Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Lokale mieszkalne: luty 2020
Luty 2020 roku przyniósł kolejne wzrosty cen mieszkań w całym kraju. Na koniec miesiąca Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce ustabilizował się na poziomie 103,26 pkt., czyli względem ubiegłego miesiąca wzrósł o 0,26 pkt.
Wśród ankietowanych ekspertów nastąpiła jednak diametralna zmiana nastrojów – 75% z nich opowiadało się za pogorszeniem warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu, podczas gdy miesiąc wcześniej takiego zdania był tylko co trzeci ankietowany. Na zmianę nastrojów kluczowy wpływ ma pandemia koronawirusa, która sparaliżowała światową gospodarkę. Jeszcze przed kilkoma miesiącami pytaliśmy ekspertów o to co mogłoby się wydarzyć w 2020 roku, aby sytuacja na rynku uległa pogorszeniu, aby ceny zaczęły spadać. Szukano ryzyk, pisano różne hipotetyczne scenariusze jednak nikt nie przewidywał, że faktycznie coś może się zmienić. Rynek mieszkaniowy miał się świetnie, ceny pięły się w górę, główny problem stanowiła podaż gruntów i zasoby siły roboczej. Na wielu rynkach popyt górował wręcz nad podażą. Nikt nie pomyślał wówczas, że to natura może zmienić sytuację gospodarczą w tak nieoczekiwany sposób.
W tej edycji ankiety zapytaliśmy więc ekspertów jak pandemia koronawirusa zmieni rynek nieruchomości? Czy popyt na mieszkania spadnie i czy możemy liczyć na obniżki cen?
Pandemia koronawirusa z pewnością zmieni układ sił na rynku nieruchomości. W krótkim horyzoncie należy się liczyć ze spadkiem liczby transakcji, ponieważ większość ludzi będzie nadal pozostawać w domach, oczekując rozwoju pandemii. Nie można jednak oczekiwać znaczących spadków cen. Średnioterminowo zaś, może się okazać, że, wobec dramatycznie taniejącej polskiej walucie, część posiadaczy znacznych zasobów gotówki będzie chciała uciec z nią na rynek mieszkań. Właśnie mieszkań, a nie innych aktywów nieruchomościowych, bo tylko mieszkania mają perspektywę wyjścia obronną ręką z tego kryzysu – mówi Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.
Przede wszystkim czeka nas spadek sprzedaży mieszkań. Skala jest teraz trudna do oceny. Możemy nawet mówić o spadku popytu od 40% do nawet 90%. Nie spodziewam się jednak spadku aż o 90%, bo choć Polacy starają się zgodnie z zaleceniami siedzieć w domach, to wiele transakcji jest przecież w toku, a urzędy – choć często nie przyjmują normalnie interesantów – to działają dzięki systemowi ePUAP, notariusze prowadzą czynności z zachowaniem odpowiednich środków ostrożności, a banki w większości przypadków, utrzymują oferty hipoteczne w mocy. Do tego sporo osób może w tych niepewnych czasach dojść do wniosku, że to właśnie nieruchomości będą dla nich bezpieczną przystanią dla kapitału. Nie zmienia to faktu, że póki co należy spodziewać się prolongowania sporej części transakcji. Co jest warte podkreślenia – wszystko wskazuje na to, że mamy teraz do czynienia z przenoszeniem transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechaniem. Potwierdzają to chociażby dane na temat ruchu w internecie, które sugerują, że Polacy szukający dotychczas mieszkań, nie zmieniają swoich planów. To znaczy, że jeśli w optymistycznym scenariuszu uda nam się sprawnie uporać z pandemią, to liczba transakcji może szybko wrócić do normalnych poziomów. Jeśli chodzi o ceny to przykłady z historii pokazują, że w trakcie epidemii raczej nie ma co liczyć na ich poważne spadki. Póki co okresowe zahamowanie zmian cen jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem. Tak dzieje się teraz w Chinach – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Z rynku znikną przede wszystkim mniejsi inwestorzy, osoby inwestujące w mieszkania na wynajem finansowane kredytem mieszkaniowym – duża część takich osób wycofa się z zakupów z uwagi na niepewną sytuację na rynku pracy. Szacuje się bowiem, że bezrobocie w kraju w nadchodzącym roku znacznie wzrośnie, możliwe że nawet do 10% co oznacza znaczne pogorszenie sytuacji finansowej Polaków. Część rodzin nie będzie mogła pozwolić sobie na zmianę mieszkania przy obecnych cenach i sytuacji finansowej, tym bardziej, że banki zaostrzają politykę udzielania kredytów mieszkaniowych. Znikają także oferty kredytów z 10% wkładem własnym i ubezpieczeniem od niskiego wkładu – coraz częściej wymaga się 20%. Nie należy się jednak spodziewać, że zmniejszony popyt na mieszkania wpłynie na znaczną obniżkę cen mieszkań w br. O wzrostach cen można raczej zapomnieć, ale póki co deweloperzy będą utrzymywać stawki, szczególnie w przypadku nieruchomości z wyższej półki. Korekty można spodziewać się tylko w przypadku peryferyjnych lokalizacji, tam gdzie deweloper kupił grunt w okazyjnej cenie. Na rynku pozostaną inwestorzy ze stabilną sytuacją finansową, którzy właśnie teraz będą lokować kapitał w nieruchomości chroniąc go przed zapowiadaną inflacją, tym bardziej iż kredyty mieszkaniowe będą jeszcze tańsze. Obniżka stóp procentowych przez RPP z 17.03.2020 przełoży się na jeszcze niższe raty – mówi Anna Karaś Starszy Analityk Rynku Nieruchomości w Cenatorium sp. z o.o.
Możemy się spodziewać obniżenia popytu. Jak można zaobserwować na innych rynkach (m.in. chińskim, włoskim, koreańskim), pierwszą reakcją na zmiany nie były ruchy cenowe, a gwałtowny spadek wolumenu transakcji nawet o 90% – ten spadek wolumenu był bardzo podobny na każdym z tych rynków. Odbudowę na chwilę obecną widzimy w Chinach, gdzie w skali roku spadki kurczą się do 40-50%. Rosnąca niepewność spowodowana przyszłymi zmianami na rynku pracy również powoduje przekładanie decyzji na późniejszy termin. W grupie popytowej strach jest większy niż po stronie podażowej, ale nie tylko strach paraliżuje obrót na rynku mieszkań. Istotnym problemem jest pozyskiwanie dokumentów, ograniczeniu uległ także dostęp do ofert i decyzji kredytowych. Trwają prace nad usprawnieniem zawierania aktów notarialnych. Na rynku pierwotnym obserwujemy nowe kampanie marketingowe z drobnymi promocjami (np. cena niższa o 30 tys. zł). – Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome
Przed nami jeszcze 3 kwartały tego roku. Jeśli epidemia szybko wygaśnie gospodarka i rynek nieruchomości powrócą do normalnego poziomu. Problem pojawi się wtedy jak epidemia koronawirusa potrwa jeszcze kolejny kwartał lud dwa. Wtedy może się okazać to bardzo groźne nie tylko dla krajowej gospodarki, ale i rynku nieruchomości – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Ceny mieszkań w dużych miastach
W dużych miastach[1] Indeks urban.one w lutym 2020 r. wyniósł 105,57 pkt., co oznacza że w ujęciu m/m odnotowano wzrost cen na poziomie 0,35 pkt. W tym przypadku eksperci także byli dość zgodni – zdecydowana większość, bo blisko 70% opowiedziała się za pogorszeniem sytuacji w ciągu najbliższych 6 miesięcy w zakresie warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju.
Spadek liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym wydaje się być nieunikniony. A jak na obecną sytuację zareaguje rynek najmu?Wszelkiego rodzaju lokale na wynajem, na cele usługowe, aparthotele, hotele i domy studenckie czeka bardzo poważne tąpnięcie. Konieczność opuszczenia akademików przez studentów, odwoływane rezerwacje i zamierający ruch turystyczny mogą przynieść spektakularne bankructwa. A to z racji tego, że są to, w znakomitej większości, projekty mocno lewarowane, czyli wspierane, nawet w 80% kredytem bankowym. Zatem spadek przychodów do zera może spowodować, iż inwestorzy, którzy są właścicielami tego typu obiektów znajdą się w sytuacji bez wyjścia i w obawie przez konsekwencjami prawnymi będą woleli ogłaszać upadłość, unikając w ten sposób postępowań karnych i odszkodowawczych. Perspektywa jest zatem bardzo niedobra i musimy się przygotować na znaczne problemy z płynnością tego typu projektów – mówi Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.
Inwestując w nieruchomości na wynajem należy zawsze w biznes planie określić tzw. poduszkę bezpieczeństwa, która pozwoli przetrwać sytuacje kryzysowe powstałe np. w przypadku pustostanów czy też chwilowych braków najemców. Obecna sytuacja kryzysowa być może boleśnie zweryfikuje niektóre projekty inwestycyjne i wielu nie otrzyma zakładanych zysków. Z drugiej strony należy pamiętać, że niektóre dostępne na rynku tzw. gotowce inwestycyjne na wynajem już na starcie oferty szalenie wygórowane i z wręcz nie realnymi stopami zwrotu z inwestycji. Przed nami jeszcze 3 kwartały będzie więc jeszcze czas na zwiększenie przychodów lub korektę zysków – przewiduje Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Obecna sytuacja odbije się bardzo negatywnie na wszystkich, w tym także na rynku najmu – popyt będzie wyraźnie zmierzać w kierunku lokali jak najtańszych, wzmocnieniu ulegnie trend wspólnego wynajmowania nawet maleńkich lokali i osoby, które postawiły wcześniej na zakup lokali na wynajem przestana osiągać zakładane stopy zwrotu. Musimy się przygotowywać na bardzo siermiężne czasy, obecne pokolenie dwudziestolatków nie zazna już takiej poprawy na rynku mieszkaniowym, jak dzisiejsi pięćdziesięciolatkowie. Zwłaszcza studenci będą oszczędzać na czynszach – ocenia Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości
Ceny mieszkań w Warszawie
Początek 2020 roku w stolicy cechował się wzrostem cen mieszkań. Tym razem Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 104,41 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotowano wzrost na poziomie 0,42 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 67% prognozuje że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w Warszawie pogorszą się.
W 2019 roku na rynku pierwotnym w Warszawie popyt na mieszkania górował nad podażą, a największą bolączką deweloperów był brak gruntów pod budowę, mieszkania sprzedawały się na pniu. Oferta kurczyła się. 2020 rok miał oznaczać czas budowania banku ziemi oraz zdobywania pozwoleń na budowę, nawet na zapas, aby uniknąć nowych wymagań energetycznych jakie będą miały spełniać budynki, na które budowę uzyska się pozwolenie po 2020 roku. Obecnie wydaje się, że sytuacja mocno ulegnie zmianie, wiele spraw na dłużej utknie w urzędach z powodów braków kadrowych. Procedury administracyjne wydłużą się. Kolejnym problemem będzie brak siły roboczej. Nie ma również powodów, aby w obecnej sytuacji staniały materiały budowlane. Walka o pracownika, nowe wymagania energetyczne dla budynków, zmniejszony popyt mogą stanowić główne wyzwanie dla deweloperów w nadchodzących czasach. Czynniki te uniemożliwią także obniżkę cen, chyba że kosztem własnej marży. Dla wielu mniejszych deweloperów może być to koniec działalności, dla większych, z ugruntowaną pozycją na rynku – szansa na zwiększenie udziału w rynku. – Anna Karaś, Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Panika, która obecnie zawładnęła rynkiem nieruchomości dowodzi, że deweloperzy, inwestorzy, fliperzy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami czy zarządcy nieruchomości nie brali pod uwagę ryzyk związanych z prowadzaną przez nich działalnością. Epidemia, koronawirusa już ujawniła i jeszcze ujawni brak umiejętności w zarządzaniu kryzysowym u niektórych przedsiębiorców również z branży nieruchomości czy budownictwa. Kryzysy były, są i będą, dlatego też trzeba się do nich właściwie przygotować oceniając skalę ryzyk i przygotowując programy osłonowe i naprawcze – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Pandemia koronawirusa zmusiła nas do zostania w domu oraz przeniesienia biura do własnego mieszkania. Jeżeli pracodawcy i pracownicy przekonają się do pracy zdalnej, może okazać się, że wskaźnik pustostanów biurowych wzrośnie.
Nastał zły czas dla deweloperów powierzchni biurowych. Jeśli dotąd jedynie niektórzy najemcy i to w bardzo ograniczonym zakresie nieśmiało próbowali organizować prace zdalną swojego personelu, to dzisiaj okazało się, że taka praca nie tylko może być niezbędna, to jeszcze jest absolutnie możliwa, i to z dnia na dzień. Przecież nikt nie był przygotowany (co źle o nas świadczy) na nadejście pandemii i powszechne nakazy administracyjne maksymalnego izolowania się przez wszystkich od wszystkich, a jednak zdołaliśmy bez większych problemów przenieść się do mieszkań i często w nadmiernej ciasnocie, ale jednak bez zakłóceń pracować na odległość. Wytrzymała również sieć teleinformatyczna, projektowana przecież na znacznie lepsze czasy (wydawało się, że będą trwać wiecznie), niż obecne. Nawet zalecenia wydawane na wszelki wypadek, aby np. nadmiernie nie obciążać sieci transmisją wideo, kiedy audio wystarczy, okazały się być niepotrzebne. W dużej mierze to także zasługa deweloperów, bo okazuje się, że zaprojektowane przez nich przyłącza zarówno w biurach, jak i budynkach mieszkalnych, wytrzymują obecny ruch. Jednak powstała sytuacja dała wiele do myślenia – czy potrzeba nam tak wiele biur, kiedy rozwój technologii informatycznych i telekomunikacyjnych umożliwia każdemu z nas pracę gdziekolwiek i łączenie się na bieżąco z kimkolwiek na świecie, a niedługo już i poza nim? Jeśli będzie nam dane przeżyć obecną pandemię po raz kolejny wygrają deweloperzy mieszkaniowi. Przy przewidywanym zwiększeniu udziału pracy zdalnej nie tylko teraz, podczas powszechnej kwarantanny, a także w dalszej przyszłości, bardziej potrzebne będą większe, i bardziej nowoczesne, powierzchnie mieszkalne, zatem popyt na mieszkania nie zamrze. Deweloperzy to jedni z bardziej cwanych przedsiębiorców, zatem bardzo umiejętnie wykorzystają ten czas na przemodelowania w swoich portfelach projektów, w żadnym razie nie obniżając cen, chyba, że symbolicznie, aby stwarzając wrażenie takich obniżek wywołać efekt marketingowy – ocenia Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości
Zdalna praca opustoszy biura, brak przychodów zaś może doprowadzić do bankructw także właścicieli centrów handlowych. Aparthotele, akademiki, hotele będą także z trudem funkcjonować. Na to nałoży się zapewne, skokowy wzrost bezrobocia oraz ciężka sytuacja na rynku bankowym – mówi Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.
Ceny działek budowlanych
W lutym 2020 roku doszło do niewielkiej korekty Indeksu w segmencie gruntów na cele budowlane. Miesiąc zamknął się wynikiem równym 133,58 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła -0,39 pkt.
W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium specjaliści najmniej obawiali się wpływu Koronawirusa na rynek gruntów. 41% ankietowanych nie spodziewała się zmian, a kolejne 41% prognozowało pogorszenie sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane.
Z pewnością wiele transakcji dotyczących gruntów zostanie obecnie wstrzymana. Deweloperzy mogą chwilowo organicznych ekspansję, szczególnie na mniejszych rynkach, które w największym stopniu zagrożone są wzrostem bezrobocia, a więc spadkiem siły nabywczej lokalnej społeczności. W dużych miastach wszelkie transakcje przeciągną się w czasie m.in. z powodów wydłużenia procedur administracyjnych. Deweloperzy będą zmuszeni do spowolnienia swojej działalności – Anna Karaś Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Pojawia się także pytanie, czy w związku z koronawirusem należy spodziewać się również opóźnień na budowach?
Co się tyczy opóźnień na budowach, to są one niemal pewne. Odwołanie zajęć w szkołach oraz zwykły ludzki strach spowodują dużą absencję i kłopoty z zachowaniem płynnej realizacji budynków. Będzie to także miało wpływ na start nowych projektów, ponieważ firmy wykonawcze stracić mogą znaczącą część potencjału – Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.
Na chwilę obecną deweloperzy komunikują, że budowy idą dość sprawnie, choć pojawiały się przestoje kontroli na budowach- których brak może hamować wypłaty z rachunków powierniczych, a więc uniemożliwia opłacanie wykonawców – komentuje Barbara Bugaj główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome
Na ten moment prace budowlane są kontynuowane, jednak bardzo często Generalny Wykonawca nie dysponuje pełna załogą jak było przed wybuchem epidemii. Jeśli taka sytuacja utrzyma się dłużej to należy się spodziewać opóźnień na budowach – dodajeRadosław Okulski Property Finance Manager w Santander Bank Polska S.A.
Zarówno deweloperzy, jak i firmy budowlane wciąż mają co robić, ponieważ na rynku jest bardzo wiele już wcześniej podpisanych umów, które będą wykonywane przez najbliższych kilka lat, a prace wykonawcze na budowach są kontynuowane, zwłaszcza przy także niespodziewanie dobrej pogodzie, która sprzyja nawet przyspieszaniu harmonogramów budów. Opóźnienia na budowach nie będą miały racji bytu, umowy są podpisane, finansowanie zapewnione – mówi Sławomir Horbaczewski ekspert rynku nieruchomości
Anna Karaś
Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości
anna.karas@cenatorium.pl
[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)
