Zamiana mieszkania - podpowiadamy jak to zrobić!

Zamiana mieszkania ― podpowiadamy, jak to zrobić!

Porady przez Marianna Kostecka

Zamiana mieszkania może być szybsza, przyjemniejsza i bardziej opłacalna od sprzedaży i kupna nowej nieruchomości. Sprawdź, czy to rozwiązanie jest dobre również dla Ciebie!

Powiększająca się rodzina czy opuszczanie domowego gniazda przez dzieci ― te sytuacje życiowe najczęściej skłaniają nas do zmiany mieszkania na większe lub mniejsze. Inne czynniki wpływające na zmianę adresu zamieszkania, to np. kłopoty finansowe, które zmuszają lokatorów do zmiany sposobu życia, albo po prostu chęć przeniesienia się do innej okolicy lub miejscowości. Sprawdzoną i dobrą receptą na mieszkaniowe dolegliwości może być zamiana mieszkania zamiast sprzedaży i kupna nowego ― dostępną zarówno dla osób zamieszkujących lokale własnościowe, jak i komunalne. W każdym z tych przypadków procedura różni się od siebie, ale sam proces nie jest aż tak skomplikowany, jak to może się wydawać na pierwszy rzut oka.

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Zamiana mieszkania własnościowego

Jak już wspominaliśmy, zamiana mieszkania nie jest zadaniem trudnym, choć nieco zajmującym. Śmiało można się go podjąć samemu, gdy mamy na to czas, albo skorzystać z usług biura nieruchomości, które nie tylko wyręczy nas w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i prześwietli księgi wieczyste (rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości), ale także pomoże z formalnościami prawnymi i podatkowymi.

Zamiana mieszkania – podpowiadamy, jak to zrobić

Umowę zamiany mieszkania, czyli przeniesienie własności nieruchomości, podpisuje się w obecności notariusza ― stawka taksy notarialnej wyliczana jest raz, ale od wartości droższego mieszkania. Zanim jednak właściciele nieruchomości wybiorą się do notariusza sfinalizować transakcję, powinni wcześniej uzgodnić warunki zamiany, w tym chociażby kwestię ponoszenia kosztów notarialnych oraz podatkowych (np. pół na pół).

Ponadto, w przypadku zamiany mieszkań własnościowych, obie strony powinny koniecznie zajrzeć do ksiąg wieczystych nieruchomości, aby uniknąć niespodzianek w postaci m.in. obciążenia mieszkania hipoteką lub służebnością, czy egzekucją komorniczą. W tym celu należy poprosić właściciela nieruchomości o numer danej księgi i skorzystać z przeglądarki elektronicznej dostępnej na stronie resortu sprawiedliwości, albo wybrać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego miejscowo dla danego mieszkania. Czytanie ksiąg może przysporzyć problemów, dlatego nieoceniona może okazać się tutaj pomoc prawnika lub doradcy nieruchomościowego.

Co ważne, odpisy ksiąg będą niezbędnym dokumentem do sfinalizowania umowy u notariusza, podobnie jak akty notarialne obu nieruchomości oraz zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni mieszkaniowej czy w gminie z podatkiem. Oczywiście o szczegółowy wykaz dokumentów wymaganych przy zamianie mieszkań można poprosić notariusza stosunkowo wcześniej, aby mieć czas na skompletowanie wszystkich niezbędnych pokwitowań.

Zamiana mieszkania na większe

Mieszkanie mieszkaniu nie jest równe nie tylko ze względu na metraż, ale także standard wykończenia czy okolicę. To wszystko wpływa na wartość rynkową danej nieruchomości. Można ją oszacować samemu za pomocą narzędzi internetowych do wyceny nieruchomości, albo skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Po co to robić?

Otóż właściciel tańszego mieszkania musi zapłacić różnicę w cenie, a następnie od tej kwoty trzeba zapłacić fiskusowi 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Warto dodać, że największe różnice występują w przypadku zamiany mieszkania na dom. Dlatego eksperci zalecają zamianę mieszkań na te o mniej więcej tej samej wartości. Nie zawsze jednak da się tak zrobić.

Ponadto zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu – jeśli doszło do niej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano. W tym przypadku z podatku dochodowego należy rozliczyć się z urzędem skarbowym na formularzu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym została dokonana zamiana.

Zamiana mieszkania a kredyt

Co ciekawe, możliwa jest również zamiana mieszkania kupionego na kredyt. W takiej sytuacji niezbędna będzie zgoda banku na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, co może skutkować dodatkową opłatą za sporządzenie aneksu do umowy. Ponadto konieczne będzie także sporządzenie operatu szacunkowego, pozwalającego na ocenę realnej wartości nieruchomości, co dodatkowo kosztuje. Średni koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę waha się w granicach od 750 do nawet 3000 zł – zleży m.in. o typu i wielkości posesji czy budynku. Przez Urban One możesz zamówić operat szacunkowy mieszkania, domu lub działki na terenie Warszawy, Trójmiasta i jego okolic.

Zamiana mieszkania – podpowiadamy, jak to zrobić

Istnieje jednak ryzyko, że instytucja finansowa nie zgodzi się na zamianę mieszkania kupionego na kredyt, gdy wartość nowego mieszkania, będącego zabezpieczeniem udzielonego finansowania, mocno spadnie.

Zamiana mieszkania komunalnego

Mieszkanie komunalne, którego właścicielem jest gmina, można zmienić wyłącznie na inne tego typu. Nie trzeba szukać chętnych do zamiany, o ile w zasobach gminy są wolne lokale. Niestety lista oczekujących jest zwykle długa, a czas oczekiwania na przydział mieszkania z gminnego zasobu liczony w miesiącach, a nawet latach. Pocieszająca jest jednak możliwość zamiany mieszkania komunalnego na inne tego typu, znajdujące się na terenie całego kraju. W przypadku zamiany mieszkań komunalnych konieczna będzie zgoda gminy, do której chcemy się przeprowadzić.

Wniosek o zamianę mieszkania komunalnego na mniejsze lub większe należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy. Dokument można pobrać ze strony internetowej jednostki administracyjnej, albo bezpośrednio w punkcie obsługi petenta. W tym samym miejscu składa się komplet wymaganych dokumentów. Przypomnijmy, że mieszkanie komunalne przyznawane jest mieszkańcom w ramach pomocy społecznej, a warunki określa dana gmina.

Zamiana mieszkania – podpowiadamy, jak to zrobić

Przymusowa zamiana mieszkania

Przymusowa zamiana mieszkania komunalnego na mniejsze czeka samotne osoby, zajmujące lokal o zbyt dużej powierzchni, to jest tej ustalonej w przepisach. W znowelizowanej ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 21 ustęp 4a) czytamy, że konieczność zamiany gminnego mieszkania na mniejsze może mieć miejsce „w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego: 1) 50 m2 – dla jednej osoby, 2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby”.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów wynika także, że przekroczenie ustalonego limitu metrażu daje gminie prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu. Zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów stosowana jest do umów najmu lokali komunalnych, które zostały zawarte po 21 kwietnia 2019 r. Gmina zobowiązana jest wskazać inne mieszkanie komunalne, które ma spełniać te same wymagania, co lokal zamienny. Co to oznacza? Poziom opłat zależnych od gminy ma być proporcjonalny do metrażu i wyposażenia. Ponadto ustawa mówi, że „koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina” (art. 21 ustęp 4b).

Zamiana mieszkania spółdzielczego

Jeżeli posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wówczas procedura zamiany mieszkania jest taka sama, jak w przypadku mieszkania własnościowego. Sprawa komplikuje się w przypadku spółdzielczych mieszkań lokatorskich.

W spółdzielczych mieszkaniach lokatorskich właściciel nie jest rzeczywistym właścicielem, bowiem lokal jest własnością spółdzielni. Jeżeli chcemy zamienić ten typ mieszkania, konieczna będzie tzw. zamiana spółdzielcza. Jak wynika ze spółdzielczego lokatorskiego prawa: „spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne” (art. 9 ustęp 3), co oznacza, że musi być za każdym razem ustanowione na nowo. Oznacza to, że chcąc zamienić mieszkanie spółdzielcze, musimy zrzec się zarówno członkostwa w spółdzielni, jak i prawa do lokalu. Z kolei od nowego „właściciela” wymaga się przystąpienia do spółdzielni i jej zgody na przyznanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do nieruchomości.

W ramach zamiany spółdzielczej muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: 1) zgoda spółdzielni na transakcję; 2) lokale podlegające wymianie muszą mieć uregulowane wszystkie finansowe zobowiązania wobec spółdzielni. Cała procedura jest mniej skomplikowana, jeśli „stary” i „nowy właściciel” należą do tej samej spółdzielni.

Zamiana mieszkania: czy warto?

Podsumowując, zamieniając mieszkanie, oszczędzamy czas i pieniądze, a przy tym pomijamy wiele formalności, z którymi muszą zmierzyć się osoby sprzedające lub kupujące M. Co ważne, zwykle nie brakuje chętnych do zamiany – wystarczy zajrzeć na serwisy ogłoszeniowe. A nuż coś wpadnie nam w oko i zamiana okaże się atrakcyjniejsza niż kupno nowej nieruchomości.