Indeks cen nieruchomości w marcu 2025 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w marcu br. wyniosła 115,97 pkt., co oznacza wzrost o 0,24 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali pozostaną stabilne. Takiego zdania jest aż 50% ankietowanych. Za pogorszeniem sytuacji rynkowej opowiedziało się 30% ankietowanych. Pozostali (20%) przewidują, że warunki na rynku mieszkań ulegną poprawie.

Polska – lokale mieszkalne

W marcu 2025 r. rozpoczęto budowę prawie 21,9 tys. mieszkań ogółem. Było to o 32,0% więcej mieszkań niż w lutym i o 8,0% mniej niż w analogicznym okresie 2024r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 12,9 tys. mieszkań, co było wynikiem o 18,9% lepszym od wyniku z lutego br. i o 17,6% gorszym od wyniku z marca 2024 r.

W marcu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 22,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 10,8% więcej wydanych pozwoleń niż w lutym br. i o 20,5% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 13,9 tys. mieszkań. Było to o 3,7% więcej wydanych pozwoleń niż w miesiąc wcześniej i o 33,1% mniej niż w marcu 2024 r.

W marcu br. oddano do użytkowania ponad 15,7 tys. mieszkań ogółem. Było to o 5,8% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 9,0% mniej niż w marcu 2024 r. Deweloperzy oddali do użytkowania ponad 9,4 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 5,9% od wyniku z lutego br. i o 13,2% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2024 r.

Wg danych BIK w marcu 2025 r. banki udzieliły 17,94 tys. kredytów o wartości 7,68 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów wzrosła o 19,9%, natomiast w ujęciu rocznym spadła o 3,6%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 22,7% wyższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w lutym br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 428,2 tys. zł i była wyższa o 2,6% o średniej z lutego br.

Dane Grupy PSB wskazują, że średnia dynamika cen materiałów spadła w marcu 2025 r. W ujęciu rocznym dynamika wyniosła ponad minus 3%. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 4-ech grupach towarowych: farby, lakiery (+3%), cement, wapno (+2%), stolarka (+0,1%) oraz chemia budowlana (+0,04%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły kategorii płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 23%.

„Dostęp do kredytów to jeden z najważniejszych czynników kształtujących sytuację na rynku. Zapowiedź obniżenia stóp procentowych już maju może być bodźcem do poprawy sytuacji na rynku. Efektem zapowiedzi prezesa NBP jest spadek stawek WIBOR, a za nim spadek oprocentowania kredytów. Jest spora szansa, że obniżki stóp procentowych będą miały wpływ nie tylko na szerszy dostęp do finansowania, ale również na poprawę nastojów na rynku. Ważna będzie także skala ewentualnych obniżek i kolejne informacje płynące z RPP.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rynek mieszkaniowy czeka na zapowiedziane przez szefa NBP obniżki stóp procentowych. Z uwagi na brak programu wspierającego zakup nowych mieszkań, to stopy będą nadawać ton trendom sprzedażowym. Potencjalna obniżka stopy WIBOR 6M, Poniżej 4%, może podnieść zdolność kredytową nawet o 20%. To również szansa na niższą ratę o nawet 1000 zł miesięcznie. Jest więc na co czekać. Problem w tym, że oczekiwanie może trwać nawet rok, a tymczasem, płynność sprzedaży jest niezwykle istotnym elementem przepływów pieniężnych i jej zaburzenia, nie będą sprzyjać płynności finansowej projektów. W przypadku mniejszych firm, może to nawet zaważyć na żywotności organizacji. Miejmy nadzieję, że dane o inflacji będą dawać asumpt do kolejnych obniżek, z których pierwsza, spodziewana jest jeszcze w maju. Na szali jednak jest, potencjalnie, wzrost inflacji wskutek wojny celnej i wzrostu cen energii.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i członek Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce jest kształtowana przez kilka kluczowych czynników związanych z działaniami politycznymi, ekonomicznymi i społecznymi. Najciekawiej dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym, z jednej strony deklaracje polityczne dotyczące programów wspomagających rynek mieszkaniowy, z drugiej strony ostrożne decyzje deweloperów co do nowych inwestycji i wyczekiwanie klientów zainteresowanych zakupem mieszkań na to co się zmieni na rynku i czy ceny lokali będą spadać, ponieważ podaż ofert stale rośnie zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

„Oddycham z ulga, kiedy politycy przestają się zajmować rynkiem mieszkaniowym tudzież ograniczają się do powierzchownych i nieistotnych dla rynku tematów typu tzw. „Jawność cen mieszkań”, którą sami nabywcy mogą sobie zapewnić po prostu weryfikując ceny mieszkań w interesujących ich inwestycjach mailem czy telefonicznie. Kluczowe byłoby zapewnienie finansowania samorządom w celu uchwalenia planów miejscowych czy technicznego skanalizowania, ugazowienia czy udrogowienia całych kwartałów terenów pod zabudowę, a nie mydlenie oczu pustym hasłem „mieszkanie jest prawem”, za którym nic nie idzie, bo budżetowa szkatuła nie nadąża. Przydałoby się tez poluzowanie przepisów o ochronie praw lokatorów, aby właściciele w ogóle chcieli wynajmować, także odważniej wynajmowali mieszkania bez tysięcy zabezpieczeń i multiplikowania kosztów notarialnych.” – Sławomir Horbaczewski finansista
z rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,53 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 129,95 pkt w marcu 2025 roku.

W tej edycji ankiety eksperci przewidują, że ceny mieszkań pozostaną stabilne. Takiego zdania jest aż 70% ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za spadkami cen w nadchodzącym półroczu.

Duże Miasta – lokale mieszkalne

„Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w I kw. br. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili łącznie ponad 8 tys. mieszkań do sprzedaży. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali niecałe 6 tys. mieszkań. Na koniec I-ego kwartału na rynkach dużych miast pozostało w ofercie prawie 42 tys. nowych lokali. Na rynkach dużych miast w 2024 r. deweloperzy wprowadzili o ponad 30% więcej mieszkań niż udało im się sprzedać. Tempo wzrostu cen wyraźnie wyhamowało.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Od pewnego czasu na rynku deweloperskim obserwujemy mnogość inwestycji prestiżowych. W tej edycji ankiety zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów rynku nieruchomości: jak rozpoznać prawdziwie luksusowe projekty? Jaka jest sytuacja na rynku premium?

„Prawdziwy segment premium wyróżnia się kilkoma kluczowymi cechami:

• Lokalizacja-luksusowe nieruchomości są położone w najbardziej prestiżowych częściach miasta (centrum, zielone dzielnice willowe, okolice parków). Liczy się też prywatność
  i ekskluzywne sąsiedztwo.
• Architektura i design — projekty muszą być unikalne, często realizowane przez renomowanych architektów i studia projektowe. Wysoka jakość bryły budynku, starannie zaprojektowane części wspólne (np. lobby) są standardem.
• Materiały i wykonanie — luksus to także naturalne, szlachetne materiały: kamień, drewno, szkło wysokiej jakości, precyzyjne wykończenie detali, brak „oszczędności” na jakości.
• Oferta usług — concierge 24/7, spa, basen, siłownia, inteligentne systemy zarządzania domem (smart home) to już norma.
• Standard prywatności i bezpieczeństwa — monitoring, prywatne windy, ograniczony dostęp do budynku, a także dyskretna ochrona.
• Limitowana skala — prawdziwy luksus to niska zabudowa i ograniczona liczba mieszkań (często kilkanaście do kilkudziesięciu), co odróżnia go od masowo budowanych apartamentowców.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym premium (stan na 2025 r.) Rynek nieruchomości premium w Polsce — zwłaszcza w Warszawie, Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu — pozostaje bardzo mocny, mimo szerszych wahań gospodarczych.

• Popyt pozostaje wysoki, szczególnie ze strony zamożnych inwestorów lokujących kapitał
  w nieruchomości zamiast w mniej pewne instrumenty finansowe.
• Ceny rosną, ale wyraźnie tylko w najwyższym segmencie jakościowym. Produkty „udające” luksus, ale nie spełniające wysokich standardów, zaczynają mieć trudności ze sprzedażą.
• Koncepcja „ultra premium” — projekty z cenami powyżej 50 000 zł/m² — rozwijają się, szczególnie w centrum Warszawy i w lokalizacjach nadmorskich.
• Zmienność rynku — inwestorzy są ostrożniejsi, bardziej wymagający wobec jakości projektu, dewelopera i wykonania.

Premium na rynku nieruchomości to dziś coś znacznie więcej niż wysoka cena — to całościowe doświadczenie: lokalizacja, architektura, prywatność, wykończenie i usługi muszą tworzyć spójną całość na najwyższym poziomie.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

„Mieszkania premium stanowią elitarny segment rynku nieruchomości, który cechuje się wyjątkową jakością, ekskluzywnymi lokalizacjami oraz wieloma wyjątkowymi udogodnieniami. Nieruchomości te skierowane są do najbardziej wymagających klientów, którzy poszukują komfortu i unikalności. Nieruchomości luksusowe stanowią niewielką część rynku mieszkaniowego w Polsce. Do transakcji sprzedaży na tym rynku dochodzi zdecydowanie rzadziej niż w przypadku segmentu popularnego. Od kilku lat oferta ekskluzywnych mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie. Z danych ofertowych wynika, że deweloperzy dość szybko reagują na zmiany podaży mieszkań premium i starają się uzupełnić w miarę na bieżąco i tak dość niską podaż. Na celowniku deweloperów są przede wszystkim miasta wojewódzkie, gdzie popyt na nieruchomości premium jest największy. Ponadto w kręgu zainteresowań są lokalizacje nadmorskie, górskie czy nad jeziorami. Poza Warszawą, która jest wiodącym rynkiem w sektorze premium, takie prestiżowe apartamenty znajdziemy również w Krakowie czy Gdańsku. Luksusowe apartamenty cechują się niezwykle atrakcyjną lokalizacją. Prestiżowa okolica jest nieodłącznym elementem nieruchomości premium. Lokale znajdujące się w centrum miasta zapewniają właścicielom łatwy dostęp do miejskiej infrastruktury. Nieruchomość otaczają piękne parki oraz luksusowe sklepy. Nieodłącznym elementem lokali premium jest atrakcyjny widok z okna na panoramę miasta. Rynek prestiżowych nieruchomości wciąż prze do przodu – tak samo ich ceny stal wzrastają. Rekordowe oferty apartamentów szczególnie na rynku wtórnym przekraczają już 20 mln zł. Na rynku pierwotny najdroższe inwestycje mają średnią cenę na inwestycji w granicach 50 tys. zł/mkw. Ceny najdroższych apartamentów przekraczają nierzadko 5 mln zł, a nawet sięgają 10 mln zł.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Nie ma spójnej definicji prestiżu w mieszkaniówce, bo w każdym przypadku może to wynikać ze złożenia różnych czynników: – absolutnie topowa lokalizacja – ścisłe centrum dużych miast (np. w Warszawie – Powiśle, Śródmieście, Mokotów), bliskość parków, rzek, historycznych miejsc. – najwyższy standard wykończenia – luksusowe materiały (np. marmur, drewno egzotyczne), systemy smart home, ogrzewanie podłogowe, klimatyzacja, rekuperacja, dźwiękoszczelność, często wykończenie „pod klucz” przez renomowane pracownie. – architektura i design – unikalne projekty, często autorstwa znanych biur architektonicznych, dbałość o detale, ponadczasowy styl. – usługi dodatkowe – concierge, całodobowa ochrona, strefy spa, siłownie, winiarnie, tarasy widokowe, private lounge, windy do apartamentów. – kameralność – poza kilkoma wyjątkami, premium to niewielka liczba lokali w budynku, duży poziom bezpieczeństwa i prywatności.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom

„Zapotrzebowanie na luksusowe mieszkania premium będzie wzrastać. Zamożność społeczeństwa rośnie, dochód rozporządzalny systematycznie ulega powiększeniu, kolejne pokolenia wchodzące w wiek dorosłości mają coraz większe oczekiwania, równocześnie nie ograniczając swojego życia do Polski, a tym bardziej do lokalnego regionu; wybór jest coraz szerszy. Mieszkanie coraz rzadziej jest też wybierane raz na całe dalsze życie, to towar jak każdy inny.” – Sławomir Horbaczewski, finansista z rynku nieruchomości

„Rynek premium jest niezależny od kilkumiesięcznych lub rocznych zawirowań gospodarczych, gdyż przedstawicielami są osoby z klasy „wyższej średniej” i „bogatej”. Alokacja środków pieniężnych w inwestycje nieruchomościowe owych grup jest z ich portfela zaledwie kilkuprocentowym wydatkiem a często jest próbą i sprawdzeniem, gdyż zyski lub strata jest wśród klas ekonomicznie najwyższych wliczone w ich biznes i „DNA przedsiębiorczości”. Z obserwacji będzie to rynek elitarny a próba wejścia do klasy „średniej”, w związku z rosnącymi cenami produkcji, sytuacją geopolityczną w Polsce i Europie będzie w perspektywie kilku lat coraz bardziej utrudniona a model społeczny będzie zmierzał do modelu zachodniego.” – Dariusz Górski poznański inwestor, pośrednik w obrocie nieruchomościami – Masterhouse Nieruchomości.

Ceny mieszkań w Warszawie

W marcu 2025 r.  wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,24 pkt i wyniosła 127,07 pkt.

W tej edycji ankiety 70% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostanie stabilna. Spadki wolumenu sprzedaży przewiduje 20% rynkowych specjalistów, natomiast 10% ankietowanych prognozuje wzrost liczby zawieranych transakcji.

Warszawa – lokale mieszkalne

„W stolicy w I kw. br. deweloperzy wprowadzili na rynek prawie 3,8 tys. nowych lokali do sprzedaży. Sprzedaż nowych mieszkań wyniosła 3,1 tys. jednostek, co było wynikiem o zbliżonym do kwartału wcześniej. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali ponad 14,7 tys. mieszkań w ofercie. W przypadku Warszawy średnia cena ofertowa lokalu na zmniejszyła o 2% w ciągu kwartału, co było głównie przyczyną większej puli tańszych mieszkań w strukturze ofert.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Spada prawdopodobieństwo powstania nowego programu wsparcia kredytobiorców, który mógłby realnie wpłynąć na rynek, będzie więc on musiał – a jednocześnie i mógł – poradzić sam. Nie zatrzymało to jednak wzrostu oferty, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.  W cenach mieszkań trend się nie zmienia – nadal spada roczna dynamika wzrostów, pojawiły się też pierwsze spadki. Na koniec marca 2025 r. ceny były niższe niż rok wcześniej w Lublinie na rynku pierwotnym oraz w Krakowie i Warszawie na rynku wtórnym. Szczególnie te zmiany na wtórnym są istotne, bo to dwa najważniejsze rynki w kraju. Dwucyfrowe wzrosty cen trzymają się jeszcze w Białymstoku, Bydgoszczy, Gorzowie Wlkp., Szczecinie, Toruniu i Zielonej Górze (rynek pierwotny) oraz w Katowicach (rynek wtórny). Jako są to rynki spoza największej piątki, to ich wpływ na Indeks Cen Mieszkań jest relatywnie niewielki.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 1,26 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 150,07 pkt w marcu 2025 r.

W tej edycji ankiety opinie rynkowych ekspertów co do przyszłości rynku gruntów budowlanych w Polsce są podzielone. Połowa ankietowanych opowiedziała się za stabilizacją sytuacji w nadchodzącym półroczu, druga połowa za pogorszeniem warunków.

Grunty pod zabudowę

W wielu miejscowościach znaleźć można odrolnione działki o mocno wydłużonym kształcie przylegające krótszym bokiem do drogi, na których stoją odosobnione osiedla mieszkaniowe. Najczęściej takie twory spotkamy na otwartych terenach miejskich i podmiejskich. Zapytaliśmy rynkowych ekspertów co sądzą o osiedlach łanowych i czy taki rodzaj budownictwa może rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków.

„Osiedla łanowe mają wiele mankamentów. Wielu przeciwników wskazuje, że takie osiedla psują krajobraz. Budowane są zazwyczaj na odludziu, gdzie brakuje podstawowej infrastruktury. Utrudniają prowadzenie funkcjonalnej siatki ulic, co często powoduje, że cały ruch skoncentrowany jest na jednej głównej ulicy a to doprowadza do tworzenia się korków. Tego typu budownictwo prowadzi do rozlewania się przedmieść, co generuje wiele problemów infrastrukturalnych, gospodarczych czy społecznych. Ze względu na odludne umiejscowienie osiedli tworzy się przestrzeń publiczna o niskiej jakości. Brak tu dostępu do parków czy innych terenów rekreacyjnych. Minusem jest także utrudniony dostęp do sklepów czy komunikacji publicznej. Choć posiadanie własnego domu jest marzeniem wielu Polaków ten rodzaj budownictwa nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych jedynie przysparza nowych szczególnie dla lokalnych samorządów.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Temat osiedli łanowych jest dziś w Polsce bardzo gorący i budzi wiele emocji, zwłaszcza w kontekście jakości życia i urbanistyki. To osiedla powstające na tanio kupionych i przekształcanych terenach rolnych (tzw. łanach pól) na obrzeżach miast, bez spójnego planu urbanistycznego. Charakteryzują się:

• intensywną zabudową (blok przy bloku bez dobrej urbanistyki),
• brakiem infrastruktury (szkół, przedszkoli, sklepów, terenów zielonych),
• słabym skomunikowaniem z centrum miasta ze względu na lokalizację,
• brakiem przestrzeni publicznych (placów, parków, chodników).

Osiedla łanowe są złym rozwiązaniem urbanistycznym i przykładem tzw. rozlewania się miasta w najgorszym wydaniu. Zamiast budować spójne, dobrze zaplanowane dzielnice, powstają skupiska budynków bez odpowiedniego planowania przestrzennego. Są tańsze w realizacji dla deweloperów (tańsza ziemia, mniejsze wymagania infrastrukturalne). Osiedla łanowe są skutkiem kompromisu między ceną a jakością życia. Regulacje prawne w zakresie planowania przestrzennego powinny zapobiegać ich powstawaniu co będzie w interesie zarówno gmin jak ich właścicieli, którzy w perspektywie czasu mogą mię duży problem ze sprzedażą tych nieruchomości jak „moda” na nie minie.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

„Każdy rodzaj zabudowy jest dobry tak długo, jak tylko znajduje nabywców. A łanowość nie przesądza o zainteresowaniu czy jego braku u nabywców mieszkań; istotna jest lokalizacja, jakość wykonania w danym standardzie, cena. Zatem osiedla łanowe są dobre jak każde inne, zwłaszcza jako remedium na nieporadnie uchwalone plany miejscowe lub historycznie ukształtowany chaotyczny podział geodezyjny terenu zabudowy, w którym często występują długie i wąskie działki ewidencyjne, a dotychczasowa zabudowa uniemożliwia ich wspólne i jednoczesne wykorzystanie.” – Sławomir Horbaczewski finansista z rynku nieruchomości

„Ten typ inwestycji jest nierozerwalnie związany z rozdrobnieniem własności ziemi rolnej w Polsce, niespotykanym nigdzie indziej w Europie. Na Zachodzie, farmerzy posiadają kilkusethektarowe lub większe gospodarstwa zaś w dawnych krajach socjalistycznych, własność była w rękach państwowych gospodarstw. Jedynie w Polsce, mamy do czynienia z takim rozdrobnienie własności, z uwagi na wieloletnie, wtórne podziały, w ramach rodzin. Biznes nie znosi próżni, więc wobec braku działek o regularnych kształtach, deweloperzy zaczęli zagospodarowywać także takie łany. Czasami, władze zapobiegają tego typu zabudowie, poprzez nakaz scalania gruntów w większą całość. Jednak wadą tego rozwiązania jest możliwe blokowanie sprzedaży kawałka terenu przez właścicieli, którzy nie są zainteresowani zbywaniem swoich części. Nierzadko więc takie tereny stoją latami niezagospodarowanie. Co również nie służy racjonalnej polityce przestrzennej.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i członek Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Urbanistyka łanowa jest obecna od kilku lat w Polsce. Jest to kompromis pomiędzy ceną a lokalizacją na uboczach lub peryferiach dużych miast. Zaletą jest cena i niezależność a minusem brak infrastruktury komunikacyjnej, mediów (kanalizacja, wodociągi, gaz) oraz urbanistycznej.” – Dariusz Górski poznański inwestor, pośrednik w obrocie nieruchomościami – Masterhouse Nieruchomości.