Najem to popularna forma użyczenia mieszkania, a także doskonała forma inwestowania i zarabiania pieniędzy. Jak go zorganizować, aby interesy obu stron umowy, czyli najemcy i wynajmującego były właściwie zabezpieczone?
Pomagają w tym rozwiązania prawne, a konkretnie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Kim jest najemca mieszkania?
W przepisach funkcjonują dwa pojęcia: wynajmujący i najemca. Są one czasem mylone i źle wyjaśniane. To, kim jest wynajmujący oraz relacje najemca a wynajmujący, są określone w prawie lokatorskim. Jasno to wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Cytując art. 2. 1., „ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) lokatorze — należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. 2) właścicielu — należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu”.
Czytamy dalej, że wynajmujący to osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Czyli wynajmujący wynajmuje mieszkanie, a lokator (najemca mieszkania) najmuje lokal.
Spółdzielcze prawo lokatorskie
Ale istnieje sposób, aby nie wynajmować mieszkania od kogoś, tylko korzystać ze spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Sprzyja temu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Polega ono na przekazaniu przez spółdzielnię mieszkaniową swoim członkom należących do niej lokali. Są to tzw. mieszkania lokatorskie. Spółdzielnia mieszkaniowa ma nadal prawo własności mieszkania i zarządza nim, tyle, że jest to lokal z najemcą.
Spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego powstaje:
-
W chwili zawarcia pisemnej umowy między spółdzielnią a osobą,
-
Gdy przyszły najemca wniesie wkład mieszkaniowy – około 30 % ceny budowy lokalu,
-
Gdy lokator zobowiąże się ponoszenia bieżących opłat z tytułu użytkowania lokalu oraz do tego, że będzie z niego korzystał zgodnie z przeznaczeniem.
Co reguluje prawo spółdzielcze?
Spółdzielcze prawo lokatorskie mówi, że:
-
lokatorzy mogą korzystać z mieszkania, ale ponieważ nie mają prawa własności, nie mogą go sprzedać, założyć księgi wieczystej, wziąć kredytu hipotecznego pod jego zastaw,
-
najemca ponosi koszty i nakłady związane z użytkowaniem mieszkania spółdzielczego lokatorskiego,
-
prawo lokatorskie do mieszkania zakłada, że lokator korzysta z ochrony stanu posiadania, czyli nie można go bezprawnie usunąć z mieszkania,
-
lokatorskie prawo do mieszkania mówi, że mieszkanie lokatorskie nie może być dziedziczone, co innego w przypadku wkładu mieszkaniowego,
-
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być sprzedane, podzielone, nie podlega egzekucji.
Czy można stać się właścicielem mieszkania lokatorskiego? Owszem, trzeba spełnić kilka warunków. Ale w tym procesie powinna przyświecać przyszłemu właścicielowi jedna myśl – możliwość zakupu mieszkania za korzystniejszą, czyli niższą cenę niż na rynku nieruchomości. Warto pamiętać także o jeszcze jednej prawidłowości – jeśli przestajemy być członkiem spółdzielni, wygasa także spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Prawo lokatorskie – jakie są prawa i obowiązki najemcy?Prawa lokatora
Przed wynajęciem mieszkania warto zorientować się, jakie prawa i obowiązki leżą po obu stronach umowy. Najem jest regulowany przez kodeks cywilny oraz cytowaną wyżej ustawę. Prawa i obowiązki ma właściciel mieszkania. Warto, przed podpisaniem umowy, pod hasłami „najem k.c., prawo najmu, kodeks cywilny wynajem mieszkania” poszukać aktualnej wiedzy na ten temat.
A jak wyglądają prawa lokatora? Czy nie mając prawa własności, może liczyć na prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu? Jak się do tego mają prawa wynajmującego? Wszystkie ustalenia między stronami powinny być spisane. I to jest bardzo ważne dla ważności umowy. Ustawa prawo lokatorskie dużo tu wyjaśnia.
Co zawrzeć w umowie najmu?
- kim są strony;
- co jest przedmiotem umowy,
- wysokości czynszu, sposób, termin płatności,
- jaki jest cel najmu,
- ile osób może mieszkać w lokalu,
- ustalenie zabezpieczenia, czyli kaucji,
- wzajemne prawa i obowiązki stron,
- zasady kontroli lokalu,
- zasady dotyczące trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu,
- zasady i sposób wypowiedzenia umowy,
- wszystkie dołączone załączniki,
- w jaki sposób mogą być wprowadzone zmiany w umowie,
- adresy do doręczeń.
Umowę trzeba sporządzić w dwóch egzemplarzach i ją PODPISAĆ!
Prawa najemcy mieszkania – katalog
- Możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem,
- Za zgodą wynajmującego, wprowadzanie ulepszeń,
- Możliwość założenia prądu, gazu, telefonu, tv, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom, albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości,
- W przypadku wymiany niektórych rzeczy czy urządzeń, najemcy przysługuje zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między ich wartością obecną a stanem pierwotnym,
- W przypadku niewydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego w terminie zawartym w umowie, najemca może wnioskować o naprawienie szkody wynikającej ze zwłoki, czyli np. zwrot kosztów poniesionych z czasowym mieszkaniem w innym miejscu, albo odstąpić od umowy,
- W przypadku kiedy wynajmowane mieszkanie posiada wady ograniczające użytkowanie, najemca może żądać obniżenia czynszu, a jeśli wady nie zostaną usunięte, ma prawo wypowiedzieć umowę.
Warto pamiętać, że prawa najemcy są tak samo istotne, jak jego obowiązki. Dotyczy to także prawa lokatora w prywatnym domu. Istota tkwi nie w rodzaju lokalu ale w umowie, która określa obowiązki najemcy mieszkania i osoby wynajmującej mieszkanie. Wynajem mieszkań reguluje prawo.
Obowiązki najemcy
Przepisy określające wynajem mieszkania wskazują obowiązki najemcy i wynajmującego. Wcześniej określiliśmy różnice najem-wynajem. Dlatego pod pojęciami wynajmujący a najemca też jest różnica. Każdemu najemcy przysługują nie tylko prawa ale i obowiązki. Obowiązki wynajmującego lokal i najemcy lokalu mieszkalnego są zawarte w prawie lokatorskim – wynajem, ale także w umowie. Ale teraz słów kilka, jak wyglądają obowiązki lokatora.
Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to:
- obowiązek płacenia czynszu w terminie oraz wysokości wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu,
- użytkowanie mieszkania w sposób określony w umowie, a jeśli nie zostało to doprecyzowane, w sposób odpowiadający przeznaczeniu lokalu,
- właściciel lokalu ma prawo wymagać, aby najemca utrzymywał lokal oraz przynależne pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego rozumianego jako ustalone zwyczaje, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów,
- najemca ma obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw oraz dbania o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Lokatorskie prawo do lokalu mówi także o tym, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzenia naprawy oraz wymiany rzeczy i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu, które zostały uszkodzone z jego winy.
Do czego najemca nie ma prawa?
Do czego najemca nie ma prawa? Ustawa o wynajmie mieszkania mówi, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca przekazał mieszkanie (podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania nieruchomość lub jej część) osobie trzeciej, bez zgody wynajmującego.
W razie wystąpienia usterki (np. awarii) w mieszkaniu – wynajmujący ma obowiązek udostępnienia go właścicielowi lokalu. Jeśli będzie konieczność wejścia do mieszkania, kiedy najemcy nie będzie, lub nie będzie chciał on wpuścić właściciela, ten może wejść do lokalu z policjantem, strażnikiem miejskim czy strażakiem. Uwaga! Właściciel nie może wejść do mieszkania, nie mając żadnych podstaw.
Prawo lokatorskie – jakie są prawa i obowiązki najemcy?Eksploatacja mieszkania
Ustawa o najmie i kodeks cywilny regulują najem lokalu, czyli także eksploatację mieszkania. Najemca musi wziąć także pod uwagę regulamin lokatora, który zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i ze statutu spółdzielni, do której należy budynek, może zostać sformułowany.
Prawo spółdzielcze lokatorskie określają prawa właścicieli mieszkań oraz to, jak ma wyglądać eksploatacja lokalu. Wynajmuję mieszkanie, jakie mam prawa? Otóż wszystkie, które zostały zawarte w przepisach o najmie mieszkania i umowie. Będziemy to powtarzać w nieskończoność, ale ustne ustalenia i niedoprecyzowane szczegóły rodzą konflikty, które na linii wynajmujący – najemca mogą zakończyć się w sądzie. I podstawowa zasada, jeśli eksploatacja mieszkania będzie niewłaściwa, wynajmujący może nawet wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów.
