Masz kredyt hipoteczny? Możesz odetchnąć z ulgą, ale tylko na chwilę

Na wrześniowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej zapadła decyzja o utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie. Oznacza to przede wszystkim ulgę dla klientów spłacających złotowe kredyty hipoteczne, bowiem ich raty, przynajmniej w najbliższym czasie, pozostaną na obecnym poziomie. Jak zmienią się raty kredytów, jeśli zapowiadana podwyżka w końcu stanie się faktem? Czy można się przed nią ochronić? I co z tym wspólnego ma inflacja?

Ostatnia podwyżka stóp procentowych miała miejsce ponad 9 lat temu, w maju 2012 roku, kiedy to RPP postanowiła podnieść stopy procentowe o 0,25 pp, przez co główna stopa (referencyjna) osiągnęła poziom 4,75%. Od tamtej pory każde posiedzenie Rady kończyło się utrzymaniem stóp na tym samym poziomie bądź ich obniżeniem. W wyniku pandemii i widma zapaści gospodarczej, w maju 2020 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnym obniżeniu głównej stopy procentowej do rekordowo niskiego poziomu 0,10%. Stawka ta obowiązuje aż do dzisiaj, a wrześniowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło żadnych zmian w tym temacie.

Tym samym w najbliższych tygodniach możemy spodziewać się jedynie niewielkich wahań stawki WIBOR 3M, na podstawie której wyliczane jest zmienne oprocentowanie większości złotowych kredytów hipotecznych. Dla wielu dotychczasowych kredytobiorców jest to bardzo dobra informacja, w szczególności, że analitycy prawie do samego końca wróżyli podwyżkę stóp procentowych.

Dlaczego stopy procentowe NBP wpływają na raty kredytów mieszkaniowych?

Stopa procentowa, potocznie zwana oprocentowaniem, to cena, jaką należy zapłacić za pożyczenie środków pieniężnych. Te, które nas najbardziej interesują w tym momencie, to stopy procentowe NBP oraz WIBOR. Pierwsze oznaczają cenę pozyskania kapitału przez banki komercyjne od Narodowego Banku Polskiego. Ich poziom reguluje Rada Polityki Pieniężnej, czyli organ decyzyjny NBP. Stopa WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) wyznacza natomiast cenę kapitału pozyskanego na międzybankowym rynku pieniężnym. Ustalana jest codziennie na tzw. fixingu, na podstawie danych dotyczących oprocentowania z banków wchodzących w skład panelu WIBOR.

Dlaczego w ogóle banki pożyczają kapitał? Przede wszystkim w celu sfinalizowania akcji kredytowej, czyli najprościej mówiąc, aby pozyskać środki na wypłatę kredytów dla firm i klientów indywidualnych. Im drożej banki pożyczają kapitał, tym droższy będzie kredyt udzielony klientowi.

Stopa referencyjna a WIBOR

NBP reguluje poziom 5 stóp procentowych. W przypadku kredytów hipotecznych interesuje nas przede wszystkim główna stopa referencyjna, która określa minimalne oprocentowanie krótkoterminowych bonów pieniężnych (papierów wartościowych) emitowanych przez NBP i przez to wprost wpływa na poziom WIBOR, który zawsze jest od niej nieco wyższy. Podwyższenie stopy referencyjnej ma za zadanie wycofanie kapitału z rynku, tym samym zahamowanie popytu, który przy ogromnym zapotrzebowaniu na produkty i usługi może wpływać na wzrost inflacji. Obniżenie stóp procentowych z kolei powoduje ożywienie gospodarki w czasie recesji. Niska inflacja, wbrew pozorom, nie oznacza bardzo dobrej sytuacji gospodarczej, ponieważ związana jest ze stagnacją rynku. Optymalny poziom inflacji dla polskiej gospodarki został przyjęty w granicach 1,5%-3,5% i do tych wartości dąży RPP, kreując politykę pieniężną.

Obecny poziom inflacji powyżej 5% może być dla nas sygnałem, że podwyżka stóp procentowych niedługo stanie się faktem.  Jeśli na kolejnych posiedzeniach RPP zdecyduje się na ich podwyższenie, to banki również ustalą wyższy WIBOR, a co za tym idzie – wzrosną raty zaciągniętych kredytów hipotecznych.

Podwyżka stóp procentowych jest coraz bardziej realna

Większość ekonomistów twierdzi, że ze względu na obecny wysoki poziom inflacji nie unikniemy podwyżki stóp procentowych. Chociaż Prezes NBP uspokaja nastroje na rynku, zapewniając o odłożeniu tych planów na później, to jednak musimy zdać sobie sprawę, że w końcu RPP podejmie taką decyzję. Co wtedy? Czy kolejna rata poszybuje w górę? Na pewno nie od razu.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych aktualizowane jest w określonych odstępach czasowych, w większości 3-miesięcznych. To, jaką aktualizację ustala bank, zależy tylko od jego indywidualnej polityki i jest to zawarte w umowie kredytowej z klientem. Ale jedno jest pewne – prędzej czy później klienci odczują podwyżkę raty swojego kredytu hipotecznego.

O ile wzrośnie rata kredytu mieszkaniowego?

Załóżmy, że RPP zdecyduje się na podwyższenie stopy referencyjnej o 0,5 pp., do poziomu 0,6.

Przyjmując do wyliczeń niezmienną marżę na poziomie 2,15% i wzrost WIBOR 3M o tę samą wartość co stopy procentowe możemy zakładać, że rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat, w wysokości 200 tys. zł wzrośnie o nieco ponad 50 zł. Podwyższając stopy procentowe o 2 pp., możemy spodziewać się zwiększenia raty prawie o 213 zł.

Jeśli zdecydowaliśmy się na półmilionowy kredyt, to obecna rata na poziomie 2215 zł zwiększy się odpowiednio o 128 zł w przypadku podwyżki o 0,5 pp. i prawie 533 zł, gdy oprocentowanie wzrośnie o 2%.

Chociaż podwyżki te mogą wydawać się względnie wysokie, to należy wziąć pod uwagę fakt, że obecne raty kredytów są rekordowo niskie.

Co dalej w kredytach mieszkaniowych?

Obecny poziom inflacji osiągnął wskaźnik podobny do notowanego w 2012 roku. Dlatego też w swoich rozważaniach niektórzy biorą pod uwagę scenariusz powolnego powrotu do stanu stóp procentowych z tego okresu. Jeśli do obliczeń przyjmiemy WIBOR 3M na średnim poziomie 5,10%, który notowaliśmy w okresie od maja do listopada 2012 roku, oraz tę samą marżę co dotychczas, czyli 2,15%, to możemy się spodziewać wzrostu raty o ponad 60% względem obecnego stanu. Dla kredytu 200 tys. zł będzie to prawie 560 zł, a dla 500 tys. zł niemalże 1400 zł. Ten scenariusz wydaje się jednak mało realny.

Z drugiej strony analitycy wskazują, że jeśli WIBOR wzrośnie, to banki chcąc podkręcić akcję kredytową, najprawdopodobniej obniżą swoją marżę w nowych umowach kredytowych. W rezultacie oprocentowanie nowo podpisanych zobowiązań hipotecznych nie będzie znacząco wyższe na ten moment niż tych zaciąganych sprzed podwyżki.

Przygotuj się na podwyżkę raty

Decydując się na kredyt mieszkaniowy, warto rozważnie ustalić jego kwotę. Musimy brać pod uwagę wiele czynników, które w trakcie długiego okresu kredytowania mogą się wydarzyć, np.:

• zwiększenie wydatków i zobowiązań,
• pojawienie się nowych potrzeb do zaspokojenia, o których nie myśleliśmy w momencie podpisywania kredytu,
• zmiana liczby osób na utrzymaniu,
• zmniejszenie poziomu wynagrodzenia,
• utrata pracy lub choroba uniemożliwiająca podjęcie pracy zarobkowej,
• zmiana oprocentowania w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową.

Wszystkie powyższe zmiany wpłyną negatywnie na nasz budżet, a więc także na możliwość regulowania zobowiązań. W szczególności zmiana oprocentowania (czyli podwyżka stóp procentowych) będzie oznaczać wzrost płaconej raty kredytu. Jeśli zdecydujemy się na zobowiązanie odpowiadające naszej maksymalnej zdolności kredytowej, może okazać się, że w przyszłości nie będziemy w stanie opłacić wyższej raty wynikającej ze zmiany stóp procentowych.

Jak uniknąć wahań stóp procentowych?

Generalnie nie uda nam się w pełni uniknąć konsekwencji podwyżki stóp procentowych. Chociaż od 1 lipca br. zgodnie z Rekomendacją S ogłoszoną przez KNF, w ofercie wszystkich banków komercyjnych na polskim rynku hipotecznym musiały pojawić się propozycje ze stałym oprocentowaniem, to jednak ratę „zamrozić” można najwyżej na 5 lub 7 lat. Po tym czasie będziemy musieli zdecydować, czy przechodzimy na zmienne oprocentowanie – podlegające wahaniom stóp procentowych, czy decydujemy się na kolejny okres stałego oprocentowania, lecz na warunkach ustalonych na nowo w momencie ustania obowiązywania stałego oprocentowania.