Sprzedaż mieszkania to nie tylko znalezienie kupca i wynegocjowanie odpowiedniej wartości nieruchomości. To również cała masa formalności do uregulowania, w tym również często konieczność rozliczenia się z Urzędem Skarbowym (podatek od sprzedaży mieszkanie). Dlaczego „często”, a nie „zawsze”? Bo są sytuacje, w których podatku od sprzedaży nieruchomości płacić nie trzeba. Warto więc orientować się w kwestii opodatkowania, choć jest to wiedza, którą nam – podatnikom – niełatwo opanować.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Kto i kiedy płaci podatek od sprzedaży?
Wszelkie przepisy podatkowe w zakresie sprzedaży nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991, Nr 80, poz. 350 z późn. zm.), a konkretnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c (wyłączając to, co ust. 2 tego artykułu). W zależności od tego, kiedy została nabyta lub wybudowana nieruchomość, wyróżniamy różne tryby odprowadzania podatków od sprzedaży nieruchomości. Generalna zasada jest taka, że sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupiliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość, trzeba będzie rozliczyć z fiskusem. Wówczas do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż składamy do Urzędu Skarbowego deklarację PIT-39. Inaczej mówiąc: zasada 5 lat od nabycia wprowadzona w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) mówi o tym, że sprzedaż nieruchomości po upływie tych lat nie jest opodatkowana. W związku z tym sprzedający nie musi wówczas składać formularza PIT-39.
Czym jest „nabycie nieruchomości”?
Przy tej okazji warto jeszcze zdawać sobie sprawę z tego, co oznacza termin „nabycie”. Można w tym przypadku mówić o: zakupie, spadku, darowiźnie, zamianie czy też zniesieniu współwłasności lub działu spadku. W każdej z tych sytuacji kluczowa będzie data podpisana aktu notarialnego finalizującego proces nabywania.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Dochód, jaki otrzymujemy ze sprzedaży mieszkania przed upływem wyżej wspomnianych 5 lat od nabycia nieruchomości, podlega podatkowi w wysokości 19%. Oblicza się go tak, jak każdy inny podatek, czyli odejmując od przychodu koszty jego uzyskania. Przychodem jest tu kwota uzyskana od kupującego, a kosztem może być z kolei cena zakupu tego mieszkania. Warto odnotować, że jeśli uda nam się sprzedać drożej niż kupić, to podatek zapłacimy tylko od tej nadwyżki.
Przykład: Sprzedajemy nieruchomość wartą 500 tys. zł, którą kupiliśmy wcześniej za 450 tys. zł. 19% podatek zapłacimy tylko od przychodu w kwocie 50 tys. zł. Podatek, jaki należy uiścić w tej sytuacji to 9,5 tys. zł. Formularz PIT-39 znajdzisz tu.
W przypadku, kiedy nieruchomość nabyliśmy jako spadek lub darowiznę, takiego kosztu jednak nie poniesiemy w ogóle. Innymi kosztami mogą być jeszcze wydatki związane ze sprzedażą (prowizja pośrednika lub koszty notarialne). Jeśli na potrzeby sprzedaży mieszkania trzeba było je wcześniej wyremontować, remont również możemy wliczyć w takie koszty.
Bez względu na to, czy proces sprzedaży mieszkania organizujemy sami czy korzystamy z pomocy specjalistów, warto znać podstawowe mechanizmy funkcjonowania prawa podatkowego. Przepisy w tym zakresie często są jednak zmieniane i aby mieć pewność, że jesteśmy na bieżąco ze wszystkimi nowelizacjami, warto zajrzeć do Internetowego Systemu Aktów Prawnych i tam odnaleźć jednolity tekst Ustawy z o podatku dochodowym od osób fizycznych.
