe prawa ekonomii. Grunt to ekstremalnie ograniczone dobro i co do zasady nierozciągliwe.” – Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes Marvipolu, były prezes Wikany.
Ceny działek budowlanych
Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów pozostała bez zmian w stosunku do października. Wartość indeksu wyniosła 155,33 pkt w listopadzie 2025 r.
W listopadzie zdecydowana większość rynkowych ekspertów (62,5%) przewiduje stabilizację warunków na rynku gruntów budowlanych. Pozostali ankietowani (37,5%) uważają, że sytuacja pogorszy się w nadchodzących miesiącach. W tej edycji ankiety żaden z ankietowanych nie opowiedział się za poprawą sytuacji na rynku gruntów w nadchodzącym półroczu.
Grunty pod zabudowę w listopadzie 2025 r.
