Wartość nieruchomości a cena – jaka jest między nimi zależność? Najczęściej cena mieszkania, czy innego lokalu, podawana jest na podstawie jej wartości rynkowej. Przepisy dotyczące wartości rynkowej zostały zawarte w dziale IV Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na rynku nieruchomości ceny mieszkań bardzo się jednak między sobą różnią, nawet w przypadku dużych podobieństw między lokalami. Wynika to często ze stopnia rzetelności oceny wartości lokalu i wyceny nieruchomości, ale też innych czynników, np. lokalizacji, wyposażenia czy stanu technicznego.
Co to jest wartość rynkowa nieruchomości?
Czym właściwie jest wartość rynkowa? Definicja zawarta w art. 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Określenie wartości nieruchomości, jak wynika z definicji, powinno przyjmować następujące założenia dotyczące stron:
- mają stanowczy zamiar zawarcia umowy;
- działają z rozeznaniem i postępują rozważnie;
- nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Wyróżniamy również inne rodzaje wartości nieruchomości – wartości nierynkowe nieruchomości, np.: wartość bankowo-hipoteczną, wartość katastralną, wartość indywidualną, wartość ubezpieczeniową i wartość godziwą.
Wartość nieruchomości a cena nieruchomości
Wartość nieruchomości oznacza w większości przypadków wartość rynkową, którą rozumie się jako najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku cenę. Z kolei cena powinna odzwierciedlać sytuację, która panuje na rynku, ale wcale nie musi! W jej skład mogą wchodzić także koszty, który zostały poniesione w ramach np. wybudowania danej nieruchomości. Ostatecznie cena oznacza kwotę, którą nabywca zapłacił za nieruchomość.
Wydaje się, że idealną sytuacją na rynku nieruchomości jest, gdy cena odzwierciedla wartość, a więc ustalona wartość danej nieruchomości jest współmierna do jej ceny. Nie zawsze jednak możemy na to liczyć – oprócz obiektywnej wartości rynkowej dochodzą także wartości subiektywne (np. indywidualna ocena właściciela lub właścicielki nieruchomości), które mogą mieć duży wpływ na ostateczną cenę lokalu.
Od czego zależy wartość nieruchomości?
Wartość nieruchomości oblicza się na podstawie wielu czynników. Najważniejszymi są:
- pochodzenie, a konkretnie to, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego (zakup bezpośrednio od inwestora, np. dewelopera), czy wtórnego (zakup od poprzedniego użytkownika lub użytkowniczki, np. osoby prywatnej);
- rodzaj i przeznaczenie (czy jest to np. lokal użytkowy lub usługowy, o przeznaczeniu mieszkaniowym lub komercyjnym);
okalizacja i otoczenie (np. lokale w pobliżu transportu publicznego, z dostępem do terenów zielonych i te znajdujące się w centrum miasta mają najczęściej wyższą wartość rynkową);
- stan techniczny (uwzględnia się w nim wiek budynku, metraż, system wentylacji, rodzaj ogrzewania, rozkład pomieszczeń, energooszczędność, koszty eksploatacyjne itp.);
- stan prawny (ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wszystkich informacji zawartych w księdze wieczystej, np. im większy poziom zadłużenia hipotetycznego danej nieruchomości, tym jej mniejsza wartość rynkowa).
Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?
Samodzielna wycena wartości nieruchomości często jest uzależniona od takiego czynnika, jak średnia cena rynkowa. Zanim ją oszacujemy, przeprowadzamy analizę ogłoszeń zamieszczonych w sieci oraz poszukujemy możliwie najbardziej wiarygodnych raportów. To jednak nie pozwoli nam precyzyjnie ustalić wartości rynkowej nieruchomości. W tym celu należy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operator szacunkowy lub raport. Jest on potrzebny m.in. przy podziale majątku, sprawach spadkowych i kredycie hipotecznym. Sprzedając mieszkanie, możemy pokusić się o samodzielne obliczenie wartości lokalu, uwzględniając informacje o podobnych nieruchomościach w internecie, lokalizację, stan i metraż naszego mieszkania.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Na koszt wyceny nieruchomości składa się wiele elementów, związanych z np. wielkością i rodzajem danego lokalu, ale także z kosztami wpisanymi w wykonanie zlecenia, np. dojazd. Chociaż możemy samodzielnie lub za pośrednictwem agenta nieruchomości zadecydować o cenie naszej oferty, to profesjonalną, także pod kątem prawnym, usługę wykonuje wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.
Czytaj więcej: Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Wycena mieszkania z Urban One
Z reguły na wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego czeka się bardzo długo. Taka usługa może nas też sporo kosztować. Ceny wahają się od 750 do nawet 3000 zł. Pytaniem zasadniczym jest, do czego potrzebujemy wyceny nieruchomości? Istnieją sytuacje, w których niezbędne jest pozyskanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, np. bank będzie wymagał od nas przedstawienia wyceny nieruchomości, jeśli zależy nam na pozyskaniu kredytu hipotecznego. Jeśli jednak zależy Ci na szybkim (i bez ponoszenia zbędnych kosztów) wystawieniu oferty mieszkania na sprzedaż, warto skorzystać z alternatywnych narzędzi wyceniających nieruchomość. Taką alternatywą może być wycena nieruchomości za pośrednictwem Urban One. Za jedyne 39 zł poznasz nie tylko wartość swojego mieszkania (na podstawie Polskiej Bazy Cen Nieruchomości i aktów notarialnych), ale także dowiesz się, co wpływa na wartość Twojej nieruchomości, np. transakcje sprzedaży mieszkań w najbliższej okolicy, obowiązujące trendy sprzedaży, wskaźnik poziomu bezpieczeństwa okolicy, a nawet poziom jakości powietrza!
