Mamy dobrą wiadomość dla właścicieli nieruchomości biurowych i handlowych. Dobra lokalizacja na działalność gospodarczą może być dobrym pomysłem na biznes dla obu stron. Jest jeden warunek – dobra wycena.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Co to jest nieruchomość komercyjna?
Jaka jest definicja nieruchomości komercyjnej? Nieruchomości komercyjne to obiekty przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej lub generowania przychodów z wynajmu. Do tej kategorii zalicza się lokale usługowe, biura, magazyny i budynki komercyjne, takie jak galerie, pasaże handlowe czy hotele.
Jak pokazują najnowsze dane, Polska jest liderem w zakresie inwestycji w powierzchnie komercyjne w tej części Europy. Największą popularnością cieszą się nieruchomości biurowe i to tam padł rekord pod względem liczby transakcji. Na drugim miejscu znalazły się nieruchomości handlowe. Na przykład w Poznaniu znajdziemy aż 20 galerii handlowych!
Wyceny nieruchomości komercyjnych
Wyceny nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju i przeznaczenia, dokonuje się zawsze na podstawie szczegółowej analizy rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dobór metody i technik szacowania nieruchomości zależy od rzeczoznawcy majątkowego.
W przypadku nieruchomości komercyjnych jest znacznie więcej elementów, jakie bierze się pod uwagę. Dzieje się tak, ponieważ najczęściej obiekt ma być źródłem dochodu z tytułu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Z tego względu powszechnie stosowane przy wycenie nieruchomości komercyjnych jest tzw. podejście dochodowe. Ta metoda zakłada, że nabywca zapłaci za obiekt cenę, której wysokość będzie uzależniona od uzyskanego dochodu.
Nieruchomość komercyjna: jak ją wycenić?
Wynajem nieruchomości komercyjnych
W przypadku wynajmu podejście dochodowe ma zasadnicze zastosowanie. W tym kontekście o atrakcyjności danego terenu komercyjnego czy obiektu nie świadczy wyłącznie lokalizacja, ale przede wszystkich potencjał pod względem uzyskania dochodu z prowadzonej tam działalności.
Najwięcej nieruchomości do wynajęcia oferują największe miasta, w tym Warszawa. W internecie działa wiele wyszukiwarek nieruchomości, które gromadzą ogłoszenia od osób w stylu „sprzedam nieruchomość komercyjną”. Jak w przypadku każdej transakcji na rynku nieruchomości, kluczowe jest poznanie prawdziwej wartości – także wartości zysków, jakie może wygenerować dla nas ten lokal (niezależnie od tego, czy jesteśmy wynajmującymi, czy najemcami).
Nieruchomość komercyjna: jak ją wycenić?Wycena nieruchomości komercyjnych od rzeczoznawcy
W świetle prawa rzeczoznawca majątkowy zajmuje się profesjonalną wyceną nieruchomości i stworzeniem operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi wycenę w formie pisemnego dokumentu, który traktowany jest jako dokument urzędowy. Chcąc skorzystać z usług rzeczoznawcy, spotkamy się najczęściej ze sformułowaniem „zamów operat szacunkowy u rzeczoznawcy„.
Jak już wspominaliśmy, w przypadku wyceny nieruchomości komercyjnej najczęściej stosowanym podejściem jest podejście dochodowe. Dzięki niemu zyskamy pewność wysokości dochodu, jaką przynieść ma wyceniany przez nas np. lokal. Nieruchomość jest zatem warta tyle, ile korzyści finansowych ma przynieść. Wyceniając ten typ nieruchomości, rzeczoznawca dokonuje określenia jej wartości rynkowej. Co ważne, zgodnie z art. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – „przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych”.
Ile kosztuje wycena nieruchomości komercyjnej od rzeczoznawcy?
Wpływ na ostateczny koszt wyceny ma wiele czynników: wielkość wycenianej nieruchomości, lokalizacja, stosowana metoda, w końcu także indywidualne cenniki poszczególnych rzeczoznawców i kancelarii. Warto zauważyć, że koszt wyceny nieruchomości komercyjnych jest najdroższy – zaczyna się od ok. 2 500 zł (dla porównania: wyceny mieszkań wahają się od 350 do 500 zł). Wpływ na tak wysoką cenę ma m.in. to, że w nieruchomościach komercyjnych proces wyceny jest najbardziej skomplikowany, a więc wymaga sporych nakładów pracy rzeczoznawcy majątkowego.
