Zasiedzenie nieruchomości to sytuacja, w której nabyte zostaje prawo własności przez osobę, która nie była jej właścicielką lub właścicielem nieruchomości. Dochodzi do tego wskutek jej długotrwałego, faktycznego posiadania. W drodze zasiedzenia można nabyć nie tylko nieruchomości (w całości, nie można zasiedzieć kilku pokoi w budynku), ale też rzeczy ruchome, np. samochód. W przypadku zasiedzenia nieruchomości (gruntu) dom lub inny budynek automatycznie staje się własnością nabywcy.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Warunki zasiedzenia reguluje kodeks cywilny
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości zostały ujęte w art. 172. kodeksu cywilnego i brzmią następująco:
- Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność nieruchomości, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
- W większości przypadków po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
- Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Zasiedzenie dotyczy wszystkich podmiotów prawa cywilnego. Oznacza to, że o nabycie przez zasiedzenie może ubiegać się nie tylko osoba fizyczna, ale też np. gmina. Należy pamiętać, że posiadacze zależni (najemcy, dzierżawcy) nie są objęci możliwością zasiedzenia. Kiedy właścicielem jest Skarb Państwa lub gmina – zasiedzenie nieruchomości nie obowiązuje, jednak jest możliwość postarania się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.
Warto zauważyć, że zasiedzenie nieruchomości jest możliwe (niemniej bardzo rzadkie) także po upływie lat dwudziestu, ale wyłącznie w „dobrej wierze”, jako posiadacz samoistny. O tym, czym jest dobra wiara, przeczytasz w dalszej części artykułu.
Przesłanki do spełnienia w przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych znajdziemy z kolei w art. 174 § 2 Kodeksu cywilnego:
- Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
- Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Jedną z podstawowych różnic pomiędzy zasiedzeniem nieruchomości a zasiedzeniem ruchomości jest to, że dobra wiara jest niezbędna przez okres 3 lat posiadania rzeczy ruchomej. Nie są zatem rozpatrywane przypadki zasiedzenia rzeczy ruchomej w złej wierze.
Kim jest posiadacz samoistny?
Aby zostać nazwanym posiadaczem samoistnym, należy spełniać dwa podstawowe warunki:
- czuć się właścicielem nieruchomości lub ruchomości;
- zachowywać się, jak właściciel nieruchomości lub ruchomości.
Zachowywanie się, jak właściciel nieruchomości oznacza dbanie o nieruchomość, to jest korzystanie z nieruchomości tak, jak właściciel, np. mieszkanie w niej, płacenie podatków od nieruchomości, wynajmowanie, przeprowadzanie remontów itp.
Zasiedzenie – jakie dokumenty?
Postępowanie w kwestii zasiedzenia reguluje kodeks postępowania cywilnego. Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca znajdowania się obiektu. We wniosku należy oznaczyć, oprócz wnioskodawcy, także wszystkie osoby zainteresowane w sprawie. Wnioskodawca ma obowiązek dołączyć do wniosku odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów. Ponadto należy dołączyć mapy nieruchomości oraz wyciągi gruntu.
Zasiedzenie nieruchomości – podatek
Do miesiąca od uprawomocnienia korzystnego postanowienia sądu należy zgłosić zasiedzenie fiskusowi. Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania. Podstawa opodatkowania to wartość nieruchomości ustalanej według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. W skrócie – podstawa wyliczana jest z ceny nieruchomości pierwotnej (bez inwestycji poczynionych w trakcie zasiedzenia) ustalanej według aktualnych cen rynkowych. Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości pobierana jest stała opłata, niezależna od wartości nieruchomości, w wysokości 2 tys. zł.
Zasiedzenie w dobrej wierze
Termin „dobra wiara” oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o byciu właścicielem lub właścicielką zgodnie z przysługującym prawem. Wiele osób myśli, że pojęcie to odnosi się do samego użytkowania, np. wspomnianego dbania o nieruchomość, gdy mowa o byciu posiadaczem samoistnym. Chodzi tutaj jednak o brak świadomości, że korzysta się z cudzej własności. W praktyce zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze jest bardzo trudne do udowodnienia.
Zasiedzenie w złej wierze
O „złej wierze” mowa w przypadku, gdy posiadacz lub posiadaczka w chwili nabycia wiedział/a, że dana nieruchomość czy rzecz mu nie przysługuje i istnieje prawowity właściciel. Jest to częste zjawisko w odniesieniu do rzeczy ruchomych takich jak: samochody, biżuteria, dzieła sztuki, sprzęt RTV i AGD. Przyczyną jest zakup tychże przedmiotów od osób nieuprawnionych, niekiedy złodziei. Kupno podejrzanych rzeczy np. sprzętu bez gwarancji, oryginalnego opakowania wyklucza dobrą wiarę nabywcy, a co za tym idzie, pozbawia ją możliwości nabycia tych ruchomości przez zasiedzenie. Warto pamiętać, że osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego jest posiadaczem w złej wierze.
Zasiedzenie – po ilu latach?
O stwierdzenie zasiedzenia można się ubiegać po 20 lub 30 latach. Krótszy termin przysługuje posiadaczom samoistnym, którzy weszli w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze. Opcja dłuższa jest dla osób, które uzyskały posiadanie w złej wierze. W przypadku rzeczy ruchomych posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po 3 latach, zaś w złej wierze – nie nabywa jej wcale. Nie można też nabyć własności rzeczy wpisanych do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Co przerywa bieg zasiedzenia?
Istnieje kilka możliwości przerwania biegu zasiedzenia:
- przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
- przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
przez wszczęcie mediacji;
przez wytoczenie przez spadkobiercę powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w tej księdze również jego prawa własności, nabytego w drodze dziedziczenia
Przerwany bieg zasiedzenia wznawia się dopiero po zakończeniu postępowania.
Czy najemca może się zasiedzieć?
Najemca nigdy nie będzie posiadaczem samoistnym, mimo że w wielu sytuacjach zachowuje się, jak właściciel/ka, a więc w danej nieruchomości np. mieszka, opłaca podatki itp. Najemca, użytkownik czy dzierżawca nigdy nie zyska statusu posiadacza samoistnego, bowiem na mocy prawa jest posiadaczem zależnym. Oznacza to, że z właścicielem łączy najemcę stosunek prawny w formie umowy, która to umożliwia posiadaczowi zależnemu władanie rzeczą. W ramach posiadania zależnego (umowa) posiadacz zależny (najemca) włada rzeczą zarówno w interesie swoim, jak i w interesie posiadacza samoistnego (rzeczywistego właściciela).
