Stan deweloperski mieszkania lub domu: czy to się opłaca?

Porady przez Marianna Kostecka

Gdy kupujemy nowy dom lub mieszkanie, prędzej czy później musimy spotkać się z określeniem „stan deweloperski”. Zdecydowana większość nowych inwestycji na rynku oferuje bowiem właśnie taki standard wykończenia. Czym właściwie jest wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim, albo inaczej – czego możemy oczekiwać w ramach standardu deweloperskiego?

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Stan deweloperski – co to jest?

pexels.com

Zacznijmy od tego, że pojęcie „stan deweloperski” jest wyłącznie umowne. Nie ma jednej ściśle określonej definicji stanu deweloperskiego, a zwłaszcza takiej, która byłaby poparta jakimś zapisem prawnym. W efekcie, choć używamy tego określenia, by sprecyzować stopień wykończenia budynku czy mieszkania, deweloperzy przyjmują różne standardy, oferując nieruchomość w stanie deweloperskim. Decydując się na zakup, warto więc wcześniej ustalić wszystkie szczegóły dotyczące specyfiki i stopnia wykończenia. Ustalenia powinny znaleźć swój finał w sporządzonej umowie, która zabezpieczy interesy obu stron.

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty i stan pod klucz

Próbując ustalić, co stan deweloperski oznacza, trzeba jeszcze powiedzieć, że często przy tej okazji używa się zamiennie określeń, takich jak: stan surowy zamknięty i stan pod klucz. Nie jest to jednak dobra praktyka, bo każde z nich oznacza zupełnie coś innego.

Wykończenie nieruchomości w stanie surowym zamkniętym oznacza, że konieczne będą podstawowe prace wykończeniowe budynku. Na tym etapie budowy można spodziewać się jedynie pokrycia dachu, stolarki okiennej, zamontowanych drzwi frontowych i ścianek działowych.

Stan pod klucz umożliwia z kolei wprowadzenie się do mieszkania. W lokalu będzie wykończona kuchnia, łazienka z białym montażem (montaż umywalki, wanny, toalety czy prysznica, a także ceramiki i armatury), wstawione będą drzwi wewnętrzne, ułożone będą podłogi i zamontowane oświetlenie.

Podsumowując, w uproszczeniu można założyć, że stan deweloperski to stan pomiędzy stanem surowym zamkniętym a stanem pod klucz.

Co obejmuje stan deweloperski?

Co zatem obejmuje stan deweloperski? Ogólnie przyjęte standardy rynkowe mówią o tym, że w ramach stanu deweloperskiego możemy liczyć na:

zamontowane drzwi wejściowe,
wprawione okna i parapety zewnętrzne,
ściany i sufity gotowe do malowania (położone tynki),
posadzki przygotowane do ułożenia podłogi (gotowe wylewki),
wyprowadzone instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania) bez zakończeń (np. bez armatury łazienkowej),
wykończony balkon lub taras (płytki i balustrady),
ogrodzenie wraz z bramą wjazdową,
zagospodarowanie przestrzeni wspólnej w przypadku osiedla (plac zabaw, obszar zieleni),
ocieplenie budynku (rzadziej, ale jest to możliwe).

Każdorazowo należy jednak sprawdzić ofertę sprzedaży i ustalić, jakie elementy standardu deweloperskiego oferuje konkretny deweloper.

Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim

Stan deweloperski wymaga jeszcze sporych nakładów pracy, zanim nieruchomość będzie nadawać się do zamieszkania. Wykończenie domu czy mieszkania w stanie deweloperskim zależeć może albo od naszych ustaleń z wybranym przez siebie wykonawcą, albo od ustaleń z deweloperem, ponieważ niektórzy deweloperzy posiadają w swojej ofercie różnego rodzaju pakiety wykończeniowe. Co ciekawe, im większy deweloper, tym większe szanse na to, że standard wykończenia będzie wyższy niż u mniejszych deweloperów, przy zachowaniu podobnych cen.

Ile kosztuje urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. W przypadku kiedy chcemy skorzystać z oferty wykończeniowej dewelopera, duże znaczenie będzie miała lokalizacja nieruchomości. W centrum dużego miasta zapłacimy prawdopodobnie znacznie więcej niż na obrzeżach lub w mniejszej miejscowości. To, ile kosztuje wykończenie nieruchomości w stanie deweloperskim, zależy też od tego, jakie standardy wykończenia mieszkania nas satysfakcjonują.

Urządzenie mieszkania deweloperskiego w standardzie ekonomicznym będzie oznaczać zakup najtańszych materiałów i wynajęcie taniej ekipy wykończeniowej. Standard pośredni to na przykład użycie droższych materiałów w połączeniu z samodzielną pracą wykończeniową, która w znacznym stopniu pozwoli ograniczyć wydatki. Podwyższony stan deweloperski, czyli standard luksusowy, to z kolei najlepszej jakości materiały i wykończenia oraz doświadczona ekipa fachowców, która równie wysoko wyceni swoje usługi.

Urządzenie mieszkania deweloperskiego – wady i zalety

Mieszkanie w stanie deweloperskim ma wiele korzyści dla kupującego. Najważniejsza to taka, że koszty zakupu takiej nieruchomości są znacznie niższe niż koszty zakupu mieszkania pod klucz. Ponadto stan deweloperski domu daje możliwość dowolnej aranżacji wnętrz i swobodę w wyborze materiałów. Możemy sami sprawdzić jakość materiałów, a jeśli do tego zdecydujemy się niektóre z prac wykonać sami (np. pomalować ściany, położyć panele podłogowe), będziemy w stanie sporo zaoszczędzić.

Niestety zakup mieszkania czy domu w stanie deweloperskim ma też swoje wady. Kiedy stajemy się właścicielami takiej nieruchomości, musimy liczyć się z tym, że nie będziemy mogli szybko się do niej wprowadzić. Taka sytuacja może też generować dodatkowe koszty wynikające np. z konieczności wynajmu innego mieszkania do czasu zakończenia prac wykończeniowych. Do tego, jeśli nie jesteśmy typem „złotej rączki” lub nie znamy nikogo takiego, kto mógłby nam pomóc, musimy zwrócić się o pomoc do fachowców. To z kolei będzie się wiązać z czasem potrzebnym na znalezienie odpowiedniej ekipy (nie jest łatwo połączyć goniące nas terminy i wolne terminy u porządnych fachowców) i wygospodarowaniem pieniędzy na ich wynagrodzenie.

Odbiór mieszkania od dewelopera – na co uważać?

Przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera warto zachować wzmożoną czujność. Celem technicznego odbioru mieszkania w stanie deweloperskim jest upewnienie się, że stan wykończenia zakupionego przez nas lokalu jest zgodny ze stanem określonym w umowie. Najlepszym rozwiązaniem – by zyskać pewność, że wszystko jest w porządku z odbieranym przez nas mieszkaniem lub domem – jest skorzystanie z usług fachowca. Na rynku istnieje wiele doświadczonych firm zajmujących się fachowym odbiorem mieszkań w towarzystwie inżynierów i inżynierek.

Jeśli zdecydujemy się na samodzielne przeprowadzenie odbioru mieszkania, wówczas warto mieć przy sobie kilka narzędzi: kątownik, poziomicę i miarkę. Pomogą nam one skontrolować to, czy np. ściany są równe, a narożniki proste. Dobrze jest również mieć przy sobie projekt mieszkania. Zaglądając do niego, możemy upewnić się, czy np. gniazdka elektryczne zostały zamontowane w odpowiednim miejscu, czy wykorzystano określone w umowie materiały lub sprawdzić, czy odpowiednio wyprowadzono podłączenie pod elementy składające się na wykończenie łazienki. Na liście „rzeczy do sprawdzenia” powinny znaleźć się:

ściany i narożniki ścian (np. jaki jest standard wykończenia ścian, czy nie znajdują się na niej pęcherze powietrza);
podłoga (np. czy jest równa);
okna i drzwi (np. czy otwierają się bez problemu i są niepoobijane);
prąd (np. czy dochodzi we wszystkich gniazdkach – wystarczy wziąć ze sobą oprawki i żarówki, a następnie sprawdzić, czy się świecą i nie mrugają);
instalacja wodna (np. czy woda odpływa i dopływa we wszystkich wskazanych w projekcie miejscach);
płytki (np. opukując glazurę i terakotę, możemy upewnić się, czy przylegają one odpowiednio dobrze do podłoża);
piwnica i/lub garaż (np. czy mają odpowiedni metraż ustalony w umowie).

Wykryto usterki przy odbiorze technicznym – co dalej?

Jeśli sam/a wykryjesz usterki, lub zrobi to wynajęty przez Ciebie inżynier, wówczas niezbędnym jest uwzględnienie ich wszystkich w protokole odbioru. Nie zapominaj, że to deweloper, zobowiązany jest na ich poprawę!

Zgodnie z ustawą deweloperską w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper musi doręczyć nabywcy lub nabywczyni oświadczenie, w którym albo uznaje wady, albo je odrzuca. Po uznaniu wad lokalu zobowiązany jest do ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Zachęcamy, by przy odbiorze technicznym mieszkania lub domu korzystać z usług fachowców – wówczas istnieje zdecydowanie mniejsze ryzyko odrzucenia usterek przez dewelopera, a w efekcie ponoszenia przez nas dodatkowych kosztów.