Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Porady przez Marianna Kostecka

Wykup mieszkania komunalnego może być dla nabywcy strzałem w dziesiątkę. Standard takiego lokalu zazwyczaj nie jest zbyt wysoki, ale rekompensuje to niski czynsz, dlatego dla wielu mieszkanie komunalne to nie lada gratka. Podpowiadamy, komu przysługuje taki lokal i jak można nabyć lokal od gminy.

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Dla kogo wykup mieszkania komunalnego?

Mieszkanie komunalne to lokal gminny, a prawo do zamieszkania w nim otrzymują osoby, które spełniają określone kryteria. Jest to rodzaj specyficznej formy pomocy społecznej. Jest ona przyznawana na czas nieokreślony z możliwością wykupu, więc nic dziwnego, że samorządy mają zwykle kolejkę chętnych. Zainteresowanych nie brakuje, a liczba mieszkań w jest silnie ograniczona.

Trudności przy wykupie mieszkania komunalnego

Niestety jednostki zarządzają zasobem chaotycznie, a niektórym brakuje przejrzyście określonych warunków przyznawania mieszkań. Samorządom zarzuca się jednocześnie stosowanie nierynkowych stawek za czynsz w mieszkaniach komunalnych, których zaniżona wartość nie pozwala na utrzymanie lokali w należytym stanie. Gminy utrzymują ponad milion komunalnych mieszkań. Wśród nich są lokale o bardzo zróżnicowanym standardzie. Często dopiero wykup mieszkania gminnego sprawia, że lokal zyskuje prawdziwego gospodarza.

Wykup mieszkania komunalnego: co na to prawo?

Wykup na własność lokali komunalnych umożliwia ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ustawą o wycenie mieszkań najemcom lokali przysługuje prawo pierwszeństwa w ich nabyciu, gdy umowa najmu została zawarta z nimi na czas nieokreślony i gmina przeznaczy takie lokale do sprzedaży.

Warunkami wykupu lokalu jest najem na czas nieokreślony, niezaleganie z opłatami i samodzielne regulowanie opłat mieszkaniowych. Z kolei warunkiem sprzedaży mieszkania komunalnego jest dobry stan lokalu oraz uporządkowana sytuacja prawna. Oznacza to, że gmina może sprzedać tylko tę nieruchomość, która jest jej własnością. W sytuacji gdy budynek stoi na działce, która nie należy do gminy, samorząd zobowiązany jest w pierwszej kolejności uregulować prawo do nieruchomości i dokonać wpisu w księdze wieczystej.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Jak przebiega wykup mieszkania komunalnego?

Jeżeli mieszkanie komunalne wystawione jest na sprzedaż, wówczas proces wykupu nie trwa długo. Mieszkania komunalne, które można kupić, znajdują się najczęściej na liście sporządzonej przez gminę. Jeżeli interesuje nas zakup mieszkania komunalnego, które nie znalazło się na liście nieruchomości na sprzedaż – możemy złożyć odpowiednie zapytanie do gminy. Decyzja należeć będzie do samorządu lokalnego.

Procedura wykupu mieszkania komunalnego składa się z kilku poprzedzających ją etapów. Są to inwentaryzacja budynku i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero po oszacowaniu wartości lokalu komunalnego przez rzeczoznawcę rozpoczyna się procedura sprzedaży. Zgodnie z art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina zobowiązana jest publicznie przedstawić listę nieruchomości na sprzedaż. Przy czym, jak już wiemy, pierwszeństwo wykupu należy do najemców.

Wykaz lokali na sprzedaż wywieszany jest na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu – informacja o wywieszeniu listy ogłaszana jest w prasie lokalnej i na stronach urzędu. Oprócz tego najemcy lokali mieszkalnych, posiadający prawo pierwszeństwa, informowani są o wywieszeniu wykazu na piśmie.

Pierwszeństwo nabycia lokali komunalnych

Pierwszeństwo wykupienia mieszkania komunalnego obowiązuje na czas składania wniosków, to jest w terminie wyznaczonym w zawiadomieniu. Zgodnie z art. 34 ust. 4 termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania pisma.

Z pierwszeństwa do kupna nieruchomości komunalnych można skorzystać pod warunkiem złożenia oświadczenia o zgodzie na ustaloną cenę. To, ile ostatecznie kosztuje wykup mieszkania komunalnego, ustalane jest odgórnie, w procedurze wyceny przez rzeczoznawcę.

Jak wycenić mieszkanie komunalne do wykupu?

Cenę lokalu ustala się na podstawie jego wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce wycenę mieszkania komunalnego przez rzeczoznawcę zleca gmina, mimo że nie ma przepisu zabraniającego, by dokonał tego rzeczoznawca powołany przez najemcę.

W sytuacji gdy – zdaniem najemcy – wycena ta znacząco odbiega od faktycznej wartości nieruchomości – może on zlecić wycenę mieszkania innemu rzeczoznawcy. Kosztami wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę zostaje obciążony najemca, natomiast w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży, najczęściej kwotę zalicza się na poczet ceny kupna mieszkania.

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego to rozbudowany dokument, który dokładnie opisuje metodę i kryteria dokonanej wyceny mieszkania. Koszt wykonania operatu szacunkowego u rzeczoznawcy może wynieść od kilkuset do nawet kilka tysięcy złotych.

Alternatywą mogą być internetowe narzędzia służące do wyceny nieruchomości. Pozwalają na szybką weryfikację ceny w przypadku, gdy uważamy, że wartość nieruchomości mogła zostać zawyżona lub zaniżona. To rozwiązanie, które pozwala zaoszczędzić czas i finanse, które należałoby w innym wypadku przeznaczyć na rzeczoznawcę. Koszt wyceny mieszkania dokonanej z wykorzystaniem narzędzi on-line wynosi kilkadziesiąt złotych.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Czytaj więcej o tym, ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę.

Wyceń nieruchomość z Urban One!

Szybszą i tańszą wobec wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę alternatywą jest wycena mieszkań online od Urban One. To, co odróżnia wyceniarkę Urban One od wielu innych dostępnych w internecie, jest jej rzetelność bazująca na informacjach z ponad 5,5 mln aktów notarialnych!

W minutę i za jedyne 39 zł otrzymasz na swój e-mail raport, który zawiera wycenę nieruchomości pogłębioną o analizę trendów mieszkaniowych: średnich cen i powierzchni mieszkań sprzedawanych w mieście, dzielnicy oraz najbliższej okolicy. Oprócz tego Urban One przygląda się czynnikom wpływającym na realną wartość nieruchomości – poziom bezpieczeństwa, dostęp do najbliższych usług, a nawet jakość powietrza!

Co wpływa na cenę mieszkania komunalnego?

Na wycenę mieszkania komunalnego, tak samo jak w przypadku każdego lokalu, wpływają takie czynniki, jak metraż, piętro w budynku, stan techniczny, lokalizacja w danym mieście, czy data oddania do użytku. Jednak kupujący mieszkanie komunalne mogą liczyć na bonifikatę.

Jest ona przyznawana dla osób po co najmniej pięciu latach trwania najmu. O wysokości takiego upustu decydują gminy. Najczęściej są to upusty na poziomie 80-90 proc. Wysokość zniżki uzależniona jest między innymi od planowanych wydatków, możliwości lokalowych i innych przeliczeń, natomiast uchwały w tej sprawie ustalane są indywidualne przez poszczególne gminy. W przypadku uzyskania bonifikaty do wykupu mieszkania nie należy sprzedawać go przed upływem pięciu lat, gdyż gmina zażąda od nas wówczas zwrotu udzielonej bonifikaty. Nie dotyczy to sytuacji, gdy wszystkie pieniądze przekażemy na cele mieszkaniowe.

O sprzedaży mieszkania decydują samorządy. Najemca zainteresowany wykupem może złożyć stosowny wniosek, ale nie jest on wiążący dla gminy. Ostateczną zgodę na sprzedaż mieszkania wydają prezydent lub rada gminy, a umowa między samorządem a nabywcą ma formę aktu notarialnego.

Wykup mieszkania socjalnego vs wykup mieszkania komunalnego

W odróżnieniu od lokalu komunalnego – mieszkanie socjalne nie może zostać wykupione. Jak już wiemy, wykup mieszkania komunalnego może się odbyć wyłącznie w sytuacji, gdy gmina wyrazi na to zgodę.