Inwestując w nieruchomość z „drugiej ręki”, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na jej stan prawny. Ryzyko wiążące się z nietrafionym zakupem można dziś całkowicie zredukować. Poniższe podpowiedzi z pewnością uchronią nabywcę przed potencjalnymi problemami związanymi ze stanem prawnym mieszkania.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Stan prawny nieruchomości: zacznij od księgi wieczystej!
Zajrzenie do księgi wieczystej to zupełnie podstawowy krok, od którego powinniśmy zacząć nasze plany inwestycyjne. Dlaczego jest to aż tak ważne? Księga wieczysta zawiera tzw. historię danej nieruchomości.
Dzięki niej poznajemy nie tylko wykaz pomieszczeń, które wchodzą w skład mieszkania, adres, numer lokalu itp. Dowiadujemy się również tego, kto jest faktycznym właścicielem lub właścicielką i – co najważniejsze – tego, czy dane mieszkanie, grunt lub dom obciążone są ryzykiem (np. kredytem hipotecznym). Na co zwrócić szczególną uwagę, aby dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości?
Księga wieczysta składa się z działów, które to zawierają daną wiązkę informacji na temat nieruchomości. Czemu należy przyjrzeć się ze szczególną uważnością?
- W dziale Opis (Dział I-O) – sprawdź, czy opis nieruchomości zgadza się z rzeczywistością.
- W dziale Właściciel (Dział II) – sprawdź, czy osoba, z którą negocjujesz zakup, jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości, oraz czy taka osoba zgadza się na transakcję. Bywa również, że lokal jest współwłasnością – w takim wypadku będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli.
- W dziele Inne obciążenia (Dział III) – sprawdź, czy w księdze wieczystej znajdują się służebności, czy są one płatne, oraz czy na nieruchomości nie ma służebności osobistych (np. prawa dożywocia).
- W dziale Hipoteka (Dział IV) – sprawdź, czy w księdze wieczystej znajdują się obciążenia hipoteczne.
W księdze wieczystej znajduje się także informacja o tym, czy mieszkanie ma prawo do przynależności (komórka lokatorska, piwnica), a także o tym, czy metraż przynależności wlicza się do metrażu mieszkania.
Jak dostać się do księgi wieczystej?
Warto wiedzieć, że każdy i każda może zajrzeć do księgi wieczystej. W Polsce księgi wieczyste są zdigitalizowane i dostępne za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Znajdziemy je pod następującym adresem: http://www.ekw.ms.gov.pl/
Korzystając z wyszukiwarki księgi wieczystej online, w bardzo szybkim czasie znajdziemy wszystkie niezbędne informacje o danej nieruchomości i jej właścicielu lub właścicielce. Aby jednak uzyskać wgląd do księgi wieczystej, konieczna jest znajomość jej numeru. O tym, jak wygląda numer księgi wieczystej i jak go znaleźć, przeczytasz szczegółowo w artykule: „Jak znaleźć numer księgi wieczystej?„.
Audyt prawny różnych typów nieruchomości
Audyt prawny mieszkania polega na sprawdzeniu księgi wieczystej lokalu oraz księgi nieruchomości wspólnej (ta sama dla gruntu i budynku). Przy domu należy sprawdzić tylko księgę gruntową (ta sama księga dla domu i działki). W przypadku braku księgi wieczystej (np. w sytuacji, gdy lokal ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) dane można sprawdzić w spółdzielni. W tym wypadku zapytaj np. w spółdzielni, czy nie ma przeciwwskazań do założenia księgi.
Co jeszcze warto wiedzieć, zanim zdecydujemy się na nieruchomość „z drugiej ręki”? Dowiedz się więcej z naszego artykułu: „Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?„
Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
Może zdarzyć się tak, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości odbiega od tego, który ujawniony jest w księdze wieczystej. Mowa o takich sytuacjach, w których np. określone prawo zostało błędnie wpisane do księgi lub nie zostało wpisane w ogóle (np. właściciel/ka nieruchomości jest inny/a).
Takie przypadki są chronione odpowiednim dokumentem, tj. wpisem ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wpis ten gwarantuje dbałość o to, by rzeczywisty stan prawny nieruchomości został odzwierciedlony w księdze wieczystej. Jeżeli sąd zauważy niezgodność, wówczas dokonuje wpisu ostrzeżenia na podstawie art. 62613 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
Stan prawny mieszkania O czym jeszcze warto pamiętać? Informacje w innych rejestrach
- Zameldowanie
Złóż wniosek, albo poproś właściciela, o wydanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w danym lokalu. Z oświadczenia powinno jasno wynikać, czy w nieruchomości zameldowane są jakieś osoby, ile jest tych osób, oraz jaki jest ich rodzaj pobytu (pobyt stały lub okresowy).
- Podatki
Wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala uchwała rady gminy przy uwzględnieniu górnych granic stawek. Ich wysokość zwykle można sprawdzić na stronie samorządu.
- Użytkowanie wieczyste
Od 2019 r. użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności. Warto zapytać właściciela, czy skorzystał z tzw. bonifikaty. Jeżeli nie, to jako nowy właściciel będziesz musiał uiszczać tzw. opłatę przekształceniową.
- Rejestr i ewidencja zabytków
Wpis do rejestru zabytków nakłada na właściciela dodatkowe obowiązki konserwacji nieruchomości, a konserwatorowi prawo ingerencji. Właściciel musi uzyskać zgodę konserwatora na wszystkie roboty budowlane. Ewidencja zabytków jest z kolei prowadzona przez gminę. Jest co prawda mniej uciążliwa od rejestru zabytków, ale może obniżać wartość nieruchomości. Planując zmiany w nieruchomości, należy zgłosić to do urzędu, a ten w teorii może zasięgnąć opinii konserwatora zabytków.
- Reprywatyzacja
Szczególnie w Warszawie niektóre grunty mogą być dotknięte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Informację o takich roszczeniach można pozyskać z ksiąg wieczystych oraz w urzędzie miasta/dzielnicy. W Warszawie internetową bazę roszczeń reprywatyzacyjnych prowadzi Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.
Audyt informacji we wspólnocie i spółdzielni
- Czynsz
Ustal wysokość czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Możesz przy tym poprosić właściciela o przedstawienie ostatnich rachunków, jakie płacił do wspólnoty.
Ustal, co wchodzi w skład czynszu. Najczęściej w skład czynszu wspólnoty lub opłat do spółdzielni wchodzi fundusz remontowy, opłata za utrzymanie nieruchomości wspólnej, woda i ogrzewanie (jeśli budynek podłączony jest do sieci ciepłowniczej). Prąd, gaz oraz opłaty za internet zwykle nie wchodzą w skład czynszu lub opłat do spółdzielni.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem
Poproś właściciela lokalu o przedstawienie zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach czynszu na rzecz spółdzielni.
- Zgłoś zmianę właściciela
Pamiętaj, że zmiana właściciela lokalu (a więc zmiana stanu faktycznego) powinna być zgłoszona w spółdzielni, chociażby w celu określenia ilości osób zamieszkałych i wysokości czynszu.
Pamiętaj o zasadach odpowiedzialności za długi
Co do zasady będziesz odpowiedzialny tylko za obciążenia hipoteczne wpisane do działu IV księgi wieczystej. Zgodnie z prawem moment wydania nie oznacza przejścia na Ciebie odpowiedzialności za długi sprzedającego wobec wspólnoty (czyli zaległości czynszowe, opłat eksploatacyjnych, czy też opłat za wywóz śmieci).
Jeżeli tak jest, możesz zaproponować spłatę zadłużenia w zamian za niższą cenę sprzedaży. Podpisując nowe umowy, nie będziesz też zobowiązany spłacić długów wobec dostawców mediów i usług telekomunikacyjnych (podpiszesz po prostu nowe umowy).
Stan prawny nieruchomościJak podpisuje się nowe umowy z dostawcami mediów?
- Od kiedy ponosisz opłaty za media?
W przypadku zmiany właściciela lokalu, nowy właściciel zaczyna ponosić opłaty od momentu wydania lokalu (zwykle po podpisaniu aktu notarialnego).
- Wydanie lokalu
Po podpisaniu aktu notarialnego strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, gdzie spisują stan liczników. Rekomendujemy, aby sprzedający zapłacił kwotę według stanu licznika od momentu wystawienia ostatniej faktury i rozwiązał umowę.
- Podpisz nowe umowy
Jako nowy nabywca podpisujesz nową umowę na dostawę mediów (często można to zrobić przez internet). Możesz przy tym przedstawić protokół z wyszczególnionym stanem liczników.
