Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Porady przez Marianna Kostecka

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Umowa przedwstępna – co to jest?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to taka, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Gdy chodzi o zbycie/zakup mieszkania, koniecznie powinniśmy zapisać, na jaką kwotę sprzedaży się umawiamy, w jakim terminie zostanie zrealizowana transakcja i czy przekazana będzie zaliczka lub zadatek. Umowa przedwstępna sprzedaży to dla nas gwarancja, że sprzedający nagle się nie rozmyśli, ani nie wybierze innych nabywców. Umowa przedwstępna może dotyczyć też darowizny. Zawiera się ją, gdy ze względu na przeszkody prawne lub faktyczne, czy też inne niedogodności dla stron, natychmiastowe podpisanie umowy definitywnej jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, a mimo to obie strony chcą zapewnić, że określona umowa zostanie w przyszłości zawarta.

Umowa przedwstępna a Kodeks cywilny

Kwestię umowy przedwstępnej reguluje art. 389 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Jak zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

pixabay.com

Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza? Forma umowy przedwstępnej nie została określona przez przepisy – można ją podpisać jako akt notarialny lub po prostu na własnym druku. Nawet umowa przedwstępna zamiany mieszkania z dopłatą nie musi być podpisywana u notariusza, choć skorzystanie z jego usług to zawsze pewność, że wszystkie formalności się zgadzają. Dlatego jeśli chcielibyśmy dochodzić swoich praw przed sądem – w przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej – warto rozważyć akt notarialny. Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego ma większą moc prawną.

Zaliczka a zadatek w umowie przedwstępnej

W umowach przedwstępnych możemy spotkać się z pojęciem zadatku lub zaliczki. Obie te definicje określają kwotę stanowiącą zabezpieczenie transakcji. Są gwarancją dla obu stron umowy, że zostanie ona sfinalizowana. Czym się różnią? W przypadku wykonania transakcji ich założenia są takie same – ustalona kwota przekazana wcześniej przez kupującego przechodzi na poczet określonej w umowie ceny mieszkania. Różnice pojawiają się w sytuacji, gdy nie dochodzi do transakcji. Umowa przedwstępna i zadatek mają większe konsekwencje finansowe, gdy sprzedaż mieszkania nie dochodzi do skutku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zadatek

Umowa przedwstępna sprzedaży z zadatkiem skutkuje tym, że sprzedający ma prawo zatrzymać kwotę zadatku, jeśli kupujący zrezygnował z nieruchomości. W odwrotnej sytuacji – gdy to właściciel mieszkania po podpisaniu umowy przedwstępnej chciałby sprzedać dom komuś innemu – to kupujący ma prawo domagać się zwrotu dwukrotnej wartości zadatku. Dlatego też umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem przyda się wtedy, gdy szczególnie chcemy być pewni dokonania operacji.

Jeśli nasza umowa przedwstępna kupna domu zawiera informacje o zaliczce, to w przypadku niesfinalizowania transakcji jest ona po prostu zwracana kupującemu. Co ważne, to w sytuacji, gdy umowa nie może być dopełniona z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron lub obie są tak samo temu winne, to zadatek lub zaliczka bez żadnych konsekwencji jest oddawana.

Umowa przedwstępna – wzór

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania może być zredagowana przez każdego, nie trzeba zwracać się od razu do notariusza. Jedynie należy pamiętać, by zawrzeć w niej następujące informacje:

dane osób podpisujących umowę,
datę i miejsce jej zawarcia,
przedmiot sprzedaży,
cenę sprzedaży,
termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
wartość zadatku/zaliczki,
podpisy stron.

Umowa przedwstępna kupna domu z działką: wzór wygląda tak samo jak powyżej, musimy jedynie dodać informację o lokalizacji i powierzchni działki.

Należy pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką powinna zawierać informację o wysokości zadłużenia. Wystarczy dodać podpunkt o następującej treści:

„Sprzedający oświadcza, że nieruchomość ta obciążona jest hipoteką w kwocie …. na rzecz banku ….. Na podstawie zaświadczenia wystawionego przez bank z dnia …. , pozostała kwota zadłużenia na dzień ….. wynosi ….. . Bank zobowiązuje się, przy jednorazowej spłacie całej kwoty pozostałego zadłużenia, wydać zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej przedmiotową nieruchomość”.

Draft umowy przedwstępnej możemy bez problemu znaleźć w internecie i tylko przystosować go do naszych potrzeb.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego ma większą moc prawną niż zwykły kontrakt cywilnoprawny, który w przypadku niezrealizowania umowy skutkuje tylko zwrotem zaliczki lub podwojonej wartości zadatku.

Zdarza się, że zablokowanie sprzedaży domu oznacza dla właściciela mieszkania o wiele więcej strat i niedogodności niż tylko utrata potencjalnych kupców, a wartość zadatku mu ich nie zrekompensuje. Wtedy może dochodzić swoich roszczeń przed sądem i domagać się odszkodowania, ale tylko w przypadku, gdy została zawarta umowa przedwstępna notarialna. W uzasadnionych przypadkach, oraz gdy została zawarta umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza, osoba poszkodowana może domagać się, by umowa przyrzeczona została wypełniona.

Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza?

Umowa przedwstępna u notariusza niesie ze sobą koszt w wysokości 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy docelowej. Maksymalna kwota taksy notarialnej jest zależna od wartości przedmiotu transakcji i regulują ją rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W 2022 roku stawki przedstawiają się następująco:

wartość transakcji do 3 000 zł = 100 zł;
wartość transakcji powyżej 3 000 zł do 10 000 zł = 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
wartość transakcji powyżej 10 000 zł do 30 000 zł = 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
wartość transakcji powyżej 30 000 zł do 60 000 zł = 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
wartość transakcji powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł = 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
wartość transakcji powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł = 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
wartość transakcji powyżej 2 000 000 zł = 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a w ramach czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Wysokość tej opłaty można negocjować z notariuszem, a najlepszym argumentem będzie obietnica, że właściwą umowę sprzedaży podpiszemy ponownie u niego. Można także umówić się, że umowa przedwstępna i akt notarialny zakupu mieszkania zostaną rozliczone wspólnie i dzięki temu opłata będzie mniejsza.

Umowa warunkowa a umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna warunkowa tym się różni od przedwstępnej, że zostaje zawarta tylko w sytuacji, gdy spełniony jest określony w niej warunek. Mamy na przykład sytuację, że mieszkanie, które jest przedmiotem umowy, podlega ustawowemu pierwokupowi. Można je zbyć komuś innemu tylko wtedy, gdy osoba uprawniona do pierwokupu nie skorzysta z tej możliwości. Wtedy właśnie można podpisać umowę warunkową, która poprzedza umowę przedwstępną.

Czytaj więcej

sprzedaż mieszkania