Oszczędności zainwestowane, kawalerka kupiona. Mały remont i jest gotowa, aby dla Ciebie zarabiać. Sprzedać, czy wynająć? Oto jest pytanie. Na pewno warto rozważyć wynajem okazjonalny. Mieszkanie co miesiąc przynosi zysk i nadal jest Twoją własnością.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Wynajem okazjonalny: co to?
Najem okazjonalny to ujęta w ramy prawne forma wynajmu lokalu będącego własnością prywatną osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, która skutecznie chroni właściciela lokalu przed potencjalnymi nieuczciwymi lokatorami.
Co na to prawo?
O najmie okazjonalnym mówią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika (art. 19a ust. 1), że „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.
Nic „na gębę”, czyli jak bezpiecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Dodatkowo powinny być do niej załączniki przewidziane w ustawie w art. 19a ust. 2, czyli:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Dokumenty dołączone do umowy mają zagwarantować wynajmującemu, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.
Co jeśli nie otrzymam oświadczenia najemcy? Załatw wszystko u notariusza!
Na pewnym etapie zwyczajnie go nie otrzymasz… Najemca nie może bowiem złożyć oświadczenia o poddaniu się egzekucji przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego! Najczęściej notariusze życzą sobie najpierw podpisanej umowy najmu, by dopiero w kolejnym kroku sporządzić akt notarialny o poddaniu się egzekucji. Jak przeprowadzić cały proces, by nie narazić się na potencjalne przykrości?
Zrobić wszystko w jednym miejscu i czasie – spotkać się z najemcą u notariusza i:
- mieć przygotowane oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego, do którego będzie mógł udać się najemca w razie eksmisji, jak i zgodę właściciela tegoż lokalu;
- podpisać z najemcą umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej;
- przedstawić notariuszowi umowę najmu okazjonalnego;
- poczekać na sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji;
- zabrać ze sobą odpis oświadczenia.
W ten sposób zyskujemy pewność posiadania wszystkich niezbędnych i chroniących interes właściciela dokumentów. Od tego momentu możemy ze spokojem przekazać nieruchomość do najmu!
pixabay.com
Wynajmujesz – bierz kaucję
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu.
Jak czytamy w ustawie: „Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu”. Podlega także zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności wskazanych w przepisach.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Co może być podstawą do jej wypowiedzenia? To, co jest niezgodne z warunkami zawartej umowy – np. brak dokonywania opłat za lokal, wykorzystywanie przez najemcę lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem.
Eksmisja lokatora – jak to zrobić?
A co jeśli mimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokalu najemca dobrowolnie nie opuścił i nie opróżnił lokalu? Właściciel mieszkania doręcza najemcy żądanie opuszczenia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, wskazujące przyczyny ustania stosunku najmu oraz termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opuścić i opróżnić lokal. Termin opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.
Eksmisja: umowa najmu okazjonalnego a tradycyjna umowa najmu
W trakcie pandemii weszła w życie ustawa zakazująca eksmisji lokatorów także na podstawie umowy o najem okazjonalny. Zakaz został zniesiony 15 kwietnia 2022 roku. Obecnie warunki przeprowadzenia eksmisji są takie same, jak przed ustawą. Co to oznacza? Czym różni się eksmisja przy umowie o najem okazjonalny od eksmisji przy tradycyjnej umowie o najem?
Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość przeprowadzenia eksmisji lokatora w zdecydowanie krótszym czasie niż gdyby miało to miejsce w ramach tradycyjnej umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi wnosić żądania o egzekucję do sądu, a więc nie potrzebuje wyroku sądowego do przeprowadzenia procedury eksmisyjnej. Bywają jednak sytuacje, w których jest to konieczne… Czytaj dalej!
Co jeśli lokator nie opuszcza lokalu mimo żądań?
Jeżeli lokator odmówi opuszczenia lokalu i nie opróżni go, właściciel może podjąć kroki prawne. Sprawą egzekucji zajmie się wówczas komornik.
Przekierowując sprawę do komornika, należy tytuł egzekucyjny (oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu) opatrzyć klauzulą wykonalności. Wymaga to złożenia odpowiedniego wniosku do sądu, w którym dodatkowo należy załączyć:
- żądanie opuszczenia lokalu (jak i dowód jego wysłania lub doręczenia);
- dokument potwierdzający prawo właściciela do lokalu;
- potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.
Na samym końcu czeka nas złożenie wniosku o wszczęcie procedury eksmisyjnej. Do wniosku należy dołączyć tytuł wykonawczy, który uzyskaliśmy od sądu. Tytuł wykonawczy to nic innego, jak oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które zostało objęte klauzulą wykonawczą. Po wykonaniu tych wszystkich kroków, egzekucję i opróżnienie doprowadza już do skutku komornik.
Wynajmujesz – zgłoś to do skarbówki
Pamiętaj, jeśli zawarłeś umowę najmu okazjonalnego, musisz zgłosić ten fakt naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na Twoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu! Bez tego dokumentu nie masz co liczyć np. na wsparcie sądu i komornika w trakcie trudnej egzekucji.
Jeśli jesteś osobą fizyczną, która nie może prowadzić działalności gospodarczej z tytułu wynajmu lokali, to przychody z najmu okazjonalnego mogą być opodatkowane. Opodatkowanie może odbywać się na zasadach ogólnych – według skali podatkowej, albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wybór metody opodatkowania należy do wynajmującego lokal.
Zastanawiasz się, za jaką kwotę wynająć nieruchomość?
Oceń to z wyceną mieszkań Urban One! Zrobisz to online – w kilka sekund i za jedyne 39 zł. Co jednak odróżnia wyceniarkę Urban One od innych, dostępnych w sieci?
Rzetelność wyceny U1 kryje się przede wszystkim w jej podstawie – największej w Polsce Bazie Cen Nieruchomości. Są to informacje z ponad 5,5 mln aktów notarialnych! Raport, który otrzymasz od nas na wskazany przez Ciebie e-mail, zawiera m.in. informacje z otoczenia nieruchomości, jak i analizę trendów sprzedaży mieszkań w mieście i najbliższej okolicy.
Co jednak najważniejsze dla osoby wynajmującej nieruchomość – dzięki wyszukiwarce U1 otrzymasz informację o tym, ile można zarobić na wynajmie konkretnego mieszkania! Dane dotyczyć będą cen najmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Sprawdź, czy Twoja cena najmu koresponduje z najnowszymi trendami na rynku mieszkaniowym!
