Proces wyceny budynków gospodarczych będzie zależny od kilku kwestii: od ich wielkości, przeznaczenia, umiejscowienia. Nie bez znaczenia będą tu kwestie związane z tym, czy budowa pomieszczenia gospodarczego będzie wymagała zgłoszenia, pozwolenia, a może ani tego, ani tego. Warto przeczytać nasz poradnik, nim ruszy Twoja choćby mała inwestycja.
Budynek gospodarczy – czym jest?
Budynek gospodarczy – zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r.) – to budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.
Aby rozpocząć budowę budynku gospodarczego, należy spełnić formalności wymagane przez Prawo budowlane. Przed inwestycją należy zorientować się, czy wymagane jest przez nas uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie. Możliwe jest, że dany projekt nie wymaga złożenia żadnego dokumentu w urzędzie – wszystko zależy od przepisów szczegółowych określonych w ustawie Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku. By zgodnie z prawem móc rozpocząć odpowiednie prace, rodzaj ścieżki prawnej zależy głównie od wielkości planowanego budynku gospodarczego.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Budynek gospodarczy bez pozwolenia na budowę
Szukając wyjaśnienia hasła „budynek gospodarczy a prawo budowlane”, napotkamy na informację o nowelizacji prawa budowlanego, w wyniku której zmieniły się zasady uzyskania pozwolenia na budowę. We wrześniu 2020 roku wprowadzono:
- odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, a więc przepisów określających techniczne warunki, które muszą spełniać obiekty budowlane, jak i warunki techniczne ich użytkowania;
- uporządkowano wszystkie przypadki, które wymagają zgłoszenia budowy obiektów budowlanych, a także przyzwolenia na przystąpienie do budowy bez tego zgłoszenia.
Dotychczas budynki gospodarcze były opisane w różnych dokumentach i często trudność sprawiało określenie, czy pozwolenie jest lub nie jest potrzebne. Trudności sprawiał również fakt, iż wiele z nich było różnie interpretowanych przez organy nadzoru budowlanego. Nowe przepisy poszerzyły także listę inwestycji, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, co jest dużym udogodnieniem dla osób inwestujących.
W artykule 29 ustawy znajdziemy katalog budynków gospodarczych niewymagających pozwolenia, a jedynie zgłoszenia budowy. Zaliczamy do nich wolnostojące budynki gospodarcze, garaże i wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35m2. Ich liczba nie może być jednak większa niż dwie na każde 500m2 powierzchni działki. Z kolei budynki do rekreacji indywidualnej nie mogą przekraczać 35m2 powierzchni na każde 500m2 działki budowlanej, tak samo jak obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną na działkach siedliskowych. Co to oznacza? Osoba chcąca wybudować na swojej działce np. garaż, wiatę, szopę, altanę lub oranżerię, może wykonać to jedynie za zgłoszeniem w odpowiednim urzędzie. Oczywiście wcześniej sprawdzając, czy projekt nie przekroczył limitów powierzchni zabudowy oraz liczby obiektów przypadających na daną powierzchnię działki.
Zgłoszenie budowy budynku gospodarczego musi być dostarczone do starostwa właściwego dla lokalizacji inwestycji. W dokumencie trzeba określić zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz planowaną datę ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć także oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, być może trzeba będzie dołączyć szkic budynku gospodarczego. Jeśli w ciągu 21 dni organ nie wniesie sprzeciwu – można budować. Inwestor ma następnie trzy lata na rozpoczęcie prac.
Budynki niewymagające pozwolenia na budowę, czy nawet zgłoszenia, to budynki związane z produkcją rolną do 35 m2, wiaty do 50 m2 przypadające najwyżej dwie na 1000 m2 działki budowlanej, wolnostojące altany do 35 m2, dwie na każde 500 m2 posiadłości, oraz inne obiekty gospodarcze do 35 m2 przypadające na 500 m2 działki.
Jakie budynki wymagają pozwolenia na budowę?
Pozwolenie na budowę i projekt budowlany są potrzebne, gdy są przekroczone wyżej wymienione limity powierzchni zabudowy lub innych wymogów (np. maksymalna dopuszczalna liczba budynków na działce czy liczba kondygnacji). Dodatkowo wtedy, gdy chcemy wybudować jakikolwiek inny budynek bez względu na to, jaką będzie mieć powierzchnię zabudowy (w 2022 roku możliwe stało się wybudowanie domu bez pozwolenia do 70 m2!). Zgodnie z nowym prawem budowlanym od lipca 2021 roku wniosek o pozwolenie na budowę można składać online, na stronie rządowej e-budownictwo.
Jak wycenić budynek gospodarczy?
Cel wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych, w tym także budynków gospodarczych, może być różny. Może być ona wykonywana na przykład na potrzeby: zabezpieczenia wierzytelności kredytowych, określenia ceny kupna-sprzedaży, negocjacji ceny, darowizny i spadku, podziału majątku, czy odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jeśli jej potrzebujesz, już teraz zrób listę zatytułowaną „budynek gospodarczy – wycena” i notuj, jakich dokumentów potrzebujesz. Są to:
- akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości,
- aktualny odpis z księgi wieczystej,
- wypis z ewidencji gruntów i budynków,
- mapa zasadnicza,
- wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy,
- dokumentacja techniczna budynku,
- decyzja o pozwoleniu na budowę,
- pozwolenie na użytkowanie,
- dokumentacja techniczna budynku (np. projekt budowlany),
- dziennik budowy (do wglądu),
- inne posiadane dokumenty (umowa przedwstępna kupna/sprzedaży).
Budynek gospodarczy wchodzi w skład nieruchomości gruntowej jako jego część składowa i jest wraz z nią wyceniany. W sprawie wyceny nieruchomości należy zgłosić się do rzeczoznawcy majątkowego, który jako jedyny w świetle prawa, ma możliwość sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego określa atrybuty przedmiotu wyceny.
Czytaj więcej: wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego
Budynki gospodarcze na sprzedaż: o czym warto pamiętać?
Kiedy na portalach dotyczących obrotu nieruchomościami przeglądamy kategorię „budynki gospodarcze na sprzedaż”, natrafimy często na domy, siedliska, gospodarstwa na terenach, gdzie znajdują się budynki gospodarcze. Pod zdjęciem „domki gospodarcze na sprzedaż” możemy jednak znaleźć garaże czy altany. Jeśli zdecydujesz się na opublikowanie ogłoszenia „sprzedam pomieszczenie gospodarcze”, pamiętaj, że warto określić przeznaczenie wycenianej nieruchomości (czy jest to np. stolarnia, gołębnik lub inne).
