Chcąc na przykład zainwestować na rynku nieruchomości, rozglądamy się, szukając okazji. I jest! W porównaniu do interesujących parametrów lokalu, ma on naprawdę atrakcyjną cenę. Nim ulegniemy przeświadczeniu, że udało nam się zrobić interes życia, lepiej ostudzić emocje i sprawdzić, czy nie uczestniczymy w transakcji pt. „Sprzedaż mieszkania z lokatorem”.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Kupno mieszkania z lokatorem
Czasem może zdarzyć się tak, że ten, kto ma mieszkanie z lokatorem, po prostu przedstawiając ofertę nie przyzna się, że chodzi właśnie o sprzedaż domu z lokatorem, czy o sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem. Nic w tym zaskakującego – większość, która kupuje mieszkanie, chce mieć je na własny użytek. Kupujący powinien zachować czujność i przy podejrzliwie niskiej cenie nieruchomości sprawdzić jej stan prawny w księgach wieczystych. To właśnie kupno mieszkania z lokatorem może być tańsze o nawet 30-40%, porównując je z wartością rynkową.
Co mówi prawo na ogłoszenia „sprzedam mieszkanie z lokatorem”, „kupię mieszkanie z lokatorem”? Pod względem formalnym takie transakcje mogą mieć miejsce i są legalne. Jeśli oferujesz kupno mieszkania z lokatorem, możesz mieć jedynie kłopot ze znalezieniem nabywcy. Jeśli natomiast jesteś chętny lub chętna na kupno domu z lokatorem, musisz zdawać sobie sprawę z trudności, jakie mogą Cię spotkać, kiedy już kupisz dom z lokatorami. Jedno jest pewne, kupujący musi być poinformowany o tym, że w mieszkaniu, którym się interesuje, jest zameldowany „niechciany” lokator. Dlatego bądźmy przezorni i zawsze pytajmy o sytuację prawną nieruchomości, zażądajmy stosownych oświadczeń pisemnych od właściciela lub właścicielki. Takie działanie powinno być obowiązkowe w procedurze sprzedaży mieszkania.
Eksmisja lokatora z mieszkania własnościowego
„Kupiłem mieszkanie z lokatorem, czy można eksmitować osobę zameldowaną?” W taki sposób często zaczynają się listy z prośbą o poradę prawną dotyczącą wymeldowania niechcianego lokatora. Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania z lokatorem, musimy pamiętać o kilku ważnych rzeczach. Po pierwsze, eksmisja lokatora z mieszkania własnościowego jest możliwa. Zakaz eksmisji obowiązujący w Polsce na czas koronawirusa został zniesiony w 2022 roku.
Aby dokonać eksmisji zameldowanego lokatora, trzeba zgłosić do sądu wniosek o eksmisję. I koniec, zapytacie? To może być dopiero początek kłopotów kupna domu z lokatorem. W ochronie praw lokatorów (art. 32) zawarte jest, że to gmina musi zapewnić Waszemu lokatorowi dostęp do lokalu zamiennego, a także pokryć koszty przeprowadzki. Słyszeliście pewnie, że może to trwać latami. Ale zamiast załamywać ręce i myśleć o tym, że chyba sprzedam ten dom z lokatorem, możesz sam znaleźć lokal zastępczy swojemu niechcianemu lokatorowi, co zdecydowanie przyspieszy cały proces. Warto też pamiętać, że jeśli zbyt długo będziemy czekali na efektywne działanie gminy w tym względzie, możemy wówczas ubiegać się o odszkodowanie.
Meldunek a prawo do mieszkania
Kupno mieszkania z zameldowanym lokatorem może wiązać się z tym, że będzie on miał prawo dożywotniego przebywania w nim, czyli że może tam mieszkać aż do końca swoich dni (tzw. prawo dożywocia). Wymeldowanie takiego lokatora przez właściciela będzie możliwe po zmianie prawa dożywotniego przebywania w lokalu na rentę dożywotnią, czyli wypłacie lokatorowi odpowiedniej kwoty przez nowego właściciela domu czy mieszkania. Musimy przecież pamiętać, że kupno domu z zameldowanym lokatorem sprawia, że nabywamy obowiązki, jakie ma właściciel lokalu wobec lokatora. Tylko takie działania są możliwe, aby zostały zachowane prawa osoby zameldowanej.
A co jeśli lokator jest zameldowany? Czy osoba zameldowana ma prawo do mieszkania z nami pod jednym dachem? Otóż nie! Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania. Art. 28 ust 4 Ustawy o ewidencji ludności mówi, że „zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała”. I tylko tyle! Nie martwcie się więc, kiedy Wasz lokator będzie się zasłaniał sztandarami z hasłami „zameldowanie a prawo do mieszkania”. Nikt, nawet policja, nie może nam nakazać wpuszczenia do domu kogoś zameldowanego, jeśli sobie tego nie życzymy.
A czy jest możliwe wymeldowanie z mieszkania niechcianego lokatora bez jego zgody? I tu mamy dobrą wiadomość! Wymeldowanie jest możliwe. „Art. 35. ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności mówi, że „Organ gminy, o którym mowa w art. 28 ust. 1, wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela lub podmiotu wskazanych w art. 28 ust. 2, decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się”, Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest, gdy oferta „sprzedam mieszkanie” wiąże się już z wymeldowaniem z domu.
Żeby sfinalizować wymeldowanie lokatora z mieszkania, należy pójść do właściwego z uwagi na miejsce zameldowania urzędu gminy/miasta i złożyć wniosek o wymeldowanie wskazanej osoby. Jeśli nie wiesz, gdzie ona obecnie przebywa, nic nie szkodzi. Jako właścicielka lub właściciel nieruchomości wykażesz, że doszło do kupna mieszkania z zameldowanym lokatorem, masz tytuł własności do nieruchomości, a osoba, którą chcesz wymeldować, tam nie przebywa. Na podstawie tych informacji organ meldunkowy przeprowadzi postępowanie i ma obowiązek wydać decyzję.
Zarówno sprzedaż czy kupno mieszkania z zameldowanym lokatorem to naprawdę trudne zadanie. Dobrze, jeśli oferujący nieruchomość, wyjaśni sprawy sprzedaży mieszkania i meldunku.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?
W porządku, a co jeśli to nam zależy na tym, by sprzedać mieszkanie z lokatorem? Jak to zrobić i komu dedykować taką ofertę, skoro w większości mówi się o „niechcianych” lokatorach i kłopotach związanych z kupnem mieszkania z lokatorem?
Choć znalezienie chętnych na sprzedaż mieszkania z lokatorem wydaje się bardzo trudne, to jednak nie jest niemożliwe. Wiele osób przyciąga zdecydowanie niższa cena za nieruchomość, która rekompensuje kupno mieszkania z lokatorem. Najlepszym miejscem na znalezienie potencjalnych nabywców na mieszkanie z lokatorem jest skup nieruchomości z lokatorami. To szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które mają dość ciągnącej się od wielu lat eksmisji lokatorów. Także i dla tych zmagających się z długami spowodowanymi wpędzeniem w umowę najmu z nierzetelnym najemcą, który np. nie wywiązuje się z opłat na czas. Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem w ramach skupu nieruchomości to szybkie rozwiązanie na pozbycie się tych problemów. To na firmy działające na skupie spada wówczas cała odpowiedzialność przeprowadzenia procesu eksmisji, w tym potencjalne uregulowanie kosztów postępowania komorniczego. Na skupie możesz sprzedać mieszkanie z lokatorem, nawet jeśli obowiązuje go prawo dożywocia.
