stan prawny mieszkania
Jak sprawdzić stan prawny mieszkania z rynku wtórnego?

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania z rynku wtórnego?

Porady 0 komentarzy przez

Inwestując w nieruchomość z „drugiej ręki” powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na jej stan prawny. Ryzyko wiążące się z nietrafionym zakupem można dziś całkowicie zredukować. Poniższe podpowiedzi z pewnością uchronią nabywcę przed potencjalnymi problemami związanymi ze stanem prawnym mieszkania.

Sprawdź księgę wieczystą

W Polsce księgi wieczyste są zdigitalizowane i dostępne pod następującym adresem: http://www.ekw.ms.gov.pl/. W dziale Opis (Dział I-O), sprawdź czy opis nieruchomości zgadza się z rzeczywistością. W dziale Właściciel (Dział II), sprawdź, czy osoba, z którą negocjujesz zakup jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości, oraz czy taka osoba zgadza się na transakcję (często lokal jest współwłasnością – w takim wypadku będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli)? W dziele Inne obciążenia (Dział III), sprawdź czy w księdze wieczystej znajdują się służebności, czy są one płatne, oraz, czy na nieruchomości nie ma służebności osobistych (np. prawa dożywocia)? W dziale Hipoteka (Dział IV), sprawdź, czy w księdze wieczystej znajdują się obciążenia hipoteczne?

Z ksiąg wieczystych wynika najczęściej także, czy mieszkanie ma prawo do przynależności (komórka lokatorska, piwnica) oraz, czy metraż przynależności wlicza się do metrażu mieszkania. Audyt prawny mieszkania polega też na sprawdzeniu księgi wieczystej lokalu oraz księgi nieruchomości wspólnej (ta sama dla gruntu i budynku). Przy domu należy sprawdzić tylko księgę gruntową (ta sama księga dla domu i działki). W przypadku braku księgi wieczystej (np. lokal ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) dane można sprawdzić w spółdzielni. Zapytaj np. w spółdzielni czy nie ma przeciwwskazań do założenia księgi.

Informacje w innych rejestrach

  • Zameldowanie

Złóż wniosek albo poproś właściciela o wydanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w danym lokalu. Z oświadczenie powinno jasno wynikać czy i ile osób jest zameldowanych i rodzaj pobytu (pobyt stały lub okresowy).

  • Podatki

Wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala uchwała rady gminy przy uwzględnieniu górnych granic stawek. Jego wysokość zwykle można sprawdzić na stronie samorządu.

  • Użytkowanie wieczyste

Od 2019 r. użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności. Warto zapytać właściciela czy skorzystał z tzw. bonifikaty. Jeżeli nie, to, jako nowy właściciel będziesz musiał uiszczać tzw. opłatę przekształceniową.

  • Rejestr i ewidencja zabytków

Wpis do rejestru zabytków nakłada na właściciela dodatkowe obowiązki konserwacji nieruchomości, a konserwatorowi prawo ingerencji. Właściciel musi uzyskać zgodę konserwatora na wszystkie roboty budowlane. Ewidencja zabytków jest z kolei prowadzona przez gminę. Mniej uciążliwa od rejestru zabytków, ale może obniżać wartość nieruchomości. Planując zmiany w nieruchomości należy zgłosić to do urzędu, a ten w teorii może zasięgnąć opinii konserwatora zabytków.

  • Reprywatyzacja 

Szczególnie w Warszawie, niektóre grunty mogą być dotknięte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Informację o takich roszczeniach można pozyskać z ksiąg wieczystych oraz w urzędzie miasta/dzielnicy. W Warszawie internetową bazę roszczeń reprywatyzacyjnych prowadzi Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.

stan prawny mieszkania stan prawny mieszkania

Audyt informacji we wspólnocie i spółdzielni

  • Czynsz

Ustal wysokość czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Możesz przy tym poprosić właściciela o przedstawienie ostatnich rachunków, jakie płacił do wspólnoty. 

Ustal, co wchodzi w skład czynszu. Najczęściej w skład czynszu wspólnoty lub opłat do spółdzielni wchodzi fundusz remontowy, opłata za utrzymanie nieruchomości wspólnej, woda i ogrzewanie (jeśli budynek podłączony jest do sieci ciepłowniczej). Prąd, gaz oraz opłaty za internet zwykle nie wchodzą w skład czynszu lub opłat do spółdzielni.

  • Zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem

Poproś właściciela lokalu o przedstawienie zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach czynszu na rzecz spółdzielni.

  • Zgłoś zmianę właściciela

Pamiętaj, że zmiana właściciela lokalu (a więc zmiana stanu faktycznego) powinna być zgłoszona w spółdzielni, chociażby w celu określenia ilości osób zamieszkałych i wysokości czynszu.

Pamiętaj o zasadach odpowiedzialności za długi 

Co do zasady będziesz odpowiedzialny tylko za obciążenia hipoteczne wpisane do działu IV księgi wieczystej. Zgodnie z prawem, moment wydania nie oznacza przejścia na Ciebie odpowiedzialności za długi sprzedającego wobec wspólnoty (czyli zaległości czynszowe, opłaty eksploatacyjnych czy też opłaty za wywóz śmieci). Jeżeli tak jest, możesz zaproponować spłatę zadłużenia, w zamian za niższą cenę sprzedaży. Podpisując nowe umowy, nie będziesz też zobowiązany spłacić długów wobec dostawców mediów i usług telekomunikacyjnych (podpiszesz po prostu nowe umowy).

Jak podpisuje się nowe umowy z dostawcami mediów?

  • Od kiedy ponosisz opłaty za media? 

W przypadku zmiany właściciela lokalu, nowy właściciel zaczyna ponosić opłaty od momentu wydania lokalu (zwykle po podpisaniu aktu notarialnego).

  • Wydanie lokalu

Po podpisaniu aktu notarialnego strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, gdzie spisują stan liczników. Rekomendujemy, aby sprzedający zapłacił kwotę według stanu licznika od momentu wystawienia ostatniej faktury i rozwiązał umowę.

Podpisz nowe umowy. Jako nowy nabywca podpisujesz nową umowę na dostawę mediów (często można to zrobić przez internet). Możesz przy tym przedstawić protokół z wyszczególnionym stanem liczników.

Autor: Paweł Kutyła, Pewny Lokal

Firma pewnylokal.pl jest ogólnopolską nieruchomościową kancelarią prawną specjalizującą się w pomocy prawnej nabywcom mieszkań i domów, m.in. analizując umowy deweloperskie.

Powiązane wpisy

0 Komentarzy

Brak komentarzy

Nikt nie dodał komentarzy – bądź pierwszy! dodaj komentarz

Dodaj komentarz