Indeks cen nieruchomości w kwietniu 2020

Powrót do normalności

Pandemia COVID-19 pojawiła się znienacka paraliżując wszystkie gałęzie gospodarki światowej. Dziś, po 3 miesiącach trwania pandemii w Polsce można powiedzieć, że sytuacja uspokaja się. Wiemy już o wiele więcej, lock down sprzyjał przemyśleniom, porównaniom, a także obserwacjom, co się dzieje na rynku. Kwartał to może zbyt mało, żeby być pewnym co się wydarzy w najbliższych miesiącach, ale też wystarczająco dużo, aby określić możliwe scenariusze. W tej edycji indeksu cen urban.one razem z grupą ekspertów przybliżymy Państwu, co może wydarzyć się z cenami mieszkań oraz czy inwestowanie kapitału w nieruchomości to nadal dobra decyzja.

Polska – lokale mieszkalne kwiecień 2020

Kwiecień 2020 roku to pierwszy od dawna miesiąc spadków cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w kraju ustabilizował się na poziomie 102,20 pkt., czyli względem poprzedzającego miesiąca spadł o 1,08 pkt. Nastroje na rynku są w dalszym ciągu pesymistyczne. W najnowszej ankiecie 64% ekspertów opowiadało się za dalszym pogarszaniem warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w Polsce. 

Wciąż trudno jest ocenić wpływ koronawirusa na sytuację finansową Polaków, która jest kluczowa w kontekście oceny przyszłości rynku nieruchomości. Wiemy na pewno, że stopa bezrobocia wzrośnie; w kwietniu w ujęciu m/m wzrost był na poziomie 0,4 p.p. w wyniku czego wynik dla Polski uplasował się na poziomie 5,8% (poziom porównywalnym jak przed rokiem). To jednak nie koniec serii zwolnień, a raczej początek, gdyż do końca lipca przedsiębiorcy korzystają jeszcze z rządowej tarczy antykryzysowej, która na pewien zawiesiła decyzje o wysłaniu pracowników na bezrobocie.  Jeżeli latem gospodarka się nie rozkręci, a Polacy wciąż ostrożnie będą wydawać oszczędności, stopa bezrobocia będzie rosła. Dopiero jesienią/zimą będziemy mogli ocenić realną skalę zmian, która w dużej mierze uzależniona będzie też od tego czy czeka nas sezonowy nawrót pandemii oraz jaką strategię walki przyjmie nasze Państwo – Anna Karaś, starszy analityk w Cenatorium Sp. z o.o.

Sytuacja jest nadal niejasna. Potrzeba jeszcze co najmniej kwartału, by oszacować, jakie straty przyniosła gospodarce pandemia i związany z nią przestój. Rynek mieszkaniowy jest jednak znacznie bardziej odporny na wstrząsy, niż inne gałęzie gospodarki narodowej. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania będzie jeszcze przez wiele lat duże, z uwagi na utrzymujący się wciąż wysoki deficyt jednostek mieszkalnych na milion mieszkańców. Przy chwiejnym zainteresowaniu ze strony kupujących, deweloperzy będą ograniczać podaż, by utrzymać rozsądne zyski. A prawo popytu i podaży zweryfikuje z pewnością taką strategię. Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w kwietniu 2020 r. wyniósł 103,64 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano spadek cen transakcyjnych na poziomie -1,95 pkt. W przypadku dużych miast eksperci także byli zgodni i również zdecydowana większość, bo 64% prognozowała dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju.

Kwiecień 2020 roku był najtrudniejszym w ostatnich latach okresem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Ograniczenia w przemieszczaniu się, niepewność jutra przełożyła się na drastyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Na portalach ogłoszeniowych wydłużył się czas ekspozycji ogłoszenia z kilkunastu do dwudziestu-paru dni, a z oferty zaczęły znikać najniżej wycenione oferty. W wyniku tego, średnia cena transakcyjna uległa obniżeniu – na zakupy decydowały się głównie osoby szukające (i znajdujące) okazję, a także Ci, którzy wiedzieli, że na spadek ceny wybranej nieruchomości raczej liczyć nie mogą, bądź nie mogą czekać.  Wielu jednak wstrzymało zakupy oczekując spadków cen mieszkań, szczególnie tych wysoko wycenionych. Stawki ofertowe utrzymują się jednak na stabilnym poziomie, a średnia cena oferty w niektórych rejonach nawet rośnie, co jest jednak wynikiem znikania z oferty najniżej wycenionych mieszkań. Kryzys gospodarczy z poprzedniej dekady zaczął się podobnie – spadek cen w pierwszej kolejności dotyczył cen transakcyjnych, podczas gdy cena ofertowa zaczęła dopasowywać się dopiero w kolejnych kwartałach. Nie jest jednak powiedziane, że tym razem będzie podobnie. – Anna Karaś, starszy analityk w Cenatorium Sp. z o.o.

Czy należy więc oczekiwać podobnego scenariusza, jaki miał miejsce po kryzysie finansowym z lat 2008-2009? Czy ceny mieszkań zmienią trend i zaczną spadać? Czy powinniśmy spodziewać się stabilizacji?

Rynek pierwotny i poziom jego cen jest regulowany popytem i kosztem wytworzenia.  Na ten moment nie spodziewałbym się znaczących obniżek właśnie ze względu na koszty budowy i działek, które nie chcą gwałtownie spadać – Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Patrząc na rynek mieszkaniowy z szerokiej perspektywy nie za bardzo są przesłanki do tego, by ceny drastycznie spadły. Możliwe są oczywiście kilkuprocentowe wahania. Bardziej podatny na spadki będzie rynek wtórny – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

W krótkiej, tym bardziej długiej, perspektywie nie ma miejsca na spadek cen mieszkań. Deweloperzy podażą regulują poziom cen, a na rynku wtórnym klienci decydują, które z mieszkań znajdą nabywców, ale po dotychczasowych cenach.  Sławomir Horbaczewski

Myślę, że na rynku pierwotnym w najbliższym czasie nie zobaczymy widocznego spadku cen mieszkań. Te projekty, które mogły zostać wstrzymane, zastały wstrzymane. Podaż jest dostosowywana do sytuacji, a nieznaczne rabaty (np. cena garażu, bądź 10% do negocjacji) mogą nawet pozostać niezauważone w średnich cenach nowych mieszkań. Jeżeli chodzi o rynek wtórny tutaj widzę większy obszar do zniżek, choć jeszcze nie taki, jakiego niektórzy by oczekiwali – Barbara Bugaj, główny analityk w Sonar Home.

Ceny mieszkań w Warszawie

Kwiecień 2020 roku w stolicy, czyli najdroższym mieście w Polsce, oznaczał wyraźny spadek średniej ceny transakcyjnej mieszkań. Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 101,7 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotował spadek na poziomie -2,85 pkt. i tym samym powrócił do poziomy z przełomu 2018/2019 roku. Wśród ankietowanych ekspertów 55% prognozowało, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w stolicy jest stosunkowo pod kontrolą. Niska podaż mieszkań na rynku pierwotnym oraz bardzo zawężona oferta lokali gotowych do zamieszkania sprawia, że deweloperzy czują się dość bezpiecznie i na razie nie planują obniżki cen mieszkań. Ekspert obido.pl, Marcin Krasoń mówi, że część deweloperów zapowiada nawet małe podwyżki w perspektywie kilku tygodni. Mogą sobie na nie pozwolić właśnie te firmy, które mają w ofercie deficytowe, czyli gotowe mieszkania. Rynek pierwotny na razie tanieć nie będzie, ale z racji na spadek liczby zawieranych transakcji pojawiają się już pierwsze promocje mające przyciągnąć klientów do biur sprzedaży. W dłuższej perspektywie należy spodziewać się raczej zmiany struktury oferty, czyli zwiększenia podaży mieszkań w tańszych dzielnicach tj. Ursus, Białołęka czy Wawer oraz w niższym standardzie co faktycznie wpłynie na spadek średniej ceny oferty. Na wyraźne obniżki cen mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach na rynku pierwotnym raczej nie liczmy – Anna Karaś, starszy analityk Cenatrorium Sp. z o.o.

Ważną kwestią przy prognozowaniu cen mieszkań jest jednak przyszłe zachowanie klientów inwestycyjnych, którzy w dużej mierze nakręcali rynek nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich latach w Polsce. Czy wycofają się z inwestycji? Jaką mają alternatywę?

Rzecz właśnie w tym, że nie mają żadnej, bo trudno taką alternatywą określić obligacje skarbowe. Przy galopującej inflacji, utracie wartości złotego względem innych walut, nieruchomości nadal mogą stanowić rozsądny finansowo przedmiot inwestycji posiadanych nadwyżek. Ponadto, przy coraz mocniej ograniczanej podaży, raz, przez zamrożone postępowania administracyjne, a dwa, przez mocno zachowawcze podejście deweloperów, ceny, w średnim horyzoncie czasowym, będą miały potencjał raczej do wzrostu. Co zaś z inwestorami z condohoteli i apartamentów wakacyjnych? Pandemia pokazała, jak delikatnej konstrukcji jest to segment. Wystarczyło dwa miesiące zawieszenia działalności, a już wiele z tego typu przedsięwzięć zaczęło mieć poważne problemy finansowe. Zatem i z tego rynku może nastąpić przepływ inwestorów na rynek mieszkań do długoterminowego najmu. Czas pokaże, jaka będzie skala takiego przepływu – Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Część osób poważnie zastanawia się nad tym, co zrobić ze swoimi pieniędzmi. Lokaty bankowe i obligacje skarbowe nie są w stanie pokryć choćby inflacji i rynek nieruchomości jest naturalnym kierunkiem, w którym podążają oszczędności. Warto pamiętać, że osoby inwestujące w mieszkanie liczą zarówno na długoterminowy wzrost jego wartości, jak i, niejako po drodze, zyski z najmu. Należy jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie kura znosząca złote jaja. Wiąże się to z ryzykiem i wymaga zaangażowania. Szczególnie ostrożnym należy być decydując się na najem krótkoterminowy, bo wiele wskazuje na to, że prędzej czy później wprowadzone zostaną ograniczenia dotyczące tego segmentu – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Nieruchomości od dawna są postrzegane, jako bezpieczna lokata kapitału. W obecnych czasach dużej zmienności na rynkach akcji, walut oraz obawy przed nadmierną inflacją, znacząca część osób będzie nadal zainteresowana inwestowaniem środków w nieruchomości. Obniżenie stóp procentowych, które przełożyło się na niskie oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych będzie dodatkową zachętą. Mimo iż, stawki najmu w ostatnim czasie również się obniżyły, to zmiana ta nie była tak drastyczna, jak spadek oprocentowania lokat. Tym samym gotówkowi inwestorzy będą wciąż poszukiwali atrakcyjnych ofert. Ze względu na pogorszenie dostępności kredytów hipotecznych jedynie inwestorzy posiłkujący się kredytem mogą być w najbliższym czasie mniej aktywni – Radosław Okulski – Santander Bank Polska

Po pandemii rynek nieruchomości wróci do normy, klienci dalej będą inwestować w nieruchomości m.in. dlatego, że nieruchomości stanowią od zawsze jedno z najbezpieczniejszych lokat, przynoszących dobre zyski aktywów. Prawdą jest, że przez ostatnie lata szczególnie rynek mieszkaniowy był bardzo aktywnym sektorem inwestycyjnym. Nic w tym dziwnego skoro inwestycja w mieszkanie pod wynajem była i mam nadzieję, że dalej będzie atrakcyjniejsza niż lokata w banku. Osoby inwestujący w nieruchomości z rozsądkiem popartym fachową wiedzą nad będą kupować nieruchomości i za gotówkę i na kredyt. Zawsze w czasie kryzysu i po kryzysie najlepiej się zarabia nie tylko na nieruchomościach – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Klienci inwestycyjni nie wycofają się z rynku, i tak dotąd nie było ich wystarczająco dużo, ponadto nie mają zbyt wielu tak atrakcyjnych alternatyw. Zwłaszcza wobec gremialnego przesunięcia ciężaru pracy biurowej z budynków biurowych do prywatnych mieszkań, tych będzie potrzeba więcej i to większych, aby nie pracować w jednej izbie razem z dziećmi i zwierzętami domowymi. Olbrzymią wartością polskiego rynku zarówno deweloperskiego, jak i prywatnych firm telekomunikacyjnych jest stworzenie świetnie technicznie funkcjonującej infrastruktury ICT (Information and Communication Technology). Order Orła Białego należy się nie politykom, a polskim przedsiębiorcom, którzy z niczego stworzyli przez trzydzieści lat zaplecze lepsze niż w dojrzałych gospodarkach zachodniej Europy. W tym wyprzedziliśmy wszystkie liczące się gospodarki na starym kontynencie i tym przyciągniemy do Polski kolejnych inwestorów, tych biznesowych i tych nieruchomościowych – to w Polsce będą osiągać ponadprzeciętne zyski. Zatem nie tylko nie stracimy nikogo poważnego, ale wciąż będziemy pozyskiwać kolejnych – jedynym ograniczeniem  jest czas, bo to nie są decyzje podejmowane pod wpływem chwili, wymagają cierpliwości i konsekwencji, a naszym politykom brakuje tych cech, jak tez profesjonalizmu. To słabe strony polskiej gospodarki. Na szczęście coraz mniej istotne wobec wzrastającej siły i determinacji naszych rodzimych deweloperów –  Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny

Trzymanie gotówki w bankach już przy stopach w wysokości 1,5% było nieopłacalne, tym bardziej jest tak obecnie. Dlatego można oczekiwać przekierowania części tego kapitału na rynek nieruchomości. Jak wiadomo są jednak pewne ryzyka związane z raportowanymi w mediach spadkami czynszów. W każdej inwestycji istnieje jakieś ryzyko dlatego obecnie trzeba podjąć świadome kroki przy obliczaniu rentowności takiej inwestycji. – Barbara Bugaj, główny analityk w Sonar Home.

Ceny działek budowlanych

W kwietniu 2020 roku podobnie jak w segmencie mieszkań, doszło do spadku cen działek na cele budowlane. Miesiąc zamknął się wynikiem równym 133,05 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła – 0,87 pkt.

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium specjaliści w dalszym ciągu najmniej obawiali się wpływu COVID-19 na rynek gruntów. Pogorszenie sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w najbliższych 6 miesiącach przewidywało 36% ekspertów, podczas gdy kolejne 36% ankietowanych nie spodziewała się zmian.

Indeks urban.one już od lipca 2019 roku wskazuje na stabilizację cen gruntów na cele budowlane. Galopujące ceny działek budowlanych skłoniły, a nie raz zmusiły deweloperów do ekspansji na mniej atrakcyjne rejony inwestycyjne, ze względu na niższe ceny działek. W wyniku tego już od kilku kwartałów obserwowaliśmy zmianę struktury transakcji i wzrost zakupów gruntów w dalszej odległości od centrów miast. W najbliższej przyszłości należy się spodziewać umocnienia tej tendencji. Inwestorzy przychylniej spojrzą na peryferia. Obrzeżne działki nie tylko zwiększą swój udział w strukturze popytu, ale także ich wywindowane w ostatnich latach ceny, mogą zostać skorygowane. W przypadku lepszych lokalizacji – nie należy na to liczyć – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatrorium Sp. z o.o.

Wzmagać się będzie zainteresowanie większymi gruntami, z możliwością utworzenia przydomowych ogródków, przy większych powierzchniach mieszkań, ale bez zwiększania łącznej ceny pojedynczego mieszkania. Mogą pojawić się obniżki cen lokali mieszkalnych uzyskane bez obniżania marży dewelopera, a poprzez zakup tańszych, położonych dalej od centrów miast działek. Życie udowodniło, że infrastruktura informatyczna zdała egzamin; odległość, pod warunkiem braku konieczności codziennego dojazdu, nie ma już takiego znaczenia, a ludzie będą tez obawiać się już tak biesiadować poza domem i podróżować, jak dotąd, tak więc potrzebna jest większa powierzchnia mieszkań i ogródki, albo po prostu więcej zabudowy szeregowej lub bliźniaczej, o ile nie od razu jednorodzinnej. Może nastąpić powrót do domów jednorodzinnych, dotąd praca zdalna nie stanowiła argumentu, jednak sytuacja uległa radykalnej zmianie. Raczej pojawią się mniejsi deweloperzy z mniejszymi projektami deweloperskim na tanich gruntach poza miejskich, niż w większym zakresie zaczniemy sami metodą gospodarczą realizować własne domostwa. Idealne warunki do rozkwitu drobnej przedsiębiorczości, w tym także wykańczania wnętrz, a w konsekwencji branży AGD, co doskonale wpisałoby się w dotychczasowe solne punkty polskiej gospodarki. Duże firmy inwestycyjne i deweloperskie podchwyciły już ten trend, powstają duże, całkowicie nowe osiedla wraz z pełną infrastrukturą na nowych dla mieszkalnictwa terenach – Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny

Wybuch pandemii koronawirusa wpłynął na wzrost zainteresowania segmentami, domami jednorodzinnymi oraz ogródkami działkowymi. Przymusowa kwarantanna uświadomiła atuty, jakie kryją się w tego typu nieruchomościach. Tym samym część nabywców nieruchomości może w najbliższym czasie zrewidować swoje plany zakupowe i wybrać większe mieszkanie z tarasem lub ogródkiem bądź zdecydować się na zakup segmentu. W związku z tym możemy mieć do czynienia z odpływem mieszkańców na peryferia miast. Radosław Okulski – Santander Bank Polska

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)