Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to szczególny rodzaj własności mieszkania. Na jego podstawie można je sprzedać lub przepisać na bliskich. Podlega także dziedziczeniu. Jest jednak szereg cech i właściwości, o których należy pamiętać decydując się na jego zakup, w tym przede wszystkim zwrócić uwagę czyją własnością jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Warto również dokonać wyceny tej nieruchomości, aby sprawdzić opłacalność transakcji.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – co to znaczy i kto jest jego właścicielem?
Na rynku nieruchomości, oprócz własności lokalu, występują jeszcze inne formy prawne, na podstawie których użytkowane są nieruchomości – jedną z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oznacza ono, że formalnie właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia, ale kupujący zyskuje do niej wyłączne prawa do użytkowania i swobodnego rozporządzania. Może ją także w przyszłości sprzedać, wynająć lub ofiarować w formie darowizny.
Właścicielem mieszkania spółdzielczego własnościowego jest spółdzielnia, natomiast kupujący nabywa wyłączne prawa do użytkowania lokalu.
Takie prawo do dysponowania nieruchomością przyjmuje jednak formę ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczenie to polega przede wszystkim na wymagalności zgody spółdzielni na wszelkie zmiany dokonywane w lokalu, np.:
- zmiana rozkładu pomieszczeń,
- wyburzenie ściany,
- montaż klimatyzacji,
- wymiana stolarki okiennej,
- zmiana przeznaczenie lokalu, czyli np. prowadzenie działalności gospodarczej.
Wysokość czynszu za mieszkanie spółdzielcze własnościowe
Użytkownicy mieszkania spółdzielczego własnościowego uiszczają (tak samo jak właściciele) opłaty mieszkaniowe, potocznie zwane czynszem. W związku z inną formą prawną nieruchomości, możemy spodziewać się dodatkowych pozycji z tytułu użytkowania lokalu ale różnice te są niewielkie.
Na opłaty mieszkaniowe w tej formie prawnej składają się opłaty niezależne oraz zależne od spółdzielni (zarządcy).
Do opłat niezależnych od zarządcy zaliczamy:
- zużycie wody i ścieki kanalizacyjne, naliczane w formie faktycznego zużycia lub ryczałtowo,
- utrzymanie łącza wodno-kanalizacyjnego,
- centralne ogrzewanie,
- zużycie prądu w częściach wspólnych, np. korytarz,
- wywóz śmieci,
- podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste.
Ostatnia wyszczególniona powyżej pozycja stanowi główną różnicę w kosztach eksploatacji mieszkania – wynika z faktu, że użytkownik nieruchomości nie jest jego właścicielem, co za tym idzie podatek od nieruchomości i ewentualny koszt użytkowania wieczystego gruntu pokrywa spółdzielnia. Jednakże opłaty te przenosi na użytkowników lokalu w formie opłat mieszkaniowych – tak więc zamiast do wyznaczonej jednostki terytorialnej, te opłaty uiszczamy co miesiąc w ramach czynszu do spółdzielni.
Opłaty zależne od zarządcy, to między innymi:
- wynagrodzenie zarządcy,
- utrzymanie budynku i niezbędne przeglądy oraz konserwacje urządzeń,
- fundusz remontowy,
- opłaty za dzierżawę urządzeń, np. wodomierzy,
- inne opłaty związane z obsługą finansową i prawną budynku.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a grunt
Ciekawą kwestią pozostaje sprawa gruntu, na którym posadowiony jest cały budynek. Większość tego typu lokali zostało wybudowane w latach 70-tych XX wieku, kiedy to decyzja lokalizacyjna nowopowstałych mieszkań wydawana była bez względu na własność wyznaczonego gruntu i na tej podstawie rozpoczynała się budowa. Dopiero na początku XXI wieku uregulowano tę kwestię i większość spółdzielni przystąpiło do wyprostowania kwestii własnościowych gruntu. Jednakże nie zawsze jest to możliwe lub niesie za sobą niewspółmierne koszty.
Brak własności lub chociażby prawa do użytkowania wieczystego gruntu, uniemożliwia założenie księgi wieczystej (dalej KW). Co za tym idzie na zakup takiego mieszkania nie można wziąć kredytu hipotecznego – bez KW nie jest możliwy wpis zabezpieczający bank w razie niewypłacalności kredytobiorcy. W takim przypadku pozostaje jedynie zakup za gotówkę.
Zielone tereny w najbliższym otoczeniu nieruchomości mogą znacząco podnieść wycenę mimo braku księgi wieczystej.
Brak możliwości założenia KW może znacząco wpłynąć na jego cenę. Jednakże, sprawdzając najbliższe otoczenie nieruchomości, często okazuje się, że wyceniane mieszkanie ma ogromny potencjał i warto za nie zapłacić nawet kwotę zbliżoną do ofert mieszkań własnościowych.
Jak sprawdzić czy mieszkanie jest własnościowe czy spółdzielcze?
Pierwszym sposobem jest poproszenie dotychczasowego użytkownika nieruchomości o przedstawienie numeru księgi wieczystej. Na jego podstawie możemy uzyskać informacje w wydziale ksiąg wieczystych czy nawet online – należy zwrócić uwagę czy wpisane jest prawo własności czy prawo do użytkowania. Jeśli to drugie, to mamy do czynienia z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym. Z ksiąg wieczystych dowiemy się również czy nieruchomość obciążona jest hipotecznie lub w inny sposób (np. służebność) oraz czy zbywca jest jedyną uprawnioną do lokalu osobą.
Jeśli nie otrzymamy numeru księgi wieczystej, powinniśmy żądać od zbywcy:
- zaświadczenia ze spółdzielni
- udowodnienia posiadania przez niego wyłącznego prawa do lokalu (akt notarialny, postanowienie o spadku).
Z tych dokumentów dowiemy się, do której spółdzielni należy lokal. Następnie możemy udać się osobiście do administracji spółdzielni i poprosić o informacje nt. formy własności, potwierdzenia praw zbywcy do lokalu, informacji o bieżącym zadłużeniu oraz numer księgi wieczystej, jeśli posiada. Jeśli nie jest założona – spółdzielnia ma obowiązek poinformować czy istnieją przeszkody, aby ją założyć (np. nieuregulowane prawnie grunty). Dowiemy się również, czy zbywca posiada prawo własnościowe czy lokatorskie. Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie oznacza, że nieruchomość nie jest możliwa do sprzedaży przez obecnego użytkownika i bezzwłocznie należy wycofać się takiej transakcji lub wstrzymać się z zakupem do czasu przekształcenia mieszkania we własnościowe.
Obawy może wzbudzić również zadłużenie widniejące na lokalu – spółdzielnia może uwarunkować sprzedaż praw od uregulowania zadłużenia. Obowiązek ten spoczywa na zbywcy, jednak to nabywca powinien sam tego przypilnować – najprostszym rozwiązaniem jest odliczenie kwoty zadłużenia od wyznaczonej kwoty zakupu i samodzielne przekazanie jej do spółdzielni celem pokrycia zadłużenia.
Sprawdzenie ksiąg wieczystych nieruchomości pozwoli nam uzyskać wiele cennych informacji, które pozwolą nam podjąć decyzję o zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Brak KW nie przeszkodzi nam w zakupie, jeśli chcemy na ten cel przeznaczyć gotówkę. Ale już informacja o nieuregulowanej kwestii gruntów powinna zapalić czerwoną lampkę. Oznacza to, że nie będziemy mogli założyć księgi wieczystej, a dodatkowo uniemożliwi wykup, jeśli chcielibyśmy przekształcić je w przyszłości we własnościowe. Niepewne są także ewentualne dodatkowe koszty odszkodowawcze dla prawowitych właścicieli czy spadkobierców gruntu.
Jak założyć księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Nie wszystkie lokale, dla których uregulowany jest stan prawny gruntu posiada księgę wieczystą. Nie jest ona wymagana i nie jest nadawana automatycznie, a właściciel prawa do lokalu powinien sam wystąpić do sądu, aby taką księgę ustanowić.
W tym celu należy złożyć wniosek o jej założenie (KW-ZAL) do Sądu Rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości wraz z załącznikami: wypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu, akt notarialny poświadczający nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do wskazanego lokalu mieszkalnego oraz informacja o wyszczególnieniu ograniczonych praw rzeczowych obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bądź oświadczenie wnioskodawcy o braku wiedzy na temat roszczeń.
Przed złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej, sprawdź listę wymaganych dokumentów.
Co ważne – ustanawiając KW na takiej nieruchomości wskazuje się uprawnionego do użytkowania lokalu, a nie jego faktycznego właściciela, gdyż nim nadal pozostaje spółdzielnia.
Warto przejść tę procedurę, jeśli zakładamy w przyszłości sprzedaż, ponieważ kredyt na mieszkanie spółdzielcze własnościowe można zaciągnąć tylko wtedy, jeśli lokal posiada ustanowioną księgę wieczystą, co zwiększy wycenę i zainteresowanie naszą ofertą wśród potencjalnych nabywców.
Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Rozróżnić należy dwie sytuacje – sprzedaż z założoną KW i bez KW.
W pierwszym przypadku procedura sprzedaży mieszkania nie różni się zbytnio od standardowych działań. Należy z kupującym ustalić kwotę sprzedaży oraz warunki odstąpienia lokalu (np. zastrzec sobie 2 miesiące na wyprowadzkę), uzyskać od spółdzielni zaświadczenie „do sprzedaży” (obejmujące szczegółowe informacje na temat lokalu, takie jak powierzchnia i liczba pomieszczeń wraz z przeznaczeniem oraz informację o niezaleganiu z opłatami), a następnie udać się do notariusza celem finalizacji transakcji. Jeśli nabywca zamierza posiłkować się w tym celu kredytem hipotecznym to akt notarialny nastąpi dopiero po wypłacie przez bank kredytu, przez co czas sprzedaży może się nieco wydłużyć. Następnie należy załatwić sprawy skarbowe – w tym opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. W większości dokonuje tego notariusz, ale obowiązek opłacenia podatku spoczywa na zbywcy, dlatego warto potwierdzić z notariuszem fakt opłacenia podatku PCC. Należy również dopilnować aktualizacji wpisu do ksiąg wieczystych oraz dostarczyć do spółdzielni odpis aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego powinna odbyć się w postaci aktu notarialnego, podpisanego w obecności notariusza
Główną różnicą od standardowej sprzedaży jest przedmiot transakcji – w tym przypadku są to prawa do wyłącznego użytkowania lokalu a nie prawo własności.
W przypadku sprzedaży lokalu bez księgi wieczystej, procedura wygląda niemal identycznie, jednak nie można skorzystać z kredytu – w tym przypadku zakup możliwy jest jedynie za gotówkę.
Co ważne – nie można sprzedać mieszkania bez aktu notarialnego – transakcja może być prawnie nie ważna.
Jak przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe na dziecko?
Mieszkanie w tej formie może być przedmiotem darowizny, np. dzieciom. Podlega tym samym zasadom co mieszkania w innej formie prawnej, czyli wymagana jest umowa między obecnym właścicielem praw do lokalu a nabywcą, w formie aktu notarialnego, sporządzonego przez notariusza. Tak jak w przypadku standardowej umowy darowizny, notariuszowi należy przedstawić realną wartość mieszkania, w celach skarbowych. Istotną różnicą jest to, że zbywca zobowiązany jest do dostarczenia wypisu z tego aktu do spółdzielni mieszkaniowej.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być przedmiotem darowizny, jednak powinno być przekazane w formie aktu notarialnego
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe podlega także dziedziczeniu. Po śmierci, prawa do lokalu wchodzą w skład masy spadkowej, tak samo jak przy własności i można je również rozdzielić na poszczególnych spadkobierców. Możliwe jest także zapisanie takiego prawa w formie testamentu. Aby być pewnym wykonalności swojej woli, najlepiej w tym celu udać się do notariusza.
Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Jak wygląda sytuacja z punktu widzenia kupującego – czy zakup takiego mieszkania jest bezpieczny? Na co należy zwrócić uwagę, aby nie dać się zaskoczyć?
Każdy zakup nieruchomości należy rozpocząć od sprawdzenia stanu prawnego. W przypadku mieszkań wybudowanych w latach 70-tych czy 80-tych ubiegłego wieku, można spodziewać się innych form własności niż obecnie oferowane przez deweloperów, w tym właśnie spółdzielczego prawa do lokalu.
Niewątpliwą zaletą zakupu tego rodzaju nieruchomości jest jej cena – lokale tego typu nie cieszą się dużym zainteresowaniem, ze względu na ograniczone zaufanie do tej formy prawnej i późniejszą konieczność poniesienia opłat przekształceniowych. Dlatego możemy spodziewać się dużo niższej kwoty niż wynikałoby to z cen rynkowych. Coraz więcej tego typu mieszkań jest przekształcanych we własność jeszcze przed wystawieniem do sprzedaży, aby móc je sprzedać po cenie rynkowej.
Wykup mieszkania spółdzielczego
Czy jest możliwość przekształcenia spółdzielczego prawa w formę własności? W wielu przypadkach jest to możliwe. Przede wszystkim nieruchomość musi posiadać uregulowane prawnie grunty. Jeśli spełniony jest ten warunek, to należy złożyć wniosek do spółdzielni o wykup prawa do lokalu. Koszty, jakich należy się spodziewać to:
- zwrot spółdzielni kosztów wybudowania nieruchomości, w tym kosztów kredytowych przypadających na lokal wraz z odsetkami,
- uregulowanie zadłużeń wobec spółdzielni w całości, a także spłata ewentualnych zadłużeń spółdzielni w odpowiedniej części przypadającej na lokal,
- często również wymagany będzie zwrot części umorzonego przez państwo kredytu na budowę tej nieruchomości,
- taksa notarialna, zgodnie z aktualnym cennikiem,
- założenie i wpis do księgi wieczystej.
Zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego może być bardzo dobrą inwestycją kapitału, pod warunkiem, że możliwe będzie w późniejszym czasie przekształcenie go w prawo własności.
Podobnie odbywa się przekształcenie mieszkania lokatorskiego na własnościowe, z tą różnicą, że lokator zawsze jest członkiem spółdzielni do której należy nieruchomość i może spodziewać się dodatkowej opłaty z tego tytułu.
Istnieje także możliwość zakupu zadłużonego mieszkania bezpośrednio od spółdzielni, podczas organizowanych licytacji. Zakup od spółdzielni jest mniej ryzykowny niż bezpośrednio od dłużnika, jednak zawsze należy sprawdzić warunki sprzedaży i prawidłowość transakcji. Jeśli natomiast poszukujemy mieszkania na wynajem, warto sprawdzać również oferty najmu mieszkania od spółdzielni. Często są to lokale o niższym standardzie, ale za to dużo tańsze niż oferty rynkowe.
Biorąc pod uwagę powyższe aspekty, warto sprawdzić czy zakup takiego mieszkania będzie dla nas opłacalny. W tym celu najlepiej sprawdzić wartość podobnej nieruchomości w okolicy, która ma formę własności (np. poprzez naszą stronę Urban.One), a następnie sprawdzić czy cena zakupu powiększona o koszty przekształcenia będzie na pewno niższa od kwoty zakupu podobnej nieruchomości w formie własności. Często jest to opłacalna transakcja, jednak warto to dokładnie przeliczyć.
