Indeks cen nieruchomości w marcu 2022

Polska – lokale mieszkalne marzec 2022

W marcu br. doszło do niewielkiego spadku (o 0.02 pkt) indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce. Wartość indeksu wyniosła 110.54 pkt.

Od kilku miesięcy panują pesymistyczne nastroje co do przyszłości rynku nieruchomości. W tej edycji ankiety zdecydowana większość ekspertów (84.6%) prognozuje pogorszenie sytuacji na rynku mieszkań w najbliższym półroczu.

Koniunktura gospodarcza kraju w I kw. 2022 r była stabilna. Inflacja, która towarzyszy Nam od zeszłego roku nadal przybiera na sile. Wg danych GUS w marcu roczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych był dwucyfrowy, pierwszy raz od ponad dwudziestu lat. Wysokie tempo wzrostu zostało odnotowane w zakresie transportu oraz cen związanych z mieszkaniem. W większym stopniu niż w lutym wzrosły ceny żywności i napojów bezalkoholowych. Sytuacja na rynku pracy pozostawała dobra. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2.3% względem poprzedniego roku. Niższa niż przed rokiem była stopa bezrobocia rejestrowanego oraz liczba zarejestrowanych bezrobotnych. Pomimo wysokiego wzrostu cen konsumpcyjnych siła nabywcza płac była większa niż przed rokiem, a przeciętne miesięczne nominalne wynagrodzenia brutto wzrosło w skali roku w tempie najwyższym od 2008 roku. 

Wyraźnie umocnił się wzrost produkcji przemysłowej i produkcji budowlano montażowej. Produkcja zwiększyła się we wszystkich działach budownictwa, a najbardziej w podmiotach specjalizujących się w budowie budynków. W budownictwie mieszkaniowym na przestrzeni ostatniego miesiąca kwartału oddano do użytkowania o 9% więcej mieszkań niż przed rokiem. Co prawda tych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem było jedynie o 1.5% więcej niż w I kw. 2021 r. Ogólne wskaźniki dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz tych, na których budowę wydano pozwolenia spadły odpowiednio o 21.6% i 11.3% r/r. W przypadku lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem te spadki są jeszcze większe i wynoszą 27% dla mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz 18.9% dla mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia.

Dane BIK pokazują, że w ujęciu miesięcznym wzrosła o 21.1% liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe, jednak w skali roku była niższa o 27.2%. Miesięczny wzrost zapytań może być pochodną zalecenia KNF wymagającego od kwietnia podwyższenia o 5 p. p. stopy bazowej przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła ponad 345 tys. zł i była o 12.2% wyższa niż w marcu u. br. Sytuacja na rynku kredytowym bardzo mocno koreluje z sytuacją na rynku mieszkaniowym. Wg danych JLL w I kw. 2022 r. na sześciu największych rynkach nastąpił znaczny spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich. W porównaniu do IV kw. 2021 r. liczba zawartych kontraktów spadła o 31%, natomiast w porównaniu do I kw. 2021 r. aż o 46%. Pomimo spadków sprzedaży ceny mieszkań wzrosły w tempie 1%-7% kw./kw.

W marcu największy wpływ na rynek nieruchomości miała wojna w Ukrainie. Napływ uchodźców i związany z tym spadek podaży mieszkań na wynajem, wzrost jego rentowności a także spadek sprzedaży to główne rezultaty zaistniałej sytuacji. Bardzo mocno ograniczony został obszar zakupów finansowanych za pomocą kredytów, które stanowią wysoki odsetek w zakupach mieszkań. Co prawda rynek działa siła rozpędu i ceny nadal rosną. Rosną także koszty realizacji inwestycji deweloperskich. Nie ulega wątpliwości, że one nadal będą rosnąć za sprawą szeregu zjawisk tj. wzrostu cen materiałów budowlanych, zakłóceniu dostaw, problemami z pracownikami budowlanymi czy wzrostem kosztów finansowania. Ważnym wydarzeniem najbliższych miesięcy będzie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która będzie miała miejsce 1 lipca. Wprowadzi ona szereg zmian mających zabezpieczyć pozycję nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nakładając na dewelopera nowe obowiązki. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W obliczu wybuchu wojny na Ukrainie temat pandemii covid spadł na drugi plan. Ważnym elementem przy okazji jest zmniejszenie liczby nowych przypadków covid w Polsce. Wraz z tym faktem coraz częściej zauważalny jest powrót pracowników do pracy w modelu hybrydowym. Ma to też swoje odzwierciedlenie w rynku biurowym.  Pierwszy kwartał 2022 okazał się bardzo dobry po względem wynajmu. Jest to dobry sygnał dla deweloperów komercyjnych, którzy przez pandemię mocno wstrzymali nowe projekty czekając na rozwój wydarzeń. – Radosław Okulski – inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy stoi teraz przed wielkimi wyzwaniami. Brakuje rąk do pracy, są problemy z zaplanowaniem inwestycji ze względu na dynamicznie rosnące ceny praktycznie wszystkiego, nie poprawia się też sytuacja z dostępnością gruntów, a na to wszystko nakładają się zatory w urzędach i sądach wieczystoksięgowych. Przy wysokiej inflacji i niskim oprocentowaniu depozytów w bankach Polacy mający oszczędności nadal chętnie spoglądają na rynek mieszkaniowy. Przy problemach podażowych i kilkunastoprocentowej inflacji, nawet spadek popytu związany ze spadającą zdolnością kredytową nie spowoduje obniżek cen, co najwyżej będą one rosnąć nieco wolniej. – Marcin Krasoń, ekspert platformy obido.pl

Ceny mieszkań w dużych miastach

W największych miastach odczyt indeksu urban.one w marcu 2022 r. był o 0.31 pkt wyższy niż przed miesiącem, a jego wartość wyniosła 117.83 pkt.

Eksperci zgodnie twierdzą, że ceny mieszkań w nadchodzących miesiącach będą rosnąć (53.8%). Część ankietowanych (38.5%) opowiada się za stabilizacją cen. Nieliczni (7.7%) uważają, że dojdzie do spadków cen.

Z monitoringu cen ofertowych przeprowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w marcu ceny mieszkań w agregacji dla 7 największych miast nadal rosły. Analizując poszczególne rynki osobno, spadek ceny odnotowano jedynie w przypadku nowych mieszkań w Poznaniu (spadek o 1.7% m/m). Ceny mieszkań z rynku wtórnego rosły szybciej niż te z rynku pierwotnego, czyli odwrotnie niż w lutym. W wyniku wzmożonego zainteresowania wynajmem mieszkań oraz wzrostu jego rentowności kupno mieszkania z rynku wtórnego okazuje się lepszą opcją do lokowania kapitału. Jednocześnie czas ekspozycji oferty spadł do 7 dni. Nie oznacza to jednak, że do transakcji dochodziło średnio po 7 dniach. Wiele ogłoszeń kończyło się po to, aby je odnowić i wystawić po innej cenie. Na koniec marca w ofercie deweloperskiej pozostało więcej lokali mieszkalnych niż przed trzema miesiącami. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kw. nieznacznie przekroczyła liczbę zawartych kontraktów na budowę mieszkań stąd wzrost aktualnej oferty. Deweloperom pozostało bardzo mało popularnych, tańszych mieszkań w granicach administracyjnych największych ośrodków miejskich. To co pozostało w ofercie to przede wszystkim za duże i za drogie mieszkania, bardzo często mniej rozkładowe i w mniej popularnych lokalizacjach. To pokazuje, że te najlepsze pod względem cenowym i rozkładowym mieszkania znikają szybko. Deweloperzy bacznie obserwują sytuacje na rynku i na tej podstawie weryfikują jakie inwestycje są opłacalne i na jakie projekty postawić. Ograniczenie popytu, jakiego jesteśmy obecnie świadkami może skłonić deweloperów do stawiania na projekty, w których będą królowały mieszkania o mniejszych metrażach. Cześć inwestorów może postawić na projekty skierowane do bardziej zamożnych klientów, którzy dokonują zakupów gotówkowych. Jeżeli dojdzie do zmiany struktury oferty deweloperskiej to nie wcześniej niż za kilka miesięcy. Najwięksi rynkowi gracze nie powinni znacząco ograniczać podaży, jednak w przypadku tych mniejszych może dojść do wstrzymania lub całkowitego zaniechania wprowadzania nowych projektów w obliczy rosnących kosztów oraz spadającego popytu. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Deweloperzy wstrzymują projekty budowy domów podmiejskich i mieszkań w najtańszym standardzie, ponieważ jest to produkt dla klienta, wspierającego się kredytem hipotecznym. Ten rynek, na ten moment, zamiera. Natomiast, bardzo dobre, prestiżowe lokalizacje, które cieszą się popytem klienta zamożnego, gotówkowego, nadal będą się sprzedawać, wobec rosnącej inflacji i, przez to, spadającej gwałtownie sile nabywczej pieniądza. Jednak gros projektów adresowana była, do tej pory, do klientów mniej zasobnych, potrzebujących wsparcia kredytem bankowym, przez co spadek podaży, z uwagi na załamanie się popytu, jest tylko kwestią czasu. I będzie to trend stały, przez, co najmniej, kilka kwartałów. – Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska.

Deweloperzy w obecnym otoczeniu rynkowym mierzą się z rosnącą ceną materiałów budowlanych oraz wydłużeniem czasu realizacji projektów. Bardzo często na rynku dochodzi do renegocjacji kontraktów z generalnym wykonawcą, który obawiając się straty na kontrakcie zaczyna od nowa ustalać warunki cenowe pomimo wcześniej zawartej ceny ryczałtowej. Z tego powodu coraz częściej deweloperzy rozważają wprowadzenie indeksacji ceny do umów deweloperskich. W środowisku dynamicznie rosnących stop procentowych coraz większy udział w sprzedaży mogą mieć fundusze inwestycyjne działające na rynku PRS (najmu instytucjonalnego). – Radosław Okulski inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

To będą trudne miesiące dla deweloperów, szczególnie odczują to małe firmy i spółki, które realizują swoje pierwsze inwestycje i są bardzo często bez większego doświadczenia rynkowego tylko po weekendowych szkoleniach typu „jak zostać deweloperem- zbudować bliźniak czy blok”. Takich form i spółeczek ostatnio dużo powstało na fali zeszłorocznej dobrej sprzedaży mieszkań i domów. Nuworysze deweloperki liczyli n pewny sukces i kupowali działki byle gdzie byle tanio i ruszali z budową apartamentów. Te firmy odczują najbardziej spadek transakcji sprzedaży na rynku nieruchomości. Duże firmy deweloperskie z wieloletnim doświadczeniem powinny już na takie korekty i spadki sprzedaży na rynku przygotowane. Jeśli nie uda im się sprzedać poszczególnych mieszkań „Kowalskiemu” dobiją targu i sprzedadzą całą inwestycję funduszowi PRS. – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w Warszawie

Na warszawskim rynku nieruchomości w marcu 2022 r. doszło do nieznacznego spadu cen transakcyjnych. Marcowy odczyt indeksu urban.one wyniósł 117.48 pkt i był jedynie o 0.03 pkt niższy od lutowego odczytu.

Podobnie jak w poprzedniej edycji ankiety tak i w tej większość ekspertów prognozuje spadki sprzedaży lokali mieszkalnych w perspektywie najbliższych kilku miesięcy (84.6%). Pozostali ankietowani uważają, że dojdzie do wzrostu lub stabilizacji sprzedaży mieszkań w najbliższych kilku miesiącach.

Z przeprowadzonego monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że w marcu ceny mieszkań na stołecznym rynku wzrosły jedynie na rynku pierwotnym, o 2.4% w porównaniu do lutego. Na rynku wtórym odnotowano stabilizację cen ofertowych. Jednak w przypadku nowo wprowadzanych ofert ceny lokali mieszkalnych były nieznacznie wyższe (o ok. 1.4%) od ogłoszeń już aktywnych.

Ostatnimi czasy bardzo istotnym tematem, jaki dotyka rynek mieszkaniowy są rosnąca inflacja przekładająca się na wzrost kosztów budowy i wykończenia lokali mieszkalnych oraz rosnące stopy procentowe silnie ograniczające popyt. Przypomnijmy, że zgodnie z symulacjami dla kredytów które zostały zawarte przed październikiem 2021 roku, po ostatniej podwyżce raty wzrosły o kilkadziesiąt procent, w niektórych przypadkach to skok o prawie 1 tys. zł. Od kilku tygodni do mediów przedostawały się informacje dotyczące rządowej pomocy dla osób, które w związku z podwyżkami stóp procentowych borykają się z problemem spłaty kredytu hipotecznego. Zapytaliśmy naszych ekspertów co sądzą o rządowych formach pomocy w spłacie kredytów hipotecznych?

Pod koniec kwietnia mieliśmy okazję poznać zarys planu pomocy dla spłacających kredyty hipoteczne. Zgodnie z zapowiedzią rządu, w ramach planu funkcjonować będą cztery filary wsparcia. Część z zaprezentowanych rozwiązań jest już dostępnych w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Należy zwrócić uwagę, że zaproponowane rozwiązania dotyczyć będą jedynie kredytów w złotówkach. Przedstawione założenia są jedynie hasłami pozbawionymi istotnych szczegółów i rozwiązań. Nadal trwają prace nad szczegółami programu i nie wiadomo, kiedy się zakończą, ani kiedy wejdą w życie. Zagadką pozostaje także to kto konkretnie będzie mógł skorzystać z rządowej pomocy. Trzeba mieć świadomość, że tak jak większość dotychczasowych programów pomocowych tak i zapewne ten będzie skierowany głównie do osób, które znajdują się w wyjątkowo trudnej sytuacji finansowej. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Jak do tej pory rząd ogłosił plan pomocy dla kredytobiorców, który obejmuje m.in. dopłaty do rat, wakacje kredytowe czy zastąpienie wskaźnika WIBOR. Plan ten wiąże się przede wszystkim z obciążeniem dodatkowymi kosztami sektora bankowego. Co prawda wyniki odsetkowe banków są aktualnie wysokie m.in. za sprawą wciąż utrzymującej się nadpłynności sektora, jednak wydaje się, że wprowadzenie kolejnych obciążeń będzie prowadzić do przerzucenia części z nich na klientów np. w postaci większych opłat bankowych, czy wzrostu marży kredytów. Wydaje się, że proponowane rozwiązania będą działać proinflacyjne. Działania te mogą utrudnić walkę z inflacją, będą obniżać efektywność realizowanej polityki banku centralnego. Wiązać się to może z koniecznością jeszcze większego zacieśnienia polityki pieniężnej. – Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A

Podobnie, jak pomoc dla kredytobiorców walutowych, także i ten rodzaj wsparcia nie ma szans na wdrożenie. Wszelkie działania będą się spotykać z agresywną kontrą banków, w większości, państwowych. Zatem, ani banki, ani państwo, kontrolujące większą część sektora bankowego, nie będą zainteresowane prawdziwym wsparciem kredytobiorców. Problem będzie narastał, jako że podwyżki stóp procentowych jeszcze się nie zakończyły, a ich wpływ na budżet domowy będzie się zwiększał co kwartał. Pamiętać należy, że za rok mamy kolejne wybory parlamentarne, które będą wymagać od rządzących kolejnych środków na programy socjalne. A wsparcie kredytobiorców nie jest sztandarowym programem społecznym partii rządzącej. Nie ma się więc co łudzić, że takie rozwiązania szybko znajdą poparcie w parlamencie. Co najwyżej, mogą się doczekać kliku debat. – Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.

Ceny działek budowlanych

W marcu 2022 roku, kolejny miesiąc z rzędu ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną odnotowały spadek. Wartość indeksu urban.one dla takich nieruchomości wyniosła 139.18 pkt i była niższa o 2.74 pkt od lutowego odczytu tego wskaźnika.

Opinie co do sytuacji na rynku gruntów budowlanych są podzielone. Połowa ankietowanych jest zdania, że warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę pozostaną bez zmian, natomiast druga połowa, że ulegną pogorszeniu.

Małgorzata Wełnowska

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

malgorzata.welnowska@cenatorium.pl