W branży budowlanej możemy spotkać się z dwoma terminami określającymi sposób oceny stanu budowli przez upoważnionych do tego ekspertów i ekspertki. Są to: ekspertyza i opinia budowlana. Na pierwszy rzut oka, jeśli jesteś laikiem, te dwa pojęcia mogą ci wydać się identyczne pod względem znaczenia. To nic bardziej mylnego. W istocie rzeczy znaczenie ekspertyzy budowlanej jest inne niż w przypadku opinii budowlanej.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Opinia techniczna a ekspertyza budowlana
Opinia budowlana, ujmując najprościej, to przeprowadzona przez eksperta lub ekspertkę ocena opierająca się na wynikach oględzin stanu budynku oraz na przeglądzie wymaganej dokumentacji. To ocenienie „widocznego” stanu budowli lub jej niedociągnięć rzucających się w oczy.
Ekspertyza budowlana jest pojęciem znacznie szerszym. Szukając hasła „ekspertyza budowlana definicja”, nie odnajdziemy go właściwie w żadnych przepisach prawa budowlanego. Co prawda przepisy prawa budowlanego nie precyzują konkretnej definicji ekspertyzy budowlanej, ale z terminem tym spotkamy się w wielu pracach z branży budowlanej.
Co powinna zawierać ekspertyza techniczna?
Obejmuje ona naoczne oględziny budynku (jak w przypadku wydania opinii budowlanej), ale również do jej wydania konieczne jest przeprowadzenie dodatkowych badań i pomiarów specjalistycznych, które są sprawdzalne i znajdują swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości. Są to np. obliczenie nośności elementów budowli wystawionych na największe obciążenie (m. in.: fundamenty, ściany, nadproża), szczegółowe oględziny pozostałych, ważniejszych elementów konstrukcyjnych oraz wykonanie rysunków technicznych ilustrujących wyniki badań danego obiektu. Zatem opis przedmiotu ekspertyzy jest związany z koniecznością wydania dodatkowej dokumentacji, o wiele bardziej szczegółowej aniżeli w wypadku zwykłej opinii budowlanej.
Już wiemy, że ekspertyzy budowlane różnią się od opinii zakresem wykonanych czynności. Dlatego cena przeprowadzenia ekspertyzy jest przeważnie wyższa od wydania opinii budowlanej.
Cena ekspertyzy budowlanej
Wykonanie ekspertyzy budowlanej kosztuje średnio 2,5 tys. zł. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że o tym, ile ostatecznie kosztuje ekspertyza budowlana, zadecyduje m.in. lokalizacja, cel ekspertyzy, rodzaj instancji zlecającej (np. osoba prywatna czy sąd), w końcu także stopień skomplikowania prac i termin jej wydania. Choć wydaje się, że wykonana ekspertyza budowlana to głównie zasługa rzeczoznawcy budowlanego, to w końcowy koszt ekspertyzy mogą zostać wliczone także wynagrodzenia dla konsultantów/ek, jak i ekspertów/ek biorących udział w badaniu.
Opinia techniczna a ekspertyza – czym się różnią?
Różnice między tymi formami są podobne, jak w przypadku ekspertyzy budowlanej i opinii budowlanej. W ramach opinii technicznej wydawane jest zalecenie dotyczące dalszego postępowania z badanym obiektem. Ekspertyza techniczna budynku natomiast kończy się sformułowaniem wniosków stanowiących ciąg przyczynowo–skutkowy wystąpienia wykrytych zaniedbań czy uchybień. W swoich wynikach ekspertyza budowlana zawiera podstawę przeprowadzenia następnych kroków, które mają na celu usunięcie usterek. Takie korki zaleca rzeczoznawca budowlany.
Kto wydaje ekspertyzy budowlane?
Sygnalizujemy różnicę i w tym względzie. Opinię budowlaną może przeprowadzić i sformułować technik lub inżynier budownictwa. Jednak ekspertyza może zostać przeprowadzona tylko przez odpowiednio wykwalifikowanych fachowców – rzeczoznawców budowlanych, czyli osoby posiadające uprawnienia budowlane. Gdzie ich szukać? W wydziale budowlanym urzędu wojewódzkiego lub w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych, który działa przy Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego. Te dwie instytucje posiadają dane nt. rzeczoznawców budowlanych zarejestrowanych w okolicy, co ułatwia skontaktowanie się z fachowcem i zapoznanie się z jego kwalifikacjami. Identyfikacja rzeczoznawcy jest również możliwa na podstawie numeru, który jest zamieszczony na jego imiennej pieczątce.
Kiedy ekspertyza lub opinia techniczna są konieczne?
W niektórych sytuacjach nie można mówić o dowolności wydania opinii budowlanej czy ekspertyzy. Ekspertyzę budowlaną należy przeprowadzić w przypadku naruszenia konstrukcji nośnej budynku (np. popękanie ścian i stropu, bądź inne widoczne poważne uszkodzenia), modernizacji budynku, lub gdy planowana jest zmiana sposobu jego użytkowania (np. zmiana przeznaczenia z obiektu mieszkalnego w sklep). W takich przypadkach wydanie pozytywnej ekspertyzy jest konieczne do uzyskania zgody na dalsze użytkowanie budynku.
Sytuacje, w których konieczne jest wykonanie ekspertyzy budowlanej lub opinii technicznej, reguluje Prawo budowlane. Zgodnie z przepisami ekspertyzę lub opinię należy wykonać w przypadku:
- nieodpowiedniego stanu technicznego budynku lub jego części, które mogą stanowić zagrożenie życia lub zdrowia, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (art. 62 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane);
- przeprowadzania robót budowlanych bez pozwolenia na budowę (art. 50 ustawy – Prawo budowlane);
- katastrofy budowlanej (art. 78 ustawy – Prawo budowlane);
- zmiany sposobu użytkowania budynku, albo jego części, która zmienia warunki zdrowotne, bezpieczeństwa pożarowego, pracy, powodziowego, ochrony środowiska, higieniczno-sanitarne, jak i wielkość czy układ obciążeń (art. 71 ustawy – Prawo budowlane).
