Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?

Polski rynek nieruchomości przeżywa swoje złote lata. Chętnych na zakup mieszkania nie brakuje, a deweloperzy wciąż rozpoczynają kolejne inwestycje. Nic dziwnego zatem, że bardzo często mieszkania sprzedają się już na etapie „dziury w ziemi”. Jak w takim razie możemy zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości, której jeszcze tak naprawdę nie ma? Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Zakup mieszkania jest poważną decyzją podejmowaną na lata. Mimo, że czasami można trafić na super ofertę, to nie warto się śpieszyć. Czasami lepiej dać sobie czas na sprawdzenie dotychczasowej działalności dewelopera, niż skorzystać z okazji i stracić setki tysięcy złotych przez nieuczciwego inwestora. Jak w takim razie zminimalizować ryzyko utraty pieniędzy i niepotrzebnych nerwowych sytuacji?
Przede wszystkim należy jak najdokładniej sprawdzić wiarygodność firmy, która odpowiada za wybraną inwestycję, czyli firmy deweloperskiej. W pierwszej kolejności skupmy się na kwestiach formalnych – to od nich zależy, czy deweloper prowadzi działalność zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i czy terminowo reguluje swoje zobowiązania. Następnie należy sprawdzić samą inwestycję. Warto skorzystać w tym celu z dostępnych narzędzi i oficjalnych baz danych, aby informacje uzyskane w ten sposób były jak najbardziej aktualne.

Jak sprawdzić dewelopera pod kątem formalnym?

Zacznijmy od sprawdzenia informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Dowiemy się z niego, kiedy firma została utworzona, jaki jest kapitał zakładowy, kto zasiada w zarządzie spółki, a także czy przedsiębiorstwo nie jest w stanie upadłości. Jeśli spółka notowana jest na giełdzie, zweryfikujmy jego sytuację finansową. W tym celu posłużą nam bieżące raporty giełdowe, które firma jest zobowiązana podawać do publicznej wiadomości. Wiarygodność dewelopera można też sprawdzić w bazie Krajowego Rejestru Długów i bazie BIG Infomonitor. Uzyskamy w nich informacje o sytuacji finansowej firmy, a także o nieuregulowanych zobowiązaniach wobec kontrahentów i podwykonawców.

Jeśli z tych źródeł uzyskamy jakąkolwiek informację, która nas zaniepokoi – powinniśmy poważnie zastanowić się, czy jesteśmy w stanie podjąć wysokie ryzyko zakupu nieruchomości i zaufać firmie, która dla wielu instytucji nie jest wiarygodna. W wielu przypadkach możliwe jest także sprawdzenie tzw. standingu finansowego dewelopera, czyli oceny ekonomiczno-finansowej przedsiębiorstwa, wydanej przez instytucje powiązane z jego działalnością, np. przez bank kredytujący daną inwestycję. Dowiemy się z niej m.in. jak deweloper radzi sobie ze znacznymi podwyżkami cen materiałów budowlanych i kosztami ekip budowlanych, które w ostatnich czasach mocno skomplikowały długoterminowe inwestycje. Jeśli standing finansowy nie jest zbyt korzystny dla dewelopera, to istnieje ryzyko, że rozpoczynając budowę (i tym samym często już podpisując umowę z kupującym) może nie doszacować finalnych kosztów samej budowy i porzuci niedokończoną inwestycję. Największym tego typu ryzykiem obarczeni są mniejsi przedsiębiorcy, dla których ogłoszenie upadłości i założenie kolejnej firmy deweloperskiej jest czasami jedynym wyjściem na pozbycie się nierentownej inwestycji, zostawiając nas z niedokończoną budową.

Co jeszcze sprawdzić i o co zapytać w kwestii dewelopera?

Sprawdźmy, czy nasz deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Polskiego Związku Pracodawców Budowlanych bądź innych podobnych organizacji deweloperskich. Przynależność do grup branżowych, uzyskane certyfikaty, rekomendacje i nagrody wydane przez zaufane instytucje mogą stanowić o tym, że firma została przez nich dokładnie sprawdzona i jest godna zaufania.

Internet i media społecznościowe są dzisiaj doskonałym źródłem informacji na temat oddanych do użytkowania nieruchomości. Szukając w ten sposób opinii o deweloperze możemy dowiedzieć się m.in. czy wykonawca oddał wcześniejsze budynki w wyznaczonym terminie, czy dopełnił wszystkich formalności, uzyskał niezbędne pozwolenia i dokumenty opatrzone odpowiednimi podpisami i pieczęciami, czy dopilnował końcowego łącza energetycznego i innych bardzo ważnych kwestii technicznych o których kupujący może nie pomyśleć w momencie zakupu.

Można także spróbować uzyskać informacje od obecnych mieszkańców zrealizowanych inwestycji. Pomogą w tym fora mieszkańców i grupy na Facebooku, na których możemy zasięgnąć informacji, czy pojawiły się problemy w użytkowaniu mieszkań, czy oddane mieszkania były zgodne z przedstawionym projektem, czy w trakcie użytkowania wykryto jakieś poważne usterki i jak w takiej sytuacji zachowali się przedstawiciele dewelopera. Pomocny może być również tradycyjny spacer pod adres oddanej do użytku inwestycji, aby porównać wizualizację ze stanem faktycznym nieruchomości już po kilku latach użytkowania. Jeśli zauważymy poważne rozbieżności lub uszkodzenia budynku – możemy być pewni, że deweloper nie jest do końca uczciwy i używa na przykład gorszej jakości materiałów budowlanych.

Dobrym źródłem informacji będą także artykuły prasowe na temat poprzednich zrealizowanych inwestycji. Jeśli w przeszłości inne nieruchomości dewelopera były „bohaterami” materiałów prasowych czy telewizyjnych w negatywnym kontekście, to prawdopodobieństwo podobnych problemów w przypadku wybranej przez nas inwestycji znacznie wzrasta.

Jak sprawdzić inwestycję deweloperską przed zakupem mieszkania?

Oprócz sprawdzenia wiarygodności dewelopera powinniśmy zweryfikować także samą inwestycję. Ale co dokładnie sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera? Zacznijmy od ustalenia, czy dla tej konkretnej inwestycji realizowane są postanowienia „ustawy deweloperskiej”, a mianowicie:

– czy prowadzony jest osobny rachunek powierniczy – gwarantuje to niewykorzystywanie środków finansowych z wpłat klientów do realizacji innych inwestycji,

– czy otrzymaliśmy prospekt informacyjny, a w nim zapisy o podstawowych danych dewelopera i jego bieżącej sytuacji finansowej, danych inwestycji w tym sposobu finansowania (czy deweloper buduje korzystając z własnych środków czy zaciągnął w tym celu kredyt),

– czy udostępniono nam wzór umowy deweloperskiej, aby móc się z nią zapoznać jeszcze przed jej podpisaniem,

– czy deweloper posiada akt własności gruntu, na którym powstaje nieruchomość i pozwolenie na budowę.

Ponadto powinniśmy otrzymać od dewelopera numer księgi wieczystej, na podstawie którego możemy sprawdzić, czy widnieje wpis hipoteczny banku kredytującego budowę. Jeśli taki wpis występuje, nie należy się obawiać. Powinniśmy jednak zadbać o wydanie promesy od banku o bezobciążeniowym wyodrębnieniu naszego lokalu.

Warto również sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego dowiemy się, czy obok zaplanowane są inne duże inwestycje, które mogą nam zasłonić widok lub czy w pobliżu naszej nieruchomości dozwolone jest prowadzenie uciążliwej działalności. Sprawdźmy także planowane inwestycje drogowe. O ile budowa dodatkowej drogi dojazdowej do osiedla będzie korzystna dla mieszkańców, o tyle trasa szybkiego ruchu tuż obok naszych okien może negatywnie wpłynąć na nasz spokój w zaciszu własnego mieszkania.

O co zapytać dewelopera przy zakupie mieszkania?

Nie wszystkie informacje uda nam się samodzielnie uzyskać, więc jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości – zapytajmy u źródła. Żaden wiarygodny deweloper nie będzie miał nic przeciwko, jeśli zadamy mu kilka pytań. Jeśli zastanawiamy się, o co jeszcze zapytać przy kupnie mieszkania, aby uniknąć później zaskoczenia, pomocna będzie poniższa lista:

– jaki jest harmonogram wpłat i ile jest przewidzianych etapów budowy inwestycji,

– jaka jest wyznaczona maksymalna data przeniesienia własności na nabywcę,

– jakie są warunki rezygnacji z zakupu,

– jakie są możliwości przedłużenia terminu wpłaty kolejnych transz, jeśli zajdzie taka potrzeba (opóźnienie w wypłacie kredytu, późniejsza likwidacja lokaty, aby nie utracić odsetek),

– czy można skorzystać ze zmian lokatorskich i na jakiej zasadzie (czyli zmian w planie mieszkania, które może wykonać za nas deweloper jeszcze na etapie budowy),

– jaki jest standard wykończenia mieszkania,

– jak wygląda plan części wspólnych i co się na nich znajduje (np. plan zabaw dla dzieci),

– czy osiedle jest zamknięte i czy przewidziano monitoring oraz ochronę,

– jakie są przewidziane koszty utrzymania nieruchomości dla wybranego mieszkania,

– czy możliwy jest zakup miejsca postojowego i komórki lokatorskiej (lub czy ich zakup jest wymagany, jeśli ich nie potrzebujemy),

– czy zaplanowane są jakieś instalacje energooszczędne, które np.  mogą wpłynąć na obniżenie kosztów utrzymania części wspólnych,

– czy przewidziane są dodatkowe pomieszczenia wspólnego użytku, np. rowerownia lub siłownia.

Wiemy już, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Natomiast przy odbiorze lokalu należy jeszcze sprawdzić, czy faktyczny stan mieszkania zgadza się z tym, co nam „obiecał” deweloper podczas podpisywania umowy. Warto skorzystać z usług profesjonalistów, którzy za niewielkie pieniądze, sprawdzą za nas np. stan elektryki i wentylacji, prawidłowość przyłączy lub czy zachowane są wszystkie piony i poziomy w lokalu. W razie wykrycia nieprawidłowości, mamy prawo żądać usunięcia usterek na koszt dewelopera.